trình đấu giá.
Như vậy, đối tượng của QLNN về ĐGQSDĐ là hành vi, hoạt động của các cơ quan, tổ chức và cá nhân trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai.
Ba là, mục tiêu của QLNN về ĐGQSDĐ được xác định trong các quy định của pháp luật về đất đai, đó là bảo đảm cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đai đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm và bảo vệ môi trường khi trúng ĐGQSDĐ.
Để đạt được mục tiêu đề ra trong QLNN về đất đai, nhà nước phải sử dụng các phương pháp (các biện pháp và cách thức) và các công cụ thích hợp để tác động vào môi trường quản lý. Đặc biệt phải kết hợp hài hòa các phương pháp và sử dụng linh hoạt các công cụ để đạt được hiệu quả quản lý cao.
1.2.2. Hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất dụng đất
1.2.2.1. Cơ cấu tổ chức các cơ quan quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất
Cơ cấu tổ chức cơ quan QLNN về ĐGQSDĐ là hệ thống các cơ quan có tư cách pháp nhân công quyền do cơ quan QLNN có thẩm quyền lập ra
nhằm quản lý công tác ĐGQSDĐ.
Hệ thống đó thể hiện qua sơ đồ sau:
Sơ đồ 1.1 Hệ thống cơ quan QLNN về đấu giá quyền sử dụng đất
Theo sơ đồ nêu trên, cơ quan QLNN về đất đai và ĐGQSDĐ thực hiện thẩm quyền chung gồm có: Chính phủ và UBND các cấp.
Ngoài cơ quan QLNN có thẩm quyền chung thì các cơ quan chuyên môn thuộc Chính phủ và UBND các cấp thực hiện thẩm quyền tham mưu giúp Chính phủ và UBND trong việc QLNN về đất đai, BĐS và công tác ĐGQSDĐ như: Bộ tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và đầu tư…, Các sở tương
Chính phủ
Bộ Tài chính
Bộ Tài nguyên –
Môi trường quan ngang Bộ Các Bộ và cơ
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Sở Tài chính Sở Tài nguyên – Môi trường
Ủy ban nhân dân cấp huyện
Trung tâm phát triển quỹ đất Các phòng, ban liênquan Phòng Tài chính – Kế hoạch
Ủy ban nhân dân cấp xã Phòng Tài nguyên – Môi trường Các Sở, ban ngành liên quan Bộ Tư pháp
ứng cấp tỉnh và Phòng, ban tương ứng cấp huyện, cán bộ địa chính cấp xã.
1.2.2.1. Nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất
Xuất phát từ quy định về chế độ sở hữu đối với đất đai của nước ta, chỉ có Nhà nước là cơ quan duy nhất có quyền sở hữu đối với đất đai còn các tổ chức và cá nhân chỉ có quyền chiếm hữu, QSD đất. Nhà nước có quyền đặt ra các quy định bắt buộc các chủ thể khác phải tuân theo, là chủ thể có quyền áp dụng phương pháp hành chính thông qua các quyết định hành chính nhằm yêu cầu các đối tượng của QLNN về BĐS và ĐGQSDĐ và thực hiện theo quy định của pháp luật. Theo đó nhiệm vụ và quyền hạn của các cơ quan QLNN về ĐGQSDĐ được quy định như sau:
- Chính Phủ thống nhất QLNN trong lĩnh vực đất đai và ĐGQSDĐ trên phạm vi cả nước.
- Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm thực hiện chức năng trong lĩnh vực ĐGQSDĐ như: trình Chính phủ chính sách và các biện pháp về ĐGQSDĐ; ban hành hoặc trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về ĐGQSDĐ; tổ chức chỉ đạo hướng dẫn thực hiện chính sách, biện pháp về ĐGQSDĐ; thực hiện chức năng thanh tra chuyên ngành về ĐGQSDĐ.
- Các Bộ và cơ quan ngang Bộ trong phạm vi và quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện QLNN về ĐGQSDĐ được pháp luật quy định.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành các văn bản quy phạm pháp luật theo thẩm quyền; tổ chức chỉ đạo thực hiện chính sách, biện pháp ĐGQSDĐ của Chính phủ, Bộ và các cơ quan ngang Bộ; kiểm tra các tổ chức, cá nhân hoạt động trên địa bàn tỉnh chấp hành các quy định của pháp luật về ĐGQSDĐ.
nhiệm vụ của mình trong công tác ĐGQSDĐ đã được phân công.
- Các Sở, ban ngành liên quan trong phạm vi, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện chức năng QLNN về ĐGQSDĐ được pháp luật quy định.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện, thị xã (gọi chung là huyện) trực tiếp thực hiện công tác ĐGQSDĐ đối với quỹ đất do địa phương quản lý.
- Phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Tài nguyên - Môi trường, Phòng Quản lý đô thị, Trung Tâm phát triển quỹ đất và các phòng ban liên quan tham mưu cho UBND cấp huyện về công tác ĐGQSDĐ.
- UBND xã, phường (gọi chung là xã) trực tiếp quản lý quỹ đất đấu giá.
1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất
Nội dung quản lý nhà nước về ĐGQSDĐ là cơ sở lý luận quan trọng để đánh giá thực trạng QLNN về ĐGQSDĐ tại thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế.
1.2.3.1. Hoạt động ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, Quy chế về đấu giá quyền sử dụng đất
Xây dựng pháp luật đất đai, trong đó có pháp luật về ĐGQSDĐ là kết quả của quá trình nhận thức sự vận động, phát triển của quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Năm 1995, Bộ Luật Dân sự đầu tiên ở nước ta được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ 8 thông qua. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng, điều chỉnh các quan hệ giao kết dân sự, trong đó quan hệ về bán đấu giá tài sản. Trên cơ sở đó, ngày 19/12/1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. Đây là văn bản pháp lý chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh vực bán đấu giá tài sản với những quy định về tài sản bán đấu giá, người bán đấu giá, trình tự, thủ tục bán đấu giá, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về bán đấu giá. Có thể nói hoạt động bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp ở nước ta được hình thành từ năm 1997 trên cơ sở của
Bộ luật dân sự và Nghị định số 86/1996/CP.
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản được ban hành thay thế cho Nghị định số 86/1996/CP. Tuy nhiên, để tiếp tục hoàn thiện các thiết chế kinh tế thị trường, Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Luật quản lý và sử dụng tài sản nhà nước năm 2008, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về bán ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai… Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thời kỳ này, góp phần đáp ứng yêu cầu về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản và QSD đất của cá nhân, tổ chức.
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng:
Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013. Tại Điều 117- 119 Luật đất đai 2013 quy định về Nguyên tắc đấu giá, ĐGQSDĐ phải đúng trình tự, thủ tục, quy định các trường hợp ĐGQSDĐ…
1.2.3.2. Căn cứ xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Năm 2010, để xác định giá khởi điểm để ĐGQSDĐ, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và một số nghị định liên quan. Năm 2012, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng
dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Theo đó, giá khởi điểm QSD đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định ĐGQSDĐ theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định).
Giá khởi điểm QSD đất đấu giá để cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm là đơn giá thuê đất được tính bằng giá đất sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền thuê đất theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá nhân (x) với tỷ lệ (%) đơn giá thuê đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, thì phương pháp xác định giá khởi điểm QSD đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư).
- Trường hợp sử dụng phương pháp khác ngoài các phương pháp quy định tại khoản 1 Điều này để xác định giá khởi điểm QSD đất thì phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về phương pháp thẩm định giá trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Đến thời điểm khi Luật đất đai 2013 được ban hành và có hiệu lực, trên cơ sở đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về giá đất. Bộ Tài nguyên - Môi trường đã ban hành Thông tư 36/2014/TT-BTC ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp xây dựng
giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Theo đó, phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Bên cạnh đó, để xác định giá khởi điểm ĐGQSDĐ trong điều kiện hiện nay khi thị trường BĐS có nhiều thay đổi, Bộ Tài chính cũng đã ban hành thông tư số 332/2016/TT-BTC ngày 12/12/2016 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014, có hiệu lực từ ngày 10/2/2017.
Theo đó, Thông tư mới bổ sung quy định về xác định giá khởi điểm ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Cụ thể, trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá khởi điểm là giá đất cụ thể do cơ quan tài chính xác định trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh ban hành.
Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá khởi điểm là hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh ban hành để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá.
Trường hợp thửa đất hoặc khu đất đấu giá thuộc đô thị, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có lợi thế, khả năng sinh lợi thì căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài chính báo cáo UBND tỉnh quyết định điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá khởi điểm.
Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đấu giá có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung
ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá khởi điểm là giá đất cụ thể do sở tài nguyên và môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương do sở tài chính làm thường trực hội đồng để tổ chức thẩm định.
Thông tư cũng bổ sung một số trường hợp được giảm tiền sử dụng đất đối với đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Cụ thể, trường hợp được Nhà nước giao đất từ ngày 27/12/2015 đến ngày 10/2/2017, thuộc đối tượng được ưu đãi giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 118/2015/NĐ-CP và có nộp hồ sơ xin giảm tiền sử dụng đất thì được hưởng mức ưu đãi về giảm giảm tiền sử dụng theo quy định.
Giảm 50% tiền sử dụng đất đối với dự án thuộc địa bàn kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn; hoặc dự án đầu tư có quy mô vốn từ 6.000 tỷ đồng trở lên, thực hiện giải ngân tối thiểu 6.000 tỷ đồng trong thời hạn 3 năm từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Giảm 30% tiền sử dụng đất đối với dự án thuộc địa bàn kinh tế xã hội khó khăn; hoặc dự án tại vùng nông thôn sử dụng từ 500 lao động trở lên…
1.2.3.3. Tổ chức thực hiện thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất
Ngày 04 tháng 4 năm 2015, liên Bộ Tài nguyên - Môi trường và Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực hiện ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Theo đó, trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện ĐGQSDĐ đã được quy định như sau:
Bước 1: Lập phương án ĐGQSDĐ; Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ ĐGQSDĐ;
Bước 3: Quyết định ĐGQSDĐ;
Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá; Bước 4: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán ĐGQSDĐ;
Bước 5: Giám sát thực hiện cuộc bán ĐGQSDĐ; Bước 6: Phê duyệt kết quả ĐGQSDĐ;
Bước 7: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng ĐGQSDĐ;
Bước 8: Cấp giấy chứng nhận QSD đất; giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá.
1.2.3.4. Thông báo kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
Trên cơ sở kết quả ĐGQSDĐ, đơn vị thực hiện việc ĐGQSDĐ hoặc Hội đồng ĐGQSDĐ có trách nhiệm thông báo kết quả trúng ĐGQSDĐ đến các cá nhân, tổ chức trúng đấu giá. Đồng thời, gửi đến cơ quan Thuế văn bản trúng ĐGQSDĐ để thực hiện việc thu nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trúng đấu giá theo quy định của pháp luật. Trong thời hạn quy định cụ thể tại Quyết định trúng đấu giá của cơ quan có thẩm quyền, các cá nhân, tổ chức trúng đấu giá có trách nhiệm hoàn tất nghĩa vụ tài chính, nếu không sẽ bị hủy kết quả trúng đấu giá.