3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.2.1. Công tác lập quy hoạch sử dụng đất
3.2.1.1. Thực trạng công tác lập quy hoạch sử dụng đất các cấp
Năm 2005 đã hoàn thành công tác Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và xây dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006 -2010).
Năm 2010, Thành phố tiếp tục thực hiện Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011- 2020 và kế hoạch sử dụng đất thời kỳ 2011-2015 của thành phố Nha Trang. Phương án Quy hoạch đã được UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt tại Quyết định số 2851/QĐ- UBND, ngày 11 tháng 11 năm 2013.
Tuy nhiên, do đặc điểm tình hình kinh tế - xã hội của Thành phố Nha Trang trong giai tới được dự báo sẽ có bước phát triển rất nhanh và mạnh. Dự kiến, Nha Trang sẽ được phát triển thành một thành phố “Sự kiện” của Việt Nam, nơi tổ chức những sự kiện quan trọng mang tầm quốc gia và quốc tế; hàng loạt các khu đô thị mới, khu du lịch mới được xây dựng; cơ cấu kinh tế chuyển dịch sang hướng dịch vụ, du lịch - công nghiệp - nông nghiệp. Những yếu tố này sẽ tác động rất lớn đến nhu cầu sử dụng đất của thành phốvà dự báo sẽ cao hơn so với phương án Quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt.
Đối với công tác lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã phường trên địa bàn thành phố thì đã hoàn thành lập và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất chi tiết giai đoạn 2007-2010 cho 8 xã và 07 phường nội thành thành phố Nha Trang gồm: Vĩnh Hải, Vĩnh Hòa, Vĩnh Phước, Vĩnh Nguyên, Vĩnh Trường, Phước Hải và Ngọc Hiệp, Vĩnh Thái, Vĩnh Ngọc, Vĩnh Phương, Vĩnh Lương, Vĩnh Thạnh, Vĩnh Trung, Vĩnh Hiệp và Phước Đồng. Đồng thời đến nay đã hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020 và kế hoạch sử dụng đất thời kỳ 2011-2015 của 27 xã, phường thành phố Nha Trang.
3.2.1.2. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất
a. Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của thành phố Nha Trang
Về tổng diện tích tự nhiên, đến năm 2010 diện tích tự nhiên toàn thành phố tăng hơn so với quy hoạch được duyệt là 84,06 ha do trong năm 2006 Bộ Tài nguyên và Môi trường có điều chỉnh lại diện tích tự nhiên trên phạm vi toàn quốc (điều chỉnh theo hệ số K) sau khi có kết quả kiểm kê đất đai năm 2005.
* Đất nông nghiệp
Tổng diện tích theo quy hoạch được duyệt là 6.145,30 ha, thực hiện đến năm 2010 là 8.047,60 ha, cao hơn so với quy hoạch được duyệt 1.902,3 ha. Trong đó:
- Đất sản xuất nông nghiệp: Diện tích đến năm 2010 có 4.681,39 ha, cao hơn 2.822,96 ha so với quy hoạch được duyệt do các nguyên nhân chính sau:
+ Diện tích đất nương rẫy quy hoạch chuyển sang đất lâm nghiệp chưa được thực hiện (52,20 ha).
+ Diện tích đất cây hàng năm khác và cây lâu năm khác chưa chuyển sang đất phi nông nghiệp (khoảng trên 1.000ha) theo quy hoạch được duyệt (khu đô thị Tây Nha Trang và các khu dân cư thuộc các xã ngoại thành).
+ Bên cạnh đó trong kỳ quy hoạch đã đưa 1.356,05 ha đất chưa sử dụng vào sử dụng với mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây lâu năm) tại Vĩnh Phương, Vĩnh Lương và Phước Đồng(quy hoạch được duyệt chỉ xác định đưa vào 90,17 ha).
- Đất lâm nghiệp: Diện tích đến năm 2010 có 2.768,07 ha, đạt 70,27% so với quy hoạch được duyệt (thấp hơn 1.170,92 ha). Kết quả thực hiện quy hoạch đất lâm nghiệp đạt thấp là do việc trồng mới rừng và khoanh nuôi tái sinh rừng chưa đạt mục tiêu đề ra. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là quy hoạch phân khu chức năng 3 loại rừng trên địa bàn thành phố Nha Trang có nhiều bất hợp lý (chủ yếu là quy hoạch đất phát triển rừng phòng hộ), chưa khuyến khích được các hộ gia đình, cá nhân tham gia trồng mới và chăm sóc rừng. Bên cạnh đó yếu tố đất đai không thuận lợi (dốc, nhiều sỏi đá) cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến kết quả trồng rừng không đạt được kế hoạch đề ra.
- Đất nuôi trồng thuỷ sản: Diện tích có đến năm 2010 là 575,67 ha, cao hơn 453,09 ha so với quy hoạch được duyệt do khu công viên Tây Lê Hồng Phong và các khu dân cư, khu đô thị có trưng dụng đất nuôi trồng thuỷ sản (phía Tây đường Lê Hồng Phong) chưa được xây dựng.
* Đất phi nông nghiệp
Diện tích có đến năm 2010 là 6.293,32 ha, thấp hơn so với quy hoạch được duyệt là 4.218,44 ha, đạt 59,87 % so với quy hoạch được duyệt. Trong đó:
- Đất ở: Diện tích đến năm 2010 có 2.297,09 ha, thấp hơn 726,10 ha so với quy hoạch được duyệt và đạt 75,98% so với quy hoạch được duyệt. Diện tích đất ở chưa đạt mục tiêu quy hoạch do nhiều dự án khu Tây Lê Hồng Phong, Bắc Nha Trang và Tây Nha Trang đến năm 2010 chưa được thực hiện do thiếu vốn đầu tư và tình hình kinh tế gặp nhiều khó khăn.
- Đất chuyên dùng: Diện tích có đến năm 2010 có 3.191,36 ha, thấp hơn 3.236,11 ha so với quy hoạch được duyệt, đạt 49,65% so với quy hoạch được duyệt. Diện tích đất chuyên dùng đạt thấp so với mục tiêu quy hoạch chủ yếu do các nguyên nhân sau:
Trường, kè sông Cái, các tuyến đường trong các khu đô thị phía Tây đường Lê Hồng Phong và Tây Nha Trang, các tuyến đường khu vực Vĩnh Phương, Vĩnh Ngọc,…
+ Các công trình đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chưa được triển khai: khu quy hoạch ven đường Phạm Văn Đồng 125 ha (khu vực Vĩnh Lương, Vĩnh Hoà), khu thể thao cảm giác mạnh Vĩnh Lương (74,88ha), các khu du lịch quy hoạch tại các đảo ngoài vịnh Nha Trang (821 ha), khu du lịch Miếu Cậu đến Bãi Dong (69,31 ha), khu khai thác đất san lấp mặt bằng và làm vật liệu xây dựng tại Đắc Lộc (136 ha),…
Các công trình đất chuyên dùng chưa được triển khai chủ yếu xuất phát từ nguyên nhân thiếu vốn đầu tư do chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới giai đoạn 2008-2010.
- Đất tôn giáo tín ngưỡng: Diện tích có đến năm 2010 có 77,71 ha, cao hơn 20,05 ha so với quy hoạch được duyệt, đạt 134,78% so với quy hoạch được duyệt. Đất tôn giáo tín ngưỡng cao hơn so với chỉ tiêu quy hoạch là do trong kỳ quy hoạch thành phố chưa chuyển một số công trình tôn giáo - tín ngưỡng sang đất di tích danh thắng.
- Đất nghĩa trang nghĩa địa: Diện tích có đến năm 2010 có 123,24 ha, thấp hơn 22,50 ha so với quy hoạch được duyệt, đạt 84,57% so với quy hoạch được duyệt do trong kỳ quy hoạch không mở rộng khu nghĩa địa Bắc Nha Trang và nghĩa địa khu vực Trảng É.
- Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng: Diện tích có đến năm 2010 có 600,67 ha, thấp hơn 148,47 ha so với quy hoạch được duyệt, đạt 80,18% so với quy hoạch được duyệt do chưa hoàn thành việc chỉnh trị sông Tắc và sông Quán Trường.
- Đất phi nông nghiệp khác: Diện tích có đến năm 2010 có 3,15 ha, thấp hơn 105,30 ha so với quy hoạch được duyệt, đạt 2,9% so với quy hoạch được duyệt do nhiều dự án xây dựng trong khu đô thị Tây Nha Trang và các khu đô thị khác chưa được triển khai.
* Đất chưa sử dụng
Đến năm 2010 còn 10.918,68 ha, nhiều hơn so với quy hoạch được duyệt 2.400,19 ha. Diện tích đưa đất chưa sử dụng và sử dụng chỉ đạt 78,02% so với quy hoạch được duyệt do diện tích dự kiến đưa vào trồng rừng, khoanh nuôi tái sinh rừng và các dự án du lịch, dịch vụ trên địa bàn thành phố chưa được thực hiện.
Bảng 3.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất năm 2010 của thành phố Nha Trang TT Chỉ tiêu Kỳ đầu 2005 ĐCQHSD đất được duyệt đến 2010 (ha) Kết quả thực hiện đến 2010 (ha) Tỷ lệ thực hiện (%) TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN 25.175,54 25.175,54 25.259,60
1 ĐẤT NÔNG NGHIỆP 7.090,12 6.145,30 8.047,60 130,96
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 4.077,09 1.858,43 4.681,39 251,90 1.2 Đất lâm nghiệp 2.280,12 3.938,99 2.768,07 70,27 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 676,47 122,58 575,67 469,62
1.4 Đất làm muối 43,35 0,00 0,00
1.5 Đất nông nghiệp khác 13,09 225,30 22,47 9,97
2 ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 6.095,35 10.511,76 6.293,32 59,87
2.1 Đất ở 1.875,61 3.023,19 2.297,09 75,98 2.2 Đất chuyên dùng 3.417,93 6.427,47 3.191,36 49,65 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 79,52 57,66 77,71 134,78 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 129,84 145,84 123,34 84,57 2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 591,58 749,14 600,67 80,18 2.6 Đất phi nông nghiệp khác 0,88 108,45 3,15 2,90
3 ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG 11.548,38 8.518,49 10.918,68 78,02
3.1 Đất bằng chưa sử dụng 103,03 40,93 117,52 34,83 3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng 10.510,32 7.599,26 10.092,90 75,29 3.3 Núi đá không có rừng cây 931,73 878,30 708,26 124,01
b. Quy hoạch kế hoạch, sử dụng đất của thành phố Nha Trang đến năm 2020
Phương án Quy hoạch kế hoạch, sử dụng đất của thành phố Nha Trang đến năm 2020 được thể hiện cụ thể qua phần phụ lục 1, phụ lục 2, phụ lục 3, phụ lục 4, phụ lục 5, phụ lục 6, phụ lục 7. Dự kiến đến năm 2020 diện tích tự nhiên toàn thành phố sẽ tăng hơn so với hiện nay 125,44 ha do lấn biển tại khu du lịch - dịch vụ Văn Đăng - Vĩnh Lương 15 ha, dự án Hoàn Cầu, Phước Đồng 83 ha và xác định lại diện tích tự nhiên phường Vĩnh Phước đúng với bản đồ địa chính 364 (do kỳ kiểm kê tính thiếu 27,44ha tại khu vực núi Sạn).
3.2.1.3. Đánh giá về công tác lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất a. Công tác lập quy hoạch sử dụng đất
Nhìn chung, Thành phố đã có những bước tiến tích cực trong việc tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất các cấp. Quá trình sử dụng đất đã dựa trên những quan điểm khai thác sử dụng triệt để quỹ đất đai, đảm bảo sử dụng hợp lý và hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị, phù hợp với quan điểm phát triển chung của tỉnh và cả nước.
Tuy nhiên, do việc thực hiện lập quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất 3 cấp tỉnh, thành phố, xã thực hiện kéo dài nhiều năm (3-4 năm mới xong) dẫn đến tình trạng một số chỉ tiêu quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch đất giữa cấp trên và cấp dưới chưa có sự thống nhất. Một số công trình, dự án phát sinh có ở quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch cấp dưới nhưng không có ở cấp trên dẫn đến tình trạng khó khăn trong công tác thu hồi đất để thực hiện quy hoạch. Đồng thời, căn cứ quan trọng để lập quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch Tổng thể phát triển kinh tế-xã hội và quy hoạch xây dựng phát triển đô thị. Tuy nhiên quy hoạch xây dựng đô thị nhiều nơi tính khả thi còn thấp, khó thực hiện (nhất là Quy hoạch chi tiết khu Tây Nha Trang), chưa có tính ổn định lâu dài cần phải được điều chỉnh.
b. Công tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất
Nhìn chung, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã góp phần tích cực vào việc quản lý, sử dụng quỹ đất phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố; bố trí quỹ đất cho việc xây dựng, cải tạo, chỉnh trang đô thị; tạo điều kiện thuận lợi cho các cấp chính quyền thực hiện quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn đi vào nề nếp, hiệu quả.
Tuy nhiên, kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng trong phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất năm 2010 hầu hết các chỉ tiêu sử dụng đất trong nhóm đất nông nghiệp thấp hơn kế hoạch đề ra. Ngoài ra, có một số chỉ tiêu không được xác định trong quy hoạch hoặc được xác định với số lượng rất nhỏ nhưng kết quả thực hiện lại tương đối lớn. Điều đó chứng tỏ việc xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất
còn những hạn chế nhất định, chưa căn cứ đầy đủ vào các điều kiện khách quan và yêu cầu của thực tiễn.
Trong phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, các chỉ tiêu sử dụng đất tương đối phù hợp hơn với quy hoạch điều chỉnh đã được duyệt. Song, việc xây dựng các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa đáp ứng được với nhu cầu đô thị hoá, công nghiệp hoá khá nhanh của Thành phố; việc bố trí sử dụng đất chưa theo kịp nhu cầu phát triển và còn lãng phí.