Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.3. Giá đất ở trên địa bàn thị xã Chí Linh giai đoạn 2016-2018
4.3.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Chí Linh
4.3.1.1. Khung giá đất theo quy định của Chính Phủ
Trong lịch sử phát triển của thị trường đất đai, Nhà nước đã đưa ra những văn bản pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Các văn bản liên tiếp được ra đời để bổ sung và thay thế cho nhau. Cho tới thời điểm này, các văn bản có hiệu lực thi hành về vấn đề giá đất đã được ban hành đầy đủ và được thực thi từ trung ương đến địa phương.
Để thi hành Luật Đất đai 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất (bảng 3.2 và bảng 3.3):
Bảng 4.6. Khung giá đất ở nông thôn theo Nghị định 104/2014/NĐ-CP
Đơn vị: Nghìn đồng/m2
Loại xã Mức
Giá tối thiểu Giá tối đa
Xã đồng bằng 80 23.200
Xã trung du 64 12.000
Xã miền núi 56 7.200
Nguồn: Chính phủ (2014)
Bảng 4.7. Khung giá đất ở đô thị theo Nghị định 104/2014/NĐ-CP
Đơn vị: Nghìn đồng/m2
Loại đô thị Mức
Giá tối thiểu Giá tối đa
Đặc biệt 1.500 162.000 I 1.000 76.000 II 800 50.000 III 400 40.000 IV 300 30.000 V 120 25.000 Nguồn: Chính phủ (2014)
4.3.1.2. Bảng giá đất trên địa bàn thị xã Chí Linh
a. Cơ sở pháp lý
Bảng giá đất trên địa bàn thị xã Chí Linh áp dụng theo Luật Đất đai 2013 được ban hành cho giai đoạn 5 năm. Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014 của UBND tỉnh Hải Dương về việc ban hành bảng giá đất từ năm 2015 đến năm 2019 trên địa bàn tỉnh Hải Dương;
b. Nguyên tắc cụ thể khi định giá đất
Theo quyết định số 34/2013/QĐ-UBND, nguyên tắc xác định giá đất ở trên địa bàn thị xã được xác định như sau:
Đất ở đô thị: giá đất ở tại đô thị được xác định theo từng đường phố hoặc đoạn đường phố và vị trí đất để xác định giá. Đất ở tại đô thị được phân loại thành 04 vị trí để định giá, cụ thể như sau:
* Các vị trí đất trong mỗi đường, phố được xác định như sau:
- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất nằm sát cạnh đường, phố (mặt tiền);
- Vị trí 2: Đất nằm sát cạnh các ngõ của đường, phố có mặt cắt ngõ Bn
3m và có chiều sâu ngõ tính từ chỉ giới xây dựng sát mép vỉa hè đường chính đến đầu thửa đất < 200m;
- Vị trí 3: Đất có vị trí nằm sát cạnh các ngõ hẻm (ngách) có mặt cắt ngõ 2m ≤ Bn < 3m và có chiều sâu ngõ hẻm tính từ đầu ngõ hẻm đến đầu thửa đất <
100m hoặc nằm sát cạnh các ngõ có mặt cắt ngõ Bn 3m và có chiều sâu ngõ
tính từ chỉ giới xây dựng sát mép vỉa hè đường chính đến đầu thửa đất 200m;
- Vị trí 4: Đất có vị trí còn lại có điều kiện về sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt kém thuận lợi;
Đối với thửa đất tiếp giáp với nhiều đường, phố thì áp dụng theo đường, phố có mức giá cao hơn; đối với thửa đất nằm sát các ngõ lối thông với nhiều đường, phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo giá đất của đường, phố gần nhất, nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường, phố bằng nhau thì áp dụng theo đường, phố có mức giá cao hơn.
Đối với thửa (lô) đất có chiều sâu lớn (tính từ mép chỉ giới đất sử dụng hợp pháp) nằm giáp đường, phố do một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì
tuỳ theo chiều sâu của từng thửa (lô) đất có thể phân thành các vị trí làm căn cứ
được xác định là một vị trí và diện tích đất có chiều sâu 20 mét tiếp theo được xác định là vị trí liền kề kế tiếp với vị trí phía ngoài.
* Các loại đường, phố trong thị xã được xác định như sau:
- Phường Sao Đỏ: Các đường, phố phân làm 3 loại. Trong mỗi loại đường, phố phân làm 4 nhóm: A, B, C, D;
- Phường: Phả Lại, Chí Minh, Văn An, Thái Học, Hoàng Tân, Cộng Hòa phân làm 2 loại đường, phố. Trong mỗi loại đường, phố phân làm 3 nhóm: A, B, C.
4.3.1.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Chí Linh
Khu vực I gồm 03 tuyến đường: Đoạn đường từ ngã tư Sao Đỏ đến đường An Ninh; Nguyễn Thái Học (đoạn từ đường An Ninh đến đường Đoàn
Kết) và Nguyễn Trãi (đoạn từ đường Trần Hưng Đạo đến cây xăng Quân đội).
Những tuyến đường này là các tuyến đường thuộc phường Sao Đỏ nơi có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, tập trung cơ quan hành chính của thị xã. Đây cũng là những tuyến đường được coi là huyết mạch, được đầu tư, xây dựng đẹp nhất với đầy đủ cơ sở hạ tầng.
Khu vực II gồm 03 tuyến đường: Đoạn từ Quán Cát đến cầu Ninh Chấp thuộc Khu dân cư Ninh Chấp 5 (Phường Thái Học), Đoạn từ cầu Phả Lại đến địa giới phường Văn An và Quốc lộ 18 (đoạn từ giáp Khu dân cư Trại Tường đến giáp Khu dân cư Trại Thượng thuộc Khu dân cư Trại Sen). Đây là các tuyến đường có điều kiện phát triển kinh tế cao nhưng không bằng các tuyến đường khu vực 1. Các khu vực nằm ven các tuyến đường chính đều tận dụng để buôn bán, kinh doanh.
Khu vực III gồm 03 tuyến đường: Đất ven quốc lộ 37 ( xã Tân Dân); Đất ven tỉnh lộ 398 (đoạn thuộc xã Hoàng Hoa Thám) và đất ven quốc lộ 37 ( xã Đồng Lạc). Đây là khu vực xa trung tâm thị xã thuộc đất ở nông thôn, giáp ranh với các huyện khác, kinh tế - xã hội phát triển chậm.
Giá đất ở quy định từ năm 2016 - 2018 được thể hiện trong bảng 4.8: Số liệu tại bảng 4.8 cho thấy, giá đất quy định tại các khu vực có sự chênh lệch khá rõ rệt. Giá đất ở cao nhất là tại các vị trí thuộc Đoạn đường từ ngã tư Sao Đỏ đến đường An Ninh, tiếp đến là Nguyễn Thái Học (đoạn từ đường An Ninh đến đường Đoàn Kết) và Nguyễn Trãi (đoạn từ đường Trần Hưng Đạo đến cây xăng Quân đội).
Bảng 4.8. Giá đất ở do Nhà nước quy định tại thị xã Chí Linh giai đoạn 2016 – 2018
Đơn vị: 1000 đồng/m2
TT Đường phố Vị trí Giá đất quy định
1
Đoạn đường từ ngã tư Sao Đỏ đến đường An Ninh
1 16.000
2 5.500
3 4.000
4 2.000
Nguyễn Thái Học (đoạn từ đường An Ninh đến đường Đoàn Kết)
1 14.000
2 5.300
3 3.500
4 1.900
Nguyễn Trãi (đoạn từ đường Trần Hưng Đạo đến cây xăng Quân đội)
1 11.000
2 5.000
3 3.000
4 1.600
2
Đoạn từ Quán Cát đến cầu Ninh Chấp thuộc Khu dân cư Ninh Chấp 5
1 6.000
2 2.500
3 1.100
4 900
Đoạn từ cầu Phả Lại đến địa giới phường Văn An
1 5.000
2 2.500
3 1.300
4 900
Quốc lộ 18 (đoạn từ giáp Khu dân cư Trại Tường đến giáp Khu dân cư Trại Thượng thuộc Khu dân cư Trại Sen)
1 6.000
2 3.000
3 1.200
4 900
3 Đất ven quốc lộ 37 ( xã Tân Dân)
1 5.000
2 3.000
3 1.500
4 1.000
TT Đường phố Vị trí Giá đất quy định 6 650 Đất ven quốc lộ 37 ( xã Đồng Lạc) 1 3.000 2 1.500 3 1.000 4 700 5 600 6 500
Đất ven tỉnh lộ 398 (xã Hoàng Hoa Thám)
1 2.000 2 1.000 3 800 4 600 5 500 6 400
Nguồn: UBND tỉnh Hải Dương (2014) Ngoài ra, giá đất ở quy định còn có sự khác biệt giữa các vị trí. Giá đất ở luôn cao nhất tại vị trí 1, nơi có vị trí thuận lợi về giao thông phù hợp với mục đích kinh doanh quy mô gia đình, dọc theo các trục đường chính làm kinh tế. Giá đất giảm dần tại các vị trí 2, 3, 4 và giảm theo quy luật càng nằm xa đoạn đường chính, giá đất càng giảm.
Nhìn chung, giá đất ở quy định khu vực 2 thấp hơn nhiều so với các tuyến đường khu vực 1, tuy nhiên trong những năm tới giá đất khu vực 2 sẽ ngày càng tăng mạnh do việc mở rộng phát triển của thị xã để phấn đấu lên thành phố đô thị loại III vào năm 2019.
Số liệu tại bảng 4.8 cho thấy, dù thuộc cùng là đất ở tại nông thôn nhưng giá đất vẫn có sự chênh lệch. Giá đất ở quy định cao nhất tại Đất ven quốc lộ 37 ( xã Tân
Dân), tiếp đến là Đất ven quốc lộ 37 ( xã Đồng Lạc)và thấp nhất tại Đất ven tỉnh lộ
398 (xã Hoàng Hoa Thám). Điều này khẳng định thêm yếu tố vị trí đặc biệt ảnh hưởng tới giá đất ở, các thửa đất nằm càng sâu cách mặt đường thì giá càng thấp.