Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.5.1. Một số công trình nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
giá đất trên thế giới
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đã được thực hiện bởi nhiều nhà nghiên cứu. Nhiều nghiên cứu cho thấy khoảng cách từ thửa đất đến khu trung tâm thương mại là yếu tố chính quyết định giá đất (Alonso, 1964; Ball, 1973; Asabere, 1982).
Nghiên cứu của Yean (2002) đã đưa ra mô hình giá nhà, đất chịu ảnh hưởng của các nhân tố: Giá nhà được xác định theo đặc điểm kết cấu ngôi nhà, vị trí địa lý, đặc điểm vùng lân cận. Giá đất được xác định như đặc điểm thửa đất, vị trí địa lý, tăng trưởng khu vực, chất lượng vùng đất lân cận, và pháp lý khu đất.
Nghiên cứu của Olayiwola et al. (2005) đã chỉ ra rằng giá đất chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như: Khoảng cách, khả năng mang lại thu nhập, hạ tầng giao thông, môi trường xung quanh, cơ sở hạ tầng và quy hoạch.
Theo Mehmet (2009) có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở. Trong phạm vi của nghiên cứu này, có 18 biến số khác nhau được phân tích ở 403 đường phố ở Istanbul. Các dữ liệu thu thập được nhập vào GIS và tiến hành phân tích thống kê. Dựa trên phân tích, khoảng cách tới biển là thông số ảnh hưởng đến giá trị đất đai nhà ở nhất. Những thông số khác là khoảng cách từ trung tâm thương mại, các trường đại học và các cơ sở vệ sinh là những yếu tố ảnh hưởng trong việc xác định giá trị đất ở, 13 thông số khác ảnh hưởng đến kết quả với mức thấp hơn.
Theo Vilius Kontrimas and Antanas Verikas (2011) có 12 biến có thể tác động đến giá BĐS, với mô hình hồi quy giả định như sau: Biến phụ thuộc là giá BĐS; biến độc lập gồm 12 biến là các yếu tố (vị trí ngôi nhà, diện tích, năm xây dựng, loại đường ống dẫn, hệ thống sưởi ấm, vật liệu xây dựng, hình dáng bên ngoài, số tầng, loại nhà, kích cỡ của thửa đất, giá trị của thửa đất và tỷ lệ hoàn thành của BĐS.
Theo Nils et al. (2013) chỉ ra mối liên hệ giữa các yếu tố quyết định giá
đất ở tại đô thị Mỹ có liên quan đó là: vị trí, địa hình, xã hội, diện tích đất trống, môi trường pháp lý khu vực. Trong các yếu tố trên môi trường pháp lý khu đất được cho là quan trọng ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất.
Theo Catur et al. (2014), các yếu tố không gian ảnh hưởng đến giá đất
bao gồm: khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến các trường đại học gần nhất, khoảng cách đến ga gần nhất, kích thước nhà trung bình, và số lượng của các tòa nhà. Kết quả cho thấy các yếu tố không gian ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất với tỷ lệ 51,28%, tiếp đến là các yếu tố khoảng cách đến các trường đại học gần nhất với tỷ lệ 18,21%), khoảng cách đến ga gần nhất với tỷ lệ 24,29% và số lượng các yếu tố tòa nhà (24.83%). Các yếu tố kích thước nhà trung bình ảnh hưởng không đáng kể đến giá đất.
2.5.2. Một số công trình nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam giá đất tại Việt Nam
Theo Nguyễn Thanh Trà (2003), giá đất quy định của Nhà nước và giá đất thị trường có sự chênh lệch khá lớn tại địa bàn quận Đống Đa, Hà Nội. Hệ số chênh lệch càng lớn từ đường loại I cho đến đường loại IV. Ngoài ra, giá đất cao
Nghiên cứu của Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Vũ Kiên (2006) tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh cho rằng, yếu tố vị trí chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố gây biến động giá đất trên thị trường, số lượng người tham gia giao dịch có ảnh hưởng đến sự biến động giá đất trên thị trường. Yếu tố cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng tới giá của thửa đất. Ở những khu vực phát triển kinh tế - xã hội, sự đầu tư về cơ sở hạ tầng sẽ ảnh hưởng tới toàn bộ các vị trí thửa đất của tuyến đường được đầu tư. Ở những khu vực kém phát triển, sự đầu tư lại hạn chế thì cơ sở hạ tầng chỉ ảnh hưởng đến giá các thửa đất ở liền ngay mặt đường phố được đầu tư.
Theo nghiên cứu của tác giả Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013) [38], đã nghiên cứu xây dựng mô hình định giá hàng loạt cũng với các biến mà tác giả Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) đã sử dụng. Tuy nhiên, tác giả đã nghiên cứu thực hiện cho cả khu vực thành phố Hồ Chí Minh và ngoài các yếu tố đó, tác giả cũng bổ sung thêm vào một số biến như: cấp hẻm, hình dáng thửa đất, loại đường giao thông. Nghiên cứu này sử dụng 600 mẫu BĐS, trong đó có 318 mẫu BĐS mặt tiền và 282 mẫu BĐS hẻm. Kết quả cho thấy, đối với các khu đất tọa lạc tại vị trí mặt tiền, giá đất chịu nhiều ảnh hưởng bởi các biến như hình dáng thửa đất, khoảng cách đến trung tâm thành phố, lộ giới, loại hình sử dụng và môi trường sinh thái. Đối với các khu đất tọa lạc tại các vị trí hẻm, giá đất chịu ảnh hưởng bởi các biến như an ninh, cấp hẻm, khoảng cách đến trung tâm thành phố, kết cấu, loại hình sử dụng và vị trí hẻm.
Trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên, tác giả Phan Thị Thanh Huyền và cs (2017) đã ứng dụng mô hình hồi quy đa biến xác định mức độ ảnh hưởng của 4 nhóm yếu tố chính tác động đến giá đất ở, gồm nhóm yếu tố khu vực, nhóm yếu tố cá biệt, nhóm yếu tố xã hội và nhóm yếu tố kinh tế. Kết quả cho thấy, 61,1% sự biến động của giá đất bị ảnh hưởng bởi các nhóm yếu tố đưa vào mô hình nghiên cứu, còn lại 38,9% sự biến động của giá đất là do các yếu tố khác. Trong đó, nhóm yếu tố khu vực được xác định là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến sự biến động của giá đất với sự đóng góp là 23,9%, tiếp đến là yếu tố cá biệt (15,78%), yếu tố kinh tế (12,6%) và cuối cùng là yếu tố xã hội (8,93%).