Dự án đầu tư “ Tổ hợp TTTM, VP và căn hộ cao cấp Tân Hồng Hà hay Chung cư 317 Trường Chinh, Hà Nội”.
2.2.5.1 Giới thiệu doanh nghiệp và dự án đầu tư vay vốn.
a. Doanh nghiệp vay vốn
- Tên Khách hàng: CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI VÀ ĐẦU TƯ XÂY DựNG TÂN HỒNG HÀ
- Địa chỉ: số 2-4 phố Đội Nhân, Phường Vĩnh Phúc, Phường Cống Vị, quận Ba Đình.
- Văn phòng giao dịch:
- Hoạt động kinh doanh chính: Hoạt động xây dựng chuyên dụng. - Vốn Điều lệ: 15.000 tr.đồng.
- Vốn chủ sở hữu: triệu đồng.
- Hình thức sở hữu: Công ty cổ phần. - Đơn vị chủ quản: Không.
b. Dự án vay vốn
Tên dự án: Tổ hợp TTTM, VP và căn hộ cao cấp Tân Hồng Hà hay còn được gọi là Chung cư 317 Trường Chinh, Hà Nội
- Chủ đầu tư: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ Dự ÁN QUỐC TẾ & CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI VÀ ĐẦU TƯ XÂY DựNG TÂN HỒNG HÀ
Sản phẩm Hạn mức Đã sử dụng Còn được sử dụng
Vay vốn, mở LC 200.000 100.000 200.000
Bảo lãnh 300.000 150.000 150.000
Tổng 25.000 250.000 350.000
- Địa điểm đầu tư: 317 Trường Chinh, Hà Nội.
Tổng mức đầu tư: 1.303.922 triệu VNĐ( có VAT)
Trong đó:
+ Vốn tự có tham gia: 265.000 triệu VNĐ
+ Vốn huy động từ việc bán căn hộ: 538.922 triệu VNĐ + Vốn vay VCB dự kiến: 500.000 triệu VNĐ
2.2.5.2 Thẩm định khách hàng vay vốn
Cán bộ thẩm định đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để thẩm định khách hàng vay vốn.
❖ Năng lực pháp lý của khách hàng
Các cán bộ thẩm định sẽ so sánh, đối chiếu các giấy tờ hồ sơ do khách hàng cung cấp với “Danh mục hồ sơ pháp lý đối với khách hàng là doanh nghiệp” mà ngân hàng quy định để kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ. Sau khi tiến hành thực hiện, hồ sơ pháp lý của khách hàng cán bộ thẩm định đưa ra nhận xét hồ sơ pháp lý của khách hàng đầy đủ, hợp lệ. Công ty có đủ tư cách pháp nhân trong việc vay vốn, thuộc đối tượng được cung cấp tín dụng theo quy định của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam.
❖ Thẩm định quá trình hình thành phát triển và tổ chức quản lý của khách hàng
Căn cứ vào hồ sơ do khách hàng cung cấp và những thông tin thu thập từ thực tế, cán bộ thẩm định đã đưa ra những tổng kết đánh giá về khách hàng như sau:
- Là một doanh nghiệp có lợi thế về bề dày kinh nghiệm, có đội ngũ cán bộ quản lý, công nhân lành nghề, hệ thống máy móc hiện đại công ty đã khẳng định được vị thế của mình trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, trung tâm thương mại và tham gia vào nhiều công trình lớn, trọng điểm tại Việt Nam.
- Ông Nguyễn Minh Khoa - giám đốc sinh ngày 18/08/1964. Trình độ đại học. Từng giữ chức Giám đốc xí nghiệp vật liệu chiếu sáng từ năm 1994-1999. Giám đốc công ty cổ phần thương mại và đầu tư xây dựng tân hồng hà từ năm 2009 đến nay. - Bà Nguyễn Thị Mai Hương - Kế toán trưởng công ty, sinh ngày
01/09/1955.Trình độ đại học. Từng giữ chức vụ kế toán trưởng tại nhà máy Z151 thuộc Bộ Quốc Phòng. Từ năm 2008 đến nay là Kế toán trưởng công ty cổ phần thương mại và đầu tư xây dựng tân Hồng Hà.
- Nhận xét của cán bộ thẩm định: Thành phần ban lãnh đạo ổn định, có kinh nghiệm và năng lực quản trị điều hành.
❖Uy tín trong quan hệ tín dụng của doanh nghiệp
Căn cứ những thông tin do khách hàng cung cấp và thông tin thu thập được từ các tổ chức tín dụng khác và trung tâm thông tin tín dụng CIC, cán bộ thẩm định thu thập được các thông tin như sau:
Theo thông tin CIC ngày 27/10/2016, khách hàng chỉ có quan hệ tín dụng duy nhất với VCB Hoàng Mai. Hiện Công ty đang được cấp hạn mức tín dụng tại VCB Hoàng Mai, tình hình sử dụng hạn mức tính đến thời điểm ngày 05/11/2016 cụ thể như sau:
Biểu đồ 2.2. Diễn biến dư nợ của khách hàng (từ quý 3-2016 đến tháng quý1-2018)
Nguồn: VCB Hoàng Mai
Lịch sử nợ xấu 05 năm gần nhất: Khách hàng không có nợ xấu trong 05 năm trở lại đây.
❖Thẩm định năng lực tài chính của khách hàng
xuất kinh doanh từ phía doanh nghiệp cung cấp, kết hợp với các thông tin thu thập
từ nhiều nguồn khác như: từ bạn hàng của khách hàng, từ thực tế.. .Từ những thông
tin thu thập được, cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu các kết
quả qua các năm, từ đó đưa ra các kết luận về khả năng tài chính của khách hàng. Căn cứ vào báo cáo tài chính của doanh nghiệp (Bảng cân đối kế toán, Bảng kết quả kinh doanh) trong các năm 2013,2014,2015 cán bộ thẩm định đã đánh giá khả năng tài chính của doanh nghiệp và tính toán các chỉ tiêu tài chính như nhóm các chỉ tiêu thanh toán, nhóm các chỉ tiêu kết quả hoạt động, nhóm chỉ tiêu thực hiện các nghĩa vụ.Tiến hành phân tích các nhóm chỉ tiêu đánh giá mức độ hiệu quả, an toàn về mặt tài chính của doanh nghiệp.
(Chi tiết phần đánh giá của cán bộ thẩm định trình bày tại Phụ lục 2)
Nhận xét của cán bộ thẩm định: Sau khi tiến hành thẩm định, cán bộ thẩm định kết luận Công ty như sau:
- Tình hình tài chính của công ty đã có sự tăng trưởng tốt trong 9 tháng năm 2015, với việc cải thiện sự bền vững trong cơ cấu tài chính bằng việc bổ sung vốn chủ hữu, và quản lý tốt các yếu tố đầu vào đã đem lại cho Công ty mức lợi nhuận khả quan
- Hệ số phản ánh khả năng thanh toán ở mức chấp nhận được
- Công ty không bị mất cân đối nguồn
Nhận định chung:Cán bộ thẩm định đã thẩm định tương đối đầy đủ các nội dung cơ bản trong thẩm định khách hàng vay vốn. Đánh giá toàn diện các mặt để đưa đến kết luận khách hàng là một doanh nghiệp có uy tín và có tiềm lực về tài chính chắc chắn. trong quá trình thẩm định, cán bộ đã vận dụng linh hoạt phương pháp thẩm định so sánh đối chiếu và phương pháp phỏng vấn trực tiếp khách hàng nhằm khai thác đầy đủ các thông tin cần thiết.
2.2.5.3 Thẩm định dự án đầu tư vay vốn
a. Thẩm định sự cần thiết của dự án
Cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu để thẩm định sự cần thiết của dự án.
Khi đánh giá sự cần thiết phải thực hiện dự án, cán bộ thẩm định đã chỉ ra rằng trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ cao cấp ở vịt trí đó rất đẹp, dự án tọa lạc
nghi cao cấp nhất cho gia chủ và giá thành hợp lý.
Nhân định chung: Để đánh giá chính xác tính cần thiết của việc thực hiện dự án, cán bộ thẩm định cần phải văn cứ vào quy hoạch phát triển của ngành, của vùng, địa
phương, tiềm năng và uy tín của doanh nghiệp tại thời điểm đầu tư.
Thẩm định khía cạnh pháp lý của dự án
Phương pháp cán bộ thẩm định đã sử dụng để tiến hàng thẩm định hồ sơ pháp lý dự án là phương pháp so sánh, đối chiếu.
Dựa trên cơ sở “Danh mục các hồ sơ tài liệu yêu cầu với việc cho vay vốn đối với khách hàng là doanh nghiệp” cũng như hệ thống các văn bản quy hoạch kế hoạch của các Bộ, ban ngành có liên quan đến hoạt động đầu tư, cán bộ thẩm định kiểm tra tính khớp đúng, hợp lý đầy đủ của các hồ sơ tài liệu. Sau đó, cán bộ thẩm định đánh giá hồ sơ và ghi các thông tin bổ sung vào phiếu kiểm tra, sau đó yêu cầu doanh nghiệp bổ sung những thông tin còn thiếu.
Sau khi thẩm định cán bộ thẩm định đưa ra kết luận rằng hoạt động đầu tư hoàn toàn phù hợp quy định của pháp luật, hồ sơ pháp lý của dự án đầy đủ và có hiệu lực.
Nhân định chung: Sau khi xem xét hồ sơ dự án, tác giả thấy rằng trong nội dung thẩm định này đã có đầy đủ các hồ sơ tài liệu về tính pháp lý của dự án, dự án hoàn toàn khả thi về mặt pháp lý. Như vậy, kết luận của cán bộ thẩm định là chính xác và trong nội dung thẩm định này các cán bộ thẩm định đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu là hoàn toàn hợp lý.
b. Thẩm định về phương diện thị trường dự án
Cán bộ thẩm định đã sử dụng kết hợp phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu và phương pháp dự báo.
Trong nội dung này các cán bộ thẩm định đã tìm hiểu sâu thị trường, ưu điểm của sản phẩm và dự kiến khả năng tiêu thụ trong tương lai. Các cán bộ thẩm định vừa căn cứ vào các báo cáo của khách hàng vừa sử dụng nguồn thông tin từ các phương tiện thông tin đại chúng, báo mạng. Từ những thông tin thu thập được, cán bộ thẩm định không chỉ sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu mà đã tập trung đi sâu, tìm hiểu thêm qua thị trường, sách báo ... từ đó phân tích và dự báo thị trường.
• Đánh giá tổng quan tình hình cung cầu sản phẩm dự án
-I- Cầu thị trường
Lợi thế công ty là một doanh nghiệp có uy tín và chỗ đứng trong ngành, với nền tảng kinh nghiệm và nền tảng khách hàng hiện hữu thì khả năng bán sản phẩm của dự án là hoàn toàn khả thi. Thị trường tiêu thụ định hướng của công ty trong thời gian tới là:
- Các công ty cần văn phòng để hoạt động ở khu vực này. - Người dân làm việc xung quanh khu vực này.
- Nhà đầu tư buôn chung cư. -I- Cung thị trường
Đối với sản phẩm sản phẩm dự án thì hiện nay quanh khu vực Trường Chinh- Hà Nội có những dự án lớn như chung cư cao cấp Royal; Tập đoàn Vincom là một đối thủ lớn, có thương hiệu, bề dày kinh nghiệm nhưng giá bán hầu như trên 45 triệu/ m2, chi phí sinh hoạt cũng khá cao. Trong đó dự án 317 Trường Chinh bán với giá 32 triệu/ m2. Sự cạnh tranh chủ yếu xuất phát từ giá, đáp ứng nhu cầu khách hàng với lượng tiền ít hơn mà vẫn tiện lợi, thuận lợi đi lại.
Ngoài ra, cán bộ thẩm định cũng phân tích lợi thế của khách hàng khi là đơn vị đầu tiên thực hiện việc xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ cao cấp ngay trên đường Trường Chinh và đường này đang được mở rộng và có đường trên cao, rất thuận lợi trong khi các dự án khác không có điều kiện hữu ích như thế.
Cán bộ thẩm định đã chỉ ra những đặc tính nổi bật của dự án mà dự án khác không có. Và thị trường mục tiêu và dự án hướng tới đều là những người dân và các công ty, do đó khả năng tiêu thụ của thị trường mục tiêu được đảm bảo chắc chắn.
Nhận định chung :Những đánh giá của cán bộ thẩm định khi phân tích tổng thể cung cầu thị trường, thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của dự án là có căn cứ. Tuy nhiên, để công tác thẩm định nội dung thị trường dự án cán bộ thẩm định cần tiến hành đánh giá thêm một vài khía cạnh nữa thuộc nội dung thị trường dự án. Cụ thể:
Về nội dung thẩm định, cán bộ thẩm định mới chỉ đánh giá cung cầu thị trường ở thời điểm hiện tại mà chưa đưa ra dự báo thị trường trong tương lai, đây là yếu tố rất quan trọng vì dự án sẽ kéo dài trong thời gian dài, việc dự báo diễn biến thị trường trong tương lại sẽ giúp Ngân hàng đánh giá được mức độ bền vững về thị trường của dự án. Ngoài ra, cán bộ thẩm định cũng cần đánh giá thêm về khía cạnh phương án quảng cáo tiếp thị cũng như tăng cường tính cạnh tranh của sản phẩm dự án trong thẩm định nội dung thị trường dự án.
Để dự báo cung cầu thị trường một cách chính xác nhất, cán bộ thẩm định nên vận dụng các phương pháp như ngoại suy thống kê hay hồi quy tương quan trên cơ sở số liệu thị trường hiện tại.
c. Đánh giá khía cạnh kỹ thuật dự án
Cán bộ thẩm định đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để thẩm định nội dung kỹ thuật của dự án.
-I- Địa điểm xây dựng dự án
Trước hết, cán bộ thẩm định đã thực hiện thẩm định địa điểm xây dựng của dự án, cán bộ thẩm định đã xem xét xem địa điểm xây dựng của dự án tạo thuận lợi và khó khăn như thế nào cho quá trình thực hiện dự án.
Cán bộ đánh giá địa điểm thực hiện đầu tư dự án tại 317 Trường Chinh, Hà Nội là địa điểm đã có sự hoàn thiện về cơ sở hạ tầng như đường giao thông, hạ tầng viễn thông, hạ tầng cấp điện, cấp thoát nước, vì vậy tạo điều kiện thuận lợi cho Công ty trong việc xây dựng.
Đồng thời, địa điểm xây dưng gần ngay mặt đường to, vì vậy tạo điều kiện thuận lợi cho công ty trong việc vận chuyển vật liệu xây dựng, máy móc, cũng như là hỗ trợ từ con người.
Từ đó, cán bộ thẩm định kết luận rằng địa điểm thực hiện dự án là hợp lý. -I- Lựa chọn công nghệ và thiết bị dự án
Cán bộ thẩm định đã đánh giá tính hợp lý của công nghệ được lựa chọn trong dự án trên cở sở nêu rõ đặc tính về công suất, những ưu điểm vượt trội của phương pháp mới so với các phương pháp sản xuất hiện hữu. Theo đó, dự án lựa chọn công nghệ hiện đại được nhập khẩu từ Trung Quốc. Máy được thiết kế đồng bộ với công suất thiết kế.
Cán bộ đã chỉ ra sự phù hợp với trình độ công nghệ hiện có của công ty, trình độ của đội ngũ công nhân, kỹ sư xây dựng đồng thời đáp ứng được mức tốc độ hoàn thành dự kiến của dự án.
-I- Các yếu tố đầu vào cho sản xuất:
Cán bộ thẩm định đã đánh giá khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào cho quá trình vận hành của dự án, cụ thể cán bộ thẩm định đã thẩm định về nhu cầu các yếu tố đầu vào cần thiết của dự án như gạch, cát, sắt, xi măng, thiết bị..., đánh giá các nguồn cung cấp và khă năng cung cấp của từng nguồn, từ đó đưa ra nhận xét về mức độ đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào của dự án. Sau quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định đã rút ra kết luận rằng dự án có khả năng đảm bảo được cung cấp đầy đủ các yếu tố đầu vào cần thiết cho dự án hoạt động.
Do công ty là đơn vị đã hoạt động nhiều năm trong lĩnh vực xây dựng chuyên dụng, vì vậy nguyên vật liệu đầu vào của công ty cũng chủ yếu là vật liệu xây dựng, thiết bị dân dụng. Chính từ những yếu tố trên, Công ty hoàn toàn được đáp ứng từ những đơn vị cung cấp truyền thống của công ty như:
- Công ty TNHH halo Group tại số 35-M2 Trần Kim Xuyến, Cầu giấy, Hà Nội.
- Công ty TNHH TM DV Thiết bị Điện Hưng Phát tại số 9/115 đường Long Biên, Hà Nội.
- Công ty TNHH Thép Nhật Quang tại Lạc Đạo - Văn Lâm - Hà Nội.
- Công ty TNHH Công nghệ Việt Tuấn tại số 50 phố Nguyễn Ngọc Nại, Hoàng Mai, Hà Nội.
Nhân định chung: Khi thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án cán bộ thẩm định đã bỏ qua một số nội dung thẩm định quan trọng ảnh hưởng đến tính hiệu quả của dự án như thẩm định phương án thi công xây dựng các công trình của dự án, thẩm định tác động của dự án đến môi trường và các biện pháp phòng cháy chữa