3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.2.3 Kết quả đấugiá quyền sử dụngđất tại huyệnĐồng Hỷ
3.2.3.1Thực trạng và kết quảđấu giá quyền sử dụng đất đất các ô đất tại Khu dân cư xóm Gò Cao xã Hóa Thượng
a. Mô tảơ quỹ đất và công tác tổ chức thực hiện * Mô tả quỹ đất
Đấu giá QSD đất một số lô, thửa đất ở thuộc các lô CL1, CL2, CL3,CL6, CL7, CL8 Khai thác quỹ đất theo quy hoạch được phê duyệt
Thu nộp vào ngân sách nhà nước từ nguồn thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá QSD đất
Đấu giá QSDĐ để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án Xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê tại các lô đất CL4,CL5 và CL9
*Thực trạng công tác tổ chức.
Căn cứ quyết định số 2556/QĐ-UBND về việc phê duyệt dấu giá QSDĐ một số lô thửa đất ở và lựa chọn chủ đầu tư thực hiện Dự án Xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê tại một số lô đất thuộc sự án thuộc Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư xóm Gò Cao xã Hóa Thượng huyện Đồng Hỷ
Căn cứ quyết định số 178/QĐ-QCĐG ngày 11/8/2020 Ban hành quy chế đấu giá tài sản là QSDĐ một số lô, thửa đất ở thuộc dự án đầu tu xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư xóm Gò Cao xã Hóa Thượng Huyện Đồng Hỷ
Tài sản đấu giá : Quyền SDĐ 141 lô đất ở thuộc dự án đầu tư xây dựng kỹ thuật Khu dân cư xóm Gò Cao, xã Hóa Thượng huyện Đồng Hỷ
b. Kết quảđấu giá
Hình thức, phương thức đấu giá áp dụng
- Hình thức đấu giá:giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng : sử dụng lâu dài theo mục đích . theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt , hộ gia đình cá nhân nhận chuyển nhượng quyền SDĐ và tài sản trên đất trong phạm vi dự án được được sử dụng đất và tài sản trên đất .
- Các lô đất đấu giá đã được quy định chi tiết ,được nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là đất ở nông thôn . Nhà đầu tư trúng đấu giá QSDĐ có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo quy định phê duyệt kết quả trúng đấu giá
- Phiên đấu giá được tổ chức vào ngày 30/8/2020 từ 7h-8h’00 Các thửa đất được đem đấu giá ngày 30/8/2020
Bảng 3.4 Danh sách các lô đất đấu giá QSD đất
(Nguồn: Phòng Tài nguyên môi trường huyện Đồng Hỷ)
Các lô đất được đem ra đấu giá đều được quy hoạch phân lô với diện tích 100m2/lô . Trong phiên đấu giá ngày 30/8/2020 7 lô đất đã được đem ra đâu giá QSDĐ
Bảng 3.5 : Kết quảđấu giá QSDĐ khu dân cư Xóm Gò Cao xã Hóa Thượng ST T Số thửa đất Diện tích (m2) Giá khởi điểm (đồng/m2) Số tiền dự kiến thu (đồng/m2) Giá trúng (đồng/m2) Số tiền thu được sau khiĐG (đồng/m2) Chênh lệch ( Lần) 1 CL1-04 100,0 3.200.000 320.000.000 3.300.000 330.000.000 1.03 2 CL1-05 100,0 3.60.0000 360.000.000 3.900.000 390.000.000 1.08 3 CL1-06 100,0 3.600.000 360.000.000 3.900.000 390.000.000 1.08 4 CL1-07 100,0 3.200.000 320.000.000 3.300.000 330.000.000 1.03 5 CL1-08 100,0 3.200.000 320.000.000 3.450.000 345.000.000 1.08 STT Ô đất quy hoạch Thửa đất sô Tờ BĐ Loại đất Diện tích Ngày 30/8/2020 1 CL1-04 1041 7 ONT 100 2 CL1-05 1042 7 ONT 100 3 CL1-06 1043 7 ONT 100 4 CL1-07 1044 7 ONT 100 5 CL1-08 1045 7 ONT 100 6 CL1-09 1046 7 ONT 100 7 CL1-10 1047 7 ONT 100 download by : skknchat@gmail.com
6 CL1-09 100,0 3.600.000 360.000.000 4.000.000 400.000.000 1.11 7 CL1-10 100,0 3.2000.000 320.000.000 3.500.000 350.000.000 1.09
Tổng 2.040.000.000 2.184.000.000
(Nguồn: Phòng Tài nguyên môi trường huyện Đồng Hỷ)
Sau khi trúng đấu giá và hoàn thành nghĩa vụ tài chính ngày Phòng Tài nguyên môi trường huyện cùng các cá nhân trúng đấu giá QSD đất tiến hành bàn giao đất . Qua điều tra giá chuyển nhượng thực tế các khu đất xung quanh của dự án đấu giá khu KDC xóm Gò Cao tại thời điểm đó từ 3,0 triệu đến 4,0 triệu đồng/m2 phù hợp với kết quả trúng đấu giá
Các lô đất còn lại vẫn được tiếp tục đem ra đấu giá
3.2.3.2 Thực trạng và kết quảđấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc khu dân cư số 10 thị trấn Trại Cau ,huyện Đồng Hỷ
a. Mô tả quỹđất và công tác tổ chức thực hiện * Mô tả quỹđất
Khu quy hoạch dân cư tổ 10 thị trấn Trại Cau gồm 41 ô, tổng diện tích 4.301 m2. Trong đó gồm 14 ô bám đường trong khu quy hoạch, diện tích 1.710,4m2 và 27 ô có vị trí bám mặt tiền đường Từ ngã ba thương nghiệp đến cổng bệnh viện Trại Cau, diện tích 2.590,6m2. Các ô đất trong khu quy hoạch được đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã duyệt
* Thực trạng công tác tổ chức
Căn cứ Quyết định số 4186/QĐ-UBND ngày 29/12/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018 huyện Đồng Hỷ.
Quyết định số 4589/QĐ-UBND ngày 08/9/2017 của UBND huyện Đồng Hỷ về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 xây dựng khu dân cư tổ 10, thị trấn Trại Cau
Quyết định số 6012/QĐ-UBND ngày 27/10/2017 của UBND huyện Đồng Hỷ về việc phê duyệt Báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng công trình Xây dựng khu dân cư tổ 10, thị trấn Trại Cau
* Trình tự đấu giá:
Người điều hành phiêu đấu giá công bố công khai giá khởi điểm của khu đất
và bước giá đã được Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên phê duyệt Hội đồng đấu giá phát biển cho người tham gia đấugiá.
Người điều hành phiên đấu giá công bố công khai giá khởi điểm của mỗi vòng, nếu người tham gia đồng ý thì giơ biển nên. Người điều hành công khai công bố mức giá cho các vòng tiếp theo. Việc giơ biển biểu thị việc đồng ý với mức giá mà người điều hành phiên đấu giá công bố (Giá khởi điểm của mỗi vòng là giá trả cao nhân của vòng trước liền kề với cộng với bướcgiá)
Việc đấu giá kết thúc: Nhà điều hành phiên đấu giá nhắc 3 lần mức giá công bố mà tất cả những người tham gia đấu giá không giơ biển đồng ý với mức giá đó. Người trúng đấu giá là người trả giá cao nhất tại vòngcuối
b. Kết quảđấu giá
Các ô đất trong khu quy hoạch được đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã duyệt. Cụ thể tại biểu chi tiết sau
Dự án có 41 lô đất đấu giá chia làm 2 khu vực
- Đất có vị trí bám đường trong khu quy hoạch, tổng diện tích 1.710,4 m2 -Các ô đất có vị trí: Bám mặt tiền đường Từ ngã ba thương nghiệp đến cổng bệnh viện Trại Cau, tổng diện tích 2.590,6m2
Bảng 3.6: Kết quảđấu giá quyền sử dụng đất ởđô thịthuộc thuộc khu dân cư
số 10 thị trấn Trại Cau huyện Đồng Hỷ
Stt Chỉ tiêu Đơn vị tính Số lượng
1 Tổng diện tích m2 4.301
2 Tổng số lô Lô 41
3 Diện tích nhỏ nhất m2/lô 90.8
4 Diện tích lớn nhất m2/lô 163.8
5 Diện tích trung bình/lô m2/lô 89
6 Tổng hồ sơ đăng ký hồ sơ 41
7 Số lô trúng đấu giá Lô 37
8 Đơn giá tối thiểu trđ/m2 1.500.000
9 Đơn giá tối đa trđ/m2 2.750.000
11 Giá trúng đấu thấp nhất đ/m2 140.830.800
11 Giá trúng đấu cao nhất đ/m2 460.430.000
12 Giá khởi điểm trung bình của các lô trúng
đấu giá đ/m
2 1.984.000
13 Tổng giá khởi điểm của các lô trúng đấu giá đồng 1.500.000 14 Tổng số tiền thu được từ việc đấu giá đồng 8.533.707.000
15 Số tiền tăng thêm từ đấu giá đồng 647.412.000
( Nguồn : phòng TNMT huyện Đồng Hỷ)
Qua phiên đấu giá việc điều tra giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường để xây dựng giá sàn của Hội đồng đấu giá huyện Đồng Hỷ. Việc xây dựng giá sàn còn mang tính chủ quan, thực tế biến động về giá đất rất nhanh và nhạy cảm ngay sau khi các cá nhân trúng đấu giá đã giao bán trên thị trường với giá gần gấp rưỡi giá trúng đấu giá. Hiệu quả kinh tế thu từ khu đất đấu giá cao hơn so với dự kiến là 647.412.000 đồng. Qua đây cho thấy việc xác định địa điểm khu đất đấu giá, xây dựng giá sàn, mời đấu giá rất quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án đấu giá.
Thực tế giá đất đấu giá cao hơn so với giá đất dự kiến để đấu giá
Giá đất ở dãy ngoài có vị trí bám mặt tiền đường Từ ngã ba thương nghiệp đến cổng bệnh viện Trại Caucó giá bán cao hơn so với dãy trong có vị trí bám đường trong khu quy hoạch qua đây cho thấy vị trí của thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của thửa đất đem ra đấu giá
Đây là dự án đấu giá theo các lô đã có sẵn cơ sở hạ tầng nên giá trúng các lô đất tương đối cao sát với giá chuyển nhượng thực tế của các khu đất liềnkề.
Thành công của phiên đấu giá đất ở tại đô thị thuộc khu dân cư số 10 thị trấn Trại Cau ,huyện Đồng Hỷ cho thấy công tác xác định địa điểm khu đất đấu giá, đầu tư hạ tầng, xây dựng giá sàn, phương thức mời đấu giá, thủ tục và phương thức đấu giá ảnh hưởng rất lớn đến sự thành công của phiên đấu giá. Qua phiên đấu giá các lô đất thuộc khu quy hoạch dân cư cư số 10 thị trấn Trại Cau có giá trung bình 1.984.000đồng/m2 là thấp hơn so với giá đất trên thị trường .Dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống san nền hệ thống thoát nước và hệ thống qua đường đầy đủ . Ít người tham gia nên không có sự cạnh tranh trong phiên đấu giá.Những đặc điểm này cần được rút kinh nghiệm quan tâm đưa ra các giải pháp để công tác đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện tốt hơn.
Dự án đã đấu giá được 37/41 lô đất của dự án . Tổng số tiền đấu giá được là 8.533.707.000 được nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất.
3.2.3.3Thực trạng và kết quảđấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư xóm Cầu Đất, xã Nam Hoà, huyện Đồng Hỷ
a. Mô tả quỹđất và công tác tổ chức thực hiện * Mô tả quỹđất
Hình 3.3 Sơ đồ quy hoạch khu dân cư Xóm Cầu Đất
Đấu giá quyền sử dụng đất 33 ô đất thuộc Khu dân cư xóm Cầu Đất, xã Nam Hoà, Mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng đất của các thửa đất khi đấu giá quyền sử dụng đất
*Thực trạng công tác tổ chức
Mục đích giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
- Khai thác quỹ đất ở nông thôn theo quy hoạch được duyệt - Thu Ngân sách từ nguồnthu tiền cấp quyền sử dụng đất Hình thức giao đất:
Giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng:
Sử dụng lâu dài theo đúng mục đích
Dự kiến thời gian tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất Dự kiến thời gian tổ chức đấu giá trong năm 2019. Đối tượng tham gia
Hộ gia đình, cá nhân có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật và các yêu cầu khác của Pháp luật liên quan
Một hộ gia đình chỉ được cử một thành viên tham gia đấu giá
Những trường hợp không được đăng ký tham gia đấu giá
Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người tại thời điểm đăng ký tham gia đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình
Người làm việc trong tổ chức đấu giá tài sản thực hiện cuộc đấu giá; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá; người trực tiếp giám định, định giá tài sản; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người trực tiếp giám định, định giá tài sản
Người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật
Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người quy định tại điểm c mục này
Người không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật áp dụng đối với loại tài sản đó
Mức phí tham gia đấu giá
Phí tham gia đấu giá là khoản tiền chi phí cho việc tổ chức thực hiện phiên đấu giá mà các bên tham gia phải trả theo quy định tại Thông tư số 48/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 15/5/2017 quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản.
Tiền đặt trước phải nộp (Đặt cọc) khi tham gia đấu giá
Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước số tiền là 10% của giá khởi điểm. Tổng số tiền đặt trước là:
Gđt =S x 0.1 gkđ Trong đó:
Gđt :Tổng giá trị đặt trước phải nộp
S: Diện tích lô đất mà khách hàng tham gia đấu giá
gkđ: Giá khởi điểm của mỗi m2 đất mà khách hàng tham gia đấu giá Hình thức đấu giá:
Đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu trực tiếp tại phiên đấu giá Phương thức đấu giá:
Phương thức đấu giá áp dụng theo cách trả giá lên theo bước giá. Mỗi bước giá tối thiểu theo Quyết định giá cụ thể của UBND tỉnh Thái Nguyên
Việc đấu giá theo phương thức trả giá lên được thực hiện theo quy định tại Điều 42 Luật Đấu giá tài sản năm 2016
Dự kiến giá trị thu được và việc sử dụng nguồn thu từ kết quả đấu giá Dự kiến giá trị thu được
Giá trị thu được từ cuộc đấu giá là chệnh lệch giữa giá trị mà người trúng đấu giá sẽ trả so với giá khởi điểm ban đầu.
Tổng diện tích đất để đấu giá là: 3.295,5 m2
Bước giá để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tối thiểu dự kiến là 100.000 đồng/m2
Đề xuất sử dụng nguồn kinh phí thu được
Tiền sử dụng đất thu đuợc nộp vào ngân sách Nhà nước theo quy định * Kết quả đấu giá
Các lô đất được đem ra đấu giá đều là đất ở nông thôn và được phân lô với diện tích là 100m2/lô
Các lô đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đầy đủ
Mặc dù hệ thống mặt đường , hệ thống thoát nước đầy đủ đảm bảo giao thông thuận lợi xong cũng có rất ít người tham gia đấu giá
Bảng 3.7: Kết quảđấu giá QSD đất khu dân cư Cầu Đất xã Nam Hòa
STT Ô quy hoạch Diện tích (m2) Giá khởi điểm (đồng/m2 ) Số tiền dự kiến thu (đồng/m2) Giá trúng (đồng/m2 ) Số tiền thu được sau khiĐG (đồng/m2) Chênh lệch ( lần) 1 A2 100,0 2.100.000 210.000.000 2.300.000 230.000.000 1,09 2 A3 100,0 2.150.000 215.000.000 2.450.000 245.000.000 1,14 3 A8 100,0 2.150.000 215.000.000 2.450.000 245.000.000 1,14 4 A10 100,0 2.350.000 235.000.000 2.500.000 250.000.000 1,06 download by : skknchat@gmail.com
5 A11 100,0 2.250.000 225.000.000 2.500.000 250.000.000 1,11
Tổng 500,0 1.100.000.000 1.220.000.000
( Nguồn Phòng TNMT huyện Đồng Hỷ)
Qua kết quả đấu giá của dự án ta thấy giá trúng đấu giá cao hơn giá khởi điểm . Do đây là dự án công trình đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật gắn liền với các ô đất đấu giá nên rất thuận tiện trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng sau này cho các cá nhân hộ gia đình trúng đấu giá QSD đất
Các lô đất còn lại vẫn được tiếp tục đem ra đấu giá