3.4.1.1. Cung cấp thông tin cho công tác định giá bất động sản
Công tác định giá đất và bất động sản được ghi nhận là một hoạt động, một nghề không thể thiếu được trong xã hội và trở thành công cụ cần thiết trong hoạt
động quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc quản
lý đất đai và thị trường bất động sản trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần
có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa là một vấn đề mới.
Quản lý đất đô thị, đất ở, đất chuyên dùng cho nhiều mục đích sản xuất, kinh doanh gặp không ít khó khăn vì thường xuyên có sự biến động vềgiá đất và luôn thiếu hụt
các thông tin về các giao dịch. Chính vì vậy, việc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động
sản trên phần mềm ArcGIS sẽ tạo điều kiện thuận lợi nhằm cung cấp đầy đủ các
thông tin phục vụcông tác định giá bất động sản tốt nhất.
Khi đã có một cơ sở dữ liệu ta có thể tra cứu thông tin chi tiết của từng thửa đất,
của từng công trình xây dựng một cách nhanh chóng và chính xác mà không mất nhiều
thời gian như là truy lục sổ sách mà trước đây vẫn thường dùng. Nếu muốn tìm nhiều
thửa đất khác nhau có cùng chung một điều kiện thì việc tìm kiếm cũng thực hiện dễ
dàng bằng chức năng truy vấn hay truy vấn nâng cao trong công cụ Selection như:
Select Future, Select by Attributes...
Căn cứ theo tiêu chuẩn số 7 – phương pháp so sánh, một trong những phương pháp định giá bất động sản (ban hành theo quyết định của Bộ Tài chính số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31-12-2008 về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá),
thời gian thu thập thông tin về các bất động sản so sánh đã giao dịch thành công trên thị trường phải vào thời điểm cần định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định
giá hoặc trước đó tối đa 1 năm tính đến thời điểm cần định giá. Thẩm định viên có thể
sử dụng công cụ tìm kiếm trên ứng dụng ArcScene để tìm ra các bất động sản có năm
chuyển nhượng trùng với thời điểm cần định giá hoặc trước đó 1 năm.
Ví dụ: Tìm kiếm các thửa đất có năm chuyển nhượng là 2017 trên địa bàn
phường Đông Lương, ta sử dụng chức năng Select by Attributes và trình tự được thực
hiện như sau:
- Tại ô Layer chọn bản đồ hiện tại là ranhgioi_polygon để thực hiện truy vấn
tìm kiếm.
- Tại ô SELECT * FROM ranhgioi_polygon WHERE ta nhập công thức tìm kiếm cho mục đích của mình là: “Nam_CN” = ‘2017’.
Hình 3.17. Hộp thoại Select by Attributes
Từ kết quả tìm kiếm hiển thị trên bảng thuộc tính cũng như trên bản đồ 3D sẽ
cung cấp cho thẩm định viên các thông tin và cái nhìn trực quan về thửa đất cần so
sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau với thửa đất cần định giá.
Trên cơ sởđó có thể xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán xác
định giá cho thửa đất cần định giá.
3.4.1.2. Cung cấp thông tin phục vụ tính thuế bất động sản
Thuế sử dụng đất là một căn cứ pháp lý quan trọng thể hiện nghĩa vụ của người
dân trong việc sử dụng đất. Đây cũng là một công cụ quan trọng để Nhà nước thực
hiện quản lý hệ thống đất đai. Qua việc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản trên phần mềm ArcGIS, đề tài có thể cung cấp thông tin, dữ liệu vềđất đai phục vụ cho việc tính thuế sử dụng đất một cách đầy đủ và trực quan.
Ví dụ: Tìm kiếm những thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở đô thị (ODT)
nằm trên đường Lý Thường Kiệt (loại đường 1C, vịtrí 1) để tính thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp. Giá tính thuếđối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân
với giá của 1m2 đất. Giá đất tại loại đường 1C, vị trí 1 là 10.864 đồng/m2. [5], [10]
Thông qua chức năng Select by Attributes và Select by Location, trình tự
được thực hiện như sau:
Bước 1: Việc tìm kiếm thực hiện trên tuyến đường Lý Thường Kiệt nên thực
hiện tìm kiếm trên lớp bản đồgiao thong. Thực hiện truy vấn như sau:
Trên thanh công cụ Main Menu chọn Selection \ Select by Attributes.... Hộp
thoại Select by Attributes... xuất hiện:
- Tại ô Layer chọn bản đồ hiện tại là giao thong để thực hiện truy vấn tìm kiếm.
- Tại ô SELECT * FROM giao thong WHERE ta gõ dòng lệnh như sau:
"Ten_duong" ='LY THUONG KIET' AND "Loai_duong" ='1C'
Bước 2: Lựa chọn những thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở bằng chức năng
Select by Attributes.
- Tại ô Layer chọn bản đồ hiện tại là ranh gioi_polygon để thực hiện truy vấn
tìm kiếm.
- Tại ô SELECT * FROM ranh gioi_polygon WHERE ta gõ dòng lệnh như
sau: "MDSDD" ='ODT'.
Bước 3: Lựa chọn những thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở trên đường Lý Thường Kiệt (loại đường 1C, vị trí 1).
Trên thanh công cụ Main Menu chọn Selection \ Select by Location.... Hộp
Hình 3.19. Hộp thoại Select by Location
Thực hiện lệnh này có nghĩa là lựa chọn những đối tượng thửa đất nằm cách đối
tượng giao thông trong phạm vi khoảng cách là 1 mét.
Kết quả đạt được như sau:
Hình 3.21. Kết quả tìm kiếm trên bảng thuộc tính
Dựa trên kết quả tìm kiếm này, ta có thể tạo thêm trường mới bằng cách Add
Field với tên là Thue_SDD để tính tiến thuế bằng cách kích chuột phải vào trường
Thue_SDD chọn Field Calculator. Tại ô Thue_SDD = nhập công thức: [dien_tich] *Gia_dat_NN.