2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
3.3.2. Phân tích kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
3.3.2.1. Kết quả thu tiền sử dụng đất
Kết quả thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014– 2018 được thể hiện tại bảng 3.11 và hình 3.4.
Bảng 3.11. Kết quả thu tiền sử dụng đất tại huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014-2018
Đơn vị: triệu đồng
Năm Thu NS từ đất đai Tiền sử dụng đất Tỷ lệ %
2014 16.920,48 15.701,00 92,79 2015 25.845,87 23.343,00 90,32 2016 43.593,54 39.918,00 91,57 2017 30.847,22 25.935,00 84,08 2018 10.588,71 5.403,00 51,03 Tổng 127.795,81 110.300,00 409,79 Nguồn: Tác giả xử lý
Qua bảng số liệu 3.11 cho thấy, tổng số tiền sử dụng đất thu được trên địa bàn huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014 – 2018 là 110,30 tỷđồng, cao nhất là năm 2016 với 39,918 tỷđồng và thấp nhất là năm 2018 với 5,403 tỷđồng. Xu hướng biến động tiền sử dụng đất là tăng dần trong giai đoạn 2014 – 2016 và giảm dần từ năm 2016 đến năm 2018.
Nguyên nhân năm 2016 có số tiền sử dụng đất thu được nhiều nhất là do Nhà nước áp dụng gói vay tín dụng 30 nghìn tỷ với ưu đãi lãi suất cho việc xây nhà nên nhiều người dân đã vay vốn, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây nhà nên tiền sử đất thu được nhiều nhất trong giai đoạn này.
Năm 2018 số tiền sử dụng đất thu được ít nhất là do việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất không thành công, 23 lô đất được tổ chức đấu giá nhưng không có lô đất nào được giao dịch, do đó số tiền sử dụng đất thu được giảm mạnh. Nguyên nhân là do năm 2017 CHDCND Lào thay đổi chính sách nên việc buôn bán của người dân gặp nhiều khó khăn, do đó giảm thu nhập dẫn đến ít người có nhu cầu mua đất để ở hoặc đầu cơ…, do đó họkhông tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Qua hình 3.4 cho thấy, tỷ lệđóng góp tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách từđất đai luôn chiếm tỷ trọng cao qua các năm từ 2014 – 2018, sau đó giảm mạnh vào
51,03%. Nguồn thu từ tiền sử dụng đất là nguồn thu chính, chủ lực trong ngân sách thu từ đất đai của địa phương nên nguồn thu này giảm sẽ ảnh hưởng lớn đến tỷ lệ đóng góp vào tổng thu ngân sách của huyện từđất đai.
Hình 3.4. Tỷ lệ nguồn thu tiền sử dụng đất trong nguồn thu ngân sách từđất đai giai đoạn 2014-2018
3.3.2.2. Kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua hình thức thu tiền cho thuê đất
Nhà nước cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng. Người thuê đất được sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạn nhất định đối với đất thuê, không được bồi thường về đất khi thu hồi, đồng thời người thuê đất phải trả tiền thuế đất cho Nhà nước theo đơn giá thuê và diện tích đất thuê.
Nhà nước thực hiện cho thuê đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt và mục đích sử dụng đất; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dựán đầu tư, đơn xin thuê đất đã được UBND thành phố cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Người được thuê đất có trách nhiệm nộp nghĩa vụ tài chính là tiền thuếđất vào ngân sách Nhà nước.
Kết quả thu tiền thuê đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014 – 2018 được thể hiện ở bảng 3.12.
Bảng 3.12. Kết quả thu tiền cho thuê đất tại huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014-2018
Năm Thu NS từ đất đai (triệu đồng) Tiền thuê đất (triệu đồng) Tỷ lệ % 2014 16.920 51 0,30% 2015 25.846 184 0,71% 2016 43.594 477 1,09% 2017 30.847 398 1,29% 2018 10.589 916 8,65% Tổng 127.796 2.026 12,05% Nguồn: Tác giả xử lý
Qua bảng 3.12 cho thấy, số tiền thuê đất thu được trên địa bàn huyện Hướng Hóa giai đoạn này là không cao. Tuy nhiên khi tính trong cảgiai đoạn, số tiền thuê đất có xu hướng tăng mạnh, từ 51 triệu năm 2014 (0,30%) tăng lên 916 triệu đồng năm 2018 (12,05%). Nguyên nhân là do ngày càng có nhiều dựán thuê đất được triển khai trên địa bàn huyện, đặc biệt là dự án trồng 1500 ha cây Mắc Ca của Công ty TNHH My Anh Khe Sanh; dự án trồng cây SaChi của Công ty SaCha Inchi… nên số tiền thuê đất thu được tăng lênđáng kể.
Hình 3.5. Tỷ lệ nguồn thu tiền thuê đất trong nguồn thu ngân sách từđất đai giai đoạn 2014-2018
Qua hình 3.5 cho thấy, tiền thuê đất chiếm tỷ lệ rất thấp trong tổng ngân sách thu được từ đất đai, các năm từ 2014 đến 2017 tỷ lệ này chỉ chưa tới 1,3% tổng thu
cấu thu ngân sách từđất đai. Vì vậy, chính quyền huyện Hướng Hóa cần phải nổ lực hơn trong công tác quy hoặc điều chỉnh, có nhiều chính sách thu hút đầu tư, thuê đất từ các doanh nghiệp để cải thiện nguồn thu này.
3.3.2.3. Kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật, những điểm mới của thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được quy định như sau:
Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS Thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Cá nhân cư trú, không cư trú (quốc tịch Việt Nam hay không phải quốc tịch Việt Nam)
- Hộgia đình, cá nhân
- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất - Quyền sử dụng đất
- Tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng
quyền thuê đất, thuê mặt nước - Không thuộc diện chịu thuế Miễn thuế:
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. - Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất
- Không quy định
- Giá chuyển nhượng BĐS là giá thực ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không được thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định.
- Giá chuyển nhượng QSDĐ là giá do UBND tỉnh quy định.
- Thuế suất 25% trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
- Đối với đất sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì thuế suất 2%; đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất 4%
Đối với cá nhân kinh doanh hoạt động chuyển nhượng BĐS, từ ngày 01/01/2009 nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân (Quốc hội thông qua ngày 21/11/2007), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân ngày 22/11/2012. Theo đó, cá nhân nộp thuế một trong hai cách: nếu xác định được thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng trừ giá mua và các chi phí liên quan) thì áp dụng mức thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế, nếu không xác định được giá mua và các chi phí liên quan thì áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng BĐS.
Trong thực tế, huyện Hướng Hóa chủ yếu áp dụng trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng và thường áp mức thuế suất 2%. Cách tính này thuận tiện, dễ thực hiện nhưng không chính xác vì các bên thỏa thuận ngầm và đưa ra giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng không đúng thực tế, thậm chí còn thấp hơn giá của UBND tỉnh ban hành. Do đó, chủ yếu căn cứ theo Bảng giá đất của tỉnh Quảng Trịban hành hàng năm để tính thuế. Đây cũng là một nguyên nhân làm thất thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản.
Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014-2018 được thể hiện tại bảng 3.13.
Bảng 3.13. Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hướng Hóa
giai đoạn 2014-2018 Năm Trường hợp chuyển nhượng Thu ngân sách từ đất đai (triệu đồng)
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng (Thuế chuyển quyền sử dụng đất) (triệu đồng) Tỷ lệ 2014 748 16.920 752,978 4,45% 2015 1.297 25.846 1.420,55 5,50% 2016 1.388 43.594 1.534,26 3,52% 2017 1.410 30.847 1.698,92 5,51% 2018 1.315 10.589 696,90 6,58% Tổng cộng 6.158 127.796 6.103,61 25,56% Nguồn: Tác giả xử lý
Qua bảng 3.13 cho thấy, giai đoạn 2014 – 2018 trên địa bàn huyện Hướng Hóa có 6.158 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với số tiền thuế chuyển quyền
sử dụng đất thu được là gần 6,104 tỷđồng, chiếm 4,78% tổng thu ngân sách từđất đai. Trong đó, năm có số tiền thuế ít nhất là năm 2018 với gần 697 triệu đồng, năm có số tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất thu được cao nhất là năm 2017 với gần 1,699 tỷ đồng. Xu hướng chung là thuế chuyển quyền sử dụng đất thu được tăng dần từ năm 2014 đến năm 2017 và giảm mạnh vào năm 2018.
Hình 3.6. Tỷ lệ nguồn thu thuế chuyển quyền sử dụng đất trong nguồn thu ngân sách từđất đai giai đoạn 2014 - 2018
Qua hình 3.6 cho thấy, tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ rất thấp trong tổng ngân sách thu được từđất đai và các năm đều dưới 10%. Nguyên nhân số tiền thuế chuyển sử dụng đất chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng thu ngân sách từ đất đai là do việc đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất được quy định dựa vào hợp đồng mua bán giữa các bên với tham chiếu là bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, do đó nhiều người lợi dụng để kê khái giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá trị thực, gây thất thu thuếcho Nhà nước.
3.3.2.4. Kết quả khai thác nguồn lực tài chính từđất đai thông qua việc thu lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản phí phải đóng khi có hành vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Lệphí trước bạ là khoản thu quan trọng, vừa là một yếu tố cấu thành không thể thiếu trong cơ cấu ngân sách Nhà nước ở các địa phương hàng năm, vừa là căn cứ ban đầu cho việc xác định các quyền sở hữu, quyền định đoạt tài sản, hàng hóa theo quy định của pháp luật.
Đến năm 2018, huyện Hướng Hóa có 6370 trường hợp thu lệphí trước bạ nhà, đất, tổng số lệ phí trước bạ từđất thu được trong giai đoạn 2014 – 2018 là 2,287 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong nguồn thu ngân sách từđất đai trên địa bàn huyện.
Bảng 3.14. Kết quả thu lệ phí trước bạ về đất đai tại huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014-2018
Đơn vị: Triệu đồng
Năm Tổng thu ngân sách từ đất đai Thu tiền lệ phí trước bạ Tỷ lệ % 2014 16.920 255 1,51% 2015 25.846 491 1,90% 2016 43.594 543 1,25% 2017 30.847 595 1,93% 2018 10.589 403 3,81% Tổng 127.796 2.287 9,77% Nguồn: Tác giả xử lý
Hình 3.7. Tỷ lệ nguồn thu lệphí trước bạ trong nguồn thu ngân sách từđất đai giai đoạn 2014-2018
Qua hình 3.7 cho thấy, tỷ lệ nguồn thu lệphí trước bạ vềđất đai trong tổng thu ngân sách về từđất đai là rất nhỏ(dưới 5%) và có xu hướng biến động tăng trong giai đoạn 2014 – 2018. Nguyên nhân là do mức đóng góp lệ phí trước bạtheo quy định là thấp, chỉ bằng 0,5% giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên số tiền thu được không nhiều.
3.3.2.4. Kết quả khai thác nguồn lực tài chính từđất đai thông qua việc các loại phí và lệ phí khác
Phí và các lệphí liên quan đến đất đai cũng là một trong những nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước, nhất là ngân sách địa phương như huyện Hướng Hóa.
Thông qua các hình thức thu phí và lệ phí từđất đai, trong giai đoạn 2014 đến 2018, Huyện Hướng Hóa cũng đạt được những kết quả tích cực trong việc khai thác nguồn thu từđất đai, với tổng số tiền được là 7.079 triệu đồng.
Bảng 3.15. Kết quả thu các loại phí và lệ phí khác về đất đai tại huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014-2018
Đơn vị: Triệu đồng
Năm
Số tiền phí, lệ phí thu được
Cộng Loại phí Lệ phí địa chính Khai thác tài liệu đất đai Cấp giấy chứng nhận QSDĐ; Cấpđổi, cấp lại, tạm-chính Cấp giấy mới Cấp lại, đổi, xác nhận bổ sung giấy CN Đăng ký biến động đất đai, trích lục bản đồ, văn bản, số
liệu hồ sơ địa chính 2014 0,04 100,60 19,05 22,34 18,00 160 2015 0,14 278,00 86,32 14,86 28,00 407 2016 10,27 725,44 262,55 0,00 123,03 1.121 2017 19,86 1580,93 304,44 72,00 243,06 2.220 2018 28,35 2359,80 100,64 334,00 347,01 3.170 Tổng 59 5.045 773 443 759 7.079 Nguồn: Tác giả xử lý
Qua bảng 3.15 cho thấy, trong các loại phí và lệ phí từ đất đai thu được thì phí khai thác tài liệu đất đai là ít nhất với 59 triệu đồng và nhiều nhất là phí cấp giấy CNQSDĐ với 5,045 tỷđồng. Nhìn chung, nguồn thu từ các loại phí và lệ phí của huyện Hướng Hóa tăng dần qua các năm. Mặc dù chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong ngân sách nhưng việc tăng nguồn thu từ phí và lệ phí cho thấy UBND huyện đã có nhiều chính sách cải tổ hợp lý, rút ngắn thời gian làm các thủ tục phục vụ người dân tốt hơn. Số lượng giao dịch đất cũng như trích xuất hồ sơ cũng tăng nhanh. Đặc biệt năm 2018, số tiền thu được từ phí và lệ phí là 3170 triệu đồng,
tăng hơn 19 lần so với năm 2014. Nguyên nhân là do thay đổi đơn giá dịch vụ công UBND tỉnh Quảng Trị ban hành quyết định 3188/QĐ-UBND ngày 16/12/2016 thay thế quyết định 36/2014/QĐ-UBND ngày 12/9/2014, hiện nay đang áp dụng quyết định số13/2018/QĐ-UBND ngày 16/8/2018.
Hình 3.8. Tỷ lệ nguồn thu các loại phí và lệ phí trong nguồn thu ngân sách từđất đai giai đoạn 2014-2018
Qua hình 3.8 cho thấy, nguồn thu từ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp đổi và cấp lại chiếm tỷ trọng cao trong nguồn thu từ phí và lệ phí, chiếm 3,95%. Điều này cho thấy rằng hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản và đất đai trên địa bàn huyện Hướng Hóa trong giai đoạn 2014-2018 diễn ra rất sôi nổi. Đây là một tính hiệu mừng, vì nó cho thấy địa phương đã có những chính sách hợp lý, thu hút đực nhiều nhà đầu tư, từđó có thể sử dụng nguồn thu để phát triển cơ sở vật chất hạ tầng cho huyện Hướng Hóa.
3.3.2.5. Thu từ xử phạt vi phạm pháp luật vềđất đai
Công tác quản lý nhà nước vềđất đai trên địa bàn Huyện Hướng Hóa được các cấp, các ngành tập trung chỉ đạo thực hiện, vì vậy đã hạn chế tình hình vi phạm pháp luật vềđất đai. Tuy nhiên, Hướng Hóa là địa bàn rộng, địa hình phức tạp, dân chủ yếu là đồng bào dân tộc thiểu số nên việc quản lý nhà nước vềđất đai đối với một sốđịa phương cấp xã vẫn còn bộc lộ những hạn chế, dẫn đến một số tổ chức, hộ gia đình cá nhân xây dựng nhà, lều, quán trái phép hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã bị xử phạt vi phạm hành chính.
Kết quả xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai giai đoạn 2014 đến 2018 là 84 triệu đồng, góp phần ổn định tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện.