Nghiên cứu này ứng dụng mô hình Hedonic và thuyết vị thế chất lƣợng để xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh. Kết quả phƣơng trình hồi quy của mô hình nghiên cứu định lƣợng nhƣ sau:
lnPRICE 13,803 0, 005 DAT0, 003NHA0,591VT0, 020LG0,145KQ6 e i
Tác giả đã xây dựng đƣợc hàm hồi quy đa biến với biến phụ thuộc là giá nhà ở (lnPRICE) và xác định đƣợc năm nhân tố tác động đến giá nhà ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh là diện tích nhà, vị trí, diện tích đất, khoảng cách từ BĐS đến trung tâm quận, chiều ngang mặt đƣờng/hẻm phía trƣớc BĐS. Mức độ giải thích của 5 biến này là 75,3%, sự phù hợp của mô hình hồi quy đều đƣợc đảm bảo và các giá trị Sig. < 0,01 (với mức ý nghĩa 1%) các biến độc lập trong mô hình đều có ý nghĩa thống kê, dấu của các hệ số phù hợp với sự kỳ vọng.
(i) Diện tích đất tác động đến giá nhà ở là phù hợp với thực tế vì diện tích đất là nhân tố quan trọng hình thành nên giá trị BĐS, đúng với thành ngữ từ ngàn xƣa “Tấc đất tấc vàng”. Giá BĐS sẽ cao đối với những BĐS có diện tích lớn do giá trị quyền sử dụng đất cao, chi phí xây dựng sẽ tốn kém hơn những BĐS có diện tích nhỏ. Bên cạnh đó, những BĐS có diện tích lớn thì ngƣời sử dụng đất có thể tối đa hóa tính hữu dụng bằng cách tối đa hóa mục đích sử dụng đất, cụ thể: ngoài mục đích nhà ở, ngƣời sử dụng có thể dùng cho thuê, dùng làm văn phòng, tự kinh doanh và các mục đích khác. Kết quả nghiên cứu này tƣơng đồng với kết quả nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011), Nguyễn Mạnh Hùng và ctg (2008). (ii) Một BĐS có diện tích nhà lớn, ngƣời sử dụng có thể cải thiện chất lƣợng cuộc sống bằng cách trang trí nội thất theo phong cách, cá tính riêng; tạo không gian sống thoải mái hơn và làm việc sẽ có hiệu quả hơn. Vì vậy, diện tích nhà lớn sẽ đáp
ứng đƣợc nhiều nhu cầu hơn, do đó mà giá BĐS sẽ cao hơn. Kết quả nghiên cứu này tƣơng đồng với kết quả nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011), Nguyễn Mạnh Hùng và ctg (2008).
(iii)Một BĐS ở vị trí mặt tiền đƣờng sẽ thuận lợi về nhiều mặt nhƣ giao thông, kinh doanh buôn bán hoặc cho thuê mặt bằng nên giá trị của nó sẽ cao hơn các căn nhà trong hẻm. Kết quả nghiên cứu này tƣơng đồng với kết quả nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011), Nguyễn Mạnh Hùng và ctg (2008).
(iv)Một BĐS có chiều ngang mặt tiền đƣờng/hẻm phía trƣớc càng rộng thì càng thuận tiện cho giao thông, việc đi lại cũng dễ dàng hơn. Kết quả nghiên cứu này tƣơng đồng với kết quả nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011), Nguyễn Mạnh Hùng và ctg (2008).
(v) Một BĐS càng gần trung tâm thì càng thuận lợi trong việc di chuyển cũng nhƣ có nhiều cơ hội kinh doanh, cơ hội giao dịch cũng nhƣ mua bán thuận lợi hơn. Kết quả nghiên cứu này tƣơng đồng với kết quả nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011), Nguyễn Mạnh Hùng và ctg (2008).
Từ kết quả hồi quy và các giả định trong mô hình đều không bị vi phạm, tác giả cho rằng có thể vận dụng mô hình để xác định giá trị nhà ở cụ thể của các BĐS trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh. Kết quả của mô hình hồi quy cho thấy biến diện tích nhà và vị trí căn nhà ở mặt tiền đƣờng hay trong hẻm có tác động mạnh nhất đến giá nhà, để hiểu rõ hơn kết quả nghiên cứu, ta phân tích hai trƣờng hợp cơ bản, trong đó BĐS đƣợc chọn để vận dụng vào mô hình hồi quy tìm đƣợc là BĐS có các giá trị trung bình của các quan sát nhƣ số liệu trong bảng dƣới đây:
Biến DAT NHA VT LG KQ6
Mean 61,18 118,88 1 hoặc 0 7 1,78
Trƣờng hợp 1: BĐS tọa lạc ở mặt tiền đƣờng
lnPRICE 13,803 0, 005*61,18 0, 003*118,88 0,591*1 0, 020*7 0,145*1, 78 14,94
BĐS có vị trí mặt tiền đƣờng, diện tích đất là 61,18 m2; diện tích nhà là 118,88 m2; chiều ngang mặt đƣờng là 7 m; khoảng cách từ BĐS đến trung tâm quận 6 (chợ Bình Tây) là 1,78 km thì có mức giá là 3 tỷ 74 triệu đồng.
Trƣờng hợp 2: BĐS tọa lạc trong hẻm
lnPRICE 13,803 0, 005*61,18 0, 003*118,88 0,591*0 0, 020*7 0,145*1, 78 14,35 BĐS có vị trí mặt tiền đƣờng, diện tích đất là 61,18 m2; diện tích nhà là 118,88 m2; chiều ngang mặt đƣờng là 7 m; khoảng cách từ BĐS đến trung tâm quận 6 (chợ Bình Tây) là 1,78 km thì có mức giá là 1 tỷ 702 triệu đồng.
Vậy ta dễ nhận thấy sự khác nhau rõ rệt giữa giá nhà mặt tiền đƣờng và trong hẻm với cùng diện tích và kết cấu.
Hy vọng rằng với kết quả nêu trên phần nào góp phần vào việc xác định giá cả nhà ở thực tế và chính xác hơn, góp phần xây dựng một thị trƣờng BĐS lành mạnh và phát triển. Thông qua nghiên cứu này tác giả cũng muốn đề xuất một phƣơng pháp tính giá dựa trên mô hình định giá Hedonic vào công tác định giá nhà ở nói chung và BĐS nói riêng. Mặc dù phƣơng pháp này không mới so với thế giới nhƣng tại Việt Nam - nơi thị trƣờng BĐS phát triển trễ và thông tin chƣa đầy đủ thì có thể áp dụng để giải quyết tình trạng thiếu thông tin về BĐS, để các giao dịch BĐS đƣợc thực hiện chính xác và thực tế hơn.