Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu
3.5. Phương pháp nghiên cứu
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
- Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất thị xã Chí Linh ở Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Chí Linh.
- Các văn bản có liên quan đến giá đất do Nhà nước, UBND tỉnh ban hành. - Thu thập các tài liệu số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bản thị xã qua các năm 2016, 2017, 2018.
3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thị xã Chí Linh nằm ở phía Đông Bắc tỉnh Hải Dương, cách thành phố Hải Dương 40km gồm 8 phường và 12 xã. Kinh tế thị xã đang trên đà phát triển mạnh, các giao dịch về chuyển nhượng đất ở phụ thuộc nhiều vào vị trí của thửa đất nằm tại trung tâm (đất ở đô thị) hoặc nằm ven các trục đường chính quốc lộ, tỉnh lộ và đường địa phương. Thị xã được chia làm 3 khu vực đặc trưng là: khu vực trung tâm thuộc phường Sao Đỏ, khu vực cận trung tâm và khu vực nông thôn.
Căn cứ vào giá đất quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh Hải Dương và điều kiện thực tế của thị xã đề tài lựa chọn ra các khu vực điều tra có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế - xã hội của thị xã và giá đất của các đường có nhiều biến động, cụ thể:
- Khu vực I gồm 03 tuyến đường: Đoạn đường từ ngã tư Sao Đỏ đến đường An Ninh; Nguyễn Thái Học (đoạn từ đường An Ninh đến đường Đoàn
Kết) và Nguyễn Trãi (đoạn từ đường Trần Hưng Đạo đến cây xăng Quân đội).
Những tuyến đường này là các tuyến đường thuộc phường Sao Đỏ nơi có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, tập trung cơ quan hành chính của thị xã.
- Khu vực II gồm 03 tuyến đường: Đoạn từ Quán Cát đến cầu Ninh Chấp thuộc Khu dân cư Ninh Chấp 5 (Phường Thái Học), Đoạn từ cầu Phả Lại đến địa giới phường Văn An và Quốc lộ 18 (đoạn từ giáp Khu dân cư Trại Tường đến giáp Khu dân cư Trại Thượng thuộc Khu dân cư Trại Sen). Đây là khu vực cận trung tâm phường Sao Đỏ, có điều kiện phát triển về kinh tế - xã hội khá.
- Khu vực III gồm 03 tuyến đường: Đất ven quốc lộ 37 ( xã Tân Dân); Đất ven tỉnh lộ 398 (đoạn thuộc xã Hoàng Hoa Thám) và Đất ven quốc lộ 37 ( xã Đồng Lạc). Đây là khu vực xa trung tâm thị xã thuộc đất ở nông thôn, giáp ranh với các huyện khác, kinh tế - xã hội phát triển chậm.
Bảng 3.1. Các tuyến đường trong khu vực nghiên cứu giá đất
STT Tên đường
Khu vực I
1 Đoạn đường từ ngã tư Sao Đỏ đến đường An Ninh
2 Nguyễn Thái Học (đoạn từ đường An Ninh đến đường Đoàn Kết)
3 Nguyễn Trãi (đoạn từ đường Trần Hưng Đạo đến cây xăng Quân đội)
Khu vực II
1 Đoạn từ Quán Cát đến cầu Ninh Chấp thuộc Khu dân cư Ninh Chấp 5 (Phường Thái Học)
2 Đoạn từ cầu Phả Lại đến địa giới phường Văn An
3 Quốc lộ 18 (đoạn từ giáp Khu dân cư Trại Tường đến giáp Khu dân cư Trại Thượng thuộc Khu dân cư Trại Sen)
Khu vực III
1 Đất ven quốc lộ 37 ( xã Tân Dân)
2 Đất ven tỉnh lộ 398 (đoạn thuộc xã Hoàng Hoa Thám)
3 Đất ven quốc lộ 37 ( xã Đồng Lạc)
3.5.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Sử dụng mẫu phiếu điều tra có sẵn tiến hành điều tra phỏng vấn hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cán bộ làm công tác quản lý đất đai; người môi giới bất động sản về giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên thị trường. Các thông tin điều tra bao gồm: thông tin chung về người được điều tra, giá đất thị trường, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất…
Thang đo Likert được sử dụng để thiết kế phiếu điều tra đánh giá mức độ
ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất: (1) rất quan trọng, (2) quan trọng, (3) bình thường, (4) ít quan trọng và (5) không quan trọng (Likert, 1932).
Số lượng phiếu điều tra để đảm bảo được độ tin cậy, đáp ứng được chạy phần mềm có hai công thức bắt buộc phải thực hiện. Kích thước của mẫu áp dụng trong nghiên cứu được dựa theo yêu cầu của phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis) và hồi quy đa biến.
Bảng 3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Chí Linh
STT Yếu tố ảnh hưởng Ký hiệu
I Nhóm yếu tố vị trí VT
1 Khoảng cách đến trung tâm VT1
2 Khoảng cách đến trường học VT2
3 Khoảng cách đến chợ VT3
4 Khoảng cách đến bệnh viện VT4
5 Khoảng cách đến bến xe VT5
II Nhóm yếu tố kinh tế KT
6 Tốc độ tăng trưởng kinh tế trong khu vực KT1
7 Thu nhập và tiêu dùng của dân cư KT2
8 Khả năng mang lại thu nhập của thửa đất KT3
9 Mức lãi suất ngân hàng KT4
III Nhóm yếu tố xã hội XH
10 Tốc độ đô thị hóa XH1 11 Mật độ dân số XH2 12 Chất lượng y tế - giáo dục XH3 13 Trình độ dân trí XH4 14 An ninh xã hội XH5 IV Nhóm yếu tố pháp lý PL 15 Tình trạng pháp lý của thửa đất PL1 16 Hạn chế về quyền sử dụng đất PL2 17 Hạn chế quy hoạch PL3 V Nhóm yếu tố cá biệt CB 18 Hình dáng CB1 19 Diện tích CB2 20 Chiều rộng mặt tiền CB3
21 Chiều sâu thửa đất CB4
VI Nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng HT
22 Hệ thống giao thông HT1
23 Hệ thống điện nước HT2
24 Hệ thống thông tin liên lạc HT3
Đối với phân tích nhân tố khám phá EFA, kích thước mẫu được xác định dựa trên cơ sở tiêu chuẩn 5:1 của Bollen (1998) và Hair & ctg (1998), tức là để đảm bảo phân tích dữ liệu tốt thì cần ít nhất 5 quan sát cho 1 biến đo lường và số quan sát không nên dưới 100. Đối với phân tích hồi quy đa biến, cỡ mẫu tối thiểu cần đạt được tính theo công thức là n=50+ 8*m (m: số nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất) (Tabachnick và Fidell, 2013). Như vậy, số phiếu đảm bảo cho phân tích nhân tố khám phá và hồi quy tuyến tính trong nghiên cứu này tối thiểu lần lượt là 125 phiếu và 98 phiếu. Căn cứ vào thực trạng giao dịch quyền sử dụng đất tại thị xã Chí Linh đề tài lựa chọn điều tra 180 phiếu trong đó hộ gia đình cá nhân 150 phiếu và cán bộ công tác trong ngành tài nguyên môi trường, người môi giới bất động sản trên địa bàn thị xã 30 phiếu. Số lượng phiếu tại mỗi tuyến đường phụ thuộc vào thực trạng giao dịch trong các năm.
3.5.4. Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp số liệu
Thống kê kết quả từ các phiếu điều tra, bảng giá đất được ban hành của UBND tỉnh Hải Dương theo các năm; báo cáo của phòng Tài nguyên và Môi trường về tình hình quản lý sử dụng đất, hiện trạng, biến động sử dụng đất; Báo cáo về tình hình phát triển kinh tế, xã hội của UBND thị xã. Sắp xếp dữ liệu theo thời gian, theo đối tượng nghiên cứu, loại bỏ các số liệu không cần thiết bằng phần mềm excel và phần mềm SPSS 20.0. Cụ thể gồm:
Kiểm định thang đo: Độ tin cậy của thang đo được kiểm định thông qua hệ số Cronbach’s alpha và hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item - Total Correlation). Số liệu đảm bảo độ tin cậy khi hệ số Cronbach’s Alpha nằm trong
khoảng [0,6 - 0,95] (Hair et al., 1998), hệ số tương quan biến tổng > 0,3 (Hair et
al., 1998; Nunnally and Bernstein, 1994).
Phương pháp phân tích yếu tố khám phá EFA: Các biến chỉ được chấp nhận khi hệ số thích hợp KMO (Kaiser - Meyer - OlKIN) nằm trong khoảng [0,5
- 1] và các trọng số tải của chính nó ở nhân tố khác nhỏ hơn 0,35 (Igbaria et al.,
1995) hoặc khoảng cách giữa 2 trọng số tải (Factor Loading) cùng 1 biến ở 2
nhân tố khác nhau lớn hơn 0,3. Theo Hair et al., (1998), nếu chọn trọng số tải
>0,3 thì cỡ mẫu phải ít nhất là 350, nếu cỡ mẫu khoảng 100 thì nên chọn trọng số tải >0,55 và nếu cỡ mẫu khoảng 50 thì trọng số tải phải >0,75. Đối với nghiên cứu này trọng số tải được chọn là >0,5 vì số mẫu điều tra tối thiểu là 125 mẫu. Ngoài ra, thang đo chỉ được chấp nhận khi tổng phương sai giải thích (Total
Variance Explained) > 50%; hệ số Barlett’s với mức ý nghĩa sig < 0,05 để đảm bảo các yếu tố có mối tương quan với nhau; hệ số Eigenvalue có giá trị ≥ 1 để đảm bảo các nhóm nhân tố có sự khác biệt.
Phương pháp phân tích hồi quy: Nghiên cứu sử dụng mô hình hồi quy đa
biến có dạng Yi = βo + β1X1 + β2X2 + β3X3+ β4X4 +…+βnXn + Ei để xác định
mức độ của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Trong đó:
+ Yi là biến phụ thuộc thể hiện giá của thửa đất.
+ X1; X2; X3; X4; Xn là các biến độc lập thể hiện các yếu tố ảnh hưởng tới
giá đất.
+ βo là hằng số, giá trị của Y khi tất cả các giá trị của X bằng 0.
+ β1; β2; β4; β4; βn là các hệ số hồi quy.
+ E1 là sai số chuẩn.
3.5.5. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh được sử dụng để đánh giá sự biến động của giá đất ở do Nhà nước quy định trong giai đoạn 2016 - 2018. Đánh giá được mức chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá đất ở do nhà nước quy định.