3.5.1.1. Thông tin chung về dự án :
Dự án đấu giá QSD đất tại khu Khu vực mốc D7-D8-D20-D20’-D19 khu vực Chợ cũ có 57 thửa tổng diện tích đấu giá là 5.923,6 m2, có kí hiệu từ TS1 đến TS62 (trừ TS12,15,41,42,43), có đặc điểm vị trí như sau:
+ Phía Bắc giáp đường 21m.
+ Phía Nam giáp đường 21m vào chợ trung tâm huyện + Phía Đông giáp đường 21m
+ Phía Tây giáp đường 11,5m.
Khu đất tổ chức đấu giá trên đã hoàn thiện việc bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng, đã xây dựng hạ tầng kĩ thuật đủ điều kiện giao đất cho các hộ gia đình cá nhân sau khi trúng đấu giá xây dựng nhà ở.
Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá QSD đất.
Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng Mục đích sử dụng: Đất ở.
Thời hạn sử dụng: lâu dài.
3.5.1.2. Điều kiện đăng kí tham gia đấu giá QSD đất
- Hộ gia đình, cá nhân đăng kí tham gia đấu giá không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4, điều 38 Luật đấu giá tài sản.
- Hộ gia đình, cá nhân đăng kí tham gia đấu giá thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất theo quy định tại khoản 1 Điều 55 của Luật đất đai 2013.
* Quy chế đấu giá QSD đất
- Tổ chức phiên đấu giá QSD đất: (i) Đơn vị tổ chức đấu giá là UBND huyện Sốp Cộp giao cho Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện thực hiện;
(ii) Đơn vị thực hiện phiên đấu giá là Tổ chức đấu giá tài sản.
- Trách nhiệm của đơn vị tổ chức đấu giá: (i) Thực hiện các quy định của Luật đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17/11/2016 và các văn bản pháp luật hiện hành; (ii) Kí hợp đồng với Tổ chức đấu giá tài sản để tổ chức đấu giá QSD đất ở; (iii) Phối hợp với Tổ chức đấu giá tài sản phát hành hồ sơ mời tham gia đấu giá; (iv) Phối hợp với Tổ chức đấu giá tài sản xây dựng và ban hành quy chế cuộc đấu giá và các nội dung hướng dẫn có liên quan tại phiên đấu giá, thông báo công khai danh sách những trường hợp không đủ điều kiện tham gia đấu giá; (v) Phối hợp với tổ chức đấu giá tài sản thu hồ sơ đăng kí tham gia đấu giá và các khoản thu tiền hồ sơ tham gia đấu giá, khoản tiền đặt trước theo quy định. tổ chức buổi đi thăm thực địa tại khu đất đấu giá tối thiểu trước 02 ngày khi mở phiên đấu giá; (vi) Thông báo bằng văn bản cho người trúng đấu giá về việc nộp tiền trúng đấu giá; (vii) Phối hợp với Tổ chức đấu giá tài sản hoàn tiền đặt trước cho người tham gia đấu giá không trúng đấu giá chậm nhất là 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc bán đầu giá và (viii) Nộp tiền đặt trước của những người tham gia đấu giá vi phạm quy chế (nếu có) vào ngân sách nhà nước.
3.5.1.3. Hồ sơ mời tham gia đấu giá QSD đất, đăng kí tham gia đấu giá và hồ sơ tham gia đấu giá
- Hồ sơ mời đấu giá QSD đất: (i) Thông báo đấu giá QSD đất; (ii) Quy chế đấu giá QSD đất; (iii) Đơn đăng ký tham gia đấu giá QSD đất; (iv) Mẫu giấy uỷ quyền; (v) Bản đồ quy hoạch chi tiết sử dụng đất và (vi) Các Quyết định của cơ quan có thẩm quyền về đấu giá QSD đất;
- Đăng kí tham gia đấu giá:
Người có nhu cầu tham gia đấu giá đăng kí và nộp hồ sơ theo quy định . Thời gian, địa điểm bán hồ sơ, tiếp nhận hồ sơ đăng kí tham gia đấu giá được nêu cụ thể tại thông báo mời đấu giá
Việc đăng kí được thực hiện thông qua các hình thức: Gửi trực tiếp tới tổ chức đấu giá tài sản hoặc gửi bằng thư đảm bảo, đồng thời đặt tiền đặt trước, tiền hồ sơ tham gia đấu giá khi đăng kí tham gia đấu giá QSD đất
Người tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước bằng chuyển khoản qua tài khoản của Tổ chức đấu giá tài sản.
- Hồ sơ đăng kí tham gia đấu giá: (i) Đơn đăng kí tham gia đấu giá theo mẫu; (ii) Bản sao chứng từ xác định các khoản tiền người tham gia đấu giá đã nộp để đăng kí tham gia đấu giá QSD đất; (iii) Bản sao giấy chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân, Hộ khẩu thường trú, giấy ủy quyền hợp lệ (nếu có).
3.5.1.4. Nguyên tắc đấu giá
Việc đấu giá được thực hiện theo nguyên tắc công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng giữa các bên tham gia đấu giá, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên tham gia.
3.5.1.5. Hình thức, phương thức đấu giá
- Hình thức đấu giá: Bỏ phiếu nhiều vòng (gián tiếp kết hợp với trực tiếp). Vòng 1: Bỏ phiếu kín gián tiếp, lựa chọn 3 hộ sơ có kết quả cao nhất vào vòng bỏ phiếu trực tiếp.
Từ vòng 2 trở đi bỏ phiếu trực tiếp và lựa chọn người trúng đấu giá là người trả giá cao nhất ở vòng đấu khi không còn ai tham gia trả giá.
- Phương thức đấu giá: Trả giá lên.
3.5.1.6. Việc mở các cuộc đấu giá phải tiến hành theo nguyên tắc
Số lượng người tham gia đấu giá phải lớn hơn hoặc bằng 2 lần so với tổng số thửa đất đưa ra đấu giá.
3.5.1.7. Trình tự mở phiên đấu giá
- Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc và thành phần tham dự phiên đấu giá.
- Công bố danh sách và điểm danh người đã đăng kí tham gia đấu giá đủ điều kiện
- Đọc quy chế của phiên đấu giá - Giới thiệu khu đất đấu giá
- Nhắc lại mức giá khởi điểm, thông báo bước giá, thời gian trả giá, phương thức đấu giá
- Phát phiếu trả giá cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá
- Hướng dẫn người tham gia đấu giá viết trả giá, chấp nhận giá và bỏ vào hòm phiếu
- Giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá
- Nhắc lại yêu cầu đối với phiếu trả giá hợp lệ, thời gian để thực hiện việc ghi phiếu, xác định người trúng đấu giá, cách thức lựa chọn vị trí thửa đất trúng đấu giá
- Điều hành phiên đấu giá
- Công bố từng phiếu trả giá và những người trúng đấu giá
3.5.1.8. Cách thức tham gia đấu giá
- Người tham gia đấu giá có thể tham gia đấu giá một hoặc nhiều thửa đất trong khu đất đấu giá nhưng chỉ đứng tên 01 đơn tham dự và bỏ cùng 1 giá cho các thửa đất khác nhau trong cùng một khu đất. Nộp tiền hồ sơ tham gia đấu giá và phải nộp khoản tiền đặt trước tương ứng với số lượng thửa đất đăng kí đấu giá.
- Người tham gia đấu giá phải nộp đủ các khoản tiền: Tiền hồ sơ tham gia đấu giá và tiền đặt trước theo quy định.
- Tiền dùng trong đấu giá: Việt Nam đồng
3.5.1.9. Tiền hồ sơ tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá
- Tiền hồ sơ tham gia đấu giá
Cá nhân, tổ chức khi đăng kí tham gia đấu giá phải nộp tiền hồ sơ tham gia đấu giá là: 500.000 đồng/01 hồ sơ đối với thửa đất có giá trị từ 500.000.000 đồng trở lên và 200.000 đồng/1hồ sơ đối với thửa đất có giá trị dưới 500.000.000 đồng
- Các khoản tiền đặt trước phải nộp khi đăng kí tham gia đấu giá QSD đất
- Người tham gia đấu giá khi nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp một khoản tiền đặt trước để tham gia đấu giá, cụ thể như sau:
+ Nhóm 01: Thửa đất có kí hiệu TS20, TS21 số tiền đặt trước là 70.000.000 đồng/1 thửa.
+ Nhóm 02: Thửa đất có kí hiệu TS22 đến TS28, TS50 đến TS54, TS59 đến TS63, số tiền đặt trước là 750.000.000 đồng/1 thửa.
+ Nhóm 03: Thửa đất có kí hiệu TS29 đến TS34, TS44 đến TS49, TS64 đến TS68 số tiền đặt trước là 80.000.000 đồng/1 thửa.
+ Nhóm 04: Thửa đất có kí hiệu TS69 đến TS72 số tiền đặt trước là 85.000.000 đồng/1 thửa.
+ Nhóm 05: Thửa đất có kí hiệu TS3, TS8 đến TS 11, TS 13, TS 14, TS16, TS40, TS56, TS57, số tiền đặt trước là 100.000.000 đồng/1 thửa.
+ Nhóm 06: Thửa đất có kí hiệu TS18 số tiền đặt trước là 105.000.000 đồng/1 thửa.
+ Nhóm 07: Thửa đất có kí hiệu TS38, TS58 số tiền đặt trước là 190.000.000 đồng/1 thửa.
+ Nhóm 08: Thửa đất có kí hiệu TS19, TS55 số tiền đặt trước là 195.000.000 đồng/1 thửa.
+ Nhóm 09: Thửa đất có kí hiệu TS17 số tiền đặt trước là 410.000.000 đồng/1 thửa.
Người tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước đang kí tham gia đấu giá bằng hình thức chuyển khoản vào tài khoản của tổ chức bán đấu giá tài sản hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường.
+ Khoản tiền đặt trước đã nộp của người trúng đấu giá được chuyển thành tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.
+ Người không trúng đấu giá, không vi phạm các quy định tại phương án đấu giá sẽ được hoàn trả tiền đặt trước chậm nhất là 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá.
3.5.1.10. Giá khởi điểm, bước giá, công thức trả giá
- Giá khởi điểm
Phê duyệt theo quyết định số 904/QĐ-UBND ngày 13/4/2017 của UBND tỉnh Sơn La.
Nhóm 1: thửa đất số 38, 40 tiếp giáp đường 21m, bên phải đường vào chợ mới vị trí 1 là 7.000.000đ/m2.
Nhóm 2: thửa đất số 3, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 16, 17, 18, 19, 55, 56, 57, 58, tiếp giáp đường 30m, bên trái đường lên UBND huyện, đối diện trung tâm văn hóa huyện, tiếp giáp đường 21m bên trái đường đối diện bưu điện huyện, Chi cục thuế huyện, thuộc vị trí 1 là 7.500.000đ/m2.
Nhóm 3: thửa đất số 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, (khu vực tiếp đường 9,5m đối diện sân vận động; thửa đất số 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, tiếp đường 12m, Hai bên đường chạy thẳng từ lô 57 đến đối diện bưu điện huyện thuộc vị trí 1 là 5.500.000đ/m2.
- Bước giá được quy định là: 100.000đ/m2. - Công thức trả giá:
Giá trả hợp lệ =giá khởi điểm + n * bước giá (n là số tự nhiên, n = 0,1,2,3...)
- Giá trả hợp lệ là giá phải trả bằng hoặc hơn giá khởi điểm và phù hợp với bước giá.
- Giá trúng đấu giá: là các giá trả phải cao hơn giá khởi điểm tối thiểu một bước giá được sắp xếp theo thứ tự từ cao xuống thấp tương ứng với thửa đất đưa ra bán đấu giá.
Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả đấu giá dự án khu chợ cũ Số TT Số thửa Diện tích (m²)
Giá khởi điểm các thửa
(đồng)
Giá trúng đấu giá (đồng)
Chênh lệch so với giá khởi điểm (đồng) Hệ số chênh lệch (lần) 1 TS3 90,0 675.000.000 1.290.000.000 615.000.000 1,9 2 TS8 90,0 675.000.000 681.000.000 6.000.000 1,0 3 TS9 90,0 675.000.000 968.000.000 293.000.000 1,4 4 TS10 90,0 675.000.000 1.120.000.000 445.000.000 1,7 5 TS11 90,0 675.000.000 685.000.000 10.000.000 1,0 6 TS13 90,0 675.000.000 850.000.000 175.000.000 1,3 7 TS14 90,0 675.000.000 685.000.000 10.000.000 1,0 8 TS16 90,0 675.000.000 910.000.000 235.000.000 1,3 9 TS17 363,6 2.727.000.000 3.850.000.000 1.123.000.000 1,4 10 TS18 94,1 705.750.000 912.000.000 206.250.000 1,3 11 TS19 173,7 1.302.750.000 1.700.000.000 397.250.000 1,3 12 TS20 86,4 475.200.000 550.000.000 74.800.000 1,2 13 TS21 87,3 480.150.000 548.000.000 67.850.000 1,1 14 TS22 88,0 484.000.000 670.000.000 186.000.000 1,4 15 TS23 89,1 490.050.000 580.000.000 89.950.000 1,2 16 TS24 89,9 494.450.000 590.000.000 95.550.000 1,2 17 TS25 90,9 499.950.000 605.000.000 105.050.000 1,2 18 TS26 91,5 503.250.000 504.500.000 1.250.000 1,0 19 TS27 92,3 507.650.000 512.000.000 4.350.000 1,0 20 TS28 93,5 514.250.000 600.000.000 85.750.000 1,2 21 TS29 94,4 519.200.000 610.000.000 90.800.000 1,2 22 TS30 94,9 521.950.000 564.090.000 42.140.000 1,1 23 TS31 96,0 528.000.000 530.000.000 2.000.000 1,0 24 TS32 96,5 530.750.000 620.000.000 89.250.000 1,2 25 TS33 97,6 536.800.000 630.000.000 93.200.000 1,2
Số TT Số thửa Diện tích (m²)
Giá khởi điểm các thửa
(đồng)
Giá trúng đấu giá (đồng)
Chênh lệch so với giá khởi điểm (đồng) Hệ số chênh lệch (lần) 26 TS34 98,5 541.750.000 670.550.000 128.800.000 1,2 27 TS38 179,8 1.258.600.000 2.538.000.000 1.279.400.000 2,0 28 TS40 96,0 672.000.000 1.230.000.000 558.000.000 1,8 29 TS44 99,9 549.450.000 630.000.000 80.550.000 1,1 30 TS45 99,1 545.050.000 600.200.000 55.150.000 1,1 31 TS46 97,7 537.350.000 690.000.000 152.650.000 1,3 32 TS47 96,6 531.300.000 531.400.000 100.000 1,0 33 TS48 95,6 525.800.000 659.800.000 134.000.000 1,3 34 TS49 94,3 518.650.000 650.000.000 131.350.000 1,3 35 TS50 93,4 513.700.000 529.500.000 15.800.000 1,0 36 TS51 92,1 506.550.000 513.550.000 7.000.000 1,0 37 TS52 91,1 501.050.000 685.000.000 183.950.000 1,4 38 TS53 90,1 495.550.000 620.000.000 124.450.000 1,3 39 TS54 88,9 488.950.000 615.500.000 126.550.000 1,3 40 TS55 174,0 1.305.000.000 2.026.000.000 721.000.000 1,6 41 TS56 90,6 679.500.000 1.510.000.000 830.500.000 2,2 42 TS57 90,6 679.500.000 1.510.000.000 830.500.000 2,2 43 TS58 169,4 1.270.500.000 3.510.000.000 2.239.500.000 2,8 44 TS59 88,4 486.200.000 1.115.000.000 628.800.000 2,3 45 TS60 89,8 493.900.000 920.000.000 426.100.000 1,9 46 TS61 90,7 498.850.000 910.000.000 411.150.000 1,8 47 TS62 92,0 506.000.000 930.000.000 424.000.000 1,8 48 TS63 93,2 512.600.000 750.000.000 237.400.000 1,5 49 TS64 94,3 518.650.000 750.000.000 231.350.000 1,4 50 TS65 95,6 525.800.000 750.000.000 224.200.000 1,4 51 TS66 96,7 531.850.000 760.000.000 228.150.000 1,4
Số TT Số thửa Diện tích (m²)
Giá khởi điểm các thửa
(đồng)
Giá trúng đấu giá (đồng)
Chênh lệch so với giá khởi điểm (đồng) Hệ số chênh lệch (lần) 52 TS67 98,0 539.000.000 754.000.000 215.000.000 1,4 53 TS68 99,3 546.150.000 920.000.000 373.850.000 1,7 54 TS69 100,0 550.000.000 850.000.000 300.000.000 1,5 55 TS70 101,7 559.350.000 1.010.000.000 450.650.000 1,8 56 TS71 102,5 563.750.000 891.500.000 327.750.000 1,6 57 TS72 104,0 572.000.000 950.000.000 378.000.000 1,7 Tổng 57 5923,6 36.745.500.000 53.744.590.000 16.999.090.000 (UBND huyện Sốp Cộp, 2019)
Qua kết quả thống kê trong bảng trên có thể thấy:
- Thửa đất được trả giá cao nhất đó là TS17 với giá trúng đấu giá là 3.850.000.000 đồng, với hệ số 1,4 lần bởi thửa đất này có diện tích lớn nhất trong toàn khu đấu và có vị trí thuận lợi.
- Những thửa đất có hệ số chênh với giá sàn cao nhất với hệ số từ 2,2 đến 2,8 lần: TS56, TS57, TS58, TS59. Do các thửa đất này có co diện tích hợp lý và vị trí rất thuận lợi.
- Những thửa đất có giá đấu giá thấp nhất là: TS8, TS11, TS14, TS26, TS27, TS31, TS47, TS50, TS51, với giá trúng đấu giá bằng và nhỉnh hơn giá sàn một chút, nguyên nhân mức giá thấp như vậy là do vị trí kém thuận lợi hơn so với các thửa đất khác trong cùng khu đấu giá.
- Những thửa đất còn lại chiếm tỷ lệ 85% các thửa trong khu đấu giá, có hệ số chênh lệch so với giá sàn từ: 1,1 lần đến 1,9 lần.
Dự án đấu giá QSD đất ở tại khu chợ cũ với tổng diện tích 5.923,6 m2
tương ứng với số tiền trúng đấu giá là 53.744.590.000 đồng, chênh so với giá khởi điểm 16.999.090.000 đồng, là một dự án đấu giá rất thành công của huyện Sốp Cộp.
Yếu tố thành công của dự án đấu giá là công tác xác định giá khởi điểm và cách thức tổ chức đấu giá là 2 yếu tố quyết định rất lớn đến sự thành công của dự án đấu giá.