Cơ sở xây dựng mô hình

Từ kết quả nghiên cứu của các tác giả trong và ngoài nƣớc đã đƣợc trình bày ở chƣơng 2, tác giả đã tổng hợp và tham khảo ý kiến chuyên gia về các biến thƣờng đƣợc sử dụng trong các nghiên cứu về giá nhà ở để tổng hợp và đƣa vào mô hình. Kết quả tổng hợp kết quả các nghiên cứu trƣớc liên quan đến các biến sử dụng trong mô hình đƣợc thể hiện trong bảng 3.1 sau:

Bảng 3. 1. Tổng hợp kết quả các nghiên cứu trƣớc

động

1 DAT: Diện tích đất Wilhelmsson (2000); Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011).

(+)

2 NHA: Diện tích nhà Wilhelmsson (2000); Morancho (2003); Wen Hai-zhen (2005); Selim. S (2008); Cebula (2009); Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011); (+) 3 VT: Vị trí BĐS (Mặt tiền – trong hẻm) Selim. S (2008); Shimizu (2009); Anthony (2012); Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011).

(+)

4 LG: Chiều ngang mặt đƣờng/hẻm phía trƣớc BĐS

Shimizu (2009); Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011). (+) 5 KTP: Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố Selim. S (2008); Ottensmann (2008); Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011); Kain và Quigley (1970); Shimizu (2009). (-) 6 KQ6: Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm quận 6, TP. HỒ CHÍ MINH. Ottensmann (2008); Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011); Kain và Quigley (1970); Shimizu (2009).

(-)

Ghi chú: (+) Quan hệ đồng biến (-) Quan hệ nghịch biến

Thị trƣờng BĐS đã phát triển, nhiều nghiên cứu về chủ đề này đã thực hiện trong thời gian qua từ nhiều khía cạnh khác nhau tại nhiều nƣớc trên thế giới. Tuy

nhiên, tại Việt Nam, những nghiên cứu về thị trƣờng BĐS vẫn còn khá mới mẻ. Vì thế, kế thừa các nghiên cứu trƣớc đây, đồng thời dựa vào điều kiện thực tế tại địa bàn nghiên cứu, đề tài sẽ đi sâu nghiên cứu tác động của nhóm yếu tố vi mô tới giá BĐS, cụ thể:

Biến phụ thuộc: giá BĐS

Biến độc lập đƣợc tổ chức thành 2 nhóm:

 Nhóm biến phản ánh chất lượng của BĐS: diện tích đất, diện tích nhà.

 Nhóm biến phản ánh vị thế của BĐS: vị trí BĐS, chiều ngang mặt

đƣờng/hẻm phía trƣớc, khoảng cách từ BĐS tới trung tâm thành phố, khoảng cách từ BĐS tới trung tâm quận 6.

Mô hình giá BĐS có dạng:

0 1 2 3 4 5 6

ln(PRICE)  DAT NHAVT LG KTP KQ6ui

Bảng 3. 2. Diễn giải các biến trong mô hình nghiên cứu

Biến Mô tả Kỳ vọng về

dấu

Ln(PRICE) Logarit tự nhiên của giá BĐS

 Nhóm biến phản ánh chất lượng của BĐS

DAT Diện tích đất (m2) +

NHA Diện tích nhà (m2) +

 Nhóm biến phản ánh vị thế của BĐS

VT Vị trí BĐS: biến giả (nhận giá trị là 1 nếu BĐS tọa lạc mặt tiền, giá trị là 0 nếu BĐS tọa lạc trong hẻm)

+

LG Chiều ngang mặt đƣờng/hẻm phía trƣớc BĐS (m) + KTP Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố (km) - KQ6 Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm quận 6 (km) -