2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Thực tiễn việc quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại một số
một số nước.
Mặc dù các quốc gia trên thế giới có chếđộ sở hữu vềđất đai khác nhau nhưng đều xác định, đất đai và nguồn lực tài chính từ đất đai có một vai trò hết sức quan trọng trong việc phát triển KT-XH. Chính vị trí to lớn đó mà tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử khác nhau mà Nhà nước sẽ áp dụng các chính sách tài chính về đất đai cho phù hợp đểđiều tiết được thu nhập của các chủ thể sử dụng đất.
Thuếđất và thuế tài sản là nguồn thu quan trọng của chính quyền địa phương ở nhiều nước và càng quan trọng hơn đối với các nước đang phát triển, trong thập niên 90, thuếđất và thuế tài sản chiếm khoảng 40% nguồn thu thuếđịa phương ởcác nước đang phát triển, 35% ở các nước công nghiệp, chúng được dùng để chi trả cho hơn 10% chi tiêu của cấp địa phương ởcác nước phát triển và đang phát triển.
Thuế có thể dựa trên diện tích chiếm hữu, giá trị tài sản hoặc dựa trên hệ thống tựđánh giá. Thuế có thểđánh trên giá trị phần đất chưa được đầu tư hoặc diện tích đất cộng với nhà cửa. Ở một sốnước như Chilê, Nhật Bản, Thái Lan, Tuynidi, Ucraina… chính quyền Trung ương vẫn quy định thuế suất. Một số nước như Côlômbia, Hungary, Philippin… chính quyền địa phương có một số quyền tự chủ trong khuôn khổ cho phép đã xác định từ trước; một số nước như Achentina, Canada, Kenia… chính quyền địa phương được toàn quyền tự quyết xác định thuế suất.
a. Các khoản thu ngân sách nhà nước từđất của một sốnước trên thế giới
Tổng hợp từ80 nước trên thế giới được nghiên cứu, có 52 nước quy định về thuế, phí và các khoản thu từđất. Trong tổng số52 nước có quy định về thuế và phí thì: Có 34 nước có quy định cả về thuế, phí và các khoản thu từđất; Có 8 nước có quy định về thuếmà không quy định về phí và các khoản thu từđất; Có 10 nước có quy định về phí và các khoản thu từđất mà không quy định về thuế [9].
- Thuếđất:
Đối tượng chịu thuế đất thường là chủ sở hữu đất, người sử dụng đất thường xuyên và tạm thời. Một số loại thuếliên quan đến đất thường được sử dụng trong các nước trên thế giới là: thuếđất nông nghiệp; thuế chuyển nhượng BĐS; thuếđánh theo từng loại đất (đất ở, đất nông thôn …). Các trường hợp được miễn, giảm thuếđất cũng được quy định khá rõ trong các bộ luật vềđất đai, đặc biệt là các nước có bộ luật riêng về thuếđất như: Luật Thuếđất đai năm 1992 của Lithuania; Luật Thuếđất năm 1990 của Látvia; Luật Thuếđất năm 1993 của Estonia …
- Phí đất:
Phí đất cũng là một nội dung được rất nhiều nước nêu trong các bộ luật liên quan đến đất đai. Một số loại phí đất thường được quy định trên thế giới là: Phí đăng ký đất đai, phí thu hồi đất, phí do đăng ký chậm, phí cải tạo đất, phí sử dụng đất nông nghiệp, phí giám định vềđất…
Đối tượng phải nộp phí đất thường là các chủ sở hữu đất, những người liên quan đến mua bán, giao dịch đất, người thuê đất …Các trường hợp được miễn giảm phí liên quan đến đất cũng được quy định rõ trong nhiều bộ luật.
- Định giá đất
+ Mục đích của định giá đất: Tùy theo mục đích quản lý mà các nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai. Về cơ bản mục đích của định giá đất của các nước là: Làm cơ sởđể tính thuếđất, thuế chuyển nhượng đất; tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; Tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; giải quyết các tranh chấp vềđất đai.
Bảng 1.1. Tổng hợp mục đích định giá đất của một số nước
Nước Luật Nội dung
1. Úc Luật Thuế đất
1958
Mục đích của việc định giá đất: (i) Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân; (ii) định giá đểxác định thuế, mức thuế nhà đất/BĐS, thừa kế, thuếtrước bạ, hiến tặng, tiền đền bù …; (iii) mục đích thương mại.
2. Hungari Đạo luật Đất
đai năm 1987
Định giá đất để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác.
3. Croatia
Đạo luật về thuếBĐS năm 2003
Điều 9, Xác định giá BĐSđểlàm cơ sở tính thuếđất.
4. Tajikistan Luật định giá
đất 2001
Định giá đất tại Tajikistan được thực hiện đểxác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất.
5. Guinea Đạo luật Đất
đai năm 1996
Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; đảm bảo an toàn công cộng; hay đảm bảo sự an toàn của không khí, đất, nước. Chính phủhay Nhà nước hoặc đại diện của Nhà nước phải thực hiện công việc trên đều bắt buộc phải mua lại theo một quá trình được quy định trong luật này. Giá trị của đất sẽ gắn với mục đích sử dụng đất.
+ Hình thức giá:
Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sởđểxác định giá của đất đai. Bảng 1.2 sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ về hình thức giá, quy định trong các bộ luật liên quan đến tài chính đất của các nước trên thế giới. Trong sốđó, Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích.
Bảng 1.2. Tổng hợp các quy định về giá đất của một số nước
Nước Luật Nội dung
1. Amenia Luật Đất đai
2001 Giá mua bán trên thịtrường.
2. Úc Luật Thuếđất
1958
Giá thị trường: Giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/BĐS; giá bảo đảm; giá bảo hiểm.
Giá chế định trong Luật: Giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm.
3. Hungari Đạo luật Đất
đai năm 1987 Giá mua bán trên thịtrường.
4. Croatia Đạo luật về
thuếBĐS 2003 Giá thịtrường của BĐS.
5. Phần Lan Luật BĐS
2002
Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.
6. Ireland Đạo luật Đất
đai 1950 Theo giá thịtrường của BĐS ở thời điểm bán.
7. Maldiver Luật Đất đai
năm 2004 Giá có thểđược xác định theo giá thịtrường. + Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất:
Trong tổng số26 nước có quy định về định giá đất trong các luật có liên quan cho thấy:
* 12 nước không có quy định vềcơ quan, tổ chức định giá đất; * 09 nước có quy định Nhà nước có vai trò trong định giá đất; * 04 nước quy định cơ quan định giá độc lập
* 01 nước quy định cảNhà nước và cơ quan độc lập có vai trò trong định giá đất là nước Úc.
Bảng 1.3. Các cơ quan thẩm định giá, Kiểm soát giá đất của một số nước.
Nước Luật Nội dung
1. Úc
Luật Thuế đất năm
1958
Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang. Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá.
2. Hungari Luật Đất đai
1987
Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước.
3. Israel Luật giá trị
đất 1962
Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội đồng thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người. Trong đó Chủ tịch Hội đồng do Bộ trưởng BộTư pháp bổ nhiệm.
4. Lào Luật Đất đai
năm 1997
Trong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra theo quy định của pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: Đại diện các bên liên quan để xác định giá trị thiệt hại.
5. Estonia Luật giá trị
của đất 1994
Cán bộđịnh giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạt động tương ứng theo các thủ tục thành lập được Chính phủ nước Cộng hoà Croatia. Người định giá cũng có thể là một công chức có chuyên môn trong việc định giá đất.
+ Nguyên tắc và phương pháp xác định giá:
Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừvà phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này).
Một ví dụ về nguyên tắc và phương phápxác định giá đất tại Úc:
i. Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó: Bang Nam Úc đang áp dụng Luật định giá đất năm 1971, bang New South Wales (NSW) áp dụng Luật định giá đất năm 1916. Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất vềcơ bản là giống nhau. Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từbán BĐS và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
ii. Nguyên tắc định giá đất:
Việc định giá đất phải được tiến hành theo đúng các quy định của pháp luật và phải đảm bảo dựa trên nguyên tắc thịtrường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quảđịnh giá đất càng sát với giá thịtrường càng tốt. Đồng thời, kết quảđịnh giá đất phải có khảnăng, có cơ sởđểcơ quan có chức năng có thể thực hiện việc kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thịtrường đất đai một cách công khai và minh bạch, hạn chế thấp nhất những tác động thịtrường không mong muốn.
iii. Các phương pháp định giá đất:
Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa và phương pháp chiết trừ. Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: Định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ.
Bảng 1.4. Các phương pháp xác định giá đất của một số nước
Nước Luật Nội dung
1. Albania Luật Đất đai 1991
Điều 13: Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của công trình xây dựng và các bộ phận cấu thành trên đất.
2. Amenia Bộ Luật
Đất đai 2001
Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất sẽ được xác định theo giá địa chính của đất.
3. Úc Luật định giá đất Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thịtrường.
4. Estonia Luật giá trịđất 2003
Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản hóa, phương pháp chi phí và kết hợp được sử dụng trong đánh giá.
5. Hungari Đạo luật
Đất đai 1987
Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương.
6. Phần Lan Luật vềBĐS
năm 2002
Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.
7. Croatia Đạo luật về thuế
BĐS 2003
- Giá trị thịtrường của BĐS được hiểu là giá của BĐS thu được hoặc có thể có được trên thịtrường tại thời điểm mua lại.
Tuy có sự khác nhau trong việc tính toán và phân bổ nguồn thu từ thuế đất, nhưng nhìn chung, mọi hệ thống thuếđều phải đạt được các yêu cầu sau:
* Mô tả rõ ràng các mục tiêu xã hội.
* Hình thành được một khoản thu có ý nghĩa.
* Đảm bảo nằm trong tầm kiểm soát của chính quyền. * Được quản lý một cách dễ hiểu và được cộng đồng tin cậy. * Quá trình thu là tương đối đơn giản và rẻ.
* Phải thiết kếsao cho khó khăn trong việc trốn thuế. * Phân phối thuế công bằng cho cả cộng đồng.
* Khuyến khích sử dụng tốt tài nguyên (sử dụng có hiệu quả vềđất đai) [1].
b. Thực tiễn quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từđất đai tại Trung Quốc
Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu toàn dân với hai hình thức cấp độ quản lý trực tiếp là Nhà nước và tập thể, trong đó quyền quản lý chủ yếu thuộc vềNhà nước. Đất đai ở thành thị luôn thuộc sự quản lý trực tiếp của Nhà nước, đất ở nông thôn thuộc quyền quản lý của tập thể. Thị trường đất đai được xây dựng trên cơ sở Nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đất đai, chỉ giao QSDĐ có thời hạn cho các tổ chức, cá nhân. Việc giao đất được chia làm hai loại: Giao đất không phải trả tiền sử dụng đất và giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất.
- Đất thuộc sở hữu Nhà nước:
+ Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho các cơ quan Nhà nước; đất phục vụ cho an ninh, quốc phòng; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất của nông lâm trường quốc doanh giao khoán cho các hộ là thành viên của nông lâm trường... khi các đối tượng này được giao đất Nhà nước sẽ không thu tiền nhưng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Các đối tượng này phải sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, không được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, mang đất đi góp vốn, thế chấp. Riêng đối với doanh nghiệp nhà nước thì được góp vốn bằng giá trị QSDĐ và đây là vốn của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa; trong trường hợp doanh nghiệp không sử dụng hết đất được giao thì có thể mang thế chấp vay vốn hoặc thực hiện bán đấu giá, đấu thầu diện tích không sử dụng và Nhà nước sẽ để lại cho doanh nghiệp 60% số tiền thu được.
+ Nhà nước giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận giá, đấu thầu, đấu giá QSDĐ; việc này do chính quyền nhân dân cấp tỉnh quy định. Các đối tượng được giao đất theo hình thức này có quyền bán, cho thuê lại, thế chấp vay vốn, chuyển đổi, tặng cho và góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn giao đất, nhưng phải đầu tư ít nhất 25% tổng vốn đầu tư của dự án trên đất và phải nộp thuế từ 30 - 60% phần thu nhập do bán QSDĐ.
- Đất do Nhà nước giao cho tập thể quản lý:
+ Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộnông dân đã có đất ở từtrước và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở thuộc sở hữu tập thể. Ruộng đất thuộc sở hữu tập thể thì được giao khoán để canh tác cho hộ nông dân trong 30 năm.
+ Nhà nước giao QSDĐ có thu tiền trong trường hợp đối tượng thuê đất là hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài tập thể, các doanh nghiệp với thời hạn giao QSDĐ là 30 năm, kể cả sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp. Giá giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp khác nhau và do tập thể nông dân quyết định. Trong trường hợp chuyển đổi từđất nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì phải được chính quyền cấp huyện chấp thuận, người được giao đất thực hiện bồi thường đất nông nghiệp, nộp tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuộc sở hữu tập thể.
Đất nhận khoán của hộ nông dân được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn được giao khoán. Đối với đất nông nghiệp của tập thể cũng được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp theo Nghị quyết của tập thểnhưng không được chuyển nhượng hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công thì tập thể, cá nhân sử dụng đất được đền bù, hỗ trợvà tái định cư.
Để khai thác tốt nguồn lực tài chính từđất đai, Nhà nước Trung Quốc đã thực hiện phân định rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai, xây dựng khung pháp lý tương đối hoàn thiện trên cơ sở: Xác định cụ thể một số mục đích sử dụng đất