máy móc, thiết bị cần định giá.
2.2.2 Vai trò và mục đích của định giá MMTB trong nền kinh tế (Sự cầnthiết thiết
của hoàn thiện công tác định giá MMTB):
a. Vai trò:
Định giá máy, thiết bị là căn cứ và là nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản nói chung và máy, thiêt bị nói riêng có hiệu quả hợn. Định giá máy, thiết bị là cơ sở để đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua sắm mới, chuyển nhượng máy móc, thiết bị đang sử dụng, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, đầu tư và báo cáo tài chính.
b. Mục đích:
Định giá máy, thiết bị được thực hiện cho những mục đích cụ thể và mục đích định giá lại quyết định dựa trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường và từ đó, giúp người định giá lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Do vậy người định giá cần nắm vững về mục đích định giá thông qua việc trao đổi với khách hàng
về loại máy, thiết bị cần định giá, sử dụng kết quả định giá phục vụ cho việc gì, cũng
như dựa trên kinh nghiệm, hiểu biết và trình độ của mình và giải thích, trình bày rõ ràng đầy đủ trong báo cáo định giá.
Mục đích định giá có ảnh hưởng đến lựa chọn cơ sở định giá. Xác định chính xác
mục đích định giá giúp người định giá tránh được việc lựa chon cơ sở định giá không
đúng, qua đó áp dụng phương pháp định giá không thích hợp dẫn đến việc định giá không đúng với mục đích được yêu cầu. Hiện nay, định giá máy móc, thiết bị
- Niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán: điều này đưa vào bản cáo bạch của Công ty để cung cấp thông tin cho việc phát hành chứng khoán.
- Thanh lý tài sản.
- Khấu hao để tính thuế
- Bảo hiểm.
- Sát nhập
- Xử lý tranh chấp
- Chuyển đổi mục đích sử dụng
2.2.3Các nguyên tắc định giá MMTB
Việc thẩm định giá được tiến hành dựa trên cơ sở toàn bộ thông tin có liên quan được thẩm định viên thu thập trên thị trường và thông tin do khách hàng cung cấp. Trong quá trình thực hiện thẩm định viên không chịu trách nhiệm đối với kết quả thẩm định giá nếu thông tin khách hàng cung cấp không đầy đủ để tiến hành thẩm định. Mặt khác, thẩm định viên cần phải cung cấp cho khách hàng những đánh giá độc lập, khách quan, được nghiên cứu đầy đủ và logic về giá trị của tài sản vào thời điểm thẩm định giá và theo yêu cầu cụ thể của khách hàng.
Để thực hiện được điều trên trong quá trình điều chỉnh, đánh giá thẩm định viên cần thực hiện nghiêm túc các nguyên tắc sau:
-I- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.
Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của
các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
-I- Nguyên tắc thay đổi:
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
-I- Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của
các tài sản khác có thể thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được
sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
-I- Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh
lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
-I- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. -I- Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối
được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
-I- Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư
bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
-I- Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
-I- Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh
tranh trên thị trường.
-I- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh
hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
Quy trình thẩm định giá là một khoa học thực hiện có tổ chức và logic được sắp xếp phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định giá có thể đưa ra một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có thể tin tưởng được.
Hình 1: Quy trình thẩm định giá MMTB:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hay phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
- Xác định mục đích thẩm định giá của khách hàng
- Xem xét đánh giá sơ bộ tài sản thẩm định giá về pháp lý, vị trí, đặc điểm, tính năng, thông số kỹ thuật của máy móc thiết bị và các vấn đề có liên quan đến tài
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá:
- Nhân lực thực hiện, phân công người phụ trách, nhiệm vụ cụ thể của từng nhóm,
tổ chức phối hợp giữa các nhóm...
- Thời gian biểu;
- Các phương tiện, công cụ dụng cụ cần phải có để thực hiện việc khảo sát hiện
trường...
- Phối hợp với khách hàng, người hướng dẫn khảo sát hiện trạng;
- Các vấn đề khác liên quan...
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin:
- Khảo sát hiện trường để có được đầy đủ các thông tin về máy móc thiết bị, như:
năm chế tạo, xuất xứ, các thông số kỹ thuật chủ yếu, vật liệu chế tạo ra máy móc
thiết bị, nguồn cung cấp máy móc thiết bị, tình trạng kỹ thuật hiện tại,...
- Thu thập thông tin về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng khai thác của máy
móc thiết bị cần thẩm định.
- Nghiên cứu thị trường trong nước, thị trường khu vực để tìm kiếm thông tin phù
hợp với phương pháp ứng dụng để thẩm định giá tài sản theo yêu cầu của khách
hàng
- Tình hình các tài sản tương đồng trên thị trường.
- Tình hình chính trị, kinh tế, xã hội trong và ngoài nước.
Bước 4: Phân tích thông tin:
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá:
- Căn cứ vào kết quả thu được từ các bước trên
- Căn cứ theo mẫu quy định
2.2.5 Phương pháp định giá MMTB:PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP: PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:
-I- Khái niệm:
Phương pháp thị trường là phương pháp thẩm định giá dựa trên các thông tin thu thập của các tài sản so sánh đó được giao dịch trên thị trường có những đặc điểm kinh
tế kỹ thuật, các chỉ tiêu kinh tế có tính hữu ích tương đương với tài sản thẩm định giá làm cơ sở so sánh, phân tích và điều chỉnh mức giá mua, bán để ước tính giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá.
-I- Nguyên tắc áp dụng:
• Nguyên tắc thay thế: Dựa vào nguyên tắc thay thế nghĩa là một nhà đầu tư có lý
trí sẽ không trả giá cho một tài sản cao hơn chi phí để sản xuất ra tài sản đó với
cùng sự hữu ích do mỗi tài sản mang lại.
• Nguyên tắc sự đóng góp: Giá trị của từng bộ phận đóng góp và tổng giá trị của tài
sản
-I- Các trường hợp áp dụng:
Thường thẩm định đối với những tài sản được bán phổ biến trên thị trường như công
cụ dụng cụ, máy móc đơn lẻ... -I- Cơ sở thẩm định giá.
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định có quan
•Bán tài sản trong điều kiện cưỡng ép: nghĩa là hoặc người bán không tự nguyện hoặc người mua không tự nguyện thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị mua bán của tài sản
trên thị trường. -I- Các bước tiếp cận:
Khi thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp thẩm định viên phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản,
ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, đồng thời phải lưu ý các bước sau:
Bước 1: Xác định nguồn thu thập thông tin và tìm kiếm thông tin về máy, thiết bị cùng
loại có thể so sánh, được giao dịch phổ biến trên thị trường và có tính hữu ích tương đương với tài sản thẩm định giá.
Yêu cầu trong bước này thẩm định viên phải xác định được:
•Máy, thiết bị so sánh có cùng nguyên lý, đặc tính cấu tạo, tính hữu ích với tài sản
thẩm định giá; có công suất, năm sản xuất, hãng và nước sản xuất... có thể so sánh với tài sản thẩm định giá.
•Máy, thiết bị được sử dụng để so sánh có giá mua, bán và các thông tin kinh tế - kỹ thuật được công khai trên thị trường. Các thông tin này phải được kiểm chứng,
đáng tin cậy.
Bước 2: Kiểm tra, đánh giá các thông tin thu thập được. Xác định những thông tin có thể dùng để so sánh(Trên cơ sở nắm được các đặc tính, thông số kỹ thuật của tài sản (cần đặc biệt chú ý đến những thông số chủ yếu, có tính quyết định đến tính năng, chất
Bước 4: Đánh giá tình hình thị trường và các nhân tố ảnh hưởng đến giá và ước tính giá bán đã được điều chỉnh
Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá từ giá bán đã được điều chỉnh.
-I- Điều kiện, ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp:
• Điều kiện:
- Phải có thông tin thị trường;
- Tài sản so sánh có sự tương đồng với tài sản cần thẩm định giá; - Thông tin phải độ tin cậy cao;
- Thị trường không có sự biến động quá lớn;
- Người thẩm định phải có đủ kinh nghiệm, có hiểu biết về MMTB và nắm được tình hình thị trường cũng như các vấn đề khác.
• Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá thị trường.
• Hạn chế:
- Kết quả phụ thuộc nhiều vào chất lượng thông tin; - Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất;
- Khi so sánh giá bán phải gắn liền với điều kiện thương mại của hợp đồng mua bán (nơi giao nhận hàng trách nhiệm vận chuyển, bốc xếp, bảo hành và thời gian bảo hành, thời hạn thanh toán, ...);
- Tính chính xác giảm khi thị trường có biến động, không ổn định.
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ:
-I- Khái niệm:
Là phương pháp dựa trên cơ sở so sánh giá trị của tài sản cần thẩm định giá với chi phí chế tạo tài sản có tính hữu ích tương đương với tài sản cần thẩm định giá.
-I- Nguyên tắc áp dụng:
- Nguyên tắc đóng góp -I- Các trường hợp áp dụng:
- Thẩm định giá cho các tài sản chuyên dùng. - Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm - Máy móc, thiết bị MMTB đặc biệt;
- Thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp