1.3.2.1.Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
Thực hiện Nghị quyết số 17/2011/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2011 của Quốc hội về Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2015 - 20120) cấp quốc gia, Chính phủđã tổ chức xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Trên cơ sở
Nghị quyết của Quốc hội, của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các địa phương đã tiến hành tổ chức giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được duyệt đểđáp ứng nhu cầu đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước và các địa phương.
* Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt nam
Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000, Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử
dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài .
+ Về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực sựđáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu vềđất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉđược thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp (Nguyễn ThếĐặng, 2003).
+ Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Việc thực hiện các quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để
chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân (Nguyễn ThếĐặng, 2011).
1.3.2.2.Tình hình quản lí đất đai ở Quảng Ninh
Pháp luật quy định vềđất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng
định đất đai thuộc sở SHTN vềđất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các
quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tếđất nước, vì nó phát huy được hiệu quảđầu tưđể nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế
kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền thu hồi
đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sởđền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền SHTN vềđất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chếđộ
sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở
cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chếđịnh pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữđược ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
Pháp luật quy định vềđất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20)
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳđất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉđược hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển quyền sử
dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy
định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục
đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ
hoại đất đai”
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tếđã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh
đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉđược chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế
nhà ở hoặc mua nhà ởđồng thời được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉđối với đầu tư trong nước mà cảđối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất
được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử
lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số
quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và đểđồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về quyền sử dụng đất như sau: - Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang mục
đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ
chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
- Tuy nhiên, trong thời kỳđẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật
Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục
đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng vềđất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã
được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụđất đai theo định hướng của Nhà nước.
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Ninh
Trong những năm gần đây, thực hiện các Chỉ thị của Thủ tướng chính phủ, bộ TNMT và các bộ ngành có liên quan về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân, UBND tỉnh Quảng Ninh và Sở
TNMT tỉnh đã triển khai nhiều biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh tính đến hết tháng 6/2014 như sau (Thành ủy Cẩm Phả):
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các hoạt động và kết quả thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng chi quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả
Phạm vi về không gian: 6 phường: Cẩm Bình, Cẩm Thạch, Cẩm Thủy, Cửa Ông, Quang Hanh, Cẩm Sơn.
Phạm vi về thời gian: Từ 2017 - 2019
2.2.Nội dung nghiên cứu