* Về hệ thống pháp luật
Pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sử đất được quy định tương đối đầy đủ, kịp thời, quy định cụ thể về các vấn đề như: Các trường hợp phải
54
đăng ký; đối tượng đăng ký, thẩm quyền đăng ký; giá trị pháp lý của việc đăng ký; hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký lần đầu, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, từng bước rút ngắn thời hạn đăng ký... tạo hành lang pháp lý để các tổ chức, cá nhân thực hiện tốt quyền, lợi ích hợp pháp của mình, dễ dàng tiếp cận hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất.
Khắc phục tình trạng hoạt động đăng ký đối với bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất) phải tuân theo các văn bản pháp luật khác nhau gây nên sự chồng chéo, bất cập giữa các văn bản (đăng ký quyền sử dụng đất tuân theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, đăng ký quyền sở hữu nhà ở tuân theo quy định của Luật Nhà ở 2005, đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng tuân theo quy định tại Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và chưa có hướng dẫn đối với việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng trồng là rừng sản xuất), Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Thông tư số 17/2009/TT- BTNMT đã tạo ra bước tiến quan trọng trong quá trình cải cách hành chính được đông đảo nhân dân ủng hộ, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Kết quả cụ thể mà Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành đạt được thể hiện trên các khía cạnh sau: (1) Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Đây là loại giấy chứng nhận được phát hành theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Trong đó, việc chứng nhận quyền sử dụng đất là bắt buộc, là nghĩa vụ đối với cả cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cả đối với người sử dụng đất, việc xác nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của
55
chủ sở hữu; (2) Xác định rõ thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đồng thời phân cấp mạnh cho Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện hoạt động này; (3) Quy định cụ thể nơi nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; (4) Quy định rõ thời gian thực hiện từng loại thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; (5) Quy định rõ hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký biến động sau khi được cấp giấy chứng nhận [51].
* Về hệ thống cơ quan đăng ký
Nếu như trước đây, thẩm quyền thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được giao cho các cơ quan nhà nước khác nhau thực hiện gây ra những bất cập và phân tán trong công tác quản lý bất động sản nói chung, quản lý tài sản thuộc sở hữu toàn dân (đất đai) nói riêng, đồng thời gây khó khăn cho cả người sử dụng đất, thì nay, với việc ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, Việt Nam hướng tới xây dựng mô hình cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất theo hướng tập trung và chuyên môn hoá. Theo đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không chỉ là cơ quan thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất, mà còn là đầu mối thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính được quy định cụ thể tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã có cơ sở pháp lý vững chắc, kiện toàn về tổ chức và hoạt động để thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn lớn của mình.
56
* Về cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ
Cùng với việc hình thành hệ thống cơ quan đăng ký về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tổ chức đến cấp huyện , tạo thuận lợi về mặt địa lý cho việc đăng ký , tìm hiểu thông tin trực tiếp về bất động sản của người dân. Đảng và Nhà nước nhất là ngành Tài nguyên và Môi trường đặc biệt chú trọng công tác phát triển đội ngũ cán bộ thực thiện công tác quản lý đất đai nói chung , công tác đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng , coi là cơ sở là nền tảng cho thành công của mọi chế độ chính sách . Nhà nước đ ã có nhiều chiến lươ ̣c đối với đô ̣i ngũ cán bô ̣ công chức như kế hoa ̣ch đào ta ̣o bồi dưỡng đô ̣i ngũ cán bộ công chức với mục tiêu đào tạo đội ngũ cán bộ công chức thành những công chức hành chính chuyên nghiê ̣p hiê ̣n đa ̣i có năng lực chuyên môn, tâm huyết với nghề , có đạo đức lối sống trong sáng . Đồng thời trang bị cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho hoạt động đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo hướng hiện đại, đơn giản, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện nghĩa vụ cũng như bảo vệ quyền của mình.
* Về quy trình đăng ký
Khắc phục tình trạng các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất được đăng ký riêng rẽ theo trình tự, thủ tục riêng biệt, căn cứ vào loại tài sản, theo chủ thể thực hiện quyền; tách đăng ký quyền sử dụng đất với đăng ký quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Đây chính là một trong những nguyên nhân gây phiền hà cho người dân khi yêu cầu đăng ký, cụ thể: phải lập nhiều hồ sơ, đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký với nhiều quy trình đăng ký khác nhau, nhiều thời hạn giải quyết, nhiều loại lệ phí, kể cả đối với một giao dịch có chung đối tượng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Luật mới ban hành thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cùng với việc giao cho Văn phòng đăng ký quyền sử
57
dụng đất không chỉ thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất mà còn thực hiện đồng thời các thủ tục liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì quy trình đăng ký đối với bất động sản nói chung đã được cải cách theo hướng tập trung, đơn giản hóa, thuận lợi cho người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất trong quá trình sử dụng, tra cứu thông tin cũng như tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản. Theo quy định của Luật mới, quy trình đăng ký được quy định cụ thể về thẩm quyền, hồ sơ, trình tự thủ tục, thời gian thực hiện đối với đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu hay đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
* Về triển khai hoạt động và kết quả đăng ký [42]
Theo báo cáo của các Sở Tài nguyên và Môi trường, trong 4 năm qua, phần lớn các tỉnh, thành phố đều triển khai mạnh việc thực hiện dự án tổng thể với tổng số 201 công trình trên phạm vi 249 huyện, nhiều nhất là các tỉnh Thanh Hóa (19 huyện), Nghệ An (17 huyện), Bắc Giang (10 huyện), Đăk Lăk (11 huyện), Bình Thuận (8 huyện).
Tiến độ thực hiện đến nay mới có 6 huyện thực hiện được việc cấp Giấy chứng nhận, 70 huyện đo đạc xong nhưng chưa hoàn thành việc kê khai đăng ký, các huyện còn lại đang triển khai thực hiện đo đạc.
Kết quả cấp giấy chứng nhận trong 4 năm qua của cả nước: đất sản xuất nông nghiệp cấp 2.504.000 giấy với diện tích 832.000 ha (tăng 11,1% diện tích so với năm 2007); đất lâm nghiệp cấp 1.519.800 giấy với diện tích 2.259.600 ha (tăng 27,9% diện tích so với năm 2007); đất ở tại nông thôn cấp 1.372.600 giấy với diện tích 55.160 ha (tăng 14,5% diện tích so với năm 2007); đất ở đô thị cấp 872.000 giấy với diện tích 20.540 ha (tăng 32,8% diện tích so với năm 2007); đất chuyên dùng cấp tăng 78.800 giấy với diện tích 259.900 ha (tăng 125,7% về diện tích so với năm 2007).
58
Tính chung, kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất của cả nước đến tháng 11/2011như sau:
TT Loại đất Số giấy cấp Diện tích cấp Tỷ lệ đạt
1 Đất SX nông nghiệp 16.173.000 8.316.500 85,1% 2 Đất lâm nghiệp 2.629.000 10.371.500 86,3 % 3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 1.068.000 579.000 83,8 % 4 Đất ở nông thôn 11.671.000 436.000 79,3 % 5 Đất ở đô thị 3.685.000 83.100 63,5 % 6 Đất chuyên dùng 150.000 466.500 60,5 % 7 Đất cơ sở tôn giáo 18.800 11.300 82,2 %
Đánh giá chung
- Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các Bộ, ngành liên quan đã thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để chỉ đạo, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc; hỗ trợ kinh phí cho các địa phương có nhiều khó khăn; kiểm tra, chấn chỉnh những hạn chế, tồn tại trong quá trình thực hiện ở các địa phương, nhất là các tỉnh được Trung ương hỗ trợ kinh phí thực hiện trong 4 năm qua.
- Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính đã nhận được sự quan tâm, chỉ đạo của Ủy ban nhân dân các cấp ở hầu hết các tỉnh, thành phố, với mức đầu tư kinh phí ở phần lớn các tỉnh tăng lên nhiều lần so với trước đây; hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đã được thành lập ở hầu hết các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trong cả nước (chiếm 90%).
- Kết quả hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính của cả nước trong 4 năm qua tăng nhiều, nhất là khu vực đất lâm nghiệp (tăng 316%), khu vực đất nông nghiệp và đô thị tăng khoảng 27,5%.
59
trung chỉ đạo thực hiện, kết quả cấp Giấy chứng nhận một số loại đất trong 4 năm qua tăng nhiều: đất chuyên dùng (tăng 125,7%), đất lâm nghiệp (tăng 27,9%), đất ở đô thị (tăng 32,8%). Nhiều tỉnh đã chấp hành tốt chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc kế thừa sử dụng kết quả kiểm kê quỹ đất theo Chỉ thị 31/CT-TTg để thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức.
- Việc lập, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính đã được các địa phương quan tâm, chú trọng thực hiện và đã có nhiều chuyển biến tích cực, số lượng xã lập hồ sơ địa chính đã tăng lên nhiều so với trước đây, đặc biệt việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đã được triển khai thực hiện ở phần lớn các tỉnh, thành phố, trong đó có 2 tỉnh Đồng Nai, An Giang và nhiều đơn vị cấp huyện thuộc TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng và các tỉnh Nam Định, Thừa Thiên - Huế, Bình Thuận đã cơ bản hoàn thành và đang được khai thác sử dụng có hiệu quả.