7. Kết cấu cấu đề tài nghiên cứu
1.2.4. Bản chất xã hội pháp lý của pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất
Về mặt xã hội, trong đời sống giao lƣu dân sự, ở mỗi chế độ xã hội khác nhau có những quy định pháp luật khác nhau về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhƣng tựu trung lại thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đƣợc hình thành và xây dựng trên cơ sở quan hệ tình cảm giữa con ngƣời với nhau. Xuất phát từ mối quan hệ tình cảm, con ngƣời tặng cho nhau quyền sử dụng đất để khai thác, sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt hàng ngày. Việc tặng cho quyền sử dụng đất đã nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tƣơng thân tƣơng ái trong nhân dân: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa con ngƣời với con ngƣời thƣờng đƣợc xuất phát từ các mối quan hệ tình cảm nhất định, có thể đó là mối quan hệ họ hàng, ruột thịt nhƣ ông bà, cha mẹ tặng cho con cháu quyền sử dụng đất để ở, để sản xuất kinh doanh..., cũng có thể đó là mối quan hệ quen biết nhƣ bạn bè hoặc những ngƣời trong cùng làng, xã tặng quyền sử dụng đất cho nhau. Việc tặng cho quyền sử dụng đất này dù đƣợc hình thành từ bất kỳ mối quan hệ nào thì nó cũng nhằm giúp đỡ nhau trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt của con ngƣời, nó thể hiện tình cảm, tình đoàn kết gắn bó và giúp đỡ lẫn nhau giữa ngƣời với ngƣời trong cuộc sống. Chính vì lẽ đó mà nó có ý nghĩa xã hội sâu sắc, nó nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tƣơng thân tƣơng ái trong nhân dân.
Nhìn từ phía Nhà nƣớc, các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh. Việc ra đời của chế định về tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những bƣớc tiến mới có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật ở nƣớc ta nói chung, cũng nhƣ pháp luật về đất đai nói riêng, đồng thời nó có ý nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sống.
Trƣớc hết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc quy định và thừa nhận nên mọi ngƣời đã coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một phƣơng tiện pháp lý quan trọng, đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ ngƣời này sang ngƣời khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh. Chính yếu tố này đã thúc đẩy con ngƣời tặng cho nhau quyền sử dụng đất để khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả.
Mặt khác, khi Nhà nƣớc công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, tức là Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của bên đƣợc tặng cho, điều đó sẽ thúc đẩy bên đƣợc tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họ đƣợc sử dụng, họ sẽ tích cực đầu tƣ công sức để cải tạo đất đai đồng thời ra sức tăng gia sản xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của mình. Nhƣ vậy với việc quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã đáp ứng đƣợc nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh của nhân dân, nó điều phối và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh doanh ngày càng phát triển.
Bên cạnh đó, các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất. Mặc dù Nhà nƣớc thừa nhận ngƣời sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho ngƣời khác quyền sử dụng đất của mình nhƣng phải theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên trên thực tế có một số ngƣời tặng cho nhau quyền sử dụng đất nhƣng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền mà vẫn giao đất cho nhau sử dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này thƣờng đƣợc kiện ra Tòa án và cơ quan Tòa án căn cứ vào các
quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giải quyết, nếu giữa hai bên tranh chấp đã làm hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật thì bên đƣợc tặng cho có quyền sử dụng đất vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã có hiệu lực pháp luật, ngƣợc lại nếu hai bên chƣa tiến hành hoàn tất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất chƣa đƣợc chuyển giao cho bên đƣợc tặng cho nên bên đƣợc tặng cho chƣa đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất này. Nhƣ vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ vào đó giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Trong việc quản lý đất đai, sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ ngƣời này sang ngƣời khác thông qua hợp đồng tặng cho đƣợc pháp luật quy định tƣơng đối chặt chẽ, với sự quy định cụ thể về điều kiện, nội dung và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc đã kiểm soát và theo dõi đƣợc sự dịch chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể tặng cho nhau. Theo quy định của pháp luật thì việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể phải đƣợc lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải đƣợc đăng ký tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Thông qua việc đăng ký này, Nhà nƣớc theo dõi, kiểm soát đƣợc các biến động về việc sử dụng đất, nắm đƣợc tình hình tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể trong xã hội, đồng thời phát hiện đƣợc việc trốn thuế của các chủ thể khi chuyển nhƣợng đất cho nhau nhƣng lại ẩn dƣới dạng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó có các biện pháp quản lý đất đai một cách chặt chẽ, khoa học.
Kết luận chƣơng 1
Trong chƣơng 1 của luận văn đã nghiên cứu các vấn đề về quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất. Phân tích các đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất, so sánh sự khác nhau giữa tặng cho quyền sử dụng đất với tặng cho tài sản khác. Cũng trong chƣơng 1, luận văn cũng nêu ra khái niệm và vai trò của pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất. Mặc
dù Nhà nƣớc thừa nhận ngƣời sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho ngƣời khác quyền sử dụng đất của mình nhƣng phải theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên trên thực tế có một số ngƣời tặng cho nhau quyền sử dụng đất nhƣng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền mà vẫn giao đất cho nhau sử dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này thƣờng đƣợc kiện ra Tòa án và cơ quan Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giải quyết. Nội dung này sẽ đƣợc tìm hiểu và phân tích tại chƣơng 2.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TẾ TẠI TỈNH QUẢNG NINH
2.1. Nội dung pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
2.1.1. Các quy định về đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Quyền sử dụng đất, đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất
Theo quy định của LĐĐ 2013 thì: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” (Luật Đất đai năm 2013, Đ4). Với quy định này, Nhà nƣớc là ngƣời có quyền sở hữu đối với đất đai, với tƣ cách là ngƣời đại diện, Nhà nƣớc không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho ngƣời sử dụng đất sử dụng đất ổn định, lâu dài. Thông qua đó, Nhà nƣớc xây dựng, xem xét quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng đất cho từng loại đất cụ thể; ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Cũng từ đó, thông qua quá trình sử dụng đất của NSDĐ mà việc sử dụng đất của Nhà nƣớc đƣợc thực hiện. Ngƣợc lại, Nhà nƣớc đã khai thác đƣợc nguồn lợi vật chất từ việc sử dụng đất của NSDĐ nhƣ thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí địa chính, lệ phí trƣớc bạ, thu tiền sử dụng đất. Song QSDĐ là đối tƣợng của tặng cho QSDĐ phát sinh không chỉ bằng hình thức Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất cho NSDĐ mà còn phát sinh qua giao dịch chuyển QSDĐ và đƣợc Nhà nƣớc công nhận.
2.1.1.2. Các loại đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất
Nhƣ đã phân tích ở trên, QSDĐ là đối tƣợng của tặng cho QSDĐ, song không phải QSDĐ nào cũng trở thành đối tƣợng của tặng cho QSDĐ, mà chỉ những QSDĐ đƣợc pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm tặng cho mới trở thành đối tƣợng của tặng cho QSDĐ. QSDĐ là đối tƣợng của tặng cho QSDĐ có thể là QSDĐ nông nghiệp nhƣ đất chuyên trồng lúa nƣớc, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối; hay có thể là QSDĐ phi nông nghiệp nhƣ đất ở, đất khu công nghiệp, đất khu công nghệ cao, đất khu kinh tế.
Muốn QSDĐ trở thành đối tƣợng của tặng cho QSDĐ trƣớc hết NSDĐ phải có đủ các điều kiện: Có GCNQSDĐ; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất; QSDĐ không bị pháp luật cấm trong giao dịch tặng cho.
(i) Quyền sử dụng đất được tặng cho bao gồm các đối tượng sau: QSDĐ của tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thu đất một lần cho cả thời gian thuê (Luật Đất đai năm 2013, K.1 Đ 174), QSDĐ của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thu đất một lần cho cả thời giạn thuê mà tiền thuê đất trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc (Luật Đất đai năm 2013, K.3 Đ174), QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao trong hạn mức, đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đƣợc Nhà nƣớc công nhận QSDĐ (Luật Đất đai năm 2013, K.1 Đ.179), QSDĐ của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ tại Việt Nam (Luật Đất đai năm 2013, điểm b, K.1 Đ183), QSDĐ của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Luật Đất đai năm 2013, Đ185). Nhìn chung, các QSDĐ đƣợc phép tặng cho là các QSDĐ mà NSDĐ đã phải thực hiện phần lớn nghĩa vụ tài chính trƣớc Nhà nƣớc để đƣợc hƣởng quyền từ Nhà nƣớc giao cho. Những QSDĐ đƣợc Nhà nƣớc giao cho các chủ thể hầu nhƣ không có nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, đầu tƣ tại Việt Nam nhƣ vậy sẽ không đƣợc hƣởng quyền tặng cho QSDĐ này. Theo đó, những QSDĐ không đƣợc tặng cho bao gồm: QSDĐ của tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013, k.2 Đ 173); QSDĐ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cƣ sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013, Đ.181);
(ii) Quyền sử dụng đất bị hạn chế tặng cho bao gồm các đối tượng sau: QSDĐ của NSDĐ đang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, QSDĐ của hộ gia đình cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ; QSDĐ của hộ gia đình,
cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nƣớc giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nƣớc. Quy định này nhằm bảo tồn và phát triển các khu vực đƣợc Nhà nƣớc cho hƣởng những chính sách đặc biệt. Trƣớc đây, QSDĐ là đối tƣợng của tặng cho có điều kiện đƣợc quy định tại Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ, hiện nay đã đƣợc quy định trực tiếp trong Luật, cho thấy sự cần thiết của việc quy định quyền tặng cho QSDĐ;
(iii) QSDĐ không được nhận tặng cho bao gồm các đối tượng sau: Trƣớc đây, đƣợc quy định tại Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐƣCP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ, hiện nay đƣợc quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013. Về cơ bản, không có sự khác nhau trong việc quy định nội dung này. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất Nông nghiệp không đƣợc nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa; QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó thì hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận QSDĐ đó.
2.1.2. Các quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Người sử dụng đất đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điều 167 Luật đất đai năm 2013: “Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Luật Đất đai năm 2013)
Nhƣ vậy chủ thể có quyền tặng cho QSDĐ trƣớc hết chính là ngƣời sử dụng đất. Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định về ngƣời sử dụng đất cho thấy, Luật Đất đai quy định phạm vi ngƣời sử dụng đất rất rộng, ngƣời sử dụng đất có thể là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo, tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc giao đất cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển
QSDĐ nhƣ tặng cho QSDĐ. Nhƣng không phải mọi NSDĐ đều có quyền tặng cho QSDĐ. Chỉ những NSDĐ nào đƣợc Nhà nƣớc cho phép tham gia giao dịch tặng cho QSDĐ thì mới trở thành chủ thể của tặng cho QSDĐ. Chủ thể của tặng cho QSDĐ là ngƣời tặng cho QSDĐ và ngƣời đƣợc nhận tặng cho QSDĐ. Do đó, những ngƣời thuê đất, ngƣời thuê lại QSDĐ không có quyền tặng cho QSDĐ.
2.1.2.2. Điều kiện của chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất
Không phải bất cứ ai có QSDĐ, đều có quyền tặng cho QSDĐ cho bất cứ ngƣời nào và không phải bất cứ ngƣời nào, cũng có quyền đƣợc nhận tặng cho QSDĐ, mà việc tặng cho và đƣợc nhận tặng cho QSDĐ phải tuân theo các quy định của pháp luật. Tặng cho QSDĐ là một loại hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác. Vì QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt nên NSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Do đó, chủ thể của tặng cho QSDĐ, không những phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với chủ thể của một giao dịch dân sự thông thƣờng mà còn phải có các điều kiện chặt chẽ khác.
Đối với NSDĐ là cá nhân, năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của