Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai. Điều 46, Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể các trường hợp phải đăng ký quyền sử dụng đất: (1) Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (2) Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này; (3) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất; (4) Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất; (5) Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành [32].
Theo đó, đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất được xác định cụ thể theo Điều 9 và điều 107 Luật đất đai năm 2003. Bao gồm:
* Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
- Các tổ chức trong nước : cơ quan nhà nước , tổ chức chính tri ̣, tổ chức chính trị xã hội , tổ chức chí nh tri ̣ xã hô ̣i nghề nghiê ̣p… được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhâ ̣n quyền sử dụng đất ; tổ chứ c kinh tế nhâ ̣n chuyển quyền sử dụng đất ;
33
- Đối với các đơn vị quốc phòng an ninh quy định cụ thể tại khoản 3, Điều 83, Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau [8]:
Các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc phòng , Bô ̣ Công an đối với đất làm nơi đóng quân, căn cứ quân sự, công trình phòng thủ quốc gia , trâ ̣n đi ̣a, công trình đă ̣c biê ̣t về quốc phòng và an ninh , nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân, đất thuộc các khu vực mà chính phủ giao nhiê ̣m vụ riêng cho Bô ̣ Quốc phòng, Bô ̣ Công an quản lí, bảo vệ và sử dụng.
Các đơn vị trực tiếp sử dụng đối với đất làm : ga, cảng quân sự , công trình công nghiệp , khoa ho ̣c và công nghê ̣ phục vụ trực tiếp cho quốc phòng an ninh ; kho tàng của lực lươ ̣ng vũ trang nhân dân ; trường bắn , thao trường, bãi thử vũ khí , bãi hủy vũ khí , nhà trường , bê ̣nh viê ̣n , nhà an dưỡng c ủa lực lươ ̣ng vũ trang nhân dân , trại giam giữ , cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bô ̣ Quốc phòng, Bô ̣ Công an quản lí .
Bô ̣ chỉ huy quân sự tỉnh , thành phố trực thuộc Trung ương , Ban chỉ huy quâ ̣n sự huyê ̣n , thị xã , thành phố t huô ̣c tỉnh , Công an tỉnh , thành phố trực thuô ̣c trung ương ; công an huyê ̣n , quâ ̣n, thị xã, thành phố thuộc tỉnh ; công an phường, thị trấn, đồn biên phòng đối với đất xây dựng trụ sở .
- Ủy ban nhân dân xã phải thực hiện đăng ký q uyền sử dụng đất đối với đất nông nghiê ̣p dùng vào mục đích công ích ; đất được nhà nước giao để xây dựng trụ sở ủy ban nhân dân và các công trình công cô ̣ng phục vụ hoa ̣t đô ̣ng văn hóa, giáo dục, y tế, ..
- Hộ gia đình , cá nhân trong nước giao đất , cho thuê đất , công nhâ ̣n quyền sử dụng đất, nhâ ̣n chuyển quyền sử dụng đất .
- Cộng đồng dân cư đươ ̣c nhà nước giao đất hoă ̣c công nhâ ̣n quyền sử dụng đất.
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa , nhà thờ , thánh thất , thánh đường , tu viê ̣n , trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhâ ̣n quyền sử dụng đất hoă ̣c giao đất .
34
- Tổ chứ c nước ngoài có chức năng ngoa ̣i giao gồm cơ quan đa ̣i diê ̣n ngoại giao , cơ quan lãnh sự , cơ quan đa ̣i diê ̣n khác của nước ngoài có chức năng ngoa ̣i giao đươ ̣c Chính phủ Viê ̣t Nam thừa nhâ ̣n ; Cơ quan đa ̣i diê ̣n của tổ chức Liên hợp quốc ; cơ quan hoă ̣c tổ chức liên chính phủ ; cơ quan đa ̣i diê ̣n của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Viê ̣t Nam cho thuê đất .
- Ngườ i Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài về đầu tư , hoạt động văn hóa , hoạt động khoa học thường xuyên về sống ổn định ở Việt Nam được nhà nước Viê ̣t Nam giao đất, cho thuê đất, đươ ̣c mua nhà gắn với quyền sử dụng đất.
* Đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Đăng ký biến đô ̣ng quyền sử dụng đất được thực hiê ̣n khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có những thay đổi trong quá trình thực hiện quyền hoặc biến động khác. Khoản 3 Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định các trường hợp cụ thể thay đổi trong sử dụng đất phải được đăng ký bao gồm [8]:
- Người sử dụng đất thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất);
- Người sử dụng đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;
- Nhà nước thu hồi đất.
2.1.2 Giá trị pháp lý của việc đăng ký
Hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý quan trọng không chỉ đối với Nhà nước, người sử dụng đất mà còn có giá trị đối với cả xã
35
hội. Giá trị pháp lý của hoạt động này được thể hiện cụ thể ở các khía cạnh sau: - Đối với người sử dụng đất: Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (thể hiện bằng việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì người sử dụng đất được Nhà nước trao cho rất nhiều quyền cũng như bảo vệ quyền của người sử dụng đất. Người sử dụng đất hợp pháp đưa quyền sử dụng đất tham gia vào các giao dịch dân sự một cách công khai, minh bạch, khắc phục tình trạng thực hiện các giao dịch “ngầm” với giá trị quyền sử dụng đất thu được thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có cùng vị trí, cùng loại đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Đặc biệt khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất được Nhà nước đền bù thiệt hại về đất.
- Đối với hoạt động quản lý Nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, một mặt Nhà nước công nhận quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với đất, mặt khác, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn về kinh tế, quy mô và tính chất là quyền sử dụng đất. Với vai trò và ý nghĩa quan trọng như vậy, việc tổ chức tốt hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất sẽ góp phần thực hiện mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của nước ta đến năm 2020 - phát triển thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất là cơ sở hình thành hệ thống thông tin về đất đai. Đây là yêu cầu cốt lõi của việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của đất, trong đó có vấn đề quyền quyền sử dụng đất, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch về đất, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản.
36
ký quyền sử dụng đất, về phía Nhà nước chính là sự kiểm soát thông tin về quyền sử dụng đất làm cơ sở cho việc quản lý và điều hành thị trường bất động sản. Về phía chủ sử dụng, đăng ký quyền sử dụng đất là sự khẳng định trước cơ quan nhà nước về tình trạng pháp lý của đất mà mình đang sử dụng hoặc chiếm hữu nhằm tạo ra những bảo đảm về mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với đất đó. Về phía các bên liên quan, đăng ký quyền sử dụng đất tạo ra sự an toàn về mặt pháp lý khi thiết lập giao dịch bằng quyền sử dụng đất thông qua việc xác định chính xác chủ thể quyền cũng như tình trạng quyền tồn tại từ trước đối với đất.
2.1.3 Nguyên tắc đăng ký
Một hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất tốt hỗ trợ hiệu quả không chỉ cho hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước mà cả những hoạt động quản lý xã hội khác (về giao thông, cơ sở hạ tầng, quản lý tài nguyên lẫn vấn đề môi trường..v.v). Nó không những tăng cường sự bảo vệ quyền sở hữu/sử dụng đất đai mà còn đảm bảo cho hoạt động của nhiều loại thị trường quan trọng trong nền kinh tế (thị trường bất động sản, thị trường vốn..v.v). Nó góp phần thiết lập mối quan hệ pháp lý vững chắc giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau. Do đó, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất cần đảm bảo các nguyên tắc về sự chính xác, an toàn, công khai, đơn giản, kịp thời [17]. Cụ thể:
Thứ nhất, nguyên tắc chính xác
Nguyên tắc này nhằm đảm bảo cho sự ổn định, hiệu quả trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền và lợi ích cho người sử dụng đất, sự an toàn cho hoạt động của thị trường bất động sản, thị trường vốn và tính hiệu quả của hoạt động quản lý đất đai, xã hội của Nhà nước. Để đáp ứng được yêu cầu về tính chính xác, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất phải được tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục chặt chẽ, đúng thẩm quyền đăng
37
ký, đúng chủ thể, đúng đối tượng, đúng quyền lợi, nghĩa vụ và thiết lập đầy đủ hồ sơ lưu trữ. Tính chính xác không chỉ phụ thuộc vào các thông tin về chủ quyền được cung cấp bởi chủ sử dụng đất mà còn phụ thuộc rất nhiều vào các thông tin về đặc điểm hình học của thửa đất. (diện tích, hình thể, kích thước thửa đất, phạm vi ranh giới giữa các thửa đất…). Những thông tin này có mối liên hệ mật thiết với nhau, phụ thuộc vào điều kiện đo đạc cũng như năng lực, trình độ chuyên môn của cán bộ địa chính, các phương pháp, phương tiện đo đạc và kể cả vấn đề kinh phí.
Thứ hai, nguyên tắc an toàn
Bên cạnh yêu cầu về tính chính xác, yêu cầu an toàn trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất được đặt ra trong việc sắp xếp, lưu trữ thông tin đăng ký, một trong những yêu cầu lưu trữ quan trọng là dữ liệu phải được lưu thành nhiều bản giống nhau (ít nhất là hai), trong trường hợp xảy ra rủi ro (hỏa hoạn, mất mát, thất lạc hồ sơ, giấy tờ...v.v), cơ quan quản lý có thể nhanh chóng phục hồi đầy đủ thông tin.
Một hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất an toàn không chỉ bảo vệ quyền của người sử dụng đất mà còn phân định rõ phạm vi, mức độ của quyền này, giúp cho người mua/nhận chuyển nhượng hoặc thuê đất, người cho vay, nhận thế chấp bằng đất/quyền sử dụng đất an tâm khi tham gia giao dịch với người sử dụng đất. Ngay cả quyền lợi của những người sử dụng đất xung quanh cũng được xác định và đảm bảo rõ ràng như quyền đi qua bất động sản liền kề, hoặc quyền sử dụng những tiện ích công cộng đi qua bất động sản liền kề. Nó còn đảm bảo cho hoạt động của thị trường bất động sản và thị trường vốn diễn ra hiệu quả.
Thứ ba, nguyên tắc công khai
Vấn đề công khai trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất được đề cập đến ở hai khía cạnh: công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và công khai thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
38
(1) Nước ta đang trong quá trình “công nghiệp hóa, hiện đại hóa” với tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh và mạnh, việc công khai hóa các thông tin về lập quy hoạch, thay đổi hoặc điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng một nhóm người nắm bắt được chính xác thông tin đất đai thì có thể đón đầu quy hoạch để thu nguồn lợi lớn (đầu cơ đất trong hoặc xung quanh khu quy hoạch, mua lại đất ở những nơi đã xóa quy hoạch treo..v.v), tạo ảnh hưởng tiêu cực cho sự phát triển kinh tế, xã hội và niềm tin của người dân đối với chính sách của Nhà nước.
(2) Về công khai thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất , đây là một yêu cầu cấp thiết trong quá trình cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh lực đất đai, theo đó, công khai rõ quy trình, trách nhiệm của từng khâu công việc là việc làm cần thiết và phải được tiến hành đồng bộ với triển khai cơ chế “một cửa”. Khi nhữ ng thủ tục hành chính đươ ̣c công khai về trình tự , thời gian thực hiê ̣n và các giai đoạn thực hiện cũng như thẩm quyền của các cơ quan sẽ tạo cho người dân hiểu được những quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về trình tự , yêu cầu củ a pháp luâ ̣t để người dân sẽ có những chuẩn bi ̣ kĩ từ giai đoa ̣n nô ̣p hồ sơ , những yêu cầu về hồ sơ , cơ quan có thẩm quyền , thẩm quyền của cán bô ̣ thực thi , thời gian thực hiê ̣n . Từ những công khai này dẫn đến ha ̣n chế được những sách nhiễu của cán bô ̣ đối với người dân do không hiểu biết pháp luâ ̣t , góp phần ha ̣n chế sự la ̣m quyền của bô ̣ phâ ̣n cán bô ̣ công chức .
Thứ tư, nguyên tắc đơn giản
Đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng đang được Đảng, Nhà nước và nhân dân hết sức chú trọng. Những thủ tục hành chính đơn giản, công khai, minh bạch không chỉ hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động quản lý của Nhà nước, đảm bảo quyền và lợi ích cho người dân mà còn tạo ra sức hút lớn đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước, góp phần vào tiến trình hội
39
nhập quốc tế. Theo đó, đơn giản hóa thủ tục hành chính với cơ chế „„một cửa liên thông” trở thành nguyên tắc quan trọng trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Thứ năm, nguyên tắc kịp thời
Để đảm bảo thông tin đăng ký về đất đai được cập nhật một cách liên tục và kịp thời, đòi hỏi người sử dụng đất ngay từ khi bắt đầu sử dụng đất hay có những biến động trong quá trình sử dụng đất phải kịp thời đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hoạt động này không chỉ là nghĩa vụ của người sử dụng đất mà nó chính là công cụ để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của họ, Tuy nhiên, để nguyên tắc này thực sự có hiệu quả thì không thể thiếu vai trò quản lý của Nhà nước trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc đất đai, xác định giá trị đất đai và bất động sản trong mối liên hệ với giá thị