Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

1.8. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài

Theo Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012) [21] cho thấy: Có 4 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất năm 2011 của Thành phố Bắc Ninh đó là yếu tố vị trí, cơ sở hạ tầng, đặc điểm của thửa đất và yếu tố khác. Trong đó yếu tố vị trí là yếu tố có vai trò quyết định đối với giá của thửa đất. Tuy nhiên vị trí cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường.

Theo Nguyễn Viết Tuyến (2011) [17]: Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí. Những

thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích…

Theo Lê Thị Thu (2010) [14], khi nghiên cứu về một số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009 cho rằng đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dân số là ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng. Tuỳ theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí, tiếp đến là các yếu tố về chiều rộng mặt tiền của lô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống,... Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích,... đó là ảnh hưởng của khu quy hoạch dân cư.

Chương 2

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.

2.1.2. Phạm vi phạm nghiên cứu

Phạm vi không gian: Nghiên cứu đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.

2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu

2.2.1. Địa điểm nghiên cứu

Đề tài được tiến hành nghiên cứu tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.

2.2.2. Thời gian nghiên cứu

Thời gian thực hiện từ tháng 9/2016 đến 9/2017.

2.3. Nội dung nghiên cứu

2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du.

2.3.1.1. Điều kiện tự nhiên

2.3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội

2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất huyện Tiên Du. đai và định giá đất huyện Tiên Du.

2.3.2.1. Tình hình quản lý

2.3.2.2. Tình hình sử dụng đất

2.3.3. Đánh giá các yếu tốảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017. Du giai đoạn 2015-2017.

2.3.3.1. Thực trạng giá đất tại địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, giai

đoạn 2015 - 2017.

- Thực trạng giá đất tại nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị.

- Thực trạng giá đất tại nhóm đất ở các xã Nội Duệ, Liên Bão. - Thực trạng giá đất tại nhóm đất ở các khu vực còn lại của huyện.

2.3.3.2. Đánh giá các yếu tốảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tiên

Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 2017.

- Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất tại huyện Tiên Du, giai

đoạn 2015-2017.

- Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017.

- Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất tại huyện Tiên Du, giai

đoạn 2015 - 2017.

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 2017

+ Pháp lý

+ Quy hoạch

+ Đô thị hóa và quá trình phát triển hạ tầng + Tâm lý

2.3.4. Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du và đề xuất giải pháp. bàn huyện Tiên Du và đề xuất giải pháp. bàn huyện Tiên Du và đề xuất giải pháp.

2.4. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra.

Các phương pháp chủ yếu bao gồm:

2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn 12 tuyến đường, phố đại diện và các khu vực trong địa bàn đại diện cho 13 xã, 01 thị trấn của huyện Tiên Du. Những tuyến đường và khu vực này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện

có. Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh trong giai đoạn 2015-2017. Căn cứ vào giá đất quy định của UBND tỉnh Bắc Ninh và điều kiện thực tế của huyện Tiên Du phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do. Tiến hành phỏng vấn trên 12 tuyến đường mỗi tuyến đường 12 phiếu điều tra và bộ câu hỏi liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.

* Nghiên cứu ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất

- Tìm hiểu giá Nhà nước của đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Bắc Ninh năm giai đoạn 2015-2017;

- Chọn các khu vực, tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố và giá đất của khu vực đường phố đó có nhiều biến động. Căn cứ vào giá đất quy định của UBND tỉnh Bắc Ninh và điều kiện thực tế của huyện Tiên Du. Dựa vào vị trí của các tuyến đường, mức độ phát triển và vai trò của chúng, các tuyến đường, phố được lựa chọn điều tra bao gồm:

- Nhóm I nhóm các đường phố trong khu vực đô thị (thị trấn Lim). + Đường Hai Bà Trưng- Đoạn từ ngã ba Lim tới cổng Làng

+ Đường Lý Thường Kiệt (Đoạn từ đường Tiên Du (HN3 cũ) đến ngã tư Lim.

+ Đường Đăng Minh Đạo (Đoạn từ Ga Lim đến đường Phúc Hậu). - Nhóm II nhóm các đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị. + Quốc Lộ 38 - Đoạn từ địa phận xã Lạc Vệ đến cầu Hồ.

+ Tỉnh lộ 276 (270 cũ) - Đoạn Đường thuộc xã Liên Bão.

- Nhóm III nhóm đường trong khu vực Các xã Nội Duệ, Liên Bão. - Nhóm IV nhóm đường trong khu vực khác (Tân Chi, Cảnh Hưng, Đại Đồng, Phật Tích, Việt Đoàn).

* Nghiên cứu ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất.

Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 552/2014 ngày 29/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc ban hành Bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh 05 năm (2015-2019), tiến hành lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường có vị trí khác nhau để nghiên cứu, mỗi một vị trí chọn 3 thửa để tiến hành nghiên cứu.

* Nghiên cứu ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất ở

- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều mặt tiền khác nhau để điều tra giá thị trường.

* Nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố pháp lý đến thửa đất ở

- Lựa chọn 4 lô đất thuộc khu vực xa trung tâm (tỉnh lộ 276) để tiến hành nghiên cứu.

* Nghiên cứu ảnh hưởng của ĐTH và quá trình phát triển hạ tầng đến giá đất ở

- Chọn 01 tuyến đường thuộc tuyến đường phố trung tâm Thị trấn Lim để nghiên cứu.

* Nghiên cứu ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ở

- Chọn 2 dự án được quy hoạch đã hoàn thành và giao xong trên địa bàn huyện Tiên Du.

2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến nội dung nghiên cứu, bao gồm:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tiên Du. - Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất.

- Thu thập tài liệu, số liệu đã được công bố tại Sở Tài nguyên và Môi trường Tỉnh Bắc Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tiên Du và một số ban ngành khác có liên quan.

2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

2.4.3.1. Phương pháp thống kê

Tổng hợp sắp xếp các số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu.

2.4.3.2. Phương pháp xử lý số liệu

- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá.

2.3.3.3. Phương pháp so sánh

So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu.

2.3.3.4. Phương pháp phân tích

Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở.

Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở.

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1. Vị trí địa lý

Tiên Du là huyện nằm ở phía Tây Nam tỉnh Bắc Ninh, cách trung tâm tỉnh 5km về phía Nam, cách thủ đô Hà Nội 25km về phía Bắc. Tổng diện tích đất tự nhiên toàn huyện Tiên Du là: 9.568,65 ha, với 14 đơn vị hành chính gồm: 01 thị trấn (thị trấn Lim) và 13 xã (xã Liên Bão, xã Đại Đồng, xã Phật Tích, xã Hiên Vân, xã Lạc Vệ, xã Nội Duệ, xã Tri Phương, xã Hoàn Sơn, xã Tân Chi, xã Minh Đạo, xã Cảnh Hưng, xã Việt Đoàn, xã Phú Lâm) [19].

Huyện có giáp ranh với các địa phương sau:

- Phía Bắc giáp thành phố Bắc Ninh và huyện Yên Phong. - Phía Nam giáp huyện Thuận Thành.

- Phía Đông giáp huyện Quế Võ. - Phía Tây giáp thị xã Từ Sơn.

3.1.1.2. Địa hình

Do nằm trong vùng đồng bằng sông Hồng nên địa hình Tiên Du tương đối bằng phẳng. Hầu hết diện tích trong huyện đều có độ dốc <30 (trừ một số đồi núi thấp như: Đồi Lim, núi Vân Khám, núi Chè, núi Phật Tích, núi Bát Vạn, núi Đông Sơn… có độ cao từ 20-120m, chiếm diện tích nhỏ so với tổng diện tích đất tự nhiên). Địa hình vùng đồng bằng có xu thế nghiêng ra biển theo hướng Tây Bắc - Đông Nam. Độ cao trung bình 2,5 - 6,0m so với mặt nước biển.

Nhìn chung địa hình của huyện thuận lợi cho phát triển mạng lưới giao thông, thủy lợi, xây dựng cơ sở hạ tầng, mở rộng mạng lưới khu dân cư, các khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và kiến thiết đồng ruộng tạo ra những

vùng chuyên canh lúa chất lượng cao, phát triển rau màu và cây công nghiệp ngắn ngày.

3.1.1.3. Điều kiện khí hậu

Tiên Du nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa: nóng ẩm, mưa nhiều, chịu ảnh hưởng trực tiếp của gió mùa. Thời tiết trong năm chia làm 2 mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khô. Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 10, lượng mưa biến động thất thường qua các năm, lượng mưa/tháng từ 125,2mm (tháng 10) đến 283,3mm (tháng 8) và thường phân bố không đồng đều trong năm, vào mùa mưa lượng mưa chiếm khoảng 84,64% tổng lượng mưa cả năm.

3.1.1.4. Tài nguyên đất đai

* Đất phù sa được bồi hàng năm của hệ thống sông Hồng (Phb)

Có diện tích 330,46 ha chiếm 3,45% tổng diện tích đất tự nhiên, phân bố dọc theo sông Đuống, tập trung tại các xã Cảnh Hưng, Minh Đạo, Tân Chi. Đất được hình thành bởi phù sa của sông Đuống.

* Đất phù sa không được bồi của hệ thống sông Hồng (Ph)

Có diện tích 609,63 ha, chiếm 6,37% tổng diện tích đất tự nhiên, phân bố ở các xã: Đại Đồng, Tri Phương, Minh Đạo, Tân Chi..

* Đất phù sa gley của hệ thống sông Hồng (Phg)

Diện tích 3.331,94 ha, chiếm 34,82% tổng diện tích đất tự nhiên. Loại đất này chiếm diện tích lớn nhất, phân bố hầu hết các xã trong huyện, tập trung thành những cánh đồng lớn

* Đất phù sa gley của hệ thống sông Hồng (Phf)

Diện tích 686,54 ha chiếm 7,17% tổng diện tích đất tự nhiên, phân bố ở các xã: Hoàn Sơn, Liên Bão, Phú Lâm, Việt Đoàn, Lạc Vệ.

* Đất phù sa gley của hệ thống sông Thái Bình (Pg)

Diện tích 762,07 ha chiếm 7,96% tổng diện tích đất tự nhiên, được phân bố tập trung chủ yếu ở xã Phú Lâm.

*Đất phù sa có tầng loang lổ của hệ thống sông Thái Bình (Pf)

Diện tích 321,61 ha chiếm 3,36% tổng diện tích đất tự nhiên, phân bố tập trung chủ yếu ở xã Phú Lâm.

* Đất phù sa úng nước (Pj)

Diện tích 354,02 ha chiếm 3,70% tổng diện tích đất tự nhiên, phân bố ở các xã: Phú Lâm, Phật Tích, Nội Duệ. Loại đất này ở địa hình thấp nhất (trũng) thường bị úng nước sau khi mưa.

*Đất xám bạc màu trên phù sa cổ (B)

Diện tích 572,40 ha chiếm 5,98% tổng diện tích đất tự nhiên, phân bố chủ yếu ở xã Hoàn Sơn.

* Đất vàng nhạt trên đá cát (Fp)

Diện tích 287,09 ha chiếm 3% tổng diện tích đất tự nhiên, phân bố ở các xã: Hoàn Sơn, Phật Tích, Hiên Vân và Thị trấn Lim.

* Đất thung lũng do sản phẩm dốc tụ (D)

Diện tích 126,18 ha chiếm 1,32% tổng diện tích đất tự nhiên. Khác với loại đất xám bạc màu trên phù sa cổ, đất dốc thường được bồi tụ các sản phẩm từ trên xuống, lớp đất mặt thường có màu xám thẫm, thành phần cơ giới nặng.

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.2.1. Dân số và lao động

Dân số của huyện Tiên Du có 127.775 người với 38.060 hộ, trong đó dân số thành thị có 11.308 người, chiếm 8,85% dân số toàn huyện, dân số nông thôn có 116.467 người, chiếm 91,15% dân số toàn huyện. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên của huyện vẫn nằm ở mức cao 1,3%/năm. Mật Mật độ dân số phân bố không đều giữa các xã và thị trấn.

Theo số liệu thống kê năm 2015, huyện Tiên Du có 74.978 người trong độ tuổi lao động, chiếm 58,68% tổng dân số. Cơ cấu lao động có sự chuyển dịch theo sự chuyển dịch cơ cấu GDP, tăng tỷ trọng lao động trong phát triển công nghiệp, dịch vụ, giảm tỷ trọng lao động trong sản xuất nông, lâm nghiệp.

3.1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội

Trong những năm qua, sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội huyện Tiên Du đã có những bước chuyển biến tích cực, nền kinh tế công nghiệp, TTCN - xây dựng là chủ yếu và đang trên đà phát triển. Tổng sản phẩm trên địa bàn huyện (GRDP) đạt hơn 1.100 tỷ đồng, cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực, tỷ lệ giá trị khu vực dịch vụ tăng, chất lượng tăng trưởng được nâng lên. Giá trị