Luật đất đai năm 2013 ra đời đã có những đổi mới căn bản như cụ thể hóa các quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai, bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất và đã khắc phục bất cập mà Luật Đất đai năm 2003 chưa được cụ thể hóa. Chẳng hạn: Về nguyên tắc thu hồi đất để đấu giá đã được quy định mang tính dân chủ, công khai, nhất là trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch; quy trình ĐGQSDĐ. Ngoài ra, Luật đất đai còn quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất và tài sản trên đất nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, quy định pháp luật còn xác định rõ nguyên tắc định giá đất phù hợp với thị trường, quy định khung giá đối với từng loại đất, từng vùng; quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ và công bố công khai. Để bảo đảm công tác thông tin về đất đai, Luật cũng đã dành một chương quy định cụ thể về vấn đề này, theo đó, công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện thực hiện quyền giám sát và phản ánh các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. Sự minh bạch trong quan hệ đất đai được pháp luật quy định sẽ có tác động tích cực đến thị trường nhà đất, quan hệ cung cầu về đất đai được xác lập, thu hút mạnh mẽ mọi đối tượng tham gia đầu tư, nâng cao giá trị sử dụng đất. Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư bảo đảm một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất bị thu hồi được bảo đảm và điều tiết một cách hài hòa lợi ích giữa Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai với người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Luật đất đai cùng các văn bản hướng dẫn về ĐGQSDĐ như: nguyên tắc; Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá; Đối tượng tham gia đấu giá; Việc xác định giá khởi điểm để ĐGQSDĐ (theo quy định tại Thông tư số 02/2015/TT-BTC); Việc thành lập Hội đồng ĐGQSDĐ trong trường hợp đặc
biệt (Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTHMT-BTP); Bên cạnh đó Luật đấu giá tài sản 2016 đã góp phần hoàn thiện quy định về bán đấu giá trong đó có liên quan đến ĐGQSDĐ.
1.3.2.2. Đối tượng tham gia đấu giá (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) Đối tượng tham giá đấu giá là nhân tố trực tiếp ảnh hưởng đến kết quả ĐGQSDĐ, Luật đất đai 2013 quy định đối tượng cụ thể tham gia đấu giá tại Điều 55, Điều 56, Điều 118 và Điều 38 trong Luật đấu giá tài sản 2016. Đối tượng tham gia đấu giá là những nhà đầu tư, những cá nhân, hộ gia đình thuộc đối tượng quy định tại Luật đất đai 2013 có đủ điều kiện tài chính tham gia đấu giá thì cuộc đấu giá sẽ diễn ra một cách công khai, dân chủ, đáp ứng được nhu cầu của đối tượng tham gia đấu giá, nguồn thu của ngân sách về đấu giá sẽ được đảm bảo, tránh được tình trạng thông đồng. cò giá, chèn ép giá... Thực tế trước đây cho thấy, vẫn có tình trạng cò giá, chèn ép giá xảy ra trong các cuộc đấu giá, và không nộp đủ số tiền trúng đấu giá trong thời hạn quy định. Tuy nhiên từ khi Luật đất đai 2013 ban hành thì tình trạng này đã được hạn chế, các đối tượng tham gia đấu giá phải đảm bảo đầy đủ các yêu cầu theo Luật quy định, nếu xét thấy tình trạng thông đồng, cò gia, chèn ép giá xảy ra thì Hội đồng tổ chức bán đấu giá được quyền ngừng cuộc đấu giá, kèm theo các quy định xử phạt nếu không nộp tiền trúng đấu giá đúng thời hạn quy định trong quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá.
1.3.2.3. Thị trường bất động sản
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Các tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất thông qua hình thức đấu giá có thu tiền sử dụng đất để phục vụ cho mục đích ở, sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các nhu cầu khác của cuộc sống. Theo quy định thì QSD đất ở Việt Nam được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn và cho thuê lại. Như vậy, QSD đất được công nhận là hàng hoá, một loại hàng
hoá đặc biệt tham gia vào thị trường BĐS. Quản lý thị trường BĐS trước hết phải quan tâm việc giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, sử dụng đất theo quy hoạch chính là biện pháp hữu hiệu để sử dụng có hiệu quả nguồn hàng hoá đặc biệt này.
Cũng như các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của thị trường BĐS khi nguồn cung BĐS nhỏ hơn cầu sẽ dẫn đến giá cả thị trường BĐS tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống. Vì vậy, kết quả đấu giá QSD đất chịu ảnh hưởng không nhỏ từ sự tác động của thị trường BĐS tại thời điểm tổ chức đấu giá.
Tiểu kết chương 1
Luận văn đã tổng quan chung về khái niệm ĐGQSDĐ, cơ sở cho việc nghiên cứu các vấn đề lý luận và QLNN về ĐGQSDĐ.
Luận văn cũng đã làm rõ hơn khái niệm, đặc điểm các hình thức thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất đai; phân tích vai trò, ý nghĩa của ĐGQSDĐ đối với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Luận văn đã làm sáng tỏ hơn nội dung của QLNN về ĐGQSDĐ: khái niệm, đặc điểm, nội hàm của ĐGQSDĐ. Đây là một trong những cơ sở lý luận quan trọng để đánh giá thực trạng QLNN về ĐGQSDĐ tại thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế.
Luận văn cũng đánh giá các yếu tố tác động tới việc ĐGQSDĐ như chính sách - pháp luật, yếu tố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… để thấy được những tác động làm ảnh hưởng tới đấu giá có thể là tích cực hoặc tiêu cực.
Những vấn đề về lý luận như đã trình bày ở trên có mối quan hệ chặt chẽ, có tác động qua lại lẫn nhau tạo nền tảng lý luận cho việc đánh giá thực trạng. Từ đó, đề ra các định hướng, giải pháp đảm bảo cho việc ĐGQSDĐ ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế những năm tới.
Chương 2
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THỊ XÃ HƯƠNG THỦY, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế
2.1.1. Các điều kiện tự nhiên
Thị xã Hương Thủy nằm ở phía Nam thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế, liền kề thành phố Huế. Địa giới hành chính thị xã chạy dài từ 16°08' đến 16°30' vĩ Bắc và từ 107°30' đến 107°45' kinh Đông. Ranh giới hành chính của thị xã được xác định: phía Đông giáp huyện Phú Lộc, Phú Vang; phía Tây giáp thành phố Huế và thị xã Hương Trà; phía Bắc giáp huyện Phú Vang, thành phố Huế; phía Nam giáp huyện Nam Đông, Phú Lộc. Diện tích tự nhiên toàn thị xã là 456,02 km2, dân số trung bình có 103.594 người, mật độ dân số 227 người/km2.
Ngày 09/02/2010 theo Nghị quyết số 08/NQ-CP của Chính phủ Huyện Hương Thủy được lập thành thị xã Hương Thủy. Theo đó, toàn thị xã có 12 đơn vị hành chính, trong đó có 05 phường bao gồm phường Phú Bài, Thủy Dương, Thủy Phương, Thủy Châu, Thủy Lương và 07 xã bao gồm xã Thủy Vân, Thủy Thanh, Thủy Bằng, Thủy Tân, Thủy Phù, Dương Hòa, Phú Sơn.
Hương Thủy có chức năng là đô thị vệ tinh, phát triển đa năng các loại hình dịch vụ công nghiệp, dịch vụ đô thị du lịch cảnh quan cho cả thành phố Huế. Địa bàn Hương Thủy có 11 di tích lịch sử được xếp hạng và công nhận; có các làng nghề tiểu thủ công mỹ nghệ truyền thống nổi tiếng.
Với điều kiện tự nhiên như vậy, thị xã Hương Thủy được đánh giá là đô thị có nhiều thuận lợi trong phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là công nghiệp, du lịch, dịch vụ.
2.1.2. Các điều kiện về kinh tế - xã hội
2.1.2.1. Về kinh tế:
Trong 5 năm qua, tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất bình quân đạt 13,7% (tăng 16,5%/năm). Cụ thể: khu vực dịch vụ đạt bình quân 10,25%/năm (tăng 12,55%/năm); công nghiệp - xây dựng tăng bình quân 14,95%/năm (tăng 16,8%/năm); nông nghiệp tăng bình quân 2,15%/năm (tăng 3,1/năm). Thu nhập bình quân đến năm 2015 đạt 40,5 triệu đồng, đời sống người dân được cải thiện rõ rệt. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội đạt 9.128 tỷ đồng.
- Các loại hình dịch vụ: Đã có bước chuyển biến tích cực, tốc độ tăng trưởng nhanh, chất lượng dịch vụ được nâng lên đáng kể; các loại hình dịch vụ ngày càng phát triển phong phú và đa dạng hơn. Trong đó dịch vụ Thương mại và dịch vụ du lịch phát triển mạnh như: Cầu Ngói Thanh Toàn xã Thủy Thanh, tượng đài Quan Thế Âm xã Thủy Bằng..
- Công nghiệp và một số ngành nghề có khuynh hướng phát triển mạnh như: sợi, dệt may, sản xuất vật liệu xây dựng, sửa chữa cơ khí, sản xuất giày dép… Khu công nghiệp Phú Bài đã được đầu tư, mở rộng phục vụ cho nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp với diện tích trên 800 ha. Các ngành nghề thủ công truyền thống tiếp tục được đầu tư sản xuất không những phục vụ Festival, du lịch mà từng bước được cải tiến đáp ứng thị hiếu của người tiêu dùng. Cụm công nghiệp Thủy Phương quy hoạch với quy mô 75ha, đã có 47 doanh nghiệp đăng ký đầu tư với số vốn đăng ký 294 tỷ đồng, đến nay đã có 24 dự án đầu tư đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh với các ngành nghề chủ yếu như vật liệu xây dựng, cơ khí, chế biến gỗ, sản xuất giấy.... Quỹ đất đã bố trí cho
doanh nghiệp 28,72ha, chiếm 38,29 diện tích; giải quyết việc làm cho gần 1.000 lao động địa phương.
Giao thông: Trong giai đoạn 2011-2015, UBND thị xã đã đầu tư hơn 70,5km đường giao thông từ nguồn vốn ngân sách nhà nước, hơn 26,9km đường bê tông nông thôn tại các xã bằng nguồn vốn hỗ trợ xi măng, góp phần cải thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật giao thông trên địa bàn.
Hệ thống điện chiếu sáng đô thị được chú trọng nâng cấp, đầu tư tại một số xã, phường như: Thủy Lương, Thủy Phương, Thủy Châu, Thủy Dương, Thủy Thanh,…
Thủy Lợi: Nhiều công trình thủy lợi nhất là hồ đập, trạm bơm, kênh mương được cải tạo, nâng cấp, xây dựng mới, đã góp phần thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển. Trong giai đoạn 2011-2015, tổng chiều dài các tuyến kênh được kiên cố hóa là: 5,09km, nâng tổng chiều dài tuyến kênh được kiên cố hóa lên 71,66km. Các tuyến kênh được kiên cố hóa mới là: Kênh tưới Ba Cửa thuộc phường Phú Bài được đầu tư mới 1,67km; Kênh tưới Bến Lối thuộc xã Thủy Phù được đầu tư mới 1,12km; Kênh tưới Cồn Sim thuộc phường Thủy Lương được đầu tư mới 1,2km...
Các công trình nhà văn hóa tại các xã, phường, nhà sinh hoạt cộng đồng tại các thôn, tổ dân phố, khu thể thao và sân vận động, bể bơi được xây dựng mới góp phần tạo nên các khu vui chơi, hoạt động thể thao, sinh hoạt văn hóa tại địa phương.
- Sản xuất nông nghiệp từ năm 2010 đến nay đã có những chuyển biến tích cực, nhiều chương trình, dự án phát triển ứng dụng khoa học công nghệ vào sản xuất nông nghiệp được triển khai đã tạo được chuyển biến về nhận thức của nông dân trong việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi. Góp phần quan trọng ổn định, cải thiện và nâng cao đời sống nhân dân, không những ở vùng đồng bằng mà cả vùng núi và gò đồi.
2.1.2.2. Về Văn hóa - xã hội
- Dân số của Thị xã Hương Thủy tính đến hết năm 2017 có 104.474 nghìn người, chiếm 9.05% dân số của tỉnh Thừa Thiên Huế. Trong đó, dân số trong độ tuổi lao động 64.298 người, nam 34.736 người (chiếm tỷ lệ 54,02%). Dân cư phân bố đều, tập trung chủ yếu vùng đồng bằng, vùng ven đường quốc lộ, ven thị trong đó người Kinh là chủ yếu.
Đời sống nhân dân được ổn định, từng bước được cải thiện; tỷ lệ hộ nghèo giảm từ 1381 hộ, đạt 3,79% (năm 2013) xuống còn 909 hộ, đạt 3,39% (năm 2017).
- Sự nghiệp giáo dục - đào tạo được duy trì phát triển cả về số lượng và chất lượng. Tính đến nay, trên địa bàn Thị xã có 18 trường mầm non, 05 nhóm, lớp nhà trẻ tư thục, 17 trường tiểu học, 02 trường TH&THCS, 09 trường THCS, 02 trường THPT, 01 trung tâm giáo dục thường xuyên, 01 trung tâm kĩ thuật tổng hợp hướng nghiệp, 01 phân hiệu trường cao đẳng xây dựng công trình đô thị, Trường Cao đẳng nghề 23 của Bộ Quốc phòng và 12 trung tâm cộng đồng.
- Y tế, chăm sóc sức khỏe: Sự nghiệp y tế được củng cố và phát triển cả về cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ. Công tác chăm sóc và bảo vệ sức khoẻ nhân dân được tăng cường. Tính đến năm 2010 tỷ lệ trẻ em suy dinh dưỡng chiếm 10% nhưng đến năm 2015 chỉ còn 6%.
- Văn hóa, thể dục thể thao được quan tâm và có nhiều chuyển biến tích cực. Đã tổ chức tốt các hoạt động thông tin, tuyên truyền, lồng ghép các chương trình, mục tiêu với hoạt động kỷ niệm các ngày lễ lớn của quê hương, đất nước. Nâng cao trách nhiệm quản lý nhà nước đối với di tích lịch sử văn hóa, củng cố kiện toàn các ban quản lý di tích, phối hợp tham gia giải quyết các vi phạm di tích trên địa bàn.
Từ những đặc điểm về kinh tế, văn hoá, xã hội như nêu trên đã tác động không nhỏ đến việc QLNN về ĐGQSDĐ, đó là: Về thuận lợi, với những truyền thống đáng quý của người dân ở đây đã tạo điều kiện thuận lợi trong việc tổ chức cũng như tham gia ĐGQSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Mục đích tham gia đấu giá của các chủ thể thường là để phục vụ nhu cầu của mình, ít có trường hợp“cò đất”, do vậy việc ĐGQSDĐ thường xảy ra thuận lợi. Tuy nhiên, do điều kiện kinh tế của địa phương còn gặp nhiều khó khăn, tiền thu được thông qua đấu giá chiếm một tỷ lệ rất lớn trong tổng thu ngân sách của địa phương, nên cấp uỷ Đảng và chính quyền địa phương quan tâm và tạo điều kiện cho việc ĐGQSDĐ. Về khó khăn, với đặc điểm kinh tế, văn hoá, xã hội như đã nêu trên cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, các doanh nghiệp ở các vùng khác khó để vào tổ chức đấu giá ở vùng này.
2.2. Thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế
2.2.1. Thực trạng sử dụng đất và các dự án đầu tư có sử dụng đất đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Thủy
2.2.1.1. Thực trạng sử dụng đất tại Thị xã Hương Thủy a. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016
Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Hương Thủy năm 2016 STT Loại đất Ký hiệu Tổng diện tích
(ha) Tổng DT của đơn vị hành chính 45.465,98 1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 36.788,90
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 6236,05
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 4.136,32
1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 3.475,65
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 2.099,73 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 30.077,37 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 18.821,01 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 10.912,54