4.3.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá MMTB tại Công ty:
Tuân thủ và không giới hạn bởi các văn bản pháp luật dưới đây:
a. Văn bản quy định pháp luật:
- Luật giá số 11/2012/QH13 của Quốc hội khóa 13 ngày 20/06/2012;
- Thông tư 158/2014/TT - BTC của Bộ Tài Chính ngày 27 tháng 10 năm 2014 về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt nam số 01, 02, 03, 04;
- Thông tư 28/2015/TT - BTC của Bộ Tài Chính ngày 06 tháng 03 năm 2015 về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt nam số 05, 06, 07;
- Thông tư 126/2015/TT - BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 08 năm 2015 về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt nam số 08, 09, 10;
- Và các văn bản pháp lý khác liên quan;
b. Văn bản pháp lý VNVC:
- Đăng ký kinh doanh số 0106464001 do Sở Ke hoạch & Đầu tư Hà Nội cấp; - Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá mã số 064/TĐG
cấp lần đầu, ngày 14 tháng 9 năm 2015 do Bộ trưởng bộ tài chính cấp;
- Thông báo số 39/TB-BTC của Bộ Tài Chính ngày 11/01/2018 về Danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2018.
c. Văn bản pháp lý tài sản và văn bản khác liên quan:
- Công văn đề nghị thẩm định giá số abc ngày x tháng y năm 2019 của Công ty cổ phần đầu tư phát triển năng lượng Phú Tân gửi Công ty Cổ phần Thẩm định giá và
Tư vấn Việt Nam;
- Hợp đồng số: abc/ HĐTĐG - VNVC ngày x tháng y năm 2019 giữa khách hàng/đơn vị sử dụng dịch cụ thẩm định giá và Công ty Cổ phần Thẩm định giá và
Tư vấn Việt Nam;
- Kết quả thẩm định hiện trạng, thu thập và xử lý thông tin thị trường tháng y - 2019;
TÀI SẢN : NHÀ CỬA, VẬT KIẾN TRÚC VÀ MÁY MÓC THIẾT BỊ
KHÁCH HÀNG : CÔNG TY CỎ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NĂNG LƯỢNG PHÚ TÂN
ĐỊA CHỈ KHÁCH HÀNG : THÔN BÙ KA, XÃ ĐĂK Ơ, HUYỆN BÙ GIA MẬP, TỈNH BÌNH PHƯỚC, VIỆT NAM
MỤC ĐÍCH : SẢNLÀM CƠ SỞ THAM KHẢO XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI THỜI ĐIỂM : THÁNG 08 - 2018
4.3.3 Các phương pháp áp dụng trong định giá MMTB tại Công ty:
Tại VNVC, để làm các dự án định giá MMTB, các thẩm định viên thường chủ yếu sử dụng một trong hai phương pháp là phương pháp chi phí và phương pháp so sánh và hầu
như không dùng phương pháp thu nhập vì MMTB có những đặc điểm đặc thù như khấu hao (giá trị bị giảm đi do sự hao mòn của tài sản sau một thời gian sử dụng). Hơn nữa tính thu nhập từ MMTB không ổn định vì trong thời gian hoạt động MMTB có thể hỏng
hóc, trục trặc dẫn đến mất thời gian sửa chữa, ảnh hưởng đến hiệu quả công việc và tần suất sản xuất sản phẩm của các doanh nghiệp.
4.3.4 Thực trạng định giá MMTB tại Công ty Thẩm định giá và Tư vấn
CÔNG TY CỔ PHẦN THẢM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN VIỆT NAM
VNVC
VIETNAM VALUATION
CHỨNG THƯ THẢM ĐỊNH GIÁ
VÀ TƯ VẤN VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Kính gửi:
Công ty cổ phần đầu tư phát triển năng lượng Phú Tân
- Địa chỉ: Thôn Bù Ka, xã Đăk Ơ, huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước, Việt Nam
- Người đại diện: Ông Nguyễn Văn Thanh - Chức vụ: Tổng Giám đốc
1. Tài sản thẩm định giá Nhà cửa, vật kiến trúc và máy móc thiết bị (chi tiết tại phụ lục kèm theo)
2. Mục đích thẩm định giá Làm cơ sở tham khảo xác định giá trị tài sản
3. Thời điểm thẩm định giá Tháng 08 - 2018
4. Căn cứ pháp lý Bao gồm Các văn bản quy phạm pháp luật Các tiêu chuẩn thẩm định giá
(Chi tiết tại phụ lục kèm theo)
5. Đặc điểm tài sản thẩm định giá
- Tài sản thẩm định giá có các đặc điểm về mặt pháp lý, sở hữu, sử dụng và đặc điểm kinh tế kỹ thuật được trình bày dưới đây:
Đặc điểm pháp lý
- Tài sản là nhà cửa, máy móc thiết bị đã qua sử dụng, các hợp đồng
kinh tế, hóa đơn, chứng từ, được lưu trữ tại Công ty. - Tài sản có vị trí tại 2 thửa đất chi tiết như sau:
Giấy chứng nhận QSD đất số AN 539612 do UBND tỉnh Bình Phước cấp ngày 16/10/2008:
Tên người sử dụng đất: Công ty CP Đầu tư phát triển năng lượng Phú Tân
Thửa đất số 00; tờ bản đồ số 00
Địa chỉ thửa đất: Xã Phú Nghĩa, huyện Phước Long, tỉnh Bình Phước
Diện tích: 15.947,8 m2
Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng: 15.947,8 m2; Sử dụng chung: 0m2
Hà Nội | Hòa Bình | Hà Giang | Thái Bình | Huế | TP.HCM
VP HN: (04) 6327 1621 - (04) 6686 5713 / VP HCM: (08) 6685 0957 - Hotline:
0919.40.68.66
CÔNG TY CP THẢM ĐỊNH GIÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
CHỨNG THƯ THẢM ĐỊNH GIÁ
Thời hạn sử dụng đất: đến ngày 16/10/2058
Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm
Giấy chứng nhận QSD đất số BD 752390 do UBND tỉnh Bình Phước cấp ngày 28/7/2011:
Tên người sử dụng đất: Công ty CP Đầu tư phát triển năng lượng Phú Tân
Thửa đất số ; tờ bản đồ số
Địa chỉ thửa đất: Xã Đăk Ơ, huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước Diện tích: 206.590,6 m2
Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng: 206.590,6 m2; Sử dụng chung: 0m2
Mục đích sử dụng đất: Đất công trình năng lượng Thời hạn sử dụng đất: đến ngày 16/10/2058
Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm
Đặc điểm kỹ thuật - Chi tiết tại phụ lục kèm theo
6. Cơ sờ giá trị Giá trị phi thị trường
7. Giả thiết và giả thiết đặc
biệt - Không có giả thiết đặc biệt 8. Cách tiếp cận, phương
pháp thẩm định giá
- Cách tiếp cận từ thị trường; cách tiếp cận từ chi phí - Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp chi phí
9. Kết quả Thẩm định giá Trên cơ sở các tài liệu do Công ty cổ phần đầu tư phát triển năng lượng
Phú Tân cung cấp, qua thu thập xử lý thông tin thị trường, với cơ sở và phương pháp thẩm định giá được áp dụng, VNVC thông báo kết quả thẩm
định giá tài sản của Quý Cơ quan tại thời điểm tháng 08 - 2018 như sau: • Tài sản thẩm định giá: Nhà cửa, vật kiến trúc và máy móc thiết
bị.
• Giá trị thẩm định bằng số: 42.453.609.867 đồng. • Làm tròn: 42.453.609.000 đồng
• Bằng chữ: Bốn mươi hai tỷ, bốn trăm năm mươi ba triệu, sáu
10. Ngày phát hành chứng
thư ngày tháng 08 năm 2018
11. Thời hạn có hiệu lực của
kết quả thẩm định giá
Chứng thư có hiệu lực trong vòng 90 (gồm cả ngày nghỉ, ngày lễ) ngày
12. Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá
Chi tiết tại phụ lục kèm theo
Ghi chú Chứng thư được phát hành 03 bản chính bằng tiếng Việt có giá trị như
nhau, cấp cho Khách Hàng 02 (hai) bản và lưu tại VNVC 01 bản
Thực hiện & phát hành bời Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Việt Nam
Thẩm định viên
❖ ...Bùi Thị Thùy Hân
Thẩm định viên về giá/số thẻ : VII113.787
Phê duyệt:
❖ ...Phạm Hà Minh
Tổng Giám đốc
Thẩm định viên về giá/số thẻ : IX14.1156
-I- Đặc điểm tài sản:
Các máy móc thiết bị, nhà cửa vật kiến trúc tại các Nhà máy điện Đắk U thuộc sở hữu của Công ty CP Đầu tư phát triển năng lượng Phú Tân, đã qua sử dụng, được quản
lý, bảo dưỡng sửa chữa một cách thường xuyên.
-I- Căn cứ thẩm định giá:
- Các quy định hiện hành về thẩm định giá bao gồm: Các căn cứ về pháp lý theo các văn bản quy phạm pháp luật tại mục 2 phần II chứng thư này.
- Hồ sơ tài liệu kỹ thuật liên quan đến tài sản thẩm định giá do các công ty thành viên Công ty CP Đầu tư khai thác thủy điện Đăk U và Công ty CP Đầu tư phát triển năng lượng Phú Tân cung cấp;
- Thực trạng tài sản thẩm định giá theo biên bản khảo sát hiện trạng tài sản được lập giữa Công ty CP Thẩm định giá và Tư vấn Việt Nam và các công ty thành viên: Công ty CP Đầu tư khai thác thủy điện Đăk U;
- Cơ sở dữ liệu của Công ty CP Thẩm định giá và Tư vấn Việt Nam (VNVC); - Giá tham khảo thị trường tại thời điểm thẩm định giá đối với các máy móc thiết
bị, nguyên giá xây dựng nhà cửa vật kiến trúc;
-I- Cơ sở giá trị, nguyên tắc thẩm định giá:
Trên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản và đặc điểm thị trường, các tài
sản tương đồng với tài sản thẩm định thu thập được là các giao dịch hoàn toàn tự nguyện trên cơ sở người mua và người bán có đủ đầy đủ thông tin như nhau, không bị ép buộc. Vì vậy, cơ sở giá trị của thẩm định giá được xác định là giá trị thị trường (Theo tiêu chuẩn TĐGVN 02) và giá trị phi thị trường (Theo tiêu chuẩn TĐGVN 03).
Giá trị thị trường được áp dụng với các tài sản phổ biến, được giao dịch thường xuyên trên thị trường đang có tại Nhà máy thủy điện Đăk U:
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một
trong điều kiện thương mại bình thường (TĐGVN 01: Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản - Ban hành kèm theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính) ”
Giá trị phi thị trường được áp dụng với các tài sản máy móc thiết bị đặc biệt được mua theo dự án, nhà cửa vật kiến trúc được xây dựng theo dự án:
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng,
giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc
phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường
hạn chế, giá trị để tính thuế...”
- Trên cơ sở nghiên cứu các tài liệu về pháp lý, kỹ thuật, thị trường, VNVC lựa chọn các nguyên tắc thẩm định giá áp dụng trong phân tích, tính toán để có kết quả thẩm định giá chính xác nhất. Các nguyên tắc thẩm định giá bao gồm: Nguyên
tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay đổi,
nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc tăng hoặc giảm, nguyên tắc
phân phối thu nhập, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc tuân thủ, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.
-I- Giả thiết và giả thiết đặc biệt:
- Giả thiết các chính sách nhà nước là ổn định. - Ngoài ra không có giả thiết đặc biệt nào khác.
Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định
tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.”
Do đó, đối với đất thuê trả tiền hàng năm, VNVC không thực hiện tính giá trị phần
đất này.
Giá trị thực tế của tài sản được xác định trên cơ sở Nguyên giá tính theo giá thị trường tại thời điểm tổ chức định giá nhân (x) Chất lượng còn lại của tài sản sau khi trừ đi hao mòn tại thời điểm định giá.
Trong đó, áp dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá số 09 - Cách tiếp cận từ chi phí theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính và tham khảo xác định giá trị thị trường tài sản xác định theo Điều 18 Thông tư số 127/2014/TT-BTC như sau: + Nguyên giá tài sản mới được xác định là nguyên giá cùng loại đang mua, bán
trên thị trường bao gồm các chi phí vận chuyển lắp đặt (nếu có), nếu là tài sản đặc thù không có trên thị trường thì giá mua tài sản được tính theo giá mua mới
+ Đối với nhà cửa vật kiến trúc tính nguyên giá theo đơn giá xây dựng cơ bản, suất đầu tư do cơ quan có thẩm quyền quy định tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá. Trường hợp chưa có quy định hoặc các quy định không phù hợp với thực tế xây dựng tại các Nhà máy điện thì tính theo giá sổ sách kế toán nhân
yếu tố trượt giá trong xây dựng cơ bản được các tỉnh công bố theo từng thời kỳ.
+ Chất lượng còn lại của tài sản được tính bằng chất lượng còn lại sau khi trừ đi tỷ lệ hao mòn bình quân của tài sản thông qua 2 phương pháp: phương pháp tuổi đời và phương pháp chuyên gia. Thông qua việc xem xét thực trạng tài sản,
thẩm định viên của VNVC có xem xét đến tác động của việc duy tu, bảo dưỡng,
sửa chữa và đầu tư nâng cấp của tài sản... đến tuổi đời hiệu quả của tài sản.
-I- Phương pháp tính như sau:
> Xác định nguyên giá đầu tư mới đối với tài sản nằm trong các nhà máy Thủy điện;
• Đối với nhà cửa vật kiến trúc tại Nhà máy thủy điện Đăk U; phương pháp đánh giá được tiếp cận theo các cách thức sau:
o Tiếp cận theo Suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố:
Theo Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/06/2017 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố Suất vốn đầu tư XDCB công trình năm 2016. Suất vốn đầu tư xkây
dựng công trình nhà máy Thủy điện được tính cho một đơn vị công suất lắp đặt máy phát điện tính cho 1 kW nhưng chưa bao gồm chi phí thực hiện một số loại công việc theo yêu cầu riêng của dự án/công trình xây dựng cụ thể như:
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm: chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi
STT Nội dung Suất vốn đầu tư
Trong đó bao gồm
Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị
Nhà máy thủy điện công suất
12420.01 60.000 - 150.000 kW 30.570 13.510 12.490
- Lãi vay trong thời gian thực hiện đầu tư xây dựng (đối với các dự án có sử dụng vốn vay);
- Vốn lưu động ban đầu (đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh);
- Chi phí dự phòng trong tổng mức đầu tư (dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án);