2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.2. Thực tiễn huy động nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta
a. Kinh nghiệm của thành phố Hà Nội
Dân số ngày càng tăng cao, với nguồn cung nhà đất tại thủ đô Hà Nội ngày càng thiếu, không đáp ứng đủ nhu cầu. Cũng chính vì thế, bất động sản Hà Nội luôn đắt đỏ, đặc biệt là các khu vực ở quận trung tâm và khu vực phái Tây – nơi được quy hoạch xây dựng thành nhiều dự án lớn. Tuy vậy, từ năm 2011 trở lại đây, thị trường bất động sản ở thành phố Hà Nội đang tựđiều chỉnh và dần đi vào trạng thái ổn định, phát triển bền vững hơn, vì [2]:
- Hà Nội đã kiên trì sử dụng đất theo quy hoạch, sử dụng đất theo đúng mục đích. Việc sử dụng đất đai đúng mục đích góp phần vào việc giúp cho hoạt động thực hiện huy động nguồn lực tài chính từđất đai được thuận lợi và triệt đểhơn. Bởi lẽ, khi giao quyền sử dụng đất thường phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất các chủ thể trong xã hội, theo đó nhà nước có căn cứđể xác định mức thu, hình thức thu, hay thực chất là có cách thức thực hiện huy động nguồn lực tài chính hiệu quả nhất.
- Thành phố thống nhất quản lý số lượng cung cấp đất đai và khống chế số lượng đất đai sử dụng vào mục đích xây dựng. Nếu như sử dụng đất đai không có khống chế sẽ dẫn đến tình trạng giá cả lên, xuống thất thường, gây mất ổn định thị trường đất đai. Sự biến động về giá cả quyền sử dụng đất vầ lâu dài sẽtác động sâu sắc đên chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh và do đó sẽảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế và sựổn định xã hội.
- Thành phố đã phát huy vai trò của thị trường trong việc phân bố tài nguyên, đồng thời cũng lợi dụng việc cung cấp đất đai đểđiều chỉnh nền kinh tế. Tức là việc cung cấp đất đai phải dự vào cung cầu của thị trường, đồng thời cũng phải dựa vào việc cung cấp đất đai đểđiều hành sự vận động của thịtrường.
- Thực hiện cải cách, bãi bỏ chếđộ phân phối nhà ở, thực hiện thương phẩm hóa nhà ở, người dân tự mua nhà ở trên thị trường. Với người dân có thu nhập trung bình trở xuống và thu nhập thấp, thực hiện chính sách bán nhà ưu đãi; nguồn tài chính thu được từđất đai sử dụng đúng mục đích và hiệu quả.
b. Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từđất đai của tỉnh Nam Định
Trong quá trình thực hiện chính sách huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn, tỉnh đã đưa ra một số bài học kinh nghiệm như sau [9]:
buộc nếu không muốn đất đai bị sử dụng lãng phí, dẫn đến tình trạng khai thác không hiệu quả từ nguồn lực này.
- Nguồn lực tài chính từđất đai là nguồn lực chủ yếu phục vụ cho đầu tư kết cấu hạ tầng xã hội. Thực tế thấy rằng, nếu nguồn thu từđất đai được sử dụng một cách hợp lý, điều tiết một phần thích đáng trở lại cho đất và hạ tầng kỹ thuật cơ sở sẽ là động lực rất lớn làm tăng giá trị của đất, góp phần nuôi dưỡng và phát triển nguồn thu từđất đai.
- Việc phát triển một cách thiếu quy hoạch, định hướng phát triển các khu cụm công nghiệp là nguyên nhân dẫn đến việc thu hẹp diện tích đất canh tác, làm thái hóa đất, gây ô nhiễm môi trường đất nghiêm trọng. Mặt khác, việc phát triển một cách ồạt các khu cụm công nghiệp trong khi nhu cầu thực tế chưa đáp ứng dẫn đến tình trạng nhiều khu cụm công nghiệp bị bỏ hoang, thiếu đầu tư…
- Cần kiên quyết xử lý tình trạng quản lý, sử dụng đất sai quy định, nhất là việc giao đất không đúng đối tượng, không phát huy hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ; kiên quyết xử lý tình trạng tham nhũng, lãng phí trong quản lý và sử dụng đất cũng như đối với việc huy động nguồn lực tài chính từđất đai.
- Đẩy mạnh các hình thức huy động nguồn lực tài chính từđất đai, linh hoạt và đa dạng hóa các hình thức sử dụng đất đai để có thể huy động được nguồn lực tài chính từđất đai một cách cao nhất; tăng cường quản lý đất đai và nguồn lực tài chính từ đất đai theo đúng đường lối, chủ trương của Đảng, pháp luật của Nhà nước, đồng thời đề ra các chính sách vềđất đai phù hợp với quy định của pháp luật và đặc thù của địa phương, đảm bảo an sinh xã hội và công bằng trong quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
c. Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh
Thị trường bất động sản thành phố Hồ chí Minh nhận được sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt là các tập đoàn bất động sản đa quốc gia. Bởi lẽ, đây là thịtrường có tốc độ phát triển cao trên cả nước. Quỹđất phi nông nghiệp tăng từ 83.774 ha (năm 2005) lên 90.747 ha (năm 2010), tạo nguồn lực quan trọng đầu tư phát triển đô thị. Hàng loạt các dựán cơ sở hạ tầng, dự án phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị, khu nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại được triển khai xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đáp ứng nhu cầu phất triển kinh tế - xã hội trên địa bàn; thị trường bất động sản phát triển góp phần tăng thu ngân sách, bình quân hăng năm đạt trên 8.000 tỷđồng, chiếm khoảng 10% tổng số thu ngân sách của Thành phố.
Là thành phố lớn nhất cảnước, vấn đềhuy động nguồn lực tài chính từđất đai được xem là một trong những trọng tâm của chính sách huy động nguồn lực ở đây.
Kinh nghiệm thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh về khía cạnh huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từđất đai cho thấy một sốđiểm thành công nổi bật sau:
- Quản lý chặt chẽ quỹđất và sự biến động của quỹđất trong quá trình đô thị hóa, việc thực hiện quy hoạch và giao đất cho các chủ thể sử dụng được theo dõi chặt chẽ quá trình sử dụng so với mục đích ban đầu. Trong thời hạn giao hoặc cho thuê, nếu đất không được sử dụng đúng mục đích thì sẽ bị thu hồi để giao cho chủ thể sử dụng khác nhằm tăng khảnăng huy động nguồn lực của Thành phố.
- Linh hoạt và đa dạng hóa các hình thức sử dụng đất để có thểhuy động được nguồn lực tài chính cao nhất. Thành phố cho phép các chủ thểđầu tư đa dạng có thể tham gia vào cac dự án cung cấp nhà ở cho nhân dân. Thông qua hình thức này, các chủ dự án sẽ nhanh chóng thực hiện được việc thu nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Thành phố.
- Những nguồn tài chính thu được dùng đểtái đầu tư trực tiếp cho phát triển cải tạo kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội của thành phố, những năm qua nhiều khu chung cư được cải tạo nâng cấp, chỉnh trang diện mạo của Thành phố được thực hiện bằng nguồn tài chính thu được từ cho thuê quyền sử dụng đất [2].