a. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải thực hiện đấu giá
Việc đấu giá QSDĐ chỉ thực hiện đối với các trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và các trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; không thực hiện đối với các trường hợp nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất, cho thuê đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước chỉ giao đất có thu tiền sử dụng đất trong 4 trường hợp, là:
+ Giao đất cho Hộ gia đình, cá nhân để làm đất ở;
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Giao đất cho Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Giao đất cho Tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng.
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong 7 trường hợp, là:
+ Cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thuê đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013;
+ Cho hộ gia đình, cá nhân thuê sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
+ Cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
+ Cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để sử dụng thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất để sử dụng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
+ Cho tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
+ Cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc. Riêng đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an
ninh, Nhà nước chi cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà áp dụng hình thức thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
- Luật Đất đai năm 2013 quy định, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong 8 trường hợp, gồm:
+ Sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; + Sử dụng đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
+ Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
b. Quỹ đất được sử dụng để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Quỹ đất được sử dụng để tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ (gọi chung là đấu giá đất) bao gồm:
- Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013; thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai năm 2013.
- Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước.
đất được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật.
- Đất do các tổ chức được giao để quản lý theo quy định tại các Điểm b và c Khoản 1 Điều 8 của Luật Đất đai năm 2013, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật quyết định giao, cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật.
c. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá đất và tham gia đấu giá đất
- Đất được tổ chức thực hiện đấu giá để giao đất, cho thuê đất khi có đủ các điều kiện sau:
+ Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
+ Có phương án đấu giá QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
+ Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với đất đấu giá theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013;
+ Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
d. Quy định về tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
Có thể khái quát về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ gồm 6 bước là:
Bước 1: Lập phương án đấu giá QSDĐ;
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đất đấu giá quyền sử dụng để trình ban hành quyết định đấu giá QSDĐ;
Bước 4: Lựa chọn và ký hợp đồng với đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá; Bước 5: Trình quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người trúng đấu giá;
Bước 6: Cấp giấy chứng nhận và bàn giao đất trên thực địa cho người đã trúng đấu giá.
Trong mỗi trình tự thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá đất có các cơ quan, đơn vị, tổ chức tham gia theo trách nhiệm được giao thực hiện và quyết định theo thẩm quyền đã được Luật và nghị định của Chính chủ quy định.
i. Các tổ chức, đơn vị trực tiếp tham gia thực hiện hoặc quyết định trong việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn nghị định của Chính phủ; các tổ chức, đơn vị trực tiếp tham gia trong việc tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ gồm:
- UBND cấp tỉnh và cấp huyện – Đây là các cơ quan phê duyệt phương án đấu giá, quyết định đấu giá, phê duyệt giá khởi điểm đấu giá và quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ;
- Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, một số phòng ban thuộc UBND tỉnh và Phòng Tài nguyên và Môi trường và Phòng Tài chính huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh - Đây là các cơ quan tham mưu tổ chức thực hiện xác định, thẩm định và trình phương án đấu giá, quyết định đấu giá, giá khởi điểm đấu giá và quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ;
- Đơn vị đang được giao quản lý đất thuộc quỹ đất được sử dụng để đấu giá QSDĐ;
- Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ - là Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan, tổ chức có chức năng được UBND cấp có thẩm quyền giao để tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ;
- Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ - là tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá tài sản và quy định của pháp luật khác có liên quan hoặc Hội đồng đấu giá QSDĐ được
UBND cấp có thẩm quyền quyết định thành lập trong trường hợp đặc biệt. - Hội đồng đấu giá QSDĐ được thành lập để thực hiện bán đấu giá đất đối với các trường hợp đặc biệt.
Ngoài các cơ quan, đơn vị, tổ chức trực tiếp thực hiện và quyết định trong tổ chức thực hiện đấu giá đất còn có các cơ quan, đơn vị, tổ chức khác tham gia gián tiếp hoặc tham dự thẩm định một thủ tục thực hiện như: Hội đồng thẩm định giá của tỉnh, một số sở, ban, ngành của địa phương, UBND cấp xã, ...
ii. Trình tự, thủ tục và cơ quan, đơn vị, tổ chức trực tiếp thực hiện và quyết định trong việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất
Hàng năm, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường, căn cứ kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã được phê duyệt và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, báo cáo UBND cùng cấp chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất được sử dụng để đấu giá QSDĐ lập phương án đấu giá QSDĐ trình UBND cùng cấp phê duyệt. Nội dung của Phương án đấu giá QSDĐ được lập và trình UBND gồm:
- Danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với các thửa đất đấu giá (nếu có);
- Mục đích, hình thức (giao đất hoặc cho thuê đất), thời hạn sử dụng của các thửa đất khi đấu giá QSDĐ;
- Dự kiến thời gian tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất;
- Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá; mức phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá;
- Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá; - Kinh phí, nguồn chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá;
- Dự kiến giá trị thu được và đề xuất việc sử dụng nguồn thu từ kết quả đấu giá; - Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá (đấu thầu rộng rãi hoặc giao đơn vị cụ thể thực hiện) hoặc đề xuất thành lập Hội đồng đấu giá QSDĐ trong trường hợp đặc biệt (đối với trường hợp được thành lập Hội đồng đấu giá đặc
biệt theo quy định);
- Đề xuất đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ;
Chuẩn bị hồ sơ đấu giá QSDĐ
Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ (là Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan, tổ chức có chức năng được UBND cấp có thẩm quyền giao), căn cứ phương án đấu giá QSDĐ đã được phê duyệt, có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của các thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ. Hồ sơ thửa đất đấu giá phải chuẩn bị để trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định, bao gồm:
- Tờ trình và dự thảo quyết định đấu giá QSDĐ;
- Giấy tờ liên quan đến hiện trạng quản lý, sử dụng thửa đất đấu giá và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất đấu giá (nếu có) của cơ quan có thẩm quyền;
- Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đấu giá trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính;
- Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng thửa đất.
Quyết định đấu giá QSDĐ
Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ chuẩn bị và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường, UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ. Quyết định đấu giá QSDĐ được thể hiện bằng văn bản và có những nội dung sau:
- Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định;
- Danh mục, vị trí, diện tích thửa đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất (nếu có), mục đích, hình thức và thời hạn sử dụng đất được quyết định đấu giá;
- Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng thửa đất được quyết định đấu giá;
dụng thửa đất.
Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá
Căn cứ quyết định đấu giá QSDĐ đã được UBND cấp thẩm quyền phê duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) phê duyệt. Hồ sơ trình phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá bao gồm:
- Tờ trình về phương án giá khởi điểm của thửa đất được đấu giá, giá hạ tầng kỹ thuật, tài sản trên đất (nếu có);
- Dự thảo phương án giá khởi điểm;
- Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá khởi điểm; - Văn bản thẩm định phương án giá khởi điểm.
Căn cứ hồ sơ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp tỉnh thực hiện phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá được phê duyệt là căn cứ để thực hiện bán đấu giá QSDĐ.
Thực hiện lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ
Căn cứ phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong phương án đấu giá QSDĐ đã được phê duyệt; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ theo quy định.
Việc tổ chức đấu thầu để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ được thực hiện theo phương án được phê duyệt. Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ phải trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Tổ tư vấn đấu thầu để xây dựng và đánh giá hồ sơ mời thầu; thực hiện thông báo nội dung và hồ sơ mời thầu trên phương tiện thông tin đại chúng ít nhất 02 lần; thực hiện đánh giá hồ sơ dự thầu theo thang điểm, tiêu chí quy định của pháp luật về đấu thầu và quy định cụ