7. Kết cấu cấu đề tài nghiên cứu
1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
Trước hết, pháp luật về tặng cho QSDĐ có những đặc điểm chung của pháp luật. Thuộc tính của pháp luật là những tính chất, dấu hiệu riêng biệt đặc trƣng của pháp luật. Pháp luật có các thuộc tính sau:
Tính quy phạm phổ biến (tính bắt buộc chung):
Pháp luật có đối tƣợng điều chỉnh rộng hơn các quy phạm xã hội khác, pháp luật lại là khuôn mẫu xử sự cho các hành vi nên nó có tính bắt buộc với tất cả mọi ngƣời. Điều này tạo nên hiệu lực lớn của pháp luật trong quản lý xã hội. Các quy phạm pháp luật đƣợc áp dụng nhiều lần trong không gian và thời gian, tính phổ biến của pháp luật dựa trên ý chí của nhà nƣớc “đƣợc đề lên thành luật”, pháp luật làm cho ý chí này có tính chất chủ quyền duy nhất trong một quốc gia.
Tính xác định chặt chẽ về mặt hình thức
Là sự thể hiện nội dung pháp luật trong những hình thức nhất định, nội dung của pháp luật phải đƣợc xác định rõ ràng, chặt chẽ điều này nhằm bảo đảm nguyên tắc “bất cứ ai đƣợc đặt vào những điềukiện ấy cũng không thể làm khác đƣợc”.
Nội dung của pháp luật phải đƣợc quy định rõ ràng, chặt chẽ, khái quát trong các khoản của mọi điều luật, trong các điều luật, trong một văn bản pháp luật và toàn bộ hệ thống pháp luật nói chung. Nếu các quy phạm pháp luật quy định không đủ, không rõ, không chính xác thì sẽ tạo ra những kẽ hở cho sự chuyên quyền, lạm dụng, những hành vi vi phạm pháp luật nhƣ tham ô, lãng phí, phá hoại… Nhƣ vậy nội dung của pháp luật phải đƣợc biểu hiện bằng ngôn ngữ pháp luật rõ ràng, chính xác dƣới hình thức nhất định của pháp luật.
Tính được đảm bảo bằng nhà nước
Khác với các quan hệ xã hội khác pháp luật do nhà nƣớc ban hành hoặc thừa nhận vì vậy đƣợc nhà nƣớc bảo đảm thực hiện, điều đó có nghĩa là nhà nƣớc đã trao cho các quy phạm pháp luật tính quyền lực bắt buộc đối với mọi cơ quan, tổ chức và công dân. Pháp luật đã trở thành quy tắc xử sự có tính bắt buộc chung.
Tùy theo các mức độ mà nhà nƣớc áp dụng các biện pháp khác nhau nhƣ tổ chức, khuyến khích kể cả biện pháp cƣỡng chế cần thiết để đảm bảo cho pháp luật đƣợc thực hiện đúng.
Thứ hai, Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất là một bộ phận của pháp luật đất đai vì vậy pháp luật về tặng cho QSDĐ có những đặc điểm sau:
Phụ thuộc vào sự phát triển của chế độ chính trị - xã hội, pháp luật về đất đai có nhiều biến đổi sâu sắc. Từ chỗ pháp luật thừa nhận và bảo vệ QSH tƣ nhân về đất đai đến khi pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý, NSDĐ chỉ có QSDĐ, nhƣng các quyền của NSDĐ ngày càng đƣợc mở rộng đến mức tối đa, các quyền của NSDĐ gần nhƣ trùng khớp với QSH, NSDĐ không bị hạn chế quyền trong khi tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế, lần đầu tiên quyền tặng cho QSDĐ đƣợc ghi nhận. Quá trình hình thành quyền tặng cho QSDĐ thể hiện sự kế thừa và phát triển chế độ thống nhất quản lý đất đai của Nhà nƣớc.
Tuỳ thuộc vào điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội, phong tục tập quán, truyền thống, tâm lý và đặc biệt là hình thức sở hữu đối với đất đai mà pháp luật về đất đai ở các nƣớc có các chế định khác nhau. Ở các nƣớc duy trì chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai; theo đó, đất đai đƣợc quan niệm nhƣ một tài sản thông thƣờng và đƣợc quyền sử dụng nó để thực hiện các giao dịch dân sự thì các quan hệ đất đai đƣợc điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật dân sự và đƣợc kết cấu trong hệ thống luật tƣ. Ở Việt nam, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; theo đó, đất đai không quan niệm nhƣ một tài sản thông thƣờng nằm trong vòng giao lƣu dân sự tự do mà là một loại tài sản đặc biệt, các giao dịch có liên quan đến đất đai đƣợc biểu hiện dƣới dạng các giao dịch về Quyền. Vì vậy, quan hệ đất đai đƣợc điều chỉnh bởi một hệ thống quy phạm riêng, bởi một ngành luật riêng mà không là một chế định trong dân luật.
Dù đƣợc kết cấu ở những phạm vi và mức độ khác nhau, với cách thức biểu hiện khác nhau, nhƣng nhìn chung pháp luật về đất đai ở bất kỳ quốc gia nào, dân tộc nào cũng quan tâm đến những vấn đề quan trọng nhƣ: xác định quan hệ sở hữu đất đai; xác định cách thức tổ chức và quản lý nguồn tài nguyên đất đai đó nhƣ thế nào để
đảm bảo khai thác tốt các tiềm lực từ đất đai cho mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nƣớc, gắn liền với đảm bảo an ninh quốc gia; xác lập tƣ cách pháp lý của từng chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai, cũng nhƣ các cơ chế pháp lý đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện pháp luật đất đai trong thực tế cuộc sống một cách hữu hiệu…Tổng hợp tất cả các quy phạm pháp luật điều chỉnh các vấn đề nêu trên tạo thành một chế định pháp luật đất đai hay một ngành luật đất đai.
Tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nƣớc ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của Nhà nƣớc đối với các quyền của ngƣời sử dụng đất tạo thành một ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật của nƣớc ta, đó là ngành Luật Đất đai.
* Đặc điểm của nguồn luật đất đai
Nguồn của luật đất đai là những văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành hoặc phê chuẩn, theo những thủ tục, trình tự và dƣới những hình thức nhất định, có nội dung chứa đựng các quy phạm pháp luật đất đai. Gồm có:
- Văn bản luật: Hiến pháp 2013, BLDS 2015, Luật Đất đai năm 2013, các Luật về thuế, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
- Các pháp lệnh của Uỷ ban Thƣờng vụ Quốc hội ; - Các Nghị định của Chính phủ về thi hành luật đất đai ;
- Thông tƣ liên ngành, Thông tƣ hƣớng dẫn của các bộ, ngành liên quan đến việc hƣớng dẫn thi hành các nghị định của Chính phủ để thực thi Luật Đất đai;
* Đặc điểm về chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai:
Căn cứ vào đối tƣợng chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai và các loại đất đƣợc quản lý và sử dụng, đối tƣợng điều chỉnh của ngành Luật Đất đai đƣợc xác định thành các nhóm sau đây:
- Nhóm 1: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sở hữu và quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai.
Vừa với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu, vừa với tƣ cách là ngƣời thống nhất quản lý toàn bộ vốn đất đai trong cả nƣớc và ở từng địa phƣơng, Nhà nƣớc xây dựng và ban hành hệ thống các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, xây dựng bộ máy cơ quan hành chính có thẩm quyền chung và thẩm quyền chuyên môn trên cơ sở phân công và phân cấp rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của từng hệ thống cơ quan nhằm để thực thi các nội dung cụ thể về quản lý nhà nƣớc đối với đất đai và tổ chức triển khai pháp luật đất đai trên thực tế.
- Nhóm 2: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Là chủ sở hữu đại diện toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nƣớc và ở từng địa phƣơng, song Nhà nƣớc không trực tiếp khai thác và sử dụng trên từng thửa đất mà chuyển giao cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Trên cơ sở quy hoạch đã đƣợc xét duyệt, căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất ở từng địa phƣơng và căn cứ vào nhu cầu, khả năng sử dụng đất của từng chủ thể đƣợc phản ánh trong dự án đầu tƣ (đối với tổ chức), hoặc trong đơn xin giao đất, thuê đất (đối với các hộ gia đình, cá nhân) các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép các chủ thể đƣợc quyền sử dụng đất thông qua các hình thức nhƣ: ra quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.
- Nhóm 3: các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài sử dụng đất tại Việt Nam.
Khác với các chủ thể sử dụng đất trong nƣớc, cơ sở pháp lý làm phát sinh quan hệ đất đai giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất đƣợc thể hiện thông qua nhiều hình thức phong phú, đa dạng nhƣ: giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; thì đối với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự hay sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tƣ chỉ có một hình thức pháp lý duy nhất là thuê đất của Nhà nƣớc Việt nam. Tuy nhiên, nhà đầu tƣ nƣớc ngoài khi thuê đất tại Việt nam tuỳ theo năng lực tài
chính và khả năng đầu tƣ mà có quyền đƣợc chủ động lựa chọn thuê đất trả tiền một lần cho cả quá trình thuê hoặc thuê đất trả tiền hàng năm. Đây cũng là chính sách hết sức thông thoáng và thuận lợi cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài.
Đối với ngƣời sử dụng đất là ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tƣ, lần đầu tiên chính sách pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nƣớc ta thể hiện sự quan tâm đặc biệt nhằm khuyến khích, động viên và thu hút đối tƣợng này về đầu tƣ xây dựng quê hƣơng đất nƣớc. Thông qua hàng loạt các chính sách hấp dẫn nhƣ: đƣợc lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền và thuê đất để thực hiện các dự án đầu tƣ; nếu họ là những nhà hoạt động khoa học, các nhà văn hoá, những ngƣời có công đóng góp cho đất nƣớc Việt nam, những ngƣời có nhu cầu về sinh sống tại Việt Nam hoặc đầu tƣ lâu dài tại Việt Nam còn đƣợc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở…
- Nhóm 4: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai.
Thừa nhận việc dịch chuyển đất đai từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua việc cho phép ngƣời sử dụng đất trong những điều kiện nhất định đƣợc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai là một tất yếu khác quan, góp phần đẩy nhanh quá trình tích tụ đất đai ở phạm vi thích hợp để phát triển sản xuất, khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất. Thông qua các quyền năng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất… sẽ là điều kiện để đất đai tập trung trong tay những ngƣời có khả năng và có nhu cầu, đảm bảo việc khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả. Việc xác lập hành lang pháp lý cho các giao dịch dân sự về đất đai của ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện sẽ là những điều kiện tiền đề và cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trƣờng bất động sản phát triển chính quy và lành mạnh.
- Nhóm 5: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng các nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chƣa sử dụng.
Mỗi loại đất sử dụng vào các mục đích khác nhau, với những vị trí khác nhau và với những chủ thể sử dụng khác nhau thì khả năng sinh lợi của đất cũng khác nhau.
Toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nƣớc đƣợc phân chia thành ba nhóm đất khác nhau: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chƣa sử dụng. Mỗi nhóm đất này trong quá trình khai thác và sử dụng đều có những đặc điểm khác biệt; vì vậy, đối với mỗi loại đất, Nhà nƣớc xây dựng những chế độ pháp lý riêng nhằm để quản lý và sử dụng có hiệu quả. Đối với mỗi chủ thể khi đƣợc Nhà nƣớc cho phép sử dụng đất, bên cạnh việc đƣợc hƣởng các quyền và gánh vác các nghĩa vụ pháp lý chung mà pháp luật quy định đối với ngƣời sử dụng đất, thì phải tuân thủ nghiêm ngặt chế độ pháp lý đối với loại đất mà mình đang sử dụng.
* Các nguyên tắc của ngành luật đất đai:
- Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu. - Nguyên tắc Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. - Nguyên tắc ƣu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp.
- Nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, cải tạo và bồi bổ đất đai - Nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất