Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá QSDĐ. Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải
lập lại dự án đầu tư), được cấp GCN QSDĐ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt. Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền SDĐ hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá.
Hiện nay có 3 hình thức đấu giá QSDĐ đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng: Là hình thức mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là người trúng giá.
Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo. Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.
Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc. Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm để xác định người trúng đấu giá cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó. Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng: là mở kết quả công khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xét giao người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất. Nếu một thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá.
- Đấu giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả lời giá trực
tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn.
Đấu giá QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là: Giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu SDĐ thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá QSDĐ được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá.
Các chính sách đấu giá QSDĐ mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước. Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chí Minh; thành phố Đà Nẵng...
1.3.2.1. Đấu giá QSD đất tại Hà Nội
Đấu giá QSDĐ là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ- UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, quy trình quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá QSDĐ.
Hiện nay thành phố Hà Nội có 44 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản với 148 đấu giá viên. Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành
phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá QSDĐ tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá QSDĐ, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng. Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá QSDĐ của Hà Nội là 153 ha.
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội năm 2014, do thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi nên nhiều phiên đấu giá có số lượng tăng cả về người tham gia đấu giá và quy mô diện tích. Tính đến ngày 31/12/2014, diện tích tổ chức đấu giá 18,38 ha, tổng số tiền đấu giá thu được trên 2.989 tỷ đồng. Một số đơn vị có kết quả đấu giá tốt là quận Long Biên: 672,85/200 tỷ đồng (vượt 226% kế hoạch); quận Hà Đông 369,3/100 tỷ đồng (vượt 269% kế hoạch) (Nguyễn Văn Cường, 2017).
1.3.2.2. Đấu giá QSD đất ở thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá QSD đất từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng. Năm 2014, Sở TN&MT TP.HCM đã tập trung nghiên cứu soạn thảo, đề xuất UBND thành phố ban hành nhiều văn bản để triển khai Luật Đất đai năm 2013; tổ chức nhiều hội thảo, tập huấn cho cán bộ quản lý các sở ban ngành, 24 quận huyện về các điểm mới của Luật Đất đai 2013. Vì vậy, khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ 1/7/2014, TP.HCM không gặp nhiều trở ngại và từng bước thực thi hiệu quả của Luật vào cuộc sống.
So với năm 2013, công tác đấu giá QSD đất tăng lên gấp 3 lần, tương đương nguồn thu ngân sách cũng tăng từ 14,794 tỷ đồng lên 51,753 tỷ đồng; công tác thu hồi tiếp nhận mặt bằng có biến động tăng về diện tích đất, từ 5,9 ha tăng lên 8,96 ha do vị trí khu đất tọa lạc ở từng vùng khác nhau.
Trong năm 2015, Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố đã triển khai công tác đấu giá 28 khu đất với tổng diện tích 855.000 m2, trong đó, đã tổ chức bán đấu giá 7 khu đất với diện tích hơn 18.000 m2. Trong số này có 3 khu rộng hơn 9.500 m2 đã được đấu giá thành công với tổng giá trị 117 tỷ đồng và bàn giao cho đối tượng trúng đấu giá.
Chương 2.
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU