Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.5. Giải pháp để hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn thị xã Chí Linh
ĐỊA BÀN THỊ XÃ CHÍ LINH
4.5.1. Đánh giá công tác định giá đất trên địa bàn thị xã Chí Linh
4.5.1.1. Đánh giá chung về công tác định giá đất
Công tác định giá đất của UBND thị xã Chí Linh trong thời gian qua nhìn chung là phù hợp với điều kiện thực tế của khu vực nghiên cứu và phù hợp với quy định hiện hành của Nhà nước.
- Giá đất ở do UBND tỉnh Hải Dương quy định thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường.
* Nguyên nhân làm cho mức giá Nhà nước quy định thấp hơn so với giá thị trường:
- Kết quả của quá trình đô thị hóa, từ Thị xã lên Thành phố đã kéo theo
việc đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật, chỉnh trang nâng cấp các tuyến đường cũ…đã dẫn đến việc giá đất tăng cao vào giai đoạn 2017-2018.
- Kết quả tham vấn cán bộ quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu cho thấy, một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến giá đất quy định có sự chênh lệch lớn so với giá thị trường là do hiện nay các thông tin về giá đất thị trường làm cơ sở điều tra, xác định giá đất quy định còn thiếu.
- Lực lượng cán bộ chuyên trách chịu trách nhiệm chính thực hiện nhiệm vụ này và cán bộ chuyên môn có kinh nghiệm định giá hiện nay rất hiếm hoi,
chưa có cơ sở đào tạo cán bộ chuyên sâu cho công tác định giá đất.
- Do việc định giá hàng loạt các thửa đất cho nên giá đất ở quy định do UBND tỉnh Hải Dương ban hành chưa quan tâm đến những yếu tố cá biệt của thửa đất như diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền, chất lượng môi trường...
- Nhà nước chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá phù hợp. Có thể nói rằng việc định giá đất hàng năm vẫn còn mang nặng tính hình thức mà không sát với thực tế.
4.5.1.2. Đánh giá chung về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Yếu tố cơ sở hạ tầng là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất. Trong giai đoạn chuyển giao từ thị xã lên thành phố các tuyến đường phố và khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện, đồng bộ, hiện đại thì giá thị trường càng tăng. Bởi lẽ, nhu cầu của người dân về cơ sở hạ tầng ngày càng cao, đáp ứng đầy đủ những nhu cầu ăn ở, đi lại thuận tiện và hiện đại nhất.
Bên cạnh yếu tố cơ sở hạ tầng, thì những thửa đất có vị trí khác nhau thì có giá trao đổi trên thị trường cũng khác nhau.
- Yếu tố vị trí có vai trò tương đối quan trọng, nó quyết định đến sự khác nhau về giá đất giữa các đường phố. Các tuyến đường nhóm I là các tuyến phố nằm ở khu vực trung tâm có mặt đường rộng, cơ sở hạ tầng tốt và đặc biệt thuận lợi trong việc kinh doanh buôn bán, có khả năng kết hợp giữa để ở và kinh doanh cho nên có giá thị trường đặc biệt cao.
Giá đất thị trường tại các đường phố ở khu vực trung tâm, thuận lợi cho kinh doanh buôn bán và có cơ sở hạ tầng tốt (Nhóm I, II) luôn cao hơn giá đất tại khu vực xa trung tâm, ven thị xã (Nhóm III).
- Cơ sở hạ tầng là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất. Những đường phố và khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện, đồng bộ thì có giá thị trường cao.
- Yếu tố cá biệt có ảnh lớn đến giá đất, tại những thửa đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng thửa đất đẹp, độ sâu phù hợp và có hướng đất phù hợp thì có giá đất cao và thu hút nhà đầu tư hơn.
Như vậy, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên khi xây dựng giá quy định tại khu vực nghiên cứu thì UBND tỉnh Hải Dương mới chỉ quan tâm đến yếu tố hạ tầng, vị trí và khả năng sinh lợi của từng tuyến phố để
định giá đất và giá do nhà nước quy định chưa thực sự sát với giá thị trường. Do việc định giá thửa đất được điều tra hàng loạt nên UBND tỉnh Hải Dương chưa quan tâm đến các yếu tố xã hội của thửa đất và thực tế giá Nhà nước quy định luôn luôn thấp hơn giá thực tế trên thị trường.
4.5.2. Giải pháp để hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn thị xã Chí Linh Chí Linh
4.5.2.1. Giải pháp về chính sách
Nguyên nhân chính khiến cho giá đất ở tại một số tuyến đường, tại các khu đô thị mới trên địa bàn khu vực nghiên cứu tăng cao liên quan đến yếu tố đầu cơ về đất đai và tình trạng mua bán theo trào lưu lướt sóng để kiếm lời. Chính sách tài chính về đất đai được coi là một biện pháp hạn chế có hiệu quả đối với tình trạng này và đặc biệt thuế là công cụ hữu hiệu nhất để kiểm soát những người đầu cơ. Đối với đất ở, khi người sử dụng nắm giữ đất đai vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách lũy tiến, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai đã tích tụ. Việc làm này cần được thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật, thông qua việc công nghệ hóa và máy tính hóa.
Cần làm rõ và đầy đủ hơn quan điểm về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường hoặc theo một tỷ lệ % của giá thị trường theo hướng quy định cụ thể giá thị trường là giá trong điều kiện bình thường (không chịu tác động của các yếu tố khách quan như thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, đầu tư các khu công nghiệp, khu dân cư, đồng thời cũng loại trừ các yếu tố chủ quan như đầu cơ hoặc đầu tư theo phong trào) để thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội. Xác định rõ khi chuyển mục đích sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất cũng thay đổi.
+ Giá đất phải được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất trên thị trường tại địa phương: Trước hết, đó là xây dựng khung giá đất cần dựa vào yếu tố quan trọng đó là giá cả thị trường theo đúng giá trị thực.
Cụ thể đối với địa bàn nghiên cứu, UBND tỉnh có thể xem xét điều chỉnh giá đất ở tại khu vực cho phù hợp hơn, nhất là đối với vị trí 1 và vị trí 2 nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị và các yếu tố khác, thì UBND cấp tỉnh phải thực hiện điều chỉnh giá đất kịp thời, trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính toán giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách toàn diện.
4.5.2.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện
- Minh bạch thông tin thị trường quyền SDĐ: là cơ sở điều tra, xác định giá đất. Để thực hiện giải pháp này, cần hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ và thực hiện đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; thực hiện công khai quy hoạch SDĐ, quy hoạch phát triển nông thôn; mở rộng hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền SDĐ.
- Chống đầu cơ đất đai: được thực thiện thông qua công cụ quy hoạch và thuế. Quy hoạch SDĐ vừa giúp chống đầu cơ đất đai, vừa giúp tạo vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng. Đối với công cụ thuế, cần sớm nghiên cứu điều chỉnh mức thuế SDĐ; đánh thuế đối với trường hợp sử dụng nhiều BĐS hoặc không đưa BĐS vào sử dụng; đánh thuế cao đối với những trường hợp mua bán BĐS trong thời gian ngắn.
- Tăng cường năng lực cho tổ chức tư vấn định giá đất và các định giá viên: Thường xuyên tổ chức các lớp, chương trình đào tạo ngắn hạn về nâng cao nghiệp vụ tư vấn, định giá và thẩm định giá cho các tổ chức tư vấn định giá đất và các định giá viên.
- Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát đối với việc xác định giá đất, đồng thời xây dựng chế tài xử phạt những hành vi vi phạm pháp luật trong công tác quản lý và xây dựng giá đất.
4.5.2.3. Giải pháp về nguồn nhân lực
Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất.