Một hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất tốt hỗ trợ hiệu quả không chỉ cho hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước mà cả những hoạt động quản lý xã hội khác (về giao thông, cơ sở hạ tầng, quản lý tài nguyên lẫn vấn đề môi trường..v.v). Nó không những tăng cường sự bảo vệ quyền sở hữu/sử dụng đất đai mà còn đảm bảo cho hoạt động của nhiều loại thị trường quan trọng trong nền kinh tế (thị trường bất động sản, thị trường vốn..v.v). Nó góp phần thiết lập mối quan hệ pháp lý vững chắc giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau. Do đó, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất cần đảm bảo các nguyên tắc về sự chính xác, an toàn, công khai, đơn giản, kịp thời [17]. Cụ thể:
Thứ nhất, nguyên tắc chính xác
Nguyên tắc này nhằm đảm bảo cho sự ổn định, hiệu quả trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền và lợi ích cho người sử dụng đất, sự an toàn cho hoạt động của thị trường bất động sản, thị trường vốn và tính hiệu quả của hoạt động quản lý đất đai, xã hội của Nhà nước. Để đáp ứng được yêu cầu về tính chính xác, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất phải được tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục chặt chẽ, đúng thẩm quyền đăng
37
ký, đúng chủ thể, đúng đối tượng, đúng quyền lợi, nghĩa vụ và thiết lập đầy đủ hồ sơ lưu trữ. Tính chính xác không chỉ phụ thuộc vào các thông tin về chủ quyền được cung cấp bởi chủ sử dụng đất mà còn phụ thuộc rất nhiều vào các thông tin về đặc điểm hình học của thửa đất. (diện tích, hình thể, kích thước thửa đất, phạm vi ranh giới giữa các thửa đất…). Những thông tin này có mối liên hệ mật thiết với nhau, phụ thuộc vào điều kiện đo đạc cũng như năng lực, trình độ chuyên môn của cán bộ địa chính, các phương pháp, phương tiện đo đạc và kể cả vấn đề kinh phí.
Thứ hai, nguyên tắc an toàn
Bên cạnh yêu cầu về tính chính xác, yêu cầu an toàn trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất được đặt ra trong việc sắp xếp, lưu trữ thông tin đăng ký, một trong những yêu cầu lưu trữ quan trọng là dữ liệu phải được lưu thành nhiều bản giống nhau (ít nhất là hai), trong trường hợp xảy ra rủi ro (hỏa hoạn, mất mát, thất lạc hồ sơ, giấy tờ...v.v), cơ quan quản lý có thể nhanh chóng phục hồi đầy đủ thông tin.
Một hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất an toàn không chỉ bảo vệ quyền của người sử dụng đất mà còn phân định rõ phạm vi, mức độ của quyền này, giúp cho người mua/nhận chuyển nhượng hoặc thuê đất, người cho vay, nhận thế chấp bằng đất/quyền sử dụng đất an tâm khi tham gia giao dịch với người sử dụng đất. Ngay cả quyền lợi của những người sử dụng đất xung quanh cũng được xác định và đảm bảo rõ ràng như quyền đi qua bất động sản liền kề, hoặc quyền sử dụng những tiện ích công cộng đi qua bất động sản liền kề. Nó còn đảm bảo cho hoạt động của thị trường bất động sản và thị trường vốn diễn ra hiệu quả.
Thứ ba, nguyên tắc công khai
Vấn đề công khai trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất được đề cập đến ở hai khía cạnh: công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và công khai thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
38
(1) Nước ta đang trong quá trình “công nghiệp hóa, hiện đại hóa” với tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh và mạnh, việc công khai hóa các thông tin về lập quy hoạch, thay đổi hoặc điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng một nhóm người nắm bắt được chính xác thông tin đất đai thì có thể đón đầu quy hoạch để thu nguồn lợi lớn (đầu cơ đất trong hoặc xung quanh khu quy hoạch, mua lại đất ở những nơi đã xóa quy hoạch treo..v.v), tạo ảnh hưởng tiêu cực cho sự phát triển kinh tế, xã hội và niềm tin của người dân đối với chính sách của Nhà nước.
(2) Về công khai thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất , đây là một yêu cầu cấp thiết trong quá trình cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh lực đất đai, theo đó, công khai rõ quy trình, trách nhiệm của từng khâu công việc là việc làm cần thiết và phải được tiến hành đồng bộ với triển khai cơ chế “một cửa”. Khi nhữ ng thủ tục hành chính đươ ̣c công khai về trình tự , thời gian thực hiê ̣n và các giai đoạn thực hiện cũng như thẩm quyền của các cơ quan sẽ tạo cho người dân hiểu được những quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về trình tự , yêu cầu củ a pháp luâ ̣t để người dân sẽ có những chuẩn bi ̣ kĩ từ giai đoa ̣n nô ̣p hồ sơ , những yêu cầu về hồ sơ , cơ quan có thẩm quyền , thẩm quyền của cán bô ̣ thực thi , thời gian thực hiê ̣n . Từ những công khai này dẫn đến ha ̣n chế được những sách nhiễu của cán bô ̣ đối với người dân do không hiểu biết pháp luâ ̣t , góp phần ha ̣n chế sự la ̣m quyền của bô ̣ phâ ̣n cán bô ̣ công chức .
Thứ tư, nguyên tắc đơn giản
Đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng đang được Đảng, Nhà nước và nhân dân hết sức chú trọng. Những thủ tục hành chính đơn giản, công khai, minh bạch không chỉ hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động quản lý của Nhà nước, đảm bảo quyền và lợi ích cho người dân mà còn tạo ra sức hút lớn đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước, góp phần vào tiến trình hội
39
nhập quốc tế. Theo đó, đơn giản hóa thủ tục hành chính với cơ chế „„một cửa liên thông” trở thành nguyên tắc quan trọng trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Thứ năm, nguyên tắc kịp thời
Để đảm bảo thông tin đăng ký về đất đai được cập nhật một cách liên tục và kịp thời, đòi hỏi người sử dụng đất ngay từ khi bắt đầu sử dụng đất hay có những biến động trong quá trình sử dụng đất phải kịp thời đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hoạt động này không chỉ là nghĩa vụ của người sử dụng đất mà nó chính là công cụ để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của họ, Tuy nhiên, để nguyên tắc này thực sự có hiệu quả thì không thể thiếu vai trò quản lý của Nhà nước trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc đất đai, xác định giá trị đất đai và bất động sản trong mối liên hệ với giá thị trường, hoàn tất quy hoạch sử dụng đất để định hướng cho việc sử dụng đất và những biến động trong quá trình sử dụng đất.