Biến phụ thuộc:
Giá BĐS có thể đƣợc tính theo giá thị trƣờng hoặc theo giá phi thị trƣờng. Đề tài lựa chọn giá thị trƣờng làm căn cứ xác định giá của BĐS nghiên cứu. Giá trị thị trƣờng BĐS là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua bán trên thị trƣờng vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là ngƣời mua sẵn sàng mua và một bên là ngƣời bán sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan và độc lập trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng.
Hầu hết các bài nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic về giá BĐS trƣớc đây đều chuyển sang dạng mô hình logarit. Mô hình này phù hợp với những dữ liệu tƣơng đối tốt, hệ số ƣớc lƣợng từ mô hình có thể giải thích đƣợc tỷ lệ đóng góp của các đặc tính hàng hóa vào trong hàng hóa đó một cách trực tiếp. Bên cạnh đó, mô hình semi-logarit thƣờng đƣợc sử dụng đối với chuỗi dữ liệu không có phân phối chuẩn nhƣ chuỗi dữ liệu có đơn vị là tiền tệ hoặc chuỗi dữ liệu có giá trị dƣơng. Do đó, nhằm tìm ra các nhân tố ảnh hƣởng đến giá BĐS, trong đề tài tác giả sử dụng logarit tự nhiên biến giá BĐS (lnPRICE) là biến phụ thuộc vì biến giá nhà tƣơng đối lớn và thƣờng bị sai lệch, đây cũng là đặc điểm chung thƣờng đƣợc sử dụng nhất trong các mô hình định giá Hedonic trên thế giới (Ottensmann (2008)).
Biến độc lập:
Căn cứ vào đặc thù của nhà ở và căn cứ vào các nghiên cứu trƣớc đây, tác giả dự kiến các biến để đƣa vào mô hình nhƣ sau:
Biến diện tích đất (DAT)
Giá đất chiếm một tỷ trọng cao trong việc quyết định giá BĐS, chính vì vậy diện tích đất tỷ lệ thuận với giá nhà, tức diện tích đất càng lớn thì giá nhà càng cao. Nghiên cứu của các tác giả Wilhelmsson (2000), Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) cũng có cùng kết quả là giá nhà chịu sự ảnh hƣởng của diện tích đất. Chính vì vậy dấu kỳ vọng của biến này mang dấu (+).
Biến diện tích nhà (NHA)
Diện tích nhà hay diện tích sử dụng của căn nhà có tác động cùng chiều tới giá nhà. Biến này và biến diện tích đất đƣợc sử dụng trong nhiều nghiên cứu nhƣ
nghiên cứu của Selim.S (2008), Cebula (2009) và cho cùng kết quả diện tích nhà càng lớn thì giá nhà càng cao. Vì vậy hệ số β kỳ vọng có giá trị (+).
Biến vị trí bất động sản (VT)
Vị trí của ngôi nhà (mặt tiền/trong hẻm) đƣợc xem là một trong những nhân tố quan trọng ảnh hƣởng trực tiếp đến giá nhà. Thực tế giá nhà mặt tiền thƣờng có giá cao hơn nhà trong hẻm do thuận lợi về giao thông cũng nhƣ làm kinh doanh. Theo Brasington (2008), biến vị trí có mối quan hệ đồng biến với giá nhà. Vì vậy hệ số β kỳ vọng có giá trị (+).
Biến chiều ngang mặt đƣờng/hẻm phía trƣớc bất động sản (LG)
Theo nghiên cứu của Kim (2007) và Shimizu (2009) thì chiều rộng đƣờng trƣớc nhà có tác động cùng chiều đến giá nhà. Theo kết quả từ các bài nghiên cứu, các BĐS tọa lạc ở những con đƣờng lớn của trung tâm thành phố, nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh sầm uất sẽ có giá BĐS cao hơn. Trên thực tế, BĐS tọa lạc ở những nơi có chiều ngang mặt đƣờng/hẻm càng rộng thì giao thông, buôn bán và sinh hoạt của ngƣời sử dụng càng thuận lợi. Mặt khác ngày càng nhiều gia đình có điều kiện mua sắm xe hơi nên mặt đƣờng/hẻm xe hơi có thể vào đƣợc thì giá sẽ cao hơn, chính vì vậy hệ số β kỳ vọng có giá trị (+).
Biến khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm thành phố (KTP)
Biến này đƣợc sử dụng khá phổ biến trong các nghiên cứu về giá nhà ở nhƣ nghiên cứu của Selim (2008), Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011). Kỳ vọng dấu của hệ số β có giá trị (-) vì BĐS càng xa trung tâm thành phố thì giá sẽ thấp hơn BĐS gần trung tâm thành phố.
Biến khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm quận 6 (KQ6)
Ngoài ra, các nghiên cứu còn đƣợc mở rộng bằng việc đo lƣờng khoảng cách đến siêu thị, trƣờng học, bệnh viện, nhà thờ…Ví dụ nhƣ nghiên cứu khoảng cách từ nhà ở đến các trung tâm việc làm của Ottensmann et al. (2008). Vì thế, tác giả quyết định đƣa biến khoảng cách từ BĐS đến trung tâm quận 6 (chợ Bình Tây) vào mô hình nghiên cứu và kỳ vọng dấu của hệ số β có giá trị (-) .