Việc ban hành quy định mới về thống nhất đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất và cấp một loại giấy chứng nhận nhằm tạo ra cải cách lớn trong hoạt động quản lý đất đai, đơn giản hóa thủ tục hành chính hướng tới người dân và cơ sở. Tuy nhiên, trên thực tế, việc đưa quy định pháp luật mới vào cuộc sống gặp không ít khó khăn do chậm trễ trong việc ban hành các văn bản hướng dẫn, một số hướng dẫn chưa hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn, chậm áp dụng, áp dụng không đúng nội dung văn bản mới, hạn chế trong tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cũng như sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước.
* Về hệ thống pháp luật
Thứ nhất, Văn bản hướng dẫn thi hành Luật mới chậm được ban hành. Theo quy định tại khoản 2, Điều 8 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 thì «Văn bản quy định chi tiết phải .. . được ban hành để
60
có hiệu lực cùng thời điểm có hiệu lực của văn bản hoặc điều, khoản, điểm được quy định chi tiết». Tuy nhiên, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Thông
tư số 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về đầu tư, xây dựng cơ bản năm 2009 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2009) lại có hiệu lực thi hành chậm hơn 4 tháng (có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2009). Điều này không phù hợp với Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, gây khó khăn trong việc triển khai trên thực tế [51].
Thứ hai, Các văn bản hiện hành vẫn còn một số điểm chưa hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn và thiếu sự đồng bộ giữa các văn bản có liên quan.
Trường hợp thửa đất có nhiều đồng sở hữu chủ, khoản 2, Điều 3, Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định: «Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất».
Nghị định cũng quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp này phải ghi rõ tên từng chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng chỉ trong một số giao dịch dân sự, hồ sơ đăng ký biến động khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mới yêu cầu bắt buộc có ý kiến của người sử dụng đất (Ví dụ: khi thực hiện việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cho thuê tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất, thì hồ sơ phải có văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện các giao dịch trên). Trong khi
các giao dịch khác lại không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của người sử dụng đất, hay chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp này sẽ được thực hiện như thế nào? Cụ thể:
61
- Trường hợp giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hồ sơ không yêu cầu phải có văn bản đồng ý của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hay văn bản đồng ý của chủ dụng đất khác.
- Trường hợp thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hồ sơ cũng không yêu cầu phải có văn bản đồng ý của tất cả chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hay văn bản đồng ý của tất cả các chủ sử dụng đất. Thực tế này xuất phát từ việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (một trường hợp đăng ký biến động) lại tuân theo quy định riêng tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT; Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT; Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT mà các văn bản này chưa có quy định mới phù hợp với pháp luật hiện hành.
Chính sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản pháp luật có liên quan đã tạo ra những «lỗ hổng pháp lý» gây rủi ro cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thứ ba, thiếu quy định cụ thể về sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước trong việc thực hiện các thủ tục hành chính. Các quy định
mang tính nguyên tắc chung về việc phối hợp, cung cấp thông tin giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp đã được đề cập đến trong Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT. Tuy nhiên, việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên thực tế gặp nhiều vướng mắc do tình trạng nhà và công trình xây dựng trên giấy tờ mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp trước đây khác nhiều so với thực tế rất phức tạp. Yêu cầu đặt ra là cần phải có những quy định về sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan này với
82
trường để phân định rõ ranh giới, diện tích đất giao cho nông trường, lâm trường sử dụng và hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng này trong năm 2009. Phần diện tích dôi, dư sau khi sắp xếp lại các nông, lâm trường cần được bàn giao ngay cho Ủy ban nhân dân huyện, xã nơi có đất để quản lý và thực hiện giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trong năm 2010 theo quy định của pháp luật đất đai.
- Đặc biệt coi trọng việc lập, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai:
+ Tăng cường chỉ đạo, kiểm tra, giám sát việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ở tất cả các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp xã để bảo đảm nguyên tắc mọi thửa đất đã cấp giấy chứng nhận phải được thể hiện đầy đủ, thống nhất các thông tin trong hồ sơ địa chính ở các cấp;
+ Các địa phương đã cơ bản hoàn thành cấp giấy chứng nhận cho các loại đất, cần chỉ đạo rà soát, hoàn thiện hồ sơ địa chính, tổ chức thực hiện tốt việc đăng ký biến động và chỉnh lý hồ sơ địa chính ở các cấp theo đúng quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
+ Đẩy mạnh việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính (còn gọi là hồ sơ địa chính dạng số) để sử dụng ở các cấp tỉnh, huyện thay thế cho việc lập hồ sơ địa chính trên giấy nhằm đáp ứng kịp thời yêu cầu quản lý đất đai và yêu cầu công khai hóa thông tin đất đai trong thị trường bất động sản hiện nay. Phấn đấu đến năm 2015 sẽ cơ bản hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cho các phường, thị trấn và các xã đồng bằng, trung du và đến năm 2020 sẽ hoàn thành cho các xã còn lại;
83
lập kế hoạch và thực hiện thường xuyên việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai dưới nhiều hình thức (thông qua các diễn đàn, báo chí, phát thanh, truyền hình, giao lưu trực tuyến…) để người dân nhận thức được trách nhiệm trong việc đăng ký đất đai, quyền lợi khi được cấp giấy chứng nhận và tự giác làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, thủ tục về biến động đất đai theo quy định của pháp luật đất đai;
- Tăng cường tổ chức thanh tra, kiểm tra, giám sát thường xuyên việc chấp hành các quy định của pháp luật đất đai trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ở tất cả các cấp để phát hiện, xử lý và khắc phục kịp thời các sai phạm trong quá trình thực hiện.
3.2.3 Đối với các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp
- Phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng, nông nghiệp nhận bàn giao hồ sơ liên quan đến việc chứng nhận quyền sử hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Công khai hồ sơ, thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Công tâm thực hiện đúng nhiệm vụ quyền hạn của mình. Xử lý hoặc yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý nghiêm minh các cán bộ có hành vi sách nhiễu tổ chức, cá nhân đến thực hiện thủ tục.
- Kịp thời báo cáo với Ủy ban nhân dân tỉnh, huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong quá trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
84
KẾT LUẬN
Trong những năm qua, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã không ngừng được hoàn thiện, góp phần tích cực vào quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.
Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá các quy định hiện hành và đối chiếu với thực tiễn áp dụng, tôi nhận thấy, pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sử dụng đất đã tạo hành lang pháp lý để thị trường bất động sản được hình thành và vận hành an toàn, minh bạch. Song, bên cạnh đó, một số quy định hiện hành cần tiếp tục nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả và phát huy được tốt nhất mục tiêu của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, trước những đòi hỏi của thực tiễn và xu thế hội nhập quốc tế. Do đó, các giải pháp về hoàn thiện pháp luật, tổ chức thực thi pháp luật đã được tập trung nghiên cứu, đề xuất trong luận văn và được xác định là đóng góp quan trọng nhất mà luận văn đạt được.
Công cuộc Đổi mới, đặc biệt là trong giai đoạn hội nhập quốc tế mạnh mẽ như hiện nay, đòi hỏi pháp luật phải được xây dựng trên nền tảng vững chắc của khoa học pháp lý và thực tiễn sinh động của cuộc sống. Vì vậy, trên cơ sở kết quả đạt được của quá trình cải cách hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, định hướng phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sử dụng đất cần không ngừng được hoàn thiện, góp phần xây dựng, củng cố hành lang pháp lý nhằm vận hành tốt nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa.
85
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Ban cán sự Đảng bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Nghị quyết số 27/NQ-CP năm 2009 về tăng cườ ng quản lý nhà nước về công tác tài nguyên và môi trường, Hà Nội.
2. Ban cán sự Đảng bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Nghị quyết số 27/NQ-BCSTNMT năm 2009 về kinh tế hó a ngành tài nguyên và môi trường, Hà Nội.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Thông tư số 09/2007/TT- BTNMT ngày 02/8/2007 hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, Hà Nội.
4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2008), Quyết định 07/2008/QĐ-BTNMT ngày
06/10/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành tiêu chuẩn nghiệp vụ các ngạch viên chức tài nguyên và môi trường, Hà Nội.
5. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư 17/2009/TT-TNMT quy đi ̣nh về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hà Nội.
6. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính (2010), Thông tư
liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 của hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đang ký quyền sử dụng đất, Hà Nội.
7. Chính phủ (1994), Nghị quyết 38-CP ngày 4/5/1994 về cải cách một bước thủ tục hành chính trong việc giải quyết công việc của công dân và tổ chức, Hà Nội.
8. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003, Hà Nội.
9. Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội.
86
10. Chính phủ (2008), Nghị định 20/2008/NĐ-CP ngày 14/2/2008 về việc tiếp nhận, xử lý phản ánh, kiến nghị của cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp về thủ tục hành chính, Hà Nội.
11. Chính phủ (2008), Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP về những giải pháp chủ yếu
chỉ đạo, điều hành thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách năm 2008, Hà Nội.
12. Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội.
13. Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyết số 48-NQ/TW, ngày 24 tháng 5
năm 2005 của Bộ Chính trị về chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2005, định hướng đến năm 2020, Hà Nội.
14. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
15. Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị quyết số 08-NQ/T.Ư của Ban Chấp hành
Trung ương tại hội nghị lần thứ tư khóa X về một số chủ trương chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại Thế giới, Hà Nội.
16. Đào Trí Úc (2005), Xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Viê ̣t Nam, Nxb Chính tri ̣ quốc gia , Hà Nội.
17. Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai
Việt Nam và Thụy Điển, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật
thành phố Hồ Chí Minh.
18. Đặng Trường Sơn (2008), Một số vấn đề về đăng kí bất động sản trong luật dân sự - thực trạng và phương hướng hoàn thiện, Trường Đại học
87
19. Lê Hồng Hạnh (2008), “Đảm bảo sự thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản”, Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản, Kỷ yếu
Hội thảo khoa học cấp bộ, Hà Nội.
20. Lê Văn Bình (2002), Pháp luật về quản lý và sử dụng đất nông nghiệp,
Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Nghiên cứu Nhà nước và Pháp luật.
21. Nguyễn Như Ý (Chủ biên), Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa - Thông tin, Hà Nội.
22. Nguyễn Ngọc Điện (2007), “Đăng ký bất động sản và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến bất động sản”, Kỷ yếu Hội thảo Pháp luật về đăng ký bất động sản, Hà Nội.
23. Nguyễn Quang Hương Trà, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm,
Đăng ký bất động sản và vấn đề minh bạch hóa thị trường bất động sản