3.4.2.1.Yếu tố dân số
Dân số là yếu tố rất quan trọng tác động tới nhu cầu đất, hình thức sử dụng
đất. Khi dân số gia tăng kéo theo nhiều áp lực tới đất đai như nhu cấu nơi ở, nơi làm việc, kéo theo nhu cầu giải trí, mua sắm và các nhu cầu sinh hoạt, trường học,
bệnh viện, nhà trẻ… tất cả nhưng áp lực trên đều cần phải có đất để xây dựng. Trong đó tại thành phố Cẩm Phả nhìn mức độ tăng dân số mỗi năm khá cao được thể hiện ở bảng 3.8 sau:
Bảng 3.7: Mức độ gia tăng dân số của thành phố Cẩm Phả STT Năm Dân số (người) Tỷ lệ tăng dân số (%)
1 Năm 2017 186.526 102,53
2 Năm 2018 190.509 101,69
3 Năm 2019 210.339 101,58
(Nguồn: Số liệu thống kê hàng năm)
Từ bảng 3.8 cho thấy giai đoạn 2017 - 2019 dân số tại thành phố tăng lên rõ rệt. Đây có thể là do số hộ gia đình tách hộ khẩu, lấy vợ gả chồng, hoặc những người nơi khác đến sinh sống và định cư tại đây. Do đó các hình thức chuyển quyền sử dụng đất xảy ra đặc biệt hình thức tặng cho thường là các hộ tách khẩu; chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường là các hộ nơi khác đến sinh sống hoặc nhu cầu vềđất của dân tăng lên. Đất là nhu cầu quan trọng và thiết yếu của người dân, chính vì vậy dân số càng tăng thì nhu cầu vềđất càng tăng kéo theo hình thước chuyển nhượng và tặng cho liên tục diễn ra và biến động.
3.4.2.2.Yếu tố quy hoạch sử dụng đất
Một yếu tố quan trọng có tầm ảnh hưởng không hề nhỏ tới nhu cầu trong thị trường bất động sản, cũng như tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất trên địa bàn. Một khu vực có nhiều dự án xây dựng hình thành hệ cơ
sở vật chất tốt, cơ sở vật chất hiện đại, phục vụ nhu cầu cuộc sống tố hơn thì sẽ
thu hút lượng lớn người dân tới sinh sống. Yếu tố quy hoạch sử dụng đất ởđây là quy hoạch đất để sử dụng làm đường giao thông, làm nhà văn hóa, nâng cấp hệ thống điện, nước, công viên, khu thương mại, khu công viên, trường học, trường mầm non, các khu dân cư,... Đồng thời các quy hoạch trên thường sẽđi cùng nhau, cùng hỗ trợ, bổ sung cho nhau để tạo ra một môi trường, khu vực
phát triển, từđó trên địa bàn thì sẽ thu hút người dân. Chính vì vậy khẳng định rằng yếu tố quy hoạch sử dụng đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới tình hình chuyển nhượng sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn 2017 - 2019, 6 phường nghiên cứu thuộc thành phố Cẩm Phả có tới 56 công trình .
3.4.2.3.Yếu tố lãi suất ngân hàng
Như chúng ta đã biết vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là “giá”. Trong khi giá đất ngoài phụ thuộc vào các yếu tốđặc biệt thì lãi ngân hàng tác động trực tiếp tới giá đất. Khi lãi suất giảm đi, giá đất giảm theo, dẫn tới việc người dân sẽ mua đất. Chịu sựảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế
khiến thị trường BĐS đóng băng, Nhà nước đã phải có những gói kích cầu như
trên thực tế gói 20.000 tỷ,… Điểu này càng khẳng định hơn giá đất cũng bịảnh hưởng nhiều từ lãi suất ngân hàng. Trong khi giá đất giảm thì nhu cầu giao dịch trên thị tường BĐS sẽ sôi nổi, dẫn tới chuyển nhượng đất đai tăng lên.
3.4.3.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân thành phố Cẩm Phả về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Trong công tác chuyển nhượng, tặng cho QSD đất cán bộ trực tiếp thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSD đất là cán bộ Văn phòng ĐKQSDĐ, cán bộ địa chính phường; Phòng tài nguyên và Môi trường, UBND các xã, thị
trấn quản lý trực tiếp về công tác này. Trình độ của các cán bộ quản lý, cán bộ
thực hiện chuyên môn cũng như cơ sở hạ tầng, công cụ phục vụ công tác chuyên môn ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của công tác chuyển quyển sử dụng đất.
Để tìm hiểu sâu sắc hơn vềảnh hưởng của hiểu biết tới tình hình chuyển nhượng tặng cho ta tiến hành đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân về
chuyển quyền sử dụng đất.
3.4.3.1.Những hiểu biết cơ của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cẩm Phả
tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất
Tổng hợp phiếu điều tra trên địa bàn 6 phường nghiên cứu tại thành phố
Cẩm Phả ta thu được bảng biểu thể hiện sự hiểu biết chung của người dân và cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất như sau:
Bảng 3.8. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định
chung của chuyển quyền sử dụng đất
STT Nội dung câu hỏi Cán bộ quản lý Nhân dân Trung bình Số phiếu đúng Tỷ lệ đúng (%) Số phiếu đúng Tỷ lệ đúng (%)
1 1. Chuyển quyền sử dụng đất là quyền của ai?
20 100,00 140 100 100,00
2 2. Có bao nhiêu hình thức chuyển quyền
sử dụng đất?
20 100,00 125 89,3 94,64
3
3. Đất tham gia chuyển quyền sử dụng đất
có cần điều kiện gì không? 19 95,00 126 90 92,5
4
4. Những khoản tiền nào được pháp luật
quy định có liên quan
đến chuyển quyền sử dụng đất?
18 90,00 126 90 90
5
5. Người chuyển quyền sử dụng
đất phải có nghĩa vụ gì với Nhà nước 20 100,00 132 94,3 97,15
6
6. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất
phải có nghĩa vụ gì với Nhà nước? 17 85,00 112 80 82,5
Trung bình 19,00 95,00 126,67 90,6 92,8
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Qua bảng 3.9 ta thấy:
Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cẩm Phả tại 6 phường nghiên cứu về những quy định chung về chuyền quyền sử dụng đất là khá cao, đạt 95%. Sự chênh lệch hiểu biết giữa cán bộ quản lý của các phường nghiên cứu là không cao. Điều này là dấu hiệu tốt cho công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả nói chung và 6 phường nghiên cứu nói riêng. Vấn đề “đối tượng của chuyển quyền sử dụng đất” 100 % số người trả lời đúng, CBQL và người dân đều trả lời đúng 100% về vấn đề này. Vấn đề “có bao nhiêu hình thức chuyển quyền sử dụng đất”, tỷ lệ người trả lời đúng về vấn đề này đạt
khá cao, 94,64% tỷ lệ người trả lời đúng, CBQL trả lời đúng 100%. Phân lớn người dân đã tìm hiểu, nắm rõ được có bao nhiêu hình thức chuyển quyền sử
dụng đất. Một số người trả lời đúng cũng do là đoán, vì khi hỏi đến đó là những hình thức nào thì không trả lời được. Sự hiểu biết về vấn “các điều kiện của đất tham gia chuyển quyền sử dụng đất” có 92,5% tỷ lệ người trả lời đúng, đây là con số khá cao. Đa số người dân và cán bộ quản lý đều cho rằng phải có GCNQSD đất mới chuyển quyền sử dụng đất được
Đối với sự hiểu biết về những khoản tiền được pháp luật quy định có liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất thì tỷ lệ người trả lời đúng là 90% đây là kết quả cao. Ở nội dung này 90% cán bộ quản lý hiểu chưa đúng về các khoản tiền liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, rơi vào những người làm quản lý, nhưng không thuộc chuyên môn quan lý đất đai, trực tiếp làm việc.Điều này phản ánh các khoản tiền liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất được người dân rất quan tâm, có thể về trình tự thủ tục, hay các điều kiện hay các giấy tờ
cần cho hồ sơ khi đăng ký cũng chưa được người dân quan tâm đến nhiều như
những khoản tiền liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy ta thấy rằng nhìn chung sự hiểu biết của cán bộ quản lý cũng như
người dân về hiểu biết chung về quyền sử dụng đất là rất cao đặt trung bình cao. Cho thấy trình độ văn hóa của người dân khu vực nghiên cứu là rất cao.
3.4.3.2.Đánh giá sự hiểu biết người của người dân thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu hình thức tặng cho quyền sử dụng đất
Toàn bộ các câu hỏi điều tra cả cán bộ quản lý và người dân đều không trả lời đúng 100%. Có 78,5% tỷ lệ người trả lời đúng về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất và các vấn đề liên quan, đây là con số chưa cao. Về việc hiểu đúng rằng tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả; còn có một số người cho rằng đó là việc bố mẹ chuyển quyền sử dụng đất cho con cái của mình.
Bảng 3.9. Sự hiểu biết người dân thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất
STT Nội dung câu hỏi Cán bộ quản lý Nhân dân Trung bình Số phiếu đúng Tỷ lệ đúng (%) Số phiếu đúng Tỷ lệ đúng (%) 1 1. Tặng, cho quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào? 16 80,00 104 80 80 2 2. Người nhận quyền sử dụng đất có phải trả gì cho người tặng, cho quyền sử dụng đất hay không?
18 90,00 109 83,84 86,92
3
3. Tặng, cho quyền sử dụng đất
diễn ra trong mối quan hệ nào? 15 75,00 92 70,7 72,85
4
4. Tặng, cho quyền sử dụng đất có phải nộp thuế thu nhập hay
thuế chuyển quyền không?
18 90,00 95 73,07 81,54
5
5. Cấp nào quyết định cho phép
tặng cho quyền sử dụng đất? 16 80,00 91 70 75
Trung bình 16,60 83,00 98,8 75,52 79,26
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Có 86,92 % tỷ lệ trả lời đúng câu hỏi “người nhận QSD đất có phải trả gì cho người tặng cho QSD đất”. Đây là tỷ lệ cao nhất trong các vấn đề có liên quan
đến hình thức tặng cho quyền sử dụng đất.
Vấn đề “tặng cho QSD đất diễn ra ở mối quan hệ nào” có 72,85% tỷ lệ trả
lời đúng. Còn lại hầu hết mọi người đều hiểu tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả; còn có một số người cho rằng đó là việc bố mẹ chuyển quyền sử dụng đất cho con cái của mình. Một số người cho rằng đó chỉ là quan hệ huyết thống, hay quan hệ bố mẹ với con cái và anh chị
Có 81,54 % tỷ lệ người hiểu đúng rằng, việc tặng, cho quyền sử dụng đất thì tuỳ từng trường hợp mới phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập. Thực tế thì hình thức tặng cho quyền sử dụng đất nhiều người còn hiểu lầm là thừa kế, ngay như cán bộ quản lý cấp phường còn nắm chưa chắc về
vấn đề này họ cho rằng đó là việc thừa kế. Nghịđịnh 45 cũng áp dụng cho trường hợp là thừa kế QSD đất vì trong thừa kế QSD đất cũng có mối quan hệ
huyết thống.
* Nhận xét
Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ quản lý và nhân dân thành phố Cẩm Phả nói chung và 6 phường trung tâm nói riêng có sự khác nhau giữa đối tượng là cán bộ quản lý và người dân. Cán bộ quản lý đòi hỏi sự am hiểu sâu về nhiều mặt, tuy vậy trong khi điều tra do chưa cập nhật đấy đủ thông tin nên vẫn còn sự
sai sót. Đối với người dân thì chủ yêu chỉ am hiểu những vấn đề liên quan trực tiếp tới quyền lợi, lợi ích của mình nên có sự am hiểu chưa sâu về các thông tin
điều tra
3.4.3.3.Đánh giá công tác quản lí hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Công tác quản lý Nhà nước vềđất đai bằng pháp luật, bằng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất là rất cần thiết. Đặc biệt là công tác quản lý hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSD đất. Tuy nhiên hiện nay vẫn còn rất nhiều những vấn đề
tồn tại trong chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất:
- Mọi người khi tham gia giao dịch đất đai không thực hiện trọn vẹn nghĩa vụ với nhau. Các chủ thể tham gia thực hiện hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực. Các hộ gia đình khi tham gia giao dịch đã vi phạm hình thức hợp đồng.
- Khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất các chủ thểđã sơ suất trong giao dịch nên dẫn đến nhiều hậu quảđáng tiếc. Nhiều giao dịch “tư lợi” phát sinh trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
- Xuất phát từ thái độ và trình độ hiểu biết pháp luật còn hạn chế của các bên chủ thể tham gia chuyển nhượng, tặng cho nên đã để lại nhiều sơ suất khi thực hiện.
- Việc xét xử tại cơ quan tòa án còn nhiều hạn chế, khiếm khuyết tòa sơ
thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng trong giải quyết tranh chấp. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và bộ phận phụ trách chuyển nhượn, tặng cho quyền sử dụng đất ở huyện, quận chủ yếu tập trung vào việc
đăng ký biến động và hoàn tất thủ tục mà hầu như chưa chủ ý đến việc cung cấp thông tin. Rất nhiều những giao dịch dân sựđòi hỏi phải có những thông tin chính xác về bất động sản để làm căn cứ quan trọng cho các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Các thông tin này không tập trung mà bị phân tán, rải rác ở nhiều nguồn quản lý như: địa chính, công an, hành chính... Chính vì vậy, dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thông tin về thửa đất hay bất động sản gặp khó khăn. Đồng thời Nhà nước khi triển khai cũng không thểđẩy nhanh tiến độ thực hiện vì phải tiến hành rất nhiều thủ tục kiểm tra, rà soát, thanh tra giải quyết từng bước mới có thể hạn chế sai lầm ...
Vì vậy để quản lý hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSD đất cần bổ sung các quy định hoàn thiện hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất để các chủ thể, hộ gia đình thực hiện trọn vẹn nghĩa vụ với nhau và tuân thủđẩy đủ những quy định của pháp luật hành chính, pháp luật dân sự và pháp luật vềđất đai trong thời gian tới. Ngày nay, hoàn thiện cơ chế tổ chức hoạt
động, chuẩn hóa các nghiệp vụ vềđăng ký và thông tin đất đai là việc làm cần thiết .Đồng thời, Nhà nước phải nghiên cứu, xây dựng quy trình thủ tục đầy đủ, chính xác, giảm chi phí hành chính. Các thủ tục được thực hiện nhanh gọn, tránh phiền hà cho nhân dân. Các chủ thể tham gia nhận thức được nhiều rủi ro phát sinh thực hiện hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực. Để từđó các hộ gia đình khi tham gia giao dịch hạn chế vi phạm hình thức hợp đồng trong quá trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, việc quản lý hồ sơđịa chính và lưu giữ, tra cứu thông tin vềđất đai trong quá trình biến động đất đai thông qua chuyển nhượng, , tặng cho quyền sử dụng đất rất quan trọng. Nhà nước ta cần sửa đổi bổ sung các quy định vềđiều kiện và trình tự thủ tục đối với trường hợp hộ gia đình góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế trong nước và
tổ chức nước ngoài về quy mô sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và thời hạn sử
dụng đất cho phù hợp với thực tiễn giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Cần xây dựng quy trình lưu giữ, tra cứu thông tin vềđất đai trong quá trình biến
động đất đai thông qua chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của địa phương một cách hiện đại nhưng lại giúp nhân dân dễ tiếp cận thông tin. Các dữ liệu địa chính cần được nối mạng từng bước để làm tiền đề phát triển quản lý dữ liệu quốc gia. Các cơ quan quản lý đất đai nên áp dụng công nghệ rất cần thiết cho hoạt động quản lý, thuế, địa chính, tài nguyên và môi trường, xây dựng và kiến trúc.
3.4.3.4.Đánh giá quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất