7. Kết cấu luận văn
1.3. PHÁT TRIỂN CHO VAYNHÀ ỞCỦA HỆ THỐNG NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
1.3.1. Khái niệm phát triển cho vay nhà ở
Vay nhà ở là một nhu cầu tất yếu của xã hội hiện đại, đặc biệt là ở các nước có nền kinh tế phát triển như Mỹ, Châu Âu. Vì vậy các ngân hàng thương mại nói chung và các ngân hàng thương mại tại Việt Nam nói riêng luôn muốn phát triển hoạt động cho vay nhà ở để gia tăng lợi nhuận. Phát triển hoạt động cho vay nhà ở được hiểu một cách đơn giản là việc ngân hàng thương mại thực hiện các biện pháp nhằm đáp ứng được nhu cầu vay vốn ngày càng cao của khách hàng với chất lượng tốt nhất.
Phát triển hoạt động cho vay nhà ở là sự mở rộng cả về mặt lượng như doanh số cho vay, dư nợ cho vay, số lượng khách hàng, tỷ trọng cho vay nhà ở trên tổng dư nợ/tổng dư nợ bán lẻ, thị phần cho vay... nhằm đáp ứng những nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng mà vẫn đảm bảo chất lượng hoạt động cho vay (thể hiện qua các chỉ tiêu, tỉ lệ. luôn nằm trong một giới hạn nhất định).
1.3.2. Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển cho vay nhà của ngân hàng thương mại
Việc phát triển hoạt động cho vay nhà ở được thực hiện thông qua sự gia tăng về quy mô, chất lượng, cơ cấu, tỷ trọng cho vay nhà ở trong cho vay
bán lẻ nói riêng và trong tổng dư nợ nói chung. Phát triển hoạt động cho vay nhà ở có thể được đánh giá qua một số chỉ tiêu mang tính chất định tính hoặc định lượng, cụ thể như sau:
1.3.2.1. Tăng trưởng về quy mô
* Tính đa dạng về sản phẩm cho vay
Để hút KHCN và phát triển hoạt động cho vay nhà ở, Ngân hàng thương mại cần thực hiện việc cung cấp đa dạng, phong phú các dịch vụ cho vay nhà ở. Tính đa dạng là một đặc điểm quan trọng giúp gia tăng sự khác biệt và tính cạnh tranh. Hầu hết các KHCN khi tới ngân hàng không chỉ có nhu cầu cho một sản phẩm tín dụng đơn lẻ mà họ sẽ có nhu cầu sử dụng vài sản phẩm khác do Ngân hàng thương mại cung ứng. Chẳng hạn, KHCN có nhu cầu vay vốn đề nhà ở chung cư, còn có thể có thêm nhu cầu bảo lãnh, nhu cầu thanh toán qua Ngân hàng thương mại, các dịch vụ ngân hàng điện tử... Do đó nếu ngân hàng chỉ cung cấp một dịch vụ cho vay nhà đơn thuần /chỉ đáp ứng nhu cầu với một vài dịch vụ, sẽ lỡ cơ hội tăng thêm doanh thu. Một ngân hàng thương mại có số lượng dịch vụ cho vay nhà ở càng nhiều thì năng lực cạnh tranh càng cao, có khả năng đáp ứng được tất cả các nhu cầu riêng về nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi để nhiều KHCN khác nhau được tiếp cận, nhờ đó góp phần vào việc phát triển hoạt động cho vay nhà ở, thực hiện đánh giá khả năng phát triển thông qua số lượng danh mục sản phẩm cho vay nhà ở mà ngân hàng thương mại cung cấp. Các sản phẩm càng đa dạng sẽ giúp ngân hàng thương mại có cơ hội đáp ứng nhu cầu về nhà ở của KHCN và tăng doanh thu cho ngân hàng. Tuy nhiên, việc đa dạng hóa cần phải đặt trong mối tương quan với nguồn lực hiện có của ngân hàng thương mại, bởi nếu việc triển khai quá nhiều sản phẩm có thể làm cho ngân hàng kinh doanh không hiệu quả do dàn trải nguồn lực quá mức. Hiện nay, KHCN có nhu cầu vốn hình thành nhà ở ngày càng cao nên ngân hàng thương mại liên tục đưa ra các
dịch vụ tốt trong lĩnh vực cho vay nhà ở, đặc biệt có xuất hiện xu huớng liên kết các sản phẩm đơn lẻ thành các “gói tín dụng” đa dạng và thuận tiện. Điều này giúp ngân hàng tận dụng tối đa kênh phân phối, tăng nguồn thu và tránh bớt rủi ro.
Sự đa dạng sản phẩm cho vay nhà ở phù hợp với nhu cầu thị truờng là chỉ tiêu quan trọng thể hiện sự tập trung phát triển cho vay nhà ở của ngân hàng, qua đó phản ánh năng lực cạnh tranh trong lĩnh vực tín dụng nhà ở. Sự đa dạng sản phẩm phải đuợc thực hiện trong sự tuơng quan so với nguồn lực hiện có của ngân hàng, nhằm đảm bảo tính hiệu quả trong kinh doanh, tránh tình trạng dàn trải nguồn lực quá mức. Cơ cấu sản phẩm CVNO tại các ngân hàng thuờng không đồng đều phản ánh huớng tập trung phát triển những sản phẩm có tiềm năng cao. Tùy theo mục tiêu phát tiển từng thời kì, ngân hàng thay đổi cơ cấu sản phẩm CVNO phù hợp. Nhu cầu nhà ở của khách hàng ngày càng đa dạng nên ngân hàng không ngừng phát triển những sản phẩm CVNO tốt nhất, tiện ích nhất, không chỉ đáp ứng nhu cầu vốn thuần túy mà còn đáp ứng mọi nhu cầu vốn về nhà ở miễn là không làm trái pháp luật. Sản phẩm CVNO càng đa dạng thì ngân hàng càng khai thác đuợc những nhu cầu tiềm năng của KHCN, từ đó mở rộng thị phần cả về phạm vi CVNO mà còn về phát triển cho vay tiêu dùng cá nhân và các hoạt động tài chính phục vụ cá nhân/hộ gia đình khác. Ngoài ra các ngân hàng còn chủ động cạnh tranh bằng cách bán chéo các sản phẩm liên quan hỗ trợ CVNO nhu bảo hiểm tín dụng, dịch vụ nhà đất (thủ tục pháp lý sang tên đăng bộ, kí kết hợp đồng mua bán và thanh toán nhà đất, môi giới mua bán nhà đất...). Điều này góp phần gia tăng thu nhập và giảm tránh rủi ro trong kinh doanh cho ngân hàng thuơng mại.
* Mở rộng thị phần
Thị truờng luôn là vấn đề mà các ngân hàng thuơng mại quan tâm khi thực hiện hoạt động kinh doanh của mình. Chúng có ý nghĩa rất quan trọng
trong việc tạo ra thu nhập cũng như công tác quản trị kinh doanh của các đơn vị kinh doanh cấp địa bàn trong hệ thống ngân hàng đó, bởi mỗi một thị trường có những đặc trưng riêng nên cần có cách quản trị khác biệt. Hiện nay, khi nghiên cứu về phát triển thị trường cho vay nói chung và CVNO nói riêng, người ta hay xem xét dưới 2 cách tiếp cận:
Thị phần cho vay
Hoạt động cho vay nhà ở hay bất kỳ một dịch vụ cho vay nào khác có hiệu quả hay không còn cần xem xét đến thị phần của ngân hàng đang xem xét với các ngân hàng khác hay với những đối thủ cạnh tranh trực tiếp (hiện nay có thêm nhóm các công ty tài chính tiêu dùng). Khi nền kinh tế phát triển tốt, có sự gia tăng về mặt dư nợ, doanh số cho vay và số lượng khách hàng nhưng thị phần của ngân hàng đó lại giảm sút thì có thể sức cạnh tranh của ngân hàng đang sụt giảm và các ngân hàng khác đã mở rộng được thị phần nhanh chóng, hiệu quả hơn.
Nếu trong thời kỳ suy thoái, doanh số cho vay và dư nợ có thể giảm sút nhưng thị phần của ngân hàng vẫn gia tăng thì lại chứng tỏ ngân hàng đang mở rộng được thị phần, chiếm được niềm tin của khách hàng. Thị phần của ngân hàng cần phân tích trong mối tương quan với các ngân hàng khác, nhất là khi có sự xuất hiện của những tổ chức, ngân hàng mới cạnh tranh trong lĩnh vực cho vay nhà ở.
Phát triển thị trường theo khu vực địa lý
Việc phát triển hoạt động CVNO sẽ được ngân hàng cân nhắc lựa chọn các địa bàn có nhu cầu vay vốn cao (nơi tập trung đông dân cư: các thành phố lớn, các đô thị).
(2) Phát triển theo các tập khách hàng Theo đó ngân hàng thương mại thực hiện phát triển thị trường CVNO trên những đặc tính sau:
KHCN theo các mức thu nhập. Ở mỗi mức thu nhập, KHCN sẽ đuợc huởng những lợi ích khác nhau khi vay vốn về: quy mô vốn vay, thời gian sử dụng vốn vay, các hình thức đảm bảo tiền vay.
- Đặc tính về sự ổn định của nguồn thu nhập: Ngân hàng thuơng mại sẽ phân KHCN theo các nhóm nghề nghiệp và mức độ ổn định về thu nhập trong tuơng lai để có các quyết định cho vay nhà ở phù hợp.
- Đặc tính về độ tuổi: Ngân hàng thuơng mại sẽ lựa chọn nhóm lứa tuổi để chú trọng phát triển.
- Đặc tính thị hiếu: Ngân hàng thuơng mại cần xem xét thị hiếu của số đông KHCN để uu tiên khai thác và phát triển vào những món vay đuợc đầu tu vào loại hình nhà ở đó.
* Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay nhà ở của khách hàng
, ____ Dư nợ CVN 0 năm (í + 1 )
Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ CVNO = ---7---'τ ' ~—7— ---X 100%
ư ợ ă
Du nợ CVNO phản ánh số tiền CVNO chua thu hồi đuợc của NH tại một thời điểm nhất định. Du nợ CVNO càng cao càng chứng tỏ hoạt động tín dụng này của ngân hàng càng phát triển về luợng. Việc đo luờng, đánh giá mức độ tăng truởng du nợ CVNO KHCN thông qua tỷ lệ tăng truởng du nợ CVNO cá nhân
* Tỷ lệ tăng trưởng số lượng khách hàng vay vốn
Chỉ tiêu nay phản ánh mức độ thu hút khách hàng và hả năng đáp ứng nhu cầu CVNO của ngân hàng.
Tỷ lệ tầng trưởng số lượng KH vay vốn mua nhà Số lượng KH năm (t + 1)
Số lượng KH năm t
Thông thuờng giá trị của một khoản cho vay nhà ở là khá lớn, cao hơn nhiều so với các khoản cho vay tiêu dùng thông thuờng nên nếu gia tăng đuợc số luợng khách hàng thì cũng đồng nghĩa với doanh số cho vay và du nợ có
thể tăng cao. Ngoài ra còn phải tính đến giá trị của mỗi khoản vay là lớn hay nhỏ. Tuy nhiên nếu gia tăng số luợng khách sử dụng sản phẩm này, dù giá trị khoản vay là lớn hay nhỏ thì cũng đều mang lại nhiều lợi ích cho ngân hàng, không chỉ là lợi nhuận thu đuợc từ hoạt động cho vay mua BĐS mà còn nhiều lợi ích khác nhu đã phân tích ở trên.
1.3.2.2. Chất lượng tín dụng
Phát triển CVNO đối với KHCN phải đi đôi với tăng chất luợng cho vay KHCN. Điều này thể hiện ở mức độ an toàn vốn vay thông qua chỉ tiêu nợ xấu:
ʌ, _____ Nợ xấu CVNO năm (t + 1)
Tỷ lệ nợ xấu CVNO = ——ɪ---;---——7—-7—3—- xí 00%
Dư nợ cho vay cá nhẵn năm t
Tỷ lệ nợ xấu của một ngân hàng càng thấp càng tốt. Thực tế cho thấy, rủi ro trong kinh doanh là không tránh khỏi nên ngân hàng thuờng chấp nhận một tỷ lệ nhất định đuợc coi là giới hạn an toàn. Mức duới 3% có thể coi là nguỡng khá tốt. Tỷ lệ an toàn cho phép theo thông lệ quốc tế và Việt Nam là 5%.
Ngoài ra, để đánh giá về chất luợng tín dụng, ngân hàng có thể xem xét thông qua các chỉ tiêu: tỷ lệ du nợ CVNO có đảm bảo/tổng du nợ CVNO; Tỷ lệ Nợ khó đòi trong CVNO/ tổng du nợ CVNO; Tỷ lệ nợ xấu CVNO/ du nợ CVNO; Tỷ lệ nợ xấu CVNO/du nợ CV; Tỷ lệ nợ xấu CVNO/du nợ cho vay BĐS... để có đánh giá toàn diện hơn về chất luợng tín dụng.
1.3.3. Nhân tố ảnh hưởng đến phát triển cho vay nhà ở đối với khách hàng
1.3.3.1. Nhân tố chủ quan
Chiến lược phát triển của ngân hàng
Đây là điều kiện tiên quyết để phát triển CVNO đối với KHCN. Nếu trong kế hoạch phát triển mà ngân hàng thuơng mại không quan tâm đến lĩnh vực này thì KHCN có nhu cầu vay vốn cũng sẽ không có nhiều lựa chọn để thỏa mãn. Nguợc lại, nếu ngân hàng muốn phát triển hoạt động CVNO đối
với KHCN thì họ phải đưa ra chiến lược cụ thể để thu hút có nhu cầu đến với mình. Khi cung - cầu có điều kiện thuận lợi gặp gỡ, tức là ngân hàng sẽ có cơ hội để phát triển cho vay nhà ở đối với KHCN. CVNO được coi là một phần quan trọng của hoạt động ngân hàng bán lẻ, vì vậy việc lựa chọn phát triển chiến lược hoạt động của ngân hàng thương mại theo hướng nào (tập trung phát triển bán buôn, tập trung phát triển bán lẻ, hay phát triển bán buôn kết hợp với bán lẻ) sẽ quyết định khả năng phát triển cho vay nhà ở đối với khách hàng của ngân hàng thương mại đó.
Năng lực tài chính của ngân hàng
Đây là một trong những yếu tố được các nhà lãnh đạo ngân hàng thương mại xem xét khi đưa ra quyết định chiến lược phát triển. Năng lực tài chính của ngân hàng được xác định dựa trên một số yếu tố như số lượng vốn chủ sở hữu, tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận qua các năm, tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dư nợ, số lượng tài sản thanh khoản. Khi có sức mạnh tài chính thì ngân hàng mới có thể đầu tư vào các danh mục mà mình quan tâm, vì thế mà CVNO cá nhân mới có cơ hội được phát triển.
Chính sách tín dụng của ngân hàng
Đây là hệ thống chủ trương, định hướng chi phối hoạt động tín dụng nhằm sử dụng hiệu quả nguồn vốn. Chính sách tín dụng gồm: các loại hình cho vay, hạn mức, quy định về TSĐB, kỳ hạn, hướng giải quyết phần tín dụng vượt quá hạn mức phê duyệt, cách thức thanh toán nợ...
Ngân hàng phải xác định được mục tiêu trước mắt và lâu dài, xây dựng được các chính sách tín dụng phù hợp với mục tiêu đề ra. Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố hạn mức cho vay đối với khách hàng, kỳ hạn của khoản tín dụng, lãi suất cho vay và mức lệ phí, số tiền cho vay dựa trên giá trị tài sản bảo đảm và khả năng trả nợ của khách hàng, hướng giải quyết các khoản nợ có vấn đề . . . Tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính của sản phẩm cho vay nhà
ở của ngân hàng, và có tác động trực tiếp tới việc phát triển mở rộng sản phẩm này.
Những quy định chung về hạn mức, lệ phí, lãi suất, phuơng thức thanh toán.. .tạo ra sự khác biệt về sản phẩm cho vay nhà ở của ngân hàng này với ngân hàng khác. Việc thay đổi một trong các yếu tố trên sẽ tạo ra sản phẩm mới, phù hợp với nhu cầu của từng khách hàng.
Lãi suất cho vay là một yếu tố ảnh huởng đến thu nhập của ngân hàng. Lãi suất cho vay chính là giá của món vay.Việc thay đổi lãi suất có ảnh huởng tới nhu cầu vay vốn tại ngân hàng. Giảm lãi suất sẽ làm tăng nhu cầu vay tại ngân hàng và nguợc lại. Tuy nhiên, trong truờng hợp ngân hàng giảm lãi suất quá thấp thì ngân hàng sẽ không thể bù đắp đuợc chi phí và phòng ngừa rủi ro. Nếu xác định lãi suất cao sẽ mang lại thu nhập cao cho mỗi khoản vay, tuy nhiên nhu cầu vay sẽ giảm, thu hẹp số luợng khách hàng. Chính vì vậy, ngân hàng phải xác định mức lãi suất linh hoạt cho mỗi đối tuợng khách hàng khác nhau dựa trên khung lãi suất ngân hảng đua ra. Lãi suất phụ thuộc vào thời gian vay, khả năng tài chính của khách hàng, mối quan hệ của khách hàng với ngân hàng.
Cùng với lãi suất, các yếu tố nhu điều kiện bắt buộc đối với nguời vay, thời hạn cho vay, hạn mức cho vay. cũng là yếu tố cạnh tranh giữa các tổ chức tài chính với nhau, khách hàng tìm hình thức nào có lợi nhất cho mình.
Chính sách tín dụng của ngân hàng thuơng mại chỉ ra huớng phát triển và khung tham chiếu rõ ràng để làm căn cứ xem xét các nhu cầu vay vốn. Ví dụ một ngân hàng thuơng mại không tham gia cho vay nhà ở đối với KHCN theo gói 30.000 tỷ của Chính phủ thì khách hàng dù có đủ điều kiện cũng không đuợc ngân hàng cấp vốn vay theo chuơng trình này. Nguợc lại, một ngân hàng thuơng mại đã có các hình thức CVNO đa dạng cho cá nhân với chất luợng tốt thì việc phát triển cũng dễ dàng và thuận lợi hơn các ngân hàng
mới chỉ có những sản phẩm cho vay truyền thống đơn giản.
Thông tin tín dụng
Trong hoạt động cho vay nói chung và cho vay nhà ở nói riêng, ngành