1.3. Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án
1.3.4. Quy định của pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đa
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản và làm muối có đất để sản xuất.
Thứ ba, nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình
hình kinh tế, xã hội. Khi tranh chấp đất đai nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt của đời sống kinh tế xã hội, gây nên sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội, tạo ra gánh nặng cho các cơ quan giải quyết tranh chấp. Vì vậy, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nơng thơn có việc làm phù hợp với q trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước sẽ giúp phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh, từng bước ổn định và cải thiện đời sống nhân dân. Vì vậy, yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai phải gắn với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho ai giỏi nghề gì thì làm nghề đó, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng thâm canh, tăng vụ trên cơ sở không ngừng cải tạo đất đai, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa theo nhu cầu của thị trường. Mặt khác, cần đề cao vai trò của Mặt trận tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức xã hội khác tham gia giải quyết tranh chấp đất đai.
1.3.4. Quy định của pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án án
Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định tòa án thực hiện chế độ hai cấp xét xử đối với bản án, quyết định sơ thẩm của Toà án bị kháng cáo, kháng nghị. Theo đó, xét xử phúc thẩm là việc TAND cấp trên trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của TAND cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo hoặc kháng nghị (Điều 270 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015). Ngoài ra, bản án, quyết định của Tồ án đã có hiệu lực pháp luật mà phát hiện có vi phạm pháp luật hoặc có
tình tiết mới thì được xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 (Phần thứ năm, thủ tục xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật).
Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án cũng như mọi hoạt động giải quyết tranh chấp khác của TAND đối với một vụ án có thể có thủ tục xét xử sơ thẩm, thủ tục xét xử phúc thẩm, thậm chí là giám đốc thẩm và tái thẩm.
1.3.4.1. Thời hiệu giải quyết tranh chấp
Theo quy định của pháp luật dân sự: Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích bị xâm phạm, nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây:
– Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản.
– Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.
– Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. – Trường hợp khác do luật quy định.
Như vậy, các tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ không bị hạn chế về thời hiệu khởi kiện. Còn các tranh chấp khác như tranh chấp về hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất thì thời hiệu khởi kiện là 02 năm kể từ ngày cá nhân, cơ quan, tổ chức biết được quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Riêng tranh chấp về thừa kế thì thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
Khoản 9 Điều 26 Bộ luật tố Tố tụng Dân sự năm 2015 nêu rõ tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai là một trong những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án. Vấn đề phân chia thẩm quyền giữa TAND các cấp và cùng cấp được quy định tại Điều 35, Điều 36, Điều 37, Điều 38, Điều 39 và Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 và được hướng dẫn tại Nghị quyết số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31/03/2005 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao. Trong đó, Bộ luật tố tụng dân sự đưa ra những quy định về thẩm quyền của Tịa án nói chung và có thể khái quát tương tự đối với giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
*Phân định thẩm quyền giữa các cấp Tòa án
Theo quy định tại Điều 35, Điều 36, Điều 37 và Điều 38 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, TAND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là TAND cấp huyện) và TAND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là TAND cấp tỉnh) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp đất đai. Cụ thể, Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định:
Thứ nhất, thẩm quyền của TAND cấp huyện. Đối với các tranh chấp nói
chung và các tranh chấp đất đai nói riêng thì theo Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm.
Thứ hai, thẩm quyền của TAND cấp tỉnh. Theo Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân
sự năm 2015 thì TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các tranh chấp đất đai sau đây: Một là, các tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài,
gồm: i) tranh chấp đất đai giữa người sử dụng đất trong nước (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất) với tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam; ii) tranh chấp đất đai giữa tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam với nhau.
huyện nhưng TAND cấp tỉnh lấy lên để giải quyết.
Ngoài ra, TAND cấp tỉnh giải quyết theo thủ tục phúc thẩm các vụ việc tranh chấp đất đai đã được TAND cấp huyện giải quyết theo thủ tục sơ thẩm nhưng bị Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp kháng nghị hoặc bị đương sự kháng cáo theo trình tự, thủ tục do Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định.
a) Phân định thẩm quyền Tòa án cùng cấp
Các quy định có tính ngun tắc về phân định thẩm quyền sơ thẩm tranh chấp đất đai giữa các Tòa án cùng cấp:
Thứ nhất, thẩm quyền của Tòa án nơi có bất động sản
Theo Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì Tồ án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản. Quy định này được xây dựng dựa trên quan niệm là Tồ án nơi có bất động sản là Tồ án có điều kiện tốt nhất cho việc giải quyết tranh chấp. Bởi lẽ, tất cả các hồ sơ, giấy tờ về bất động sản do cơ quan quản lý bất động sản nắm giữ, cơ quan này nắm vững thực trạng, nguồn gốc của bất động sản. Do vậy, Tồ án nơi có bất động sản có điều kiện xác minh để giải quyết sát với thực tế: xem xét, thẩm định tại chỗ (xác minh thực địa); cho định giá tài sản; thu thập tài liệu từ cơ quan nhà đất... Như vậy, đối với tranh chấp về bất động sản thì khi thụ lý đơn khởi kiện, Tịa án cần xác định đúng địa điểm của bất động sản mà các đương sự đang có tranh chấp có nằm trên địa giới hành chính của Tịa án mình hay khơng nếu không thuộc địa giới hành chính của Tịa án thì phải chuyển đơn và hướng dẫn cho đương sự.
Thứ hai, thẩm quyền của Tòa án nơi cư trú, nơi làm việc, nơi có trụ sở của bị
đơn
Theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì “Tịa án nơi bị đơn cư trú, làm việc nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có
trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp dân sự, hơn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động...”. Như vậy, theo quy định này thì tùy thuộc vào bị đơn là cơ quan, tổ chức hay bị đơn là cá nhân mà thẩm quyền của Tòa án được xác định khác nhau.
b) Các quy định khác về phân định thẩm quyền sơ thẩm tranh chấp đất đai giữa các Tòa án cùng cấp
Thứ nhất, quy định về phân định thẩm quyền sơ thẩm dân sự theo sự thỏa
thuận của các đương sự
Theo Điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015: “Các đương
sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hơn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động...”. Quy định này thể hiện
sự linh hoạt, mềm dẻo của pháp luật trong việc đương sự có quyền lựa chọn Tịa án giải quyết tranh chấp dân sự, khơng gị bó ở những quy định cứng nhắc, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho các đương sự khi tham gia tố tụng.
Thứ hai, quy định về phân định thẩm quyền sơ thẩm dân sự giữa các Tòa án
cùng cấp theo sự lựa chọn của nguyên đơn
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì ngun đơn có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp:
- Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì ngun đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết;
- Nếu tranh chấp phát sinh từ hoạt động của chi nhánh tổ chức thì ngun đơn có thể u cầu Tịa án nơi tổ chức có trụ sở hoặc nơi tổ chức có chi nhánh giải quyết;
- Nếu bị đơn khơng có nơi cư trú, làm việc, trụ sở ở Việt Nam hoặc vụ án về tranh chấp việc cấp dưỡng thì ngun đơn có thể u cầu Tịa án nơi mình cư trú, làm việc giải quyết;
- Nếu tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngồi hợp đồng thì ngun đơn có thể u cầu Tịa án nơi mình cư trú, làm việc, có trụ sở hoặc nơi xảy ra việc gây thiệt hại giải quyết;
- Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì ngun đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết;
- Nếu các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở ở nhiều nơi khác nhau thì ngun đơn có thể u cầu Tịa án nơi một trong các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết;
- Nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì ngun đơn có thể u cầu Tịa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết.
1.3.4.3. Trình tự, thủ tục xét xử tranh chấp đất đai
Nói đến trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tịa án chính là nói đến pháp luật về hình thức. Để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong đời sống nói chung và các tranh chấp về đất đai nói riêng thì hệ thống các văn bản về hình thức để điều chỉnh hoạt động này là điều khơng thể thiếu. Luật hình thức là văn bản pháp lý quan trọng, là cơ sở để áp dụng luật nội dung vào giải quyết các tranh chấp đất đai. Văn bản pháp luật hình thức không thể thiếu dùng để điều chỉnh các tranh chấp đất đai đó là Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013.
Khi có tranh chấp đất đai xảy ra và đương sự lựa chọn hình thức giải quyết thơng qua Tịa án thì pháp luật về hình thức sẽ do luật tụng dân sự điều chỉnh. Kể từ khi Bộ luật tố tụng dân sự ra đời và có hiệu lưc thi hành thì việc giải quyết tranh chấp đất đai thơng qua Tịa án có một số những thay đổi so với trước đây.
Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thơng qua người đại diện hợp pháp để viết đơn khởi kiện u cầu Tịa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Tịa án nơi có bất động sản).
- Sau khi nhận được đơn khởi kiện thì trong thời hạn 05 ngày làm việc Tòa án phải xem xét và có một trong các quyết định: tiến hành các thủ tục thụ lý giải quyết vụ án nếu thuộc thẩm quyền; chuyển đơn khởi kiện cho Tịa án có thẩm quyền, nếu khơng thuộc thẩm quyền thì báo cho người khởi kiện biết; trả lại đơn khởi kiện nếu khơng thuộc thẩm quyền của Tịa án. Tuy nhiên, một điểm mới của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 đó là việc Tịa án khơng được trả lại đơn khởi kiện với lý do chưa có pháp luật điều chỉnh. Quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi và đảm bảo tối đa quyền lợi của các đương sự khi xảy ra tranh chấp; đồng thời cũng giải quyết tình
trạng Tịa án khơng thụ lý giải quyết vụ án vì những lý do không khách quan, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các đương sự.
- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của Tịa án thì người khởi kiện phải tiến hành nộp tiền tạm ứng án phí và nộp lại biên lai để Tịa án tiến hành thụ lý giải quyết vụ án.
- Kể từ thời điểm tịa án thụ lý giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng đối với vụ án và 02 tháng đối với việc dân sự; nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì được gia hạn nhưng không được vượt quá 02 tháng đối với vụ án và 01 tháng đối với yêu cầu dân sự.
Trong q trình chuẩn bị xét xử, Tịa án vẫn phải tiến hành thủ tục hòa giải bắt buộc tại phiên tòa trừ những vụ án khơng được hịa giải hoặc hịa giải khơng được. Thủ tục hịa giải phải tuân thủ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Trong quá trình hịa giải nếu các đương sự thỏa thuận được những vấn đề cần giải quyết trong vụ án thì lập biên bản hịa giải thành và trong thời hạn 07 ngày kể từ thời điểm lập biên bản hịa giải mà các đương sự khơng thay đổi ý kiến thì Tịa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Nếu tại phiên hòa giải mà các đương sự khơng thỏa thuận được thì Tịa án đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung.
Tuy nhiên, như đã nêu ở trên, sau khi xét xử sơ thẩm vụ án mà các đương sự không đồng ý với bản án, quyết định của Tịa án thì có thể kháng cáo để tịa án cấp trên giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Đương sự phải gửi đơn kháng cáo có đầy đủ các nội dung theo yêu cầu tại Điều 272 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Kèm