Trong phần này, tác giả đƣa ra thực tế áp dụng mô hình Hedonic trên thế giới và Việt Nam (xem Bảng tổng kết các công trình nghiên cứu thực nghiệm ở phụ lục 2). Mô hình Hedonic dựa trên lý thuyết ngƣời tiêu dùng của Lancaster (1966). Kể từ khi Rosen (1974) mở rộng lý thuyết này ra thị trƣờng nhà ở, mô hình Hedonic đã đƣợc ứng dụng rộng rãi nhƣ là một công cụ để đánh giá thị trƣờng BĐS và phân tích đô thị. Rosen (1974) đã đƣa ra cách xử lý toàn diện đối với giá ẩn hay giá thụ hƣởng. Lý thuyết giá ẩn đã tạo ra một vấn đề trong kinh tế học cân bằng không gian, giúp định hƣớng ngƣời tiêu dùng cũng nhƣ ngƣời sản xuất đƣa ra các quyết định về vị trí liên quan đến các đặc điểm không gian.
Mô hình Hedonic là một trong những kỹ thuật/phƣơng pháp lâu đời nhất xác định giá trị kinh tế đƣợc phát triển bởi Lancaster (1966), Ridker (1967), Griliches (1971), Rosen (1974) và các nhà nghiên cứu khác. Ban đầu mô hình đƣợc sử dụng để nghiên cứu mối quan hệ giữa giảm thiểu ô nhiễm không khí tác động đến giá trị tài sản, mô hình Hedonic trở thành một nghiên cứu quan trọng trong nửa sau của những năm 1970 và cả năm 1980. Trong thời kỳ này, phƣơng thức giá Hedonic đã đƣợc vận dụng nhƣ là công cụ quan trọng đối với nghiên cứu học thuật, đƣợc sử dụng trong cả nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm xác định giá trị tiền tệ của hàng hóa liên quan đến đặc tính môi trƣờng và địa điểm của BĐS.
Một số nghiên cứu thực nghiệm gần đây ứng dụng mô hình Hedonic để xác định giá BĐS, Sergio A. B. và cộng sự (2002), trong một nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic để đánh giá tác động của môi trƣờng mà tiêu biểu là “mùi hôi” phát ra từ một nhà máy xử lý nƣớc thải tại Brasilia (là thành phố Brazil). Ông xác định 20 biến và xây dựng 4 mô hình để phân tích ảnh hƣởng của môi trƣờng không khí tới
giá của các căn hộ. Kết quả mô hình cho thấy “Chất lƣợng không khí có ảnh hƣởng tới giá trị căn hộ” căn hộ càng nằm gần nhà máy xử lý nƣớc thải thì có giá trị càng thấp.
Theo Selim. S (2008) nghiên cứu các yếu tố/giá trị nội tại của căn nhà đƣợc thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ, ông xây dựng mô hình giá nhà nhƣ sau:
lnPbx u i
Kết quả của mô hình hồi quy Hedonic cho thấy diện tích nhà, số lƣợng phòng, loại nhà, hệ thống nƣớc, hồ bơi, đặc trƣng về vị trí và kiểu nhà là các biến quan trọng nhất có ảnh hƣởng tới giá nhà. Mô hình này đƣợc tiếp tục và mở rộng bởi Selim. H (2009). Với hai loại phƣơng pháp tiếp cận đƣợc sử dụng trong phân tích đó là mô hình hồi quy Hedonic và ANN. Các kết quả của mô hình hồi quy cho thấy hệ thống nƣớc, hồ bơi, loại nhà, số phòng, kích thƣớc ngôi nhà, đặc trƣng về vị trí và kiểu nhà là các biến số quan trọng nhất ảnh hƣởng đến giá nhà. Có thể thấy rằng giá nhà tại khu đô thị cao hơn khu vực nông thôn 26,26%. Bằng cách so sánh hiệu suất dự đoán giữa các hồi quy Hedonic và mô hình ANN, nghiên cứu này chứng minh rằng ANN có thể là một thay thế tốt hơn cho các dự báo về giá nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ.
Theo một nghiên cứu gần đây nhất của Gabriel K. B. (2011), yếu tố ngoại tác tác động tới BĐS cũng ảnh hƣởng tới giá của BĐS đó. Ông sử dụng mô hình Hedonic xét các yếu tố nhƣ: khoảng cách từ BĐS tới nhà thờ, khoảng cách từ BĐS tới nơi làm việc, an ninh, nơi đậu xe.
Mô hình có dạng: P0jXjdXd ui
Kết quả mô hình hồi quy cho thấy yếu tố ngoại tác nhà thờ ảnh hƣởng tiêu cực tới giá BĐS, BĐS càng xa nhà thờ thì giá càng tăng.
Ngoài ra, ở nƣớc ta cũng có một số nghiên cứu về giá BĐS, các nghiên cứu cũng dựa trên mô hình hồi quy Hedonic. Kim (2007) xem xét tác động của pháp lý đến giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tác giả xây dựng mô hình với các biến đại diện cho pháp lý nhƣ giấy tờ pháp lý sổ hồng, sổ đỏ và các giấy tờ/quyền pháp lý khác có liên quan. Nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011)
đã ứng dụng mô hình Hedonic và thuyết vị thế chất lƣợng đối với 160 mẫu để xác định giá BĐS ở khu vực TP. Hồ Chí Minh. Kết quả cho thấy vị trí, khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền đƣờng, khoảng cách từ BĐS đến trung tâm, diện tích đất và diện tích nhà là những biến có ảnh hƣởng quan trọng đến giá của BĐS.
Theo lý thuyết vị thế - chất lƣợng đƣợc phát triển gần đây, Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), đã đƣa ra một số gợi ý định hƣớng xây dựng cơ sở khoa học và phƣơng pháp định giá BĐS phù hợp với thể chế kinh tế thị trƣờng. Bài nghiên cứu chỉ ra giá BĐS phụ thuộc vào yếu tố chất lƣợng và vị thế: Y f CL VT( , ). Kết quả hồi quy cho thấy biến diện tích khuôn viên ảnh hƣởng mạnh nhất tới giá BĐS sau đó là các biến khoảng cách tới trung tâm thành phố, số tầng xây dựng, vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Tóm lại, nghiên cứu sử dụng mô hình định giá Hedonic và thuyết vị thế chất lƣợng của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) để làm căn cứ cho mô hình nghiên cứu. Qua phần lƣợc khảo các tài liệu của các nhà nghiên cứu trƣớc đã cho thấy giá nhà chịu ảnh hƣởng bởi các nhân tố thuộc về đặc điểm cấu trúc, tuổi thọ, vị trí, các yếu tố thuộc về tính hữu dụng của căn nhà nhƣ nhà kho, máy nƣớc nóng, sân thƣợng, hồ bơi, lò sƣởi. Ngoài ra, các nghiên cứu trƣớc còn sử dụng các biến thuộc về môi trƣờng sống để đánh giá tác động của nó đến giá nhà. Dựa vào mô hình định giá Hedonic và các nghiên cứu trƣớc này, tác giả sẽ tổng hợp và trình bày các nhân tố tác động đến giá nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh trong chƣơng sau.
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Chương 2 tác giả đã giới thiệu tổng quan cơ sở lý thuyết cũng như các nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài. Ở chương 3 tác giả sẽ trình bày về quy trình nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu. Trong đó, tác giả sẽ trình bày cụ thể về phương pháp chọn mẫu, cách thu thập và xử lý dữ liệu, căn cứ xây dựng mô hình hồi quy, định nghĩa biến độc lập, biến phụ thuộc và các giả thiết áp dụng mô hình.