Công tác quản lý và sử dụng đất đối với các doanh nghiệp trên địa bàn huyện đã được các cấp, các ngành quan tâm, đưa ra nhiều chính sách ưu đãi nhằm thu hút đầu tư trên địa bàn tỉnh nói chung và trên địa bàn huyện Tân Kỳ nói riêng, bằng chứng cho thấy số doanh nghiệp được thuê đất để thực hiện dự án ngày càng gia tăng về số lượng và quy mô diện tích thực hiện dự án. Công tác quản lý về đất đai ngày càng chặt chẽ. Hầu hết các doanh nghiệp được thuê đất trước khi đi vào hoạt động đã thực hiện đánh giá tác động môi trường hoặc Bản cam kết bảo vệ môi trường theo đúng quy định hiện hành, thực hiện đầy đủ các thủ tục về đất đai như: ký hợp đồng thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính, đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận...triển khai thực hiện dự án theo tiến độ được duyệt, giải quyết được việc làm cho người dân địa phương nhất là các đối tượng mà nguồn thu nhập chính từ sản xuất nông nghiệp có đất nông nghiệp bị thu hồi, nhằm nâng cao hiệu
quả sử dụng đất góp phần phát triển kinh tế xã hội chung của khu vực. Song bên cạnh đó vẫn còn một số tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất của các doanh nghiệp cần phải khắc phục trong thời gian tới để đạt được tối đa hiệu quả sử dụng đất, cụ thể như sau:
Hệ thống pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi, trong khi cán bộ thực hiện công tác chuyên môn ở địa phương nhất là cấp xã còn kiêm nhiệm, chưa được tập huấn kịp thời đối với những quy định mới, việc tiếp cận văn bản mới còn nhiều hạn chế nên đôi khi giải quyết công việc còn lúng túng, chưa linh hoạt. Một số dự án tuy được giao đất, thuê đất nhưng vẫn còn vướng mắc về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã ảnh hưởng đến thời gian và tiến độ triển khai thực hiện dự án.
Công tác lập quy hoạch sử dụng đất ở các cấp chưa thực sự hiệu quả nên vẫn còn tình trạng quy hoạch treo.
Vẫn còn một số doanh nghiệp sử dụng đất không hiệu quả, không còn nhu cầu sử dụng đã để đất bị lấn, bị chiếm, không đưa đất vào sử dụng, một số các doanh nghiệp còn cho các đơn vị khác thuê lại đất, chuyển nhượng đất trái phép để trục lợi.
Một số doanh nghiệp đang sử dụng đất nhưng vẫn chứa có giấy tờ về quyền sử dụng đất như quyết định giao đất, quyết định thuê đất dẫn đến chưa có cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính phải thực hiện.
Hệ thống hồ sơ địa chính chưa đầy đủ gây khó khăn cho công tác cập nhật chỉnh lý biến động, hầu hết các thửa trên địa bàn nghiên cứu bị biến động, trong đó biến động nhiều nhất là các thửa đất nông nghiệp trong khu vực quy hoạch thực hiện dự án.
3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An
Từ kết quả nghiên cứu ở trên, để công tác quản lý sử dụng đất của các doanh nghiệp ngày càng hiệu quả đáp ứng được mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai nhằm phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, của khu vực nghiên cứu một cách toàn diện, tác giả đưa ra một số giải pháp sau:
3.4.1. Kiểm soát chặt chẽ công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rất quan trọng với sự phát triển kinh tế xã hội, là yếu tố chính quyết định hiệu quả sử dụng đất của địa phương. Lập quy hoạch phải căn cứ vào quỹ đất, điều kiện tự nhiên của từng vùng để có phương án quy hoạch phù hợp, lãnh đạo địa phương phải sát sao chỉ đạo để đảm bảo được chiều sâu của công tác quy hoạch. Mục tiêu đặt ra trong mỗi kỳ quy hoạch phải thực hiện được từ 90% trở lên, tránh để tình trạng quy hoạch treo nhiều như hiện nay.
3.4.2. Đánh giá kỹ năng lực kinh tế của các doanh nghiệp trước khi thực hiện giao đất, cho thuê đất giao đất, cho thuê đất
Trước khi phê duyệt dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh, các sở ngành: Kế hoạch và Đầu tư, Ban Quản lý khu công nghiệp, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, xã phải đánh giá kỹ năng lực thực sự của chủ đầu tư, sự phù hợp giữa địa điểm đầu tư với hiệu quả hoạt động của dự án, không phê duyệt dự án ồ ạt. Thẩm định hồ sơ giao cho thuê đất phải dựa trên nhu cầu thực sự của doanh nghiệp, tránh tình trạng các doanh nghiệp lập dự án “ma” để xin thuê đất sau đó không đưa đất vào sử dụng mà tìm thời cơ cho các doanh nghiệp khác thuê lại đất để trục lợi. Trên địa bàn nghiên cứu vẫn còn những doanh nghiệp có tiến độ dự án chậm 24 tháng kể từ khi bàn giao đất tại thực địa; doanh nghiệp được giao đất để thực hiện dự án nhưng đã quá 12 tháng liên tục chưa đưa đất vào sử dụng, nguyên nhận chủ yếu là do thiếu vốn, và một số còn tồn tại về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Với góc độ đề tài nghiên cứu tác giả đưa ra giải pháp cụ thể đối với các doanh nghiệp trên như sau:
Nếu các công ty có nhu cầu được gia hạn tiến độ, đưa đất vào sử dụng thì Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh Nghệ An cho phép gia hạn sử dụng đất với thời hạn 24 tháng và trong thời hạn gia hạn chủ đầu tư được phép chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê cho nhà đầu tư khác. Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng, không chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thì UBND tỉnh sẽ thu hồi đất để giao cho các nhà đầu tư khác tiếp tục thực hiện theo quy định của pháp luật.
3.4.3. Giải pháp về thanh tra, kiểm tra
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, về môi trường, tài nguyên nước trong quản lý sử dụng đất của các doanh nghiệp. Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm để hạn chế những tiêu cực trong quản lý sử dụng đất, tránh lãng phí tài nguyên đất, và những tác động xấu đến môi trường xung quanh.
Trong thời gian tới, UBND tỉnh Nghệ An chỉ đạo các Sở, ban ngành mà đặc biệt là ngành Tài nguyên và Môi trường cần tăng cường các cuộc thanh tra đột xuất đến việc quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp được giao cho thuê đất trên địa bàn, đặc biệt quan tâm đến mối liên hệ giữa hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp với bảo vệ môi trường.
3.4.4. Tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất
Rà soát lại về hồ sơ pháp lý của các doanh nghiệp đang sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, cụ thể:
Những doanh nghiệp đang sử dụng đất mà chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất như quyết định giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thì căn cứ vào thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để trình UBND tỉnh hợp thức công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp theo quy định tại Điều 25 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Những doanh nghiệp đã được nhà nước cho thuê đất, giao đất có thời hạn mà đã hết thời hạn được giao cho thuê, nếu các doanh nghiệp có nhu cầu gia hạn sử dụng đất, và dự án phù hợp với quy hoạch thì hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo quy định. Trình UBND tỉnh thu hồi lại diện tích của các doanh nghiệp đã hết thời sử dụng mà không có nhu cầu xin gia hạn để giao cho Ban bồi thường giải phóng mặt bằng và phát triển quỹ đất tỉnh quản lý, doanh nghiệp đấu giá theo quy định.
Đối với những doanh nghiệp được thuê đất mà chưa ký hợp đồng thuê đất, yêu cầu các đơn vị khẩn trương thực hiện, nếu đơn vị nào chưa ký do còn vướng mắc về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, nếu đã tồn tại nhiều năm mà vẫn
chưa giải quyết được báo cáo UBND tỉnh để xem xét giải quyết theo hướng điều chỉnh lại diện tích đã giao cho thuê.
Đối với những trường hợp vi phạm pháp luật đất đai như sử dụng đất không hiệu quả, chuyển nhượng trái phép, cho thuê, cho mượn để trục lợi thì kiên quyết thu hồi lại phần diện tích đã chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn trái phép để tạo quỹ đất sạch để doanh nghiệp đấu giá giao cho các doanh nghiệp khác có nhu cầu sử dụng.
Thực hiện giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tránh tình trạng lãnh phí đất, phá vỡ quy hoạch, mất kiểm soát. Yêu cầu tất cả các doanh nghiệp xin giao đất, thuê đất phải thực hiện ký quỹ đầu tư để đảm bảo khả năng đưa dự án vào hoạt động. Hàng năm rà soát các dự án được giao đất quá 24 tháng chưa đưa đất vào sử dụng để thu hồi xử lý theo quy định.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận
1. Tân Kỳ là huyện miền núi thấp của tỉnh Nghệ An. Tổng diện tích tự nhiên của huyện là: 72.581,44 ha, trong đó đất nông nghiệp có 63.442,23 ha, chiếm 87,41 % tổng diện tích tự nhiên, đất phi nông nghiệp có 7.977,07 ha, chiếm 10,99 % tổng diện tích tự nhiên, đất chưa sử dụng có 1.162,14 ha, chiếm 1,60 % tổng diện tích tự nhiên.
2. Trên địa bàn huyện Tân Kỳ có 166 doanh nghiệp được cho thuê đất với diện tích 2.153,46 ha, DN công nghiệp có số lượng lớn nhất (61 DN, chiếm 36,75% tổng số DN) và là tổ chức sử dụng đất được nhà nước cho thuê với diện tích chiếm tỷ lệ cao nhất: 929,65 ha, chiếm 42,75% tổng diện tích quỹ đất của các DN được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn huyện. Các DN nông nghiệp có diện tích đất được nhà nước cho thuê khá cao, đạt 784,48ha, chiếm 38,53% tổng diện tích quỹ đất của các DN được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn huyện. Các DN dịch vụ bao gồm dịc vụ thiết kế, đào tạo, Xử lý và tiêu hủy rác thải có số lượng thấp (22 DN, chiếm 13,25% tổng số DN) và sử dụng lượng diện tích là: 143,2 ha, chiếm 7,05% tổng diện tích quỹ đất của các DN được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn huyện. Hầu hết các doanh nghiệp được cho thuê đất trên địa bàn hoạt động tương đối hiệu quả, góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội của huyện nói riêng và của tỉnh nói chung. Song bên cạnh đó vẫn còn một số tồn tại trong công tác quản lý sử dụng đất, cụ thể:
Còn 12 doanh nghiệp sử dụng đất không đúng mục đích được giao cho thuê với diện tích là 25,24 ha, chiếm 8,05% tổng số doanh nghiệp được thuê đất và chiếm 1,79% về diện tích đất giao cho các doanh nghiệp thuê, trong đó:
+ Số doanh nghiệp cho thuê, cho mượn là 06 doanh nghiệp với diện tích 3,6 ha chiếm 0,25% tổng diện tích cho các doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn;
+ Số doanh nghiệp chuyển nhượng trái phép là 02 doanh nghiệp với diện tích 0,7ha, chiếm 0,05% tổng diện tích cho các doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn;
+ Số doanh nghiệp sử dụng vào mục đích khác so với mục đích được giao cho thuê là 04 doanh nghiệp với diện tích 7,5 ha chiếm 0,53% tổng diện tích được giao cho thuê;
+Số doanh nghiệp chưa đưa đất vào sử dụng là 04 doanh nghiệp với diện tích 5 ha, chiếm 4,46% tổng diện tích được giao cho thuê trên địa bàn. Nguyên nhân chính là do còn vướng mắc về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng nên chưa đưa đất vào sử dụng.
3. Kết quả điều tra công tác quản lý và sử dụng đất của các doanh nghiệp qua ý kiến của cán bộ quản lý, cán bộ chuyên môn, người dân và doanh nghiệp, cho thấy giá đất thường xuyên biến động đã ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường giải phòng mặt bằng, làm chậm tiến độ của dự án, giảm hiệu quả sử dụng đất, ngoài ra công tác quy hoạch sử dụng đất của địa phương chưa thực sự hiệu quả, vẫn còn tình trạng quy hoạch treo. 85% doanh nghiệp được hỏi cho rằng doanh nghiệp sử dụng đất rất hiệu quả và hiệu quả, nhưng hiệu quả của họ chủ yếu là đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp. Do vậy, vẫn còn 35% ý kiến cho rằng hoạt động của doanh nghiệp rất ảnh hưởng và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân như tiếng ồn và ô nhiễm không khí . Ý thức chấp hành chính sách pháp luật đất đai của một số doanh nghiệp chưa cao, vẫn còn tình trạng vì lợi ích kinh tế mà sẵn sang vi phạm pháp luật đất đai
4. Từ thực trạng công tác quản lý sử dụng đất đối với các doanh nghiệp được giao cho thuê đất, tác giả đã đưa ra được 7 nhóm giải pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, trong đó cũng đã tổng hợp, đề xuất xử lý đối với các trường hợp vi phạm như trường hợp chưa đưa đất vào sử dụng theo hướng trình UBND tỉnh Nghệ An cho phép gia hạn sử dụng đất với thời hạn 24 tháng. Khi hết thời hạn được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng, thì UBND tinh sẽ thu hồi đất để giao cho các nhà đầu tư khác tiếp tục thực hiện theo quy định của pháp luật
2. Kiến nghị
Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác quản lý sử dụng đất đối với các doanh nghiệp được giao cho thuê đất trên địa bàn huyện Tân Kỳ nói riêng được chặt chẽ và hiệu quả, thì cần phải thực hiện đồng bộ 7 nhóm giải
pháp nêu trên. Qua nghiên cứu, tác giả đưa ra một số kiến nghị để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng quỹ đất giao cho thuê đất trên địa bàn huyện Tân Kỳ như sau: - UBND tỉnh Nghệ An ban hành kịp thời các văn bản cụ thể hóa Luật để áp dụng vào thực tiễn tại địa phương. Nhất là quy định về diện tích chia tách tối thiểu đối với các loại đất. Hiện nay, UBND tỉnh Nghệ An mới xây dựng đượcquy định về diện tích chia tách tối thiểu đối với thửa đất ở.
- UBND tỉnh Nghệ An cần chỉ đạo các Sở, ban, ngành: Tài nguyên Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng khi thẩm định dự án đầu tư, giới thiệu địa điểm thực hiện dự án, thẩm định hồ sơ thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải đưa tiêu trí “năng lực tài chính” của chủ đầu tư là tiêu trí đầu tiên và quan trọng nhất trong việc trình UBND tỉnh phê duyệt.
- UBND huyện Tân Kỳ và chính quyền địa phương phải sát sao trong việc lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý và sự phát triển chung của khu vực, để nâng cao hiệu quả sử dụng đất. - Đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường trong thời gian tới cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra thường xuyên hơn nữa, thanh tra toàn diện cả về việc sử dụng đất, chấp hành các biện pháp bảo vệ môi trường, tài nguyên nước. Đối với những trường hợp vi phạm cần phải thành lập đoàn thanh tra liên ngành phải kịp thời báo cáo và đề xuất UBND tỉnh để xem xét quyết định thành lập.
- Trong thời gian tới Sở Tài nguyên và Môi trường phải có kế hoạch phối hợp với UBND huyện Tân Kỳ rà soát lại hồ sơ pháp lý của các doanh nghiệp đang sử dụng đất, các doanh nghiệp đã được giao đất mà chưa triển khai thực hiện, các doanh