Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng đối với Nhà nước và cả với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là bắt buộc, còn cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi chủ sở hữu các loại tài sản này có yêu cầu. Khi thực hiện hoạt động này, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hoạt động này thực sự có hiệu quả khi được thực hiện liên tục đối với cả trường hợp đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu và chỉnh lý các biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, các thủ tục hành chính liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
40
cũng được chia thành hai loại thủ tục: đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [8,32].
* Đăng ký quyền sử du ̣ng đất lần đầu
- Trường hợp đăng ký
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: + Thứ nhất, Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng: Đăng ký
quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất , cho thuê đất để sử dụng. Giao đất, cho thuê đất có các trường hợp: giao đất, cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình cá nhân; Giao đất làm nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn không thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất; Giao đất, cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; Giao đất, cho thuê đất chưa được giải phóng mặt bằng đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài,…
+ Thứ hai, người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nơi nộp hồ sơ đăng ký và trao giấy chứng nhận [12]
Theo quy định mới tại Điều 11 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thì nơi nộp hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định cụ thể và tập trung tại một cơ quan là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Cụ thể:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài
41
nguyên và Môi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh).
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại phường nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện), trừ trường hợp quy định tại Điều 18 của Nghị định này.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại Điều 23 và Điều 24 của Nghị định này). Trong thời gian không quá hai mươi (20) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại các Điều 14, 15, 16 và 17 của Nghị định này và chuyển hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn khi nhận hồ sơ có trách nhiệm viết giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ, trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc phải kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết nếu cần phải bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
- Thời gian thực hiện thủ tục [12]
Điều 12 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện các thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thời gian cụ thể do Ủy ban nhân dân các tỉnh quy định nhưng không được vượt quá quy định sau:
42
+ Không quá năm mươi (50) ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
+ Không quá ba mươi (30) ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có nhu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
+ Không quá hai mươi (20) ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Thời gian nêu trên được tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian công khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo địa chính thửa đất.
- Trình tự thủ tục
Sau khi nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, xác định điều kiện để được đăng ký ; lấy kiến của Ủy ban nhân dân cấp xã về hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp... (nếu chủ sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn). Sau đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi ý kiến đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện đăng ký quyền sử dụng đất và đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , các kiến này sẽ được gửi đến cơ quan tài nguyên môi trường cùng cấp.
Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục số liệu địa chính, gửi đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đó là tiền sử dụng hoặc tiền thuê đất, lệ phí trước bạ hay thuế thu nhập. Sau đó Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ gửi thông báo thuế của cơ quan thuế cho người sử dụng đất.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ trên cơ sở ý kiến của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất , trình ủy ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
43
Nếu có đủ điều kiện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất. Cơ quan Tài nguyên và Môi trường chuyển các quyết định giao đất và cho thuê đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi người sử dụng đất nộp hồ sơ để Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giao lại cho người sử dụng đất đã nộp xong nghĩa vụ tài chính.
Người sử dụng đất chỉ nộp và nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc các cơ quan Tài nguyên và Môi trường hoặc bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hành chính. Khi hồ sơ có đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện và đã có kết quả thì nơi tiếp nhận hồ sơ phải có trách nhiệm thông báo, trả hồ sơ hoặc trao quyết định và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc.(Theo quy định tại Điều 122 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Điều 11 Nghị định 88/2009/NĐ-CP).
Đăng ký quyền sử dụng đất là trách nhiệm của người sử dụng đất và của cơ quan quản lí nhà nước về đất đai . Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu thực hiê ̣n khi người sử dụng đất được nhà nước giao đất cho thuê đất để sử dụng và tr ong trường hợp người sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử dụng đất . Cơ quan tiến hành đăng ký đất đai là Văn phòng Đăng kí quyền sử dụng đất . Tuy nhiên trên thực tế thì ít người đăng ký sử dụng đất trong các trường hợp trên , mă ̣c dù nhà nước đã có quy đi ̣nh bắt buô ̣c đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp trên .
Đăng ký quyến sử dụng đất lần đầu trong trường hợp giao đất , cho thuê đất, cấp giấy chứng nhâ ̣n q uyền sử dụng đất mới . Trong quá trình giao đất , cho thuê đất , cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử dụng đất đã có mô ̣t trình tự , thủ tục được quy định chặt chẽ trong luật . Khi tiến hành những giai đoa ̣n này cơ quan quản lý các cấ p đã biết được cụ thể những thông tin về chủ sử dụng đất , hạng đất, mục đích sử dụng đất , loại, hạng, diê ̣n tích đất , kích thước, hình thể
44
của thửa đất , giá đất , ... Tất cả những thông tin mà người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu , các cơ quan này có thể tự đăng ký vào sổ đi ̣a chính để quản lí mà không cần bắt chủ sử dụng đất đến để đăng ký .
* Thủ tục đăng ký biến động về quyền sử du ̣ng đất
- Trường hợp đăng ký
Theo quy đinh tại điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có thay đổi về quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất người sử dụng đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi về thời hạn sử dụng đất; chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; có thay đỏi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; Nhà nước thu hồi đất.
- Nơi nộp hồ sơ đăng ký
Điều 20 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định cụ thể nơi nộp hồ sơ và nhận kết quả thực hiện các thủ tục về đăng ký biến động như sau:
+ Nơi nộp hồ sơ và nhận kết quả thực hiện các thủ tục về đăng ký biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 11 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thì trong thời hạn ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện).
45
+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh).
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn khi nhận hồ sơ có trách nhiệm viết giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ; kiểm tra hồ sơ và trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc phải thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết nếu cần phải bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
- Thời gian thực hiện thủ tục
Điều 21 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định thời gian thực hiện các thủ tục về đăng ký biến động sau khi cấp giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá mười lăm (15) ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động về quyền sử dụng đất mà phải trích đo địa chính thửa đất thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính được tăng thêm không quá hai mươi (20) ngày làm việc ; trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính
46
được tăng thêm không quá năm (05) ngày làm việc ; trường hợp hồ sơ đăng ký biến động về quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà có một trong các giấy tờ (giấy tờ về quyền sử dụng đất đai được cấp trước ngày 15/10/1993; giấy chứng nhâ ̣n quyền sử dụng đất ta ̣m thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoă ̣c có tên trong sổ đăng ký ruộng đất , sổ đi ̣a chính; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế , tă ̣ng cho quyền sử dung đất hoă ̣c tài sản gắn liền với đất ; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất , mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993, nay được ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất ; ngườ i sử dụng đất có các giấy tờ trên nhưng mang tên người khác và có giấ y tờ chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan ; Hô ̣ gia đình , cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoă ̣c quyết đi ̣nh của tòa án nhân dân , quyết đi ̣nh thi hành án của cơ quan thi hành án , quyết đi ̣nh giải quyế t tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ) thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính được tăng thêm không quá ba lăm (35) ngày làm việc.
- Trình tự thủ tục
Theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009, quy định cụ thể những trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới và những trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp như sau:
+ Các trường hợp biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau chủ sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; hợp nhiều tài sản gắn