Dư nợ cho vay của Vietinbank theo kỳ hạn Đơn vị tính : triệu đồng
2.2.3.2. Ví dụ 2: Cho vay dựán Khu đơ thị mới Phú Lộc I và II.
Thứ nhất, về thời gian thẩm định, cán bộ thẩm định tại chi nhánh nhận hồ sơ ngày 26/05/2014, sau đó cán bộ quan hệ khách hàng lập tờ trình và trình trụ sở chính thơng qua phịng Phê duyệt tín dụng ngày 31/05/2014. Cán bộ phịng Phê duyệt tín dụng gửi thu công tác cho chi nhánh ngày 1/06/2014 và thu thập đầy đủ hồ sơ tín dụng
1 Suất chiết khấu (WACC) 7,77% 2 NPV (net present value)S Tên dự án: Khu đô thị mới Phú Lộc I và II.34.285 triệu đồng
S Chủ đầu tư: Công ty CP đầu tư xây dựng Ngọc Anh.
S Tổng mức đầu tư là 632.432 triệu đồng, trong đó nguồn vốn vay dự kiến
tại NHCT là 200.000 triệu đồng, phần cịn lại được Cơng ty huy động từ các nguồn khác như vốn tự có và các nguồn huy động khác.
S Diện tích xây dựng theo quy hoạch điều chỉnh gần nhất là 314.789 m2
S Loại hình đầu tư: là đầu tư mở rộng do dự án bắt đầu được ghi nhận vào
quy hoạch của tỉnh từ năm 2003, và được nghiên cứu khả thi việc thực hiện từ năm 2004. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác nhau, dự án bị chậm tiến độ việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện trong các năm 2008 và 2009.
S Đến thời điểm đề xuất cấp tín dụng tại NHCT tại đầu năm 2015 dự án mới
chỉ thực hiện được một phần tại khu đô thị phú lộc I (khoảng 90%) đối với khu đơ thị Phú Lộc II chưa hồn thiện các cơng tác giải phóng mặt bằng.
b. về tình trạng pháp lý:
Công ty cung cấp khá nhiều hồ sơ pháp lý cho NHCT gồm một số loại hồ sơ như sau:
S Quy hoạch chi tiết của UBND tỉnh. S Nghiên cứu khả thi của dự án. S Quyết định thu hồi và giao đất.
Mặc dù các hồ sơ pháp lý tương đối đầy đủ tuy nhiên việc xây dựng tổng mức đầu
tư thực tế của dự án đến thời điểm hiện tại có sự khác biệt so với số liệu được cấp
phép do
vậy Công ty phải bổ sung văn bản phê duyệt điều chỉnh tổng mức đầu tư của dự án, phê
duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết (điều chỉnh diện tích đất, một số hạng mục xây dựng),
điều chỉnh thiết kế cơ sở phù hợp với thuyết minh dự án đầu tư xây dựng dự án.
c. Thẩm định tính khả thi của dự án.
dựán khơng nhiều (chủ yếu cịn KĐT Phú Lộc 1 và 2), dẫn đến giá giao dịch mua bán có xu huớng tăng. Cơng ty cũng đã có cam kết với UBND tỉnh và các Sở, ngành về tiến độ thực hiện, hoàn thành Dự án.
Thứ hai, từng lơ đất (diện tích khoảng từ 70 đến 250 m2) đã đuợc cấp GCN QSDĐ tại thời điểm tháng 12/2014 (GCN QSDĐ truớc đây đuợc cấp chung cho các lơ đất đã hồn thành cơ sở hạ tầng) do vậy nhu cầu mua đất nền của dự án tăng lên, việc chuyển nhuợng đất thuận tiện hơn so với các năm truớc.
d. Thẩm định nội dung hiệu quả tài chính của dự án
Dựa trên cơ sở tiến độ bán hàng, CBTD đã tính tốn và đua ra đuợc hiệu quả tài chính của dự án nhu sau:
ty cũng có khả năng cân đối khả năng trả nợ các nghĩa vụ tài chính khác trên tồn bộ Cơng ty. Chi tiết đánh giá đuợc trình bày tại phụ lục 3.
về biện pháp bảo đảm: có bảo đảm bằng tài sản là các Quyền sử dụng đất
của Công ty đã đuợc UBND tỉnh cấp phép.
Kết luận và đề xuất sau khi thẩm định:
S Số tiền cho vay tối đa: 200.000 triệu đồng, tính từ thời điểm giải ngân
khơng vuợt q 50% giá trị, khối luợng đầu tu phát sinh của Dự án nhung đảm bảo du nợ cho vay cao nhất của dự án khơng vuợt q 100.000 triệu đồng.
S Mục đích cho vay: thanh tốn các chi phí đầu tu cịn lại của Dự án đầu tu
xây dựng Phú Lộc I và II.
S Phuơng thức cho vay: theo dự án đầu tu.
tiện vận tải
+ Thời gian ân hạn: 1 năm kể từ ngày giải ngân đầu tiên. + Thời gian trả nợ: 6 năm kể từ khi hết thời gian ân hạn. + Thời hạn giải ngân: 16 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên.
V Biện pháp bảo đảm: Cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản.
Một số nhận xét của tác giả về công tác thẩm định trung dài hạn thơng qua ví dụ nêu trên.
Ve mặt làm được của dự án nêu trên, CBTD đã đánh giá phù hợp theo quy trình, hướng dẫn của NHCT. Nhưngdo đặc điểm của dự án là dự án bất động sản do vậy việc đánh giá các hạng mục khác của dự án đầu tư có sự khác biệt so với các dự án khác, việc đánh giá chủ yếu tập trung đánh giá vào thị trường đầu ra của dự án. Tuy nhiên việc thẩm định có hạn chế là chưa thu thập được nhiều thơng tin về việc chuyển nhượng, giá trị chuyển nhượng trên thị trường đeu do Công ty cung cấp. Việc tham khảo giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất, định giá vị trí thương mại của dự án tại các tỉnh thành (không phải tỉnh thành phố trực thuộc trung ương) là tương đối khó khăn, các đánh giá chỉ mang tính chất định tính.