6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN
SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG
2.2.1. Cơ sở p áp lý o oạt độn bảo đảm t ền v y bằn tà sản tạ N ân àn Nôn n ệp và p át tr ển nôn t ôn V ệt N m C n án Đà Nẵn
Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng cũng nhƣ các Ngân hàng thƣơng mại khác, hoạt động trong khuôn khổ pháp luật và hành lang pháp lý do các cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Hơn nữa, Ngân hàng là loại hình doanh nghiệp đặc biệt kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ, do đó đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nƣớc. Đồng thời, Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng là một chi nhánh trực thuộc của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam. Chính vì vậy, bên cạnh việc tuân thủ các quy định của Chính phủ, của Ngân hàng Nhà nƣớc, của các bộ ngành hữu quan thì Chi nhánh còn phải tuân thủ các công văn, Quyết định của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam.
Hệ thống cơ sở pháp lý cho công tác bảo đảm tiền vay bao gồm: - Bộ luật dân sự 2015 đƣợc Quốc hội thông qua ngày 24/11/2015.
- Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 về giao dich bảo đảm.
Nghị định số 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Thông tƣ liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ tƣ pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Nghị định số 05/2012/NĐ-CP của Chính phủ ngày 02/02/2012 sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22/02/2012 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP.
- Quyết định số 35/QĐ-HĐTV-HSX của Hội đồng thành viên Agribank ngày 15/01/2014 ban hành quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống.
Quyết định số 407/QĐ-HĐTV-HSX của Hội đồng thành viên Agribank ngày 13/5/2014 sửa đổi bổ sung một số điều của Quyết định số 35/QĐ- HĐTV-HSX.
Quyết định số 825/QĐ-HĐTV-HSX của Hội đồng thành viên Agribank ngày 30/10/2015 sửa đổi bổ sung một số điều của Quyết định số 35/QĐ- HĐTV-HSX.
- Quyết định số 8298/Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam-HSX của Hội đồng thành viên Agribank ngày 08/12/2014 hƣớng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam
Cơ sở pháp lý về giao dịch bảo đảm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản có hiệu quả, đồng thời góp phần hạn chế rủi ro cho Ngân hàng.
2.2.2. T ự trạn t ự ện á nộ un ủ ôn tá bảo đảm t ền v y bằn tà sản tạ C n án tron t ờ n qu
a. Thực trạng hoạt động thu thập, đánh giá thông tin
Thông tin từ hồ sơ khác hàng cung cấp và nguồn thông tin từ trung tâm tín dụng CIC là nguồn thông tin chính cán bộ tín dụng thu thập về loại tài sản bảo đảm, tính pháp lý, tình trạng tài sản bảo đảm, giá trị của tài sản, tính trung thực của khách hàng...
Ngoài những thông tin trên, nếu xét thấy cần thiết cán bộ tín dụng Chi nhánh sẽ trực tiếp khảo sát thực tế:
- Đối với bất động sản, cán bộ tín dụng khảo sát và thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nƣớc, viễn thông, điện, đƣờng), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa...
tải...: cán bộ tín dụng khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng), đặc điểm, quy mô, kích thƣớc, độ mới, cũ của tìa sản và các tài sản so sánh.
Trong quá trình khảo sát thực tế, cán bộ tín dụng chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hƣớng dẫn khác nhau để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định tài sản bảo đảm, đảm bảo tài sản không bị tranh chấp tại thời điểm kiểm tra.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát thực tế, cán bộ tín dụng còn thu thập các thông tin liên quan để tổng hợp phân tích nhƣ: Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, thu nhập của tài sản so sánh, yếu tố cung – cầu, lực lƣợng tham gia thị trƣờng, động thái ngƣời mua – ngƣời bán tiềm năng. Hay đối với bất động sản, cán bộ tín dụng thu thập thêm các thông tin, các số liệu về kinh tế xã hội, môi trƣờng, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trƣng của thị trƣờng tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản tọa lạc và khu vực lân cận, yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hƣởng dến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng...).
Từ những thông tin thu thập đƣợc qua các nguồn, cán bộ tín dụng đánh giá chất lƣợng các nguồn thông tin, so sánh các thông tin quá khứ và hiện tại từ nhiều nguồn khác nhau để lựa chọn thông tin, đánh giá độ tin cậy của các nguồn thông tin, phân loại thông tin, đối chiếu để tìm sai lệch, khác biệt.
Thu thập và đánh giá thông tin là khâu quan trọng, quyết định tính chính xác của các hoạt động thẩm định. Đây cũng là khâu khó khăn của cán bộ tín dụng trong điều kiện thị trƣờng thay đổi nhanh chóng và khó lƣờng. Tuy nhiên, một vài cán bộ tại Chi nhánh vẫn không nhận thức đƣợc tầm quan trọng của khâu thu thập thông tin, chủ quan thu thập không đầy đủ, kịp thời, thậm chí một số trƣờng hợp không tiến hành khảo sát thực tế do đó ảnh hƣởng không nhỏ đến chất lƣợng của công tác bảo đảm tiền vay.
b. Thẩm định tài sản bảo đảm và định giá tài sản bảo đảm
Thẩm định tính pháp lý tài sản bảo đảm
Dựa vào nguồn thông tin thu thập, cán bộ tín dụng tiến hành thẩm định tính pháp lý tài sản bảo đảm. Cán bộ tín dụng làm rõ những nội dung sau:
- Cán bộ tín dụng xác định rõ căn cứ quyền sở hữu tài sản bảo đảm của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh bằng việc kiểm tra đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/quyền sử dụng tài sản dùng làm bảo đảm mà khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh xuất trình các giấy tờ có xuất trình. Cụ thể:
i) Đối với bất động sản: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, vật kiến trúc và các tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất (hợp đồng thuê đất), trƣờng hợp xây dựng mới bổ sung các chứng từ về xây dựng, hoàn công, các hóa đơn hợp lệ…
ii) Đối với động sản, giấy tờ có giá và các quyền tài sản: cần có hồ sơ gốc chứng minh vê nguồn gốc xuất xứ và các chứng từ xác nhận sở hữu tài sản do các cơ quan chức năng chứng nhận (nếu thuộc loại tài sản bắt buộc phải có nhƣ “Giấy đăng kỷ mô tô, xe máy” ...), trƣờng hợp tài sản đƣợc nhập khẩu phải bổ sung hồ sơ thông quan của tài sản.
Trƣờng hợp cán bộ tín dụng phát hiện các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý của các loại giấy tờ ủy quyền, tính pháp lý trong trƣờng hợp đồng sở hừu tải sản... cán bộ tín dụng khảo sát thực tế hoặc thu thập thêm thông tin từ những nguồn khác kiểm chứng lại quyền sở hữu tài sản bảo đảm của khách hàng vay/bên bảo lãnh.
- Cán bộ tín dụng xác định rõ tài sản bảo đảm hiện không có tranh chấp. Việc khẳng định tài sản bảo đảm hiện có tranh chấp hay không là khá phức tạp vì vậy cán bộ tín dụng chi nhánh xem xét tham khảo nhiều nguồn thông tin. Trƣờng hợp cần thiết, cán bộ tín dụng yêu cầu khách hàng vay/bên bảo lãnh xác nhận bằng văn bản khẳng định tài sản hiện không có tranh chấp và
chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật về cam kết của mình.
- Tài sản bảo đảm phải đƣợc phép giao dịch. Vì vậy, Cán bộ tín dụng chi nhánh phải nắm rõ các tài sản thông dụng trong giao dịch bảo đảm và nhận biết đƣợc các loại tài sản bảo đảm có tính đặc biệt chuyên dụng, quý hiếm không đủ điều kiện làm tài sản bảo đảm. Trƣờng hợp xét thấy cần thiết, cán bộ tín dụng yêu cầu khách hàng vay/bên bảo lãnh xuất trình bổ sung các loại văn bản của pháp luật nêu rõ loại tài sản đƣợc phép giao dịch bình thƣờng.
- Đối với các tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm, những tài sản dễ thiệt hại, hƣ hỏng… thì Cán bộ tín dụng chi nhánh yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm tài sản với mức bảo hiểm tối thiểu bằng nghĩa vụ đƣợc bảo đảm cộng tiền lãi và phí phát sinh trong thời hạn bảo đảm. Nội dung trong họp đồng bảo hiểm phải ghi rõ ngƣời thụ hƣởng thứ nhất là Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng, trƣờng họp tài sản đã mua bảo hiểm trƣớc thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm thì bên bảo đảm phải bổ sung họp đồng bảo hiểm có nội dung ngƣời thụ hƣởng thứ nhất là Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng.
Nhìn chung, khâu thẩm định tính pháp lý tài sản bảo đảm tại chi nhánh đƣợc chú trọng, cùng với sự dày dạn kinh nghiệm của cán bộ tín dụng hầu nhƣ tất cả tài sản bảo đảm tại chi nhánh đều đủ cơ sở pháp lý. Vì vậy, trƣờng hợp khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, tài sản bảo đảm tại chi nhánh đủ cơ sở pháp lý để xử lý tài sản.
Ngoài việc thẩm định cơ sở pháp lỷ tài sản bảo đảm, cán bộ tín dụng còn xem xét thẩm định tính thanh khoản của tài sản bảo đảm. Cụ thể:
Tính thanh khoản tài sản bảo đảm.
Căn cứ những thông tin thu thập có liên quan đến tài sản bảo đảm nhƣ: Chi phí, giá bán, lãi suất, tài sản thay thể, yếu tố cung - cầu, lực lƣợng tham gia thị trƣờng, động thái ngƣời mua - ngƣời bán tiềm năng, các số liệu về kinh
tế xã hội, môi trƣờng, những yếu tố tác động đến giá trị, các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hƣởng đến giá trị tài sản bảo đảm. Từ đó, cán bộ tín dụng phân tích khả năng thanh khoản của tài sản bảo đảm trong tƣơng lai, đảm bảo tài sản có thể thanh khoản thu hồi đƣợc nợ khi xử lý tài sản. Đa số tài sản bảo đảm tại chi nhánh là quyền sử dụng đất và nhà ở, vì vậy không quá khó để xác định tính thanh khoản của tài sản.
Căn cứ thẩm định tài sản bảo đảm đủ cơ sở tính pháp lý và tính thanh khoản, biến động giá trị của tài sản trong tƣơng lai, cán bộ tín dụng chi nhánh đánh giá đƣợc khả năng thu hồi nợ vay trong trƣờng hợp tài sản bảo đảm bị xử lý. Điều đó làm cơ sở cho cán bộ tín dụng chi nhánh đề xuất các điều khoản cần quy định rõ trong họp đồng bảo đảm nhằm bảo vệ quyền lợi của ngân hàng trong trƣờng họp buộc phải xử lý tài sản bảo đảm.
Khâu thẩm định pháp lý, khả năng thanh khoản vay tại chi nhánh thực hiện đúng quy định của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. Tuy nhiên, Chi nhánh vẫn còn một số hạn chế, khó khăn:
- Thẩm định pháp lý tài sản bảo đảm gặp nhiều khó khăn do nguồn thông tin cán bộ thẩm định chủ yếu là dựa vào hồ sơ khách hàng cung cấp nhƣng một số khách hàng vì để đạt đƣợc mục đích vay vốn cũng nhƣ mục tiêu khác của mình, luôn cung cấp thông tin một cách không trung thực. Đối với các khoản vay có giá tri nhỏ có các tài sản bảo đảm là thế chấp, cán bộ tín dụng hầu nhƣ không đi đến tận nơi mà tài sản bảo đảm đó tồn tại đế khảo sát thực tế, thay vào đó cán bộ tín dụng chỉ xem xét các giấy tờ chứng minh cho tài sản đó và tìm kiếm thông tin tài sản từ trung tâm thông tin tín dụng CIC.
Tại chi nhánh, danh mục các loại tài sản bảo đảm chƣa đa dạng, hiện tại ửchủ yếu tập trung vào các loại giấy tờ có giá, sổ tiết kiệm, nhà ở, quyền sử dụng đất, phƣơng tiện vận tải… Nguyên nhân một phần là do cán bộ tín dụng ngại thẩm định những loại tài sản nhƣ: nguyên nhiên vật liệu, công nghệ, dây
chuyền máy móc...Vì những loại tài sản này phải phân tích tính chất kỹ thuật, thị trƣờng tiêu thụ. Trong khi cán bộ tín dụng thẩm định am hiểu về lĩnh vực tài sản mình thẩm định còn hạn chế, điều này rất dễ gây rủi ro cho cho khoản vay. Do đó hiện tại Chi nhánh chỉ áp dụng thế chấp máy móc thiết bị đối với những khách hàng có quan hệ vay vốn truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh.
Xác định giá trị tài sản bảo đảm
Sau khi thẩm định tính pháp lý và thanh khoản của tài sản bảo đảm, việc thẩm định giá trị tài sản bảo đảm đƣợc thực hiện theo Quyết định số 35/QĐ- HĐTV-HSX:
Các chi nhánh phải thực hiện định giá các tài sản bảo đảm qua công ty có chức năng thẩm định giá khi tài sản bảo đảm đáp ứng yêu cầu sau: Các tài sản bảo đảm tiền vay cho các khoản các tín dụng lớn hơn một nửa thẩm quyền phê duyệt của Chi nhánh hoặc các tài sản có giá trị trên 50 tỷ đồng. Các trƣờng hợp ngoài phạm vi nêu trên, đơn vị kinh doanh đƣợc chủ động thực hiện định giá qua công ty có chức năng thẩm định giá hoặc tự định giá theo quy định của Ngân hàng. Khi Chi nhánh chủ động định giá, cán bộ tín dụng cần xem xét các yếu tố nhƣ hiện trạng tài sản, áp dụng phƣơng pháp so sánh kết hợp với phƣơng pháp chi phí trên cơ sở giá trị thị trƣờng của tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, việc xác định giá trị tài sản bảo đảm của mỗi loại tài sản khác nhau tùy thuộc vào giá trị thị trƣờng, giá trị phi thị trƣờng và đặc điểm của mỗi tài sản, cụ thể:
+ Giá trị quyền sử dụng đất đƣợc định giá trên cơ sở giá trị thực tế chuyển nhƣợng tại địa phƣơng trên cơ sở thông tin: giá chuyển nhƣợng đăng báo tại thời điểm định giá, giá trị hợp đồng chuyển nhƣợng, giá đất cụ thể theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố, tham khảo giá của các công ty mô giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản.
Đối với cá nhân: Giá trị máy móc, thiết bị phƣơng tiện vận tải = Giá trị phƣơng tiện vận tải, máy móc thiết bị mới 100% x (1 – thời gian sử dụng / thời gian khấu hao) hoặc giá trị ghi trên hóa đơn giá trị gia tăng hoặc giá trị hợp đồng công chứng (trong trƣờng hợp cá nhân mua phƣơng tiện vận tải,