7. Kết cấu luận văn
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ
- Xây dựng, hoàn thiện khung pháp lý và phát triển thị trường bất động sản
Chính phủ cần tập trung xây dựng mới và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển và quản lý có hiệu quả thị truờng bất động sản. Thị truờng bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp (từ đất đai, tài chính ngân hàng, xây dựng, tu pháp...). Vì vậy để phát triển và vận hành thị truờng bất động sản đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Khung pháp lý phải bao quát từ thị truờng sơ cấp, thị truờng đầu tu phát triển đến thị truờng thứ cấp (giao dịch bất động sản).
Hiện nay Luật đất đai chua quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chua có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng nhu những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nuớc đuợc giao đất truớc đây nay chuyển sang thuê. đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng. Do đó Chính phủ phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tu, kinh doanh vào bất động sản. Luật đất đai nên mở rộng việc thế chấp quyền sử dụng đất cho nhiều mục đích không chỉ có sản xuất kinh doanh mà còn cho vay tiêu dùng, mua bất động sản. Ban hành các quy định huớng dẫn cụ thể, thống nhất làm cho luật kinh doanh bất động sản đi vào thực tế một cách có hiệu quả hơn, có tác động nhiều tới thị truờng.
Hiện nay thị truờng bất động sản đang rất sôi động bởi đây là thị truờng mang lại siêu lợi nhuận, tuy nhiên cũng chứa đựng không ít rủi ro. Trong giai đoạn hiện nay, hệ thống chính sách và các văn bản pháp luật về vấn đề nhà đất còn nhiều vuớng mắc, hạn chế. Những hạn chế này phần nào
gây ra nhiều khó khăn trong việc thực thi các chủ trương của Nhà nước. Trên thị trường giá bất động sản vẫn diễn biến bất thường, giá cả tăng cao và khó kiểm soát vì hầu hết các giao dịch bất động sản là giao dịch ngầm, để tránh nạn đầu cơ bất động sản Chính phủ cần điều chỉnh bổ sung Pháp lệnh thuế nhà đất hoặc cần sớm xây dựng Luật thuế bất động sản theo hướng điều tiết đối với các hộ gia đình, cá nhân đưa tài sản nhà đất vào sử dụng. Hiện nay giá sử dụng nhà và đất hiện quá thấp so với thực tế, lại chưa bao gồm thuế đối với nhà và tài sản trên đất nên không ngăn được tình trạng đầu cơ. Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ quá cao làm tăng các giao dịch ngầm, gây thất thu thuế, không quản lý được việc sử dụng nhà đất. Chính phủ nên đánh thuế lũy tiến đối với nhà đất vượt hạn mức, thuế suất cao đối với nhà ở bỏ không, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Thuế ở nước ta nên tập trung vào những trường hợp có đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất cao hơn định mức thông thường, chính sách thuế cần phải có những ưu đãi đối với người nghèo có nhu cầu nhà ở thực sự. Để hạn chế đầu cơ mua đi bán lại gây bất ổn cho thị trường, cần đánh thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản dựa vào chênh lệch giá mua bán hoặc giá bán ra, điều đó sẽ giúp thị trường minh bạch về giá cả hơn.
Bên cạnh những mặt chưa được của cơ chế hình thành giá đất còn có một
số nguyên nhân quan trọng khác làm cho hệ thống tài chính đất đai ở nước ta hoạt động chưa hiệu quả như thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa cơ quan tham gia vào quản lý tài chính đất đai bao gồm địa chính, xây dựng, tài chính (định giá, thuế đất), ngân hàng, tòa án để lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Chính điều đó đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay nhà ở của các ngân hàng
thương mại.Ngân hàng không thể tiếp cận khách hàng khi giá nhà đất quá cao và
tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản. Do đó, đổi mới hệ thống tài chính
đất đai là một điều kiện cần thiết cho các ngân hàng phát triển sản phẩm cho vay
trả góp nhà ở, đặc biệt là nhà ở chung cu.
- Hoàn thiện chính sách quy hoạch đô thị
Việc hoàn thiện quy hoạch đô thị là một vấn đề đuợc đặt ra với những nhà quản lý đất Việt Nam, đặc biệt là đối với các thành phố lớn nhu Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng... Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội của cả nuớc nên luôn đuợc đầu tu xây dựng nhiều công trình có quy mô lớn. Trong thời gian qua, nhiều dự án xây dựng, quy hoạch đô thị đuợc đua ra, đuợc thực hiện nhung hiệu quả của những dự án này mang lại chua cao. Ngoài ra, Chính phủ cần có sự hỗ trợ về tài chính để xây dựng nhiều khu nhà ở, cải tạo các khu chung cu cũ và những địa bàn mới đô thị hóa.. .nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nguời dân có thu nhập trung bình và thấp. Để hoạt động cho vay nhà ở của các ngân hàng thuơng mại có thể phát triển một cách hiệu quả thì vấn đề quy hoạch nhà đất cũng cần phải giải quyết một cách triệt để, vì nó liên quan trực tiếp đến nhu cầu nhà ở, đến giá trị của ngôi nhà, mảnh đất đuợc đền bù là tài sản đảm bảo của khoản vay tại ngân hàng.
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước - Nâng cao chất lượng thông tin tín dụng
Hiện nay ở Việt Nam, Ngân hàng Nhà nuớc đã có trung tâm thông tin tín dụng CIC hoạt động tuơng đối hiệu quả. Mục tiêu hoạt động của Trung tâm thông tin tín dụng là giúp các tổ chức tín dụng phòng ngừa và hạn chế thấp nhất có thể xảy ra trong hoạt động kinh doanh, góp phần xây dựng một hệ thống ngân hàng phát triển bền vững. Để đáp ứng yêu cầu trên, những vấn đề đặt ra cho Trung tâm thông tin tín dụng bao gồm:
+ Trung tâm thông tin tín dụng phải đuợc giao nhiệm vụ thực hiện hỗ trợ các ngân hàng, tổ chức tín dụng đánh giá các khoản nợ. Những thông tin mà Trung tâm thông tin tín dụng cung cấp giúp cho các ngân hàng có cái nhìn
toàn diện về tình hình dư nợ của khách hàng.
+ Yêu cầu đặt ra là Trung tâm thông tin tín dụng phải có tính chính xác cao, và đặc biệt phải đảm bảo tính thời gian. Nếu thông tin của Trung tâm thông tin tín dụng không được cập nhật thường xuyên sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của các ngân hàng.
Hoạt động cho vay nhà ở rất cần một trung tâm thông tin do những đặc điểm của nó. Sự ra đời và mở rộng của Trung tâm thông tin tín dụng về nhà ở là
một điều rất cần thiết đối với hoạt động cho vay nhà ở của ngân hàng.
- Tăng cường thanh tra, theo dõi các hoạt động cho vay bất động sản
NHNN cần yêu cầu các ngân hàng thương mại phải thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung cầu và giá cả trên thị trường, yêu cầu các Ngân hàng thương mại rà soát, đánh giá chất lượng tín dụng các khoản cho vay bất động sản để có biện pháp xử lý, thu hồi nợ vay đúng hạn và khống chế tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản.
Xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản trên tổng dư nợ của hệ thống, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường bất động sản.Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn cần có những biện pháp điều chỉnh tích cực. Xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh bất động sản, trên tổng dư nợ của thị trường bất động sản. Nếu có hiện tượng đầu tư tay trong, cần có những biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống.
NHNN cần có sự xem xét và phân loại đối với từng sản phẩm tín dụng cho vay bất động sản, NHNN cần tạo điều kiện mở rộng cho vay nhà ở với các đối tượng có mức thu nhập ổn định cần nhà ở thực sự.
3.3.3. Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Đối với toàn hệ thống Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam nói chung và BIDV Đại La nói riêng, cho vay nhà ở luôn là một trong những
hoạt động chủ đạo của ngân hàng, do đó Chi nhánh Đại La cần tiếp tục thúc đẩy mở rộng và phát triển sản phẩm cho vay này. Để thực hiện được điều đó, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Trụ sở chính cần có những giải pháp cụ thể hỗ trợ cho Chi nhánh Đại La và các chi nhánh BIDV khác, cụ thể:
- BIDV cần phải đưa ra những chủ trương đẩy mạnh hoạt động cho vay nhà ở cả về đối tượng vay vốn cũng như các loại hình sản phẩm cho vay để thu hút khách hàng, nâng cao hiệu quả cạnh tranh với các ngân hàng khác. BIDV cần xây dựng cho mình một cơ chế cho vay nhà ở phù hợp với cả ngân hàng và khách hàng, mang tính cạnh tranh và linh hoạt với những biến động của thị trường.
- BIDV cần xây dựng và hoàn thiện danh mục sản phẩm cho vay nhà ở, cụ thể Hoàn thiện những sản phẩm hiện có, xây dựng sản phẩm với thời hạn cho vay phù hợp và mang tính cạnh tranh, phân cấp thẩm quyền cho phép chi nhánh được chủ động thỏa thuận mức lãi suất, mức phí hợp lý để thu hút khách hàng...; Nghiên cứu và sáng tạo, phát triển các sản phẩm cho vay nhà ở mới hiệu quả hơn
- Tăng cường chăm sóc khách hàng, tiếp tục đẩy mạnh quan hệ với các khách hàng truyền thống, mở rộng đối tượng khách hàng mới, tập trung vào các khách hàng cá nhân theo định hướng phát triển.
- Tiếp tục đẩy mạnh mở rộng mạng lưới, tăng số lượng phòng giao dịch, ban hành và duy trì quy định riêng về văn hóa ngân hàng giúp nhân viên xác định rõ phong cách giao tiếp, thái độ phục vụ khách hàng trong giao dịch. Nền kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu giao dịch ngân hàng của khách hàng ngày một gia tăng, do đó Chi nhánh cần có một mạng lưới các điểm giao dịch rộng khắp và hoạt động chuyên nghiệp, đây là yêu cầu cấp thiết của các ngân hàng hiện nay.
- Tăng cường đào tạo đội ngũ nhân viên quản lý khách hàng nói chung và nhân viên tín dụng cá nhân nói riêng thông qua các khóa đào tạo ngắn hạn, dài hạn tại ngân hàng, cử cán bộ đi học tại nước ngoài để nâng cao trình độ chuyên môn, các kiến thức về quản trị kinh doanh, đáp ứng nhu cầu nhân lực cho các chi nhánh. Mặt khác cũng cần tăng số lượng cán bộ tín dụng để đáp ứng hơn nữa nhu cầu vay ngày một tăng của người dân.
- Tăng cường các hoạt động thanh tra kiểm soát nội bộ hơn nữa nhằm chấn chỉnh những sai sót, phòng ngừa rủi ro, lành mạnh hóa hoạt động ngân hàng, đặc biệt trong hoạt động tín dụng có nhiều rủi ro như cho vay nhà ở.
- Thực hiện các kế hoạch truyền thông rộng rãi, nâng cao hình ảnh và uy tín của BIDV trên các phương tiện thông tin đại chúng cũng như các kênh giao tiếp hiện đại.
Ngoài ra, BIDV cũng cần quan tâm tới các biện pháp kết hợp khác để có những giải pháp hiệu quả trong việc phát triển các sản phẩm cho vay nhà ở một cách toàn diện nhất.
KẾT LUẬN
Với điều kiện nền kinh tế hiện nay, khi thị trường bất động sản sôi động trở lại sau một thời kỳ trầm lắng, hoạt động cho vay nhà ở của ngân hàng được đánh giá là sẽ phát triển trong thời gian tới. Việc phát triển các sản phẩm cho vay nhà ở sẽ là một xu thế tất yếu do những lợi ích thiết thực mà nó mang lại như tạo điều kiện cho người dân thỏa mãn nhu cầu nhà ở của mình khi chưa có khả năng chi trả, giúp đa dạng hóa sản phẩm dịch vụ ngân hàng... Với định hướng là một trong những chi nhánh bán lẻ hàng đầu của hệ thống, BIDV Đại La đã xây dựng cho mình một quy trình chặt chẽ và bắt đầu có chỗ đứng trên địa bàn Hà Nội nói chung và quận Hoàn Kiếm nói riêng trong hoạt động cho vay nhà ở. Tuy nhiên, xét một cách toàn diện thì hoạt động cho vay nhà ở tại BIDV Đại La vẫn còn một số hạn chế, vướng mắc cần được xem xét và nghiên cứu một cách kỹ lưỡng để có thể đưa ra những giải pháp thiết thực hơn nữa giúp chi nhánh hoàn thiện hơn trong việc phát triển sản phẩm cho vay nhà ở.
Sau một thời gian nghiên cứu và tìm hiểu các sản phẩm cho vay nhà ở của BIDV Đại La, tác giả đã có cái nhìn khái quát về hoạt động cho vay nhà ở của BIDV Đại La. Do vậy, tác giả hi vọng những nguyên nhân được phân tích từ thực trạng cho vay nhà ở của BIDV Đại La, các giải pháp được đề cập trong luận văn này sẽ có những tác động tích cực nhất định để chi nhánh hoàn thiện hơn việc phát triển cho vay nhà ở tại chi nhánh nói riêng và các ngân hàng thương mại nói chung.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. BIDV Chi nhánh Đại La. (2017-2019). Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết
quả kinh doanh hàng năm. Hà Nội: BIDV Đại La.
2. Bùi Phương Minh. (2016). Ứng dụng mô hình hồi quy phân tích các yếu tố tác động đến lãi suất cho vay nhà ở xã hội. Kinh tế và Dự báo, 11, 34-41. 3. Cao Thị Hồng Nhung. (2016). Giải pháp mở rộng cho vay nhà ở tại ngân
hàng thương mại cổ phần phát triển nhà TP Hồ Chí Minh chi nhánh Hà Nội ”. Hà Nội: Đại học Đại Nam.
4. Edward W.Reed & Edward K.Will. (1999). Giáo trình ngân hàng thương
mại . Hà Nội: NXB Thống Kê.
5. Lê Trung Thành. (2002). Giáo trình nghiệp vụ ngân hàng thương mại. Đà Lạt: Trường Đại học Đà Lạt.
6. Nguyễn Minh Kiều. (2009). Giáo trình nghiệp vụ ngân hàng thương mại.
Hà Nội. Hà Nội: NXB Thống kê.
7. Nguyễn Thị Thanh Hương. (2014). Giải pháp mở rộng cho vay nhà ở tại
Techcombank Chi nhánh Láng Hạ. Hà Nội: Học viện Ngân hàng.
8. Nguyễn Văn Thanh. (2017). Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh của
NHCT Hà Nam. Hà Nội: Học viện chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh.
9. Nguyễn Văn Tiến. (2013). Quản trị Ngân hàng Thương Mại. Hà Nội: NXB Thống kê.
10. Quan Minh Nhựt và Huỳnh Văn Tùng. (2016). Các yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng tín dụng nhà ở tại thành phố Cần Thơ. Kinh tế và Dự báo, 6, 23-30.
11. Trương Quang Thông. (2010). Quản trị Ngân hàng Thương Mại. Hà Nội: NXB Tài chính.