8. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
1.2.3. Quy trình thực hiện
* Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ vay BĐTV bằng tài sản
Bộ phận tín dụng là đầu mối tiếp xúc và hƣớng dẫn khách hàng lập hồ sơ tài sản bảo đảm. Trong quá trình này, bộ phận tín dụng có trách nhiệm xác minh sơ bộ tính pháp lý, mức độ khả dụng tài sản có phù hợp với điều kiện nhận bảo đảm tại ngân hàng và quy định pháp luật, trong trƣờng hợp:
- Tài sản không đủ điều kiện: Thông báo cho khách hàng và đề nghị đổi tài sản khác.
- Tài sản đủ điều kiện: Bộ phận tín dụng gửi giấy đề nghị định giá tài sản (kèm bản sao các giấy tờ sở hữu tài sản) cho bộ phận định giá.
* Bước 2: Thẩm định tài sản và xác định giá trị tài sản bảo đảm
Thẩm định tài sản bảo đảm là một khâu hết sức quan trọng, nó là khâu quyết định mức cho vay. Căn cứ để thẩm định bao gồm:
- Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp.
- Cán bộ tín dụng khảo sát thực tế, khẳng định lại các thông tin thu thập đƣợc từ khách hàng và phát hiện những vấn đề mới cần thẩm định tiếp.
- Các cơ quan có thẩm quyền cấp các loại giấy tờ liên quan tới TSBĐ. - Các nguồn thông tin khác: chính quyền địa phƣơng, công an, tòa án, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, các ngân hàng khác…
- Thẩm định bên bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cƣợc, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trƣờng hợp tín chấp.
+ Bên bảo đảm phải có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật.
+ Bên bảo đảm phải có đủ thẩm quyền về việc sử dụng tài sản để cầm cố thế chấp.
+ Bên bảo đảm phải có tài sản bảo đảm đƣợc pháp luật công nhận quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp để cầm cố, thế chấp.
- Thẩm định tài sản:
+ Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản bảo đảm nợ vay:
- Xem xét tính hợp pháp của tài sản bảo đảm, có thuộc loại tài sản cấm hay không?
- Tài sản có đang cầm cố, thế chấp ở một tổ chức tín dụng khác không?
- Có bị tranh chấp pháp lý hay không?
+ Thẩm định về tính sở hữu của tài sản: Phải trả lời đƣợc câu hỏi, tài sản thuộc sở hữu của ai?
Đối với loại có đăng ký quyền sở hữu thì việc thẩm định tính sở hữu của tài sản bảo đảm thông qua việc kiểm tra giấy tờ sở hữu tài sản. Còn đối với những loại tài sản bảo đảm không đăng ký quyền sở hữu thì ngân hàng cần xem xét tính sở hữu của tài sản bảo đảm từ các nguồn thông tin khác nhƣ: tham khảo ý kiến của trung tâm phòng ngừa rủi ro, các ngƣời cƣ trú gắn với tài sản bảo đảm tiền vay…
+ Thẩm định tính hiện hữu của tài sản: Tài sản có thực sự tồn tại hay không? Về số lƣợng, chất lƣợng nhƣ thế nào?
+ Thẩm định giá trị của tài sản: Giá trị tài sản là bao nhiêu? Bộ phận định giá thông báo cho bộ phận tín dụng thời gian đi định giá và yêu cầu bổ túc hồ sơ
tài sản (nếu có). Bộ phận tín dụng hẹn khách hàng thời gian định giá và đề nghị khách hàng chuẩn bị hồ sơ khi cán bộ ngân hàng xuống hiện trƣờng định giá.
+ Thẩm định khả năng phát mại của tài sản: Tính thanh khoản của tài sản đó nhƣ thế nào? Thị trƣờng tiêu thụ hiện tại nhƣ thế nào? Dự đoán trong tƣơng lai, có nhiều loại tài sản khác thay thế hay không?
Để đƣa ra quyết định về mức cho vay buộc ngân hàng phải tiến hành định giá tài sản bảo đảm.
- Định giá tài sản bảo đảm
Nguyên tắc định giá: -
-
-
Phƣơng pháp định giá:
Căn cứ Thông tƣ 17/2006/TT-BTC Hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá hƣớng dẫn các phƣơng pháp thẩm định giá cụ thể:
- Phƣơng pháp so sánh là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tƣơng tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trƣờng vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần thẩm định giá.
Phƣơng pháp so sánh chủ yếu đƣợc áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trƣờng.
- Phƣơng pháp chi phí là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tƣơng tự tài sản cần thẩm định giá để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần thẩm định giá.
Phƣơng pháp chi phí chủ yếu đƣợc áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trƣờng; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phƣơng pháp so sánh.
- Phƣơng pháp thu nhập (hay còn gọi là phƣơng pháp đầu tƣ) là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn đƣợc gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần thẩm định giá.
Phƣơng pháp thu nhập chủ yếu đƣợc áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tƣ (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tƣơng lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
- Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp thẩm định giá mà giá trị thị trƣờng của tài sản cần thẩm định giá đƣợc xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ƣớc tính bằng cách lấy giá trị ƣớc tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phƣơng pháp thặng dƣ chủ yếu đƣợc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.
- Phƣơng pháp lợi nhuận là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần thẩm định giá.
Phƣơng pháp lợi nhuận chủ yếu đƣợc áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tƣơng tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời nhƣ khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng…
* Bước 3: Xác định hạn mức cho vay
Khi xác định giá trị của TSBĐ xong,
đ , đồng thời phải bảo đảm nguyên tắc
an toàn vốn cho ngân hàng, khách hàng có khả năng trả nợ đúng hạn mà hoạt động kinh doanh đạt kết quả. Từ giá trị tài sản mà ngân hàng đƣa ra mức cho vay tối đa, lãi vay trong hạn, lãi vay quá hạn, các chi phí phát sinh khác và phần chênh lệch giảm giá trị của tài sản theo thời gian. Hạn mức cho vay tối đa so với giá trị TSBĐ theo quy định của pháp luật và các ngân hàng.
Sau khi thẩm định, hai bên đã thỏa thuận đƣợc các điều kiện về tín dụng, bộ phận tín dụng có nhiệm vụ soạn thảo hợp đồng bảo đảm tiền vay trình giám đốc hoặc ngƣời đƣợc ủy quyền ký. Hợp đồng đƣợc lập thành 3 bản chính, khách hàng giữ 01 bản, ngân hàng giữ 02 bản đƣợc lƣu ở phòng tín dụng và Ngân quỹ mỗi nơi một bản. Tùy theo từng hình thức và loại tài sản bảo đảm mà hợp đồng bảo đảm có thể nằm trong hợp đồng tín dụng hoặc có thể lập thành hợp đồng bảo đảm riêng. Đối với tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay, khi tài sản đã đƣa vào sử dụng các bên phải lập phụ lục hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay, trong đó mô tả đặc điểm và xác định giá trị tài sản.
Hợp đồng cầm cố thế chấp có thể là hợp đồng kinh tế hoặc hợp đồng dân sự, điều này phụ thuộc vào bản chất pháp lý của hợp đồng tín dụng, vì hành vi cầm cố thế chấp tài sản nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng.
Tùy theo hình thức bảo đảm mà hợp đồng bảo đảm tiền vay phải có những thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật nhƣ công chứng hợp đồng
bảo đảm hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Sau khi hợp đồng cầm cố, thế chấp đã đƣợc ký kết, các bên tham gia hợp đồng hoặc ngƣời đƣợc ủy quyền tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm, tiến hành nhập tài sản vào kho.
* Bước 6: Xử lý hoặc giải chấp TSBĐ
Khi ngƣời vay thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi, ngân hàng sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc tài sản bảo đảm cho ngƣời vay đồng thời lập giấy xác nhận giải tỏa tài sản bảo đảm để gửi tới các đơn vị có liên quan, tiến hành thanh lý hợp đồng bảo đảm, đồng thời tiến hành thông báo giải chấp tới các phòng ban: phòng công chứng, phòng tài nguyên môi trƣờng, trung tâm đăng ký giao dịch động sản.
Trong trƣờng hợp khách hàng không trả đƣợc nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể tiến hành xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm. Trƣờng hợp các bên không xử lý đƣợc tài sản bảo đảm theo phƣơng thức đã thỏa thuận, các bên buộc phải xử lý tại tòa án.