3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.3.3 Tình hình nghiên cứu trên địa bàn tỉnh TháiNguyên
Thái Nguyên là một trong những tỉnh đã tiến hành tổ chức, triển khai thực hiện công tác đấu giá QSDĐ thành công trong cả nước. TP Thái Nguyên và huyện Đồng Hỷ là hai đơn vị thực hiện đấu giá QSDĐ thành công nhất với số lần mở phiên đấu giá nhiều và trên quy mô lớn
Hầu hết các khu đất được quy hoạch để giao đất có thu tiền sử dụng cho người dân đều lựa chọn hình thức đấu giá QSDĐ. Khu dân cư số 1 phường Quang Vinh tổ chức đấu giá và phiên đấu giá đã hết sức thành công. đã bán hết 225 lô/225 lô với diện tích 20.722 m2. Phiên đấu giá QSDĐ 3 khu đất thuộc địa bàn phường Tân Lập - TP Thái Nguyên với tổng số 31 lô đất. song chỉ có 3người tham gia đấu giá. Phiên đấu giá chỉ bán được 1 lô đất trên tổng số 31 lô đất đem ra đấu giá
Các huyện trong toàn tỉnh cũng tiến hành tổ chức thực hiện đấu giá song kết quả cũng chưa thật khả quan. Thị xã Sông Công. huyện Định Hoá cũng tiến hành đấu giá QSDĐ nhưng đều thất bại do chưa thu hút được người dân. chưa có sự tuyên truyền sâu rộng để người dân hiểu được và hưởng ứng tham gia. Giá khởi điểm đưa ra quá cao và vị trí lô đất không thực sự thuận lợi
1.4 Các vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu
Chúng ta đều biết ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống kinh tế-xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi
Tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế (không chỉ ở Hà Nội) và các cá nhân có hộ khẩu tại thành phố đều được phép tham gia đấu giá QSDĐ. Đó là nội dung chính của quy chế đấu giá QSDĐ để đầu tư xây dựngcơ sở hạ tầng trên địa bàn Hà Nội. Tuy nhiên, theo quy chế, các bên tham gia không được sử dụng vốn ngân sách do nhà nước cấp vào mục đích đấu giá
Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt. Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá
Thực chất của việc đấu giá QSDĐ là nhà nước giao QSDĐ hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Nhờ đó, các bên tham gia có thể được sử dụng đất tại các vị trí thuận lợi, còn nhà nước sẽ thu được tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất một lần) cao hơn so với khung giá quyđịnh
Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, thị trường bất động sản của Việt Nam hiện nay vẫn lên xuống thất thường không tuân theo quy luật nào. Do đó, cần những chế định hết sức chặt chẽ nhằm ràng buộc trách nhiệm của người tham dự đấu giá, không để họ tạo ra những cơn sốt ảo vềgiá. Trường hợp ở Nha Trang là một ví dụ, Một người tham dự đấu giá đã đẩy giá đất lên cao đột biến để trúng quyền sử dụng hàng loạt lô đất tại những vị trí tuyệt đẹp, sau đó lại đề nghị UBND tỉnh Khánh Hòa xin xét lại giá. Ông tachịumất hơn 432 triệu đồng bảo lãnh trách nhiệm, nhưng đổi lại ông ta đã làm thị trường nhà đất thành phố “sốt” và “vớ bẫm” từ những vụ buôn bán khác
CHƯƠNG 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Các thông tin, số liệu về đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu thu thập từ 03 dự án cụ thể
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư khu dân cư xóm Cầu Đất, xã Nam Hoà, huyện Đồng Hỷ
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư tổ 10, thị trấn Trại Cau - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy Khu dân cư xóm Gò Cao xã Hóa Thượng
2.2 Nội dung nghiên cứu
2.2.1Điều kiện tự nhiên,kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng hỷ
- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên: Vị trí địa lý, địa hình, địa mạo, khí hậu, thủy văn, các nguồn tài nguyên, thực trạng môi trường
- Điều kiện kinh tế - xã hội: Tăng trưởng kinh tế, dân số, lao động, trình độ dân trí, cơ sở hạ tầng...
- Tình hình quản lý và sử dụng đất
2.2.2Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án đã đấu giá trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
- Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất cụ thể ở 03 dự án - Qui trình đấu gía quyền sử dụng đất
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 03 dự án
2.2.3Đánh giá hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ
a. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng hỷ
- Hiệu quả kinh tế
- Hiệu quả xã hội
- Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai
b. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ
- Công tác tổ chức và thực hiện - Đối với người tham gia đấu giá
- Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị
2.2.4 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ
- Giải pháp về chính sách - Giải pháp về tổ chức
- Giải pháp về phương pháp đấu giá - Giải pháp về cơ chế tài chính
2.3 Phương pháp nghiên cứu
2.3.1 Phương pháp thông tin số liệu thứ cấp
- Thu thập các số liệu thứ cấp về điều kiện đất đai (đặc điểm khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, tình hình sử dụng đất...); điều kiện kinh tế, xã hội (thực trạng phát triển kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế...) tại UBND huyện Đồng Hỷ các phòng ban chuyên môn của huyện
- Tình hình quản lý và sử dụng đất, Các văn bản liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất; thu thập các tài liệu, số liệu liên quan đến các quỹ đất đã đấu giá quyền sử dụng đất về quy trình đấu giá, nguồn gốc đất, quy hoạch, các bước xây dựng giá sàn, giá trúng đấu giá
2.3.2 Phương pháp thu thậpthông tin số liệu sơ cấp
Phỏng vấn phiếu điều tra đã chuẩn bị sẵn với 02 nhóm đối tượng sau:
- Nhóm 1: Cán bộ chuyên môn về đấu giá quyền sử dụng đất; phỏng vấn 12người ( đây đều là cán bộ bên trung tâm dịch vụ đấu giá đất của tỉnh và ở phòng tài chính )
- Nhóm 2: Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phỏng vấn 55 người . Đây đều là người dân tham gia đấu giá hoặc người dân sông sở nơi có dự án đấu giá QSD đất . Trong đó ở dự án khu dân cư số 10 TT Trại Cau phỏng vấn 35 phiếu, dự
án khu dân cư xóm Gò Cao xã Hóa Thượng là 12 phiếu và dự án Khu dân cư xóm Cầu Đất là 8 phiếu
Tập trung phỏng vấn về các vấn đề : Mục đích đấu giá, giá sàn, mức độ hài lòng trình tự qui trình thực hiện ....
2.3.3 Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu
Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp và xử lý kết quả đấu giá của các quỹ đất, thiết lập các trường dữ liệu về số thửa, diện tích, giá khởi điểm, giá trúng đấu giá, giá đất trên thị trường, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trên thị trường để phục vụ cho mục đích đánh giá.
2.3.4 Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của các chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất để đánh giá đúng thực trạng của quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ huyện Đồng Hỷ
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Đồng Hỷ là huyện miền núi của tỉnh Thái Nguyên có diện tích là 427,7 km2
(diện tích rộng thứ tư của tỉnh Thái Nguyên sau huyện Võ Nhai, Đại Từ và Định Hóa). Đồng Hỷ giáp huyện Chợ Mới tỉnh Bắc Kạn ở phía bắc, huyện Võ Nhai về phía đông bắc; giáp huyện Phú Lương về phía tây; giáp thành phố Thái Nguyên và huyện Phú Bình về phía nam và giáp huyện Yên Thế thuộc tỉnh Bắc Giang về phía đông...(Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể KTXH huyệnĐồng Hỷ đến năm 2020)
Hình 1. Bản đồ hành chính huyện Đồng Hỷ
Nằm tiếp giáp với thành phố Thái Nguyên – đô thị loại I, cực phát triển phía Bắc của vùng Thủ đô, là trung tâm giáo dục – đào tạo, Khoa học – Công nghệ, y tế của Vùng, là trung tâm chính trị, kinh tế và văn hóa của tỉnh Thái Nguyên. Nằm gần đường cao tốc Thái Nguyên – Chợ Mới, có quốc lộ 1B, quốc lộ 17, tỉnh lộ 273, 272, 269B và mạng lưới đường liên huyện khá hoàn chỉnh tạo thuận lợi trong giao lưu, vận chuyển và trao đổi hàng hoá để đẩy nhanh tốc độ sản xuất và tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ với các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, Hải Phòng và với các vùng kinh tế năng động khác
Với vị trí địa lý như vậy, Đồng Hỷ có điều kiện thuận lợi về địa lý kinh tế trong việc thúc đẩy quan hệ hợp tác, giao lưu kinh tế giữa địa phương với các huyện lân cận, với các khu kinh tế trong và ngoài tỉnh và với các khu công nghiệp lớn ở trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên… để đẩy nhanh phát triển kinh tế trong tương lai(Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển KTXH huyện Đồng Hỷ đến năm 2020)
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Đồng Hỷ có địa hình mang đặc điểm chung của vùng miền núi, địa hình chia cắt, thấp dần từ Đông Bắc xuống Tây Nam, độ cao trung bình 80m so với mặt nước biển và phân thành 3 vùng rõ rệt:
- Vùng Đông Bắc: Có địa hình núi cao, chia cắt mạnh, tạo ra nhiều khe suối hiểm trở, độ cao trung bình khoảng 120 m so mới mực nước biển. Đất đai vùng này chủ yếu được sử dụng cho mục đích phát triển lâm nghiệp, cây công nghiệp dài ngày, chăn nuôi đại gia súc
- Vùng Tây Nam: Có địa hình đồi núi thấp, xen kẽ các cánh đồng, độ cao trung bình dưới 80 m so với mực nước biển. Đất đai thích hợp cho phát triển các cây lương thực, cây công nghiệp
- Vùng ven sông Cầu: Là vùng có địa hình thấp, tương đối bằng phẳng, nhiều cánh đồng rộng lớn, thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp
Cấu tạo địa hình Đồng Hỷ tạo thuận lợi cho huyện trong phát triển các vùng cây công nghiệp lớn (chè) phục vụ công nghiệp chế biến nông lâm sản, tuy nhiên, địa hình chia cắt gây cũng gây khó khăn cho huyện trong giao thương, tăng suất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng(Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển KTXH huyện Đồng Hỷ đến năm 2020)
3.1.1.3 Khí hậu
Khí hậu của Đồng Hỷ nhìn chung khá ôn hòa, phù hợp cho phát triển nông nghiệp, huyện có khí hậu nhiệt đới gió mùa với bốn mùa trong năm . Nền nhiệt độ trung bình của Đông Hỷ khoảng 21-230C, lượng mưa trung bình quân 2000mm, độẩm trung bình khoảng 82-85%tầng(Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển KTXH huyện Đồng Hỷ đến năm 2020)
3.1.1.4 Thuỷ văn
- Nguồn nước mặt: Địa hình chia cắt mạnh tạo cho Đồng Hỷ có hệ thống sông
suối, ao hồ phong phú (mật độ sông suối bình quân 0,2 km/km2): sông Cầu, suối Linh Nham, suối Thác Lạc, suối Ngàn Me... Phần lớn sông suối đều bắt nguồn từ khu vực núi cao phía Bắc và Đông Bắc sông Cầu, có độ dốc lớn, lưu lượng nước thiếu ổn định, khả năng giữ nước hạn chế.
- Sông Cầu: Chảy từ phía Bắc xuống theo đường ranh giới phía Tây, cung cấp nguồn nước chính cho sản xuất khu vực ven sông, là đường giao thông thủy thuận tiện trong việc vận chuyển hàng hóa hỗ trợ cho đường bộ.
- Các hệ thống suối lớn: Tổng chiều dài của các con suối chảy qua địa bàn huyện khoảng 28 km. Trong đó: Suối Linh Nham bắt nguồn từ Võ Nhai chảy qua Văn Hán, Khe Mo, Hóa Thượng đổ ra sông Cầu; suối Thác Lạc chảy từ Trại Cau đổ ra sông Cầu, dài khoảng 19 km(Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 19/2012/QĐ- UBND về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển KTXH huyện Đồng Hỷ đến năm 2020)
3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên
Tài nguyên đất đai
Sau khi chia tách, huyện Đồng Hỷ có 13 xã và 2 thị trấn với diện tích tự nhiên là 427,73 km2. Chênh lệch diện tích giữa xã có diện tích lớn nhất là Văn Hán (65,46 km2) và có diện tích nhỏ nhất là thị trấn Trại Cau (6,35 km2) lên tới 10,3 lần.Diện tích đất toàn huyện giảm 2.667 ha trong đó đất nông nghiệp giảm 1.540 ha, phần lớn là đất đồi núi
Thổ nhưỡng của Đồng Hỷ khá đa dạng, đất có độ dốc nhỏ hơn 80 khoảng 7.000 ha thích hợp cho trồng cây hàng năm; diện tích trồng cây công nghiệp dài ngày khoảng 4.500 ha; diện tích đất còn lại chủ yếu phù hợp cho phát triển lâm nghiệp.Đất nông nghiệp chỉ chiếm 32% diện tích đất toàn huyện (tỉnh Thái Nguyên có diện tích đất nông nghiệp chiếm 31,89% tổng diện tích đất toàn tỉnh), rừng và đất rừng chiếm trên 52% diện tích của huyện (tỉnh Thái Nguyên 52,72%). Diện tích đất nông nghiệp bình quân đầu người của huyện năm 2019 là 0,15 ha (toàn tỉnh là 0,09 ha).
Tài nguyên rừng
Sau khi chia cắt địa giới hành chính diện tích rừng của huyện giảm 427,02 ha còn 23.464,86 ha. Lượng mùn trong đất, độ ẩm, tầng dày của đất và cấu tạo của đất rất thích
hợp cho việc trồng cây lâm nghiệp, cây công nghiệp dài ngày, cây ăn quả. Thảm thực vật huyện Đồng Hỷ khá phong phú và đa dạng về chủng loại… Trong những năm qua diện tích rừng trồng tăng lên đáng kể, tuy nhiên do trước đây, rừng bị chặt phá, khai thác tùy tiện nên rừng Đồng Hỷ phần lớn là rừng nghèo, trữ lượng lâm sản thấp. Trước mắt, cần làm tốt công tác trồng rừng, giữ rừng sẽ làm tăng nhanh trữ lượng gỗ góp phần đáng kể cho sự nghiệp phát triển kinh tế của huyện, về lâu dài, đây sẽ là ngành kinh tế có vị trí lớn trong kinh tế của huyện.Hiệu quả kinh tế rừng được nâng cao nhờ đầu tư phát triển hạ tầng và thâm canh giống mới.Diện tích trồng rừng hàng năm đạt cao so với kế hoạch (bình quân trên 1.000 ha/năm).Hiện nay huyện đang triển khai thực hiện Đề án trồng cây dược liệu dưới tán rừng để nâng cao thu nhập cho người dân
Tài nguyên khoáng sản
Đồng Hỷ có một số khoáng sản nổi bật như:
- Quặng sắt tập trung chủ yếu ở Trại Cau và các điểm quặng nhỏ khác nằm rải rác ở các xã: Mỏ sắt Đại Khai - xã Minh Lập, Mỏ sắt Tương Lai - xã Hoá Trung, Ngàn Me – Tân Lợi, Mỏ sắt Chỏm Vung Tây, San Chi Cóc và mỏ sắc Bồ Cu - xã Cây Thị, Linh Nham – Khe Mo
- Quặng vàng sa khoáng phân bố rải rác ở các vùng phía Đông và phía Bắc của Huyện, trữ lượng nhỏ và hiện đang được khai thác bằng công nghệ thủ công
- Quặng Phốtphorít tập trung ở làng Mới (xã Tân Long) trữ lượng khoảng 20 - 30 vạn tấn. Quặng Antimon: tập trung ở xã Văn Lăng, thủy ngân ở Tân Lập, vàng ở Trại Cau
- Khoáng sản vật liệu xây dựng, đất sét, đá vụn, cát sỏi... trong đó sét xi măng có trữ lượng lớn ở Khe Mo, hàm lượng các chất như SiO2 khoảng 51,9-65,9%; Al2O3