2.1. Tình hình tranh chấp đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
2.1.2. Thực trạng tranh chấp đất đai
Những năm gần đây, thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, tỉnh Quảng Ninh tiếp tục thi công hàng loạt các dự án lớn, quan trọng tại Hạ Long, ng Bí, Cẩm Phả, Móng Cái, Đơng Triều, Quảng Yên, Vân Đồn, Hoành Bồ dẫn đến việc thu hồi nhiều diện tích đất, cơng trình trên đất của tổ chức, cá nhân. Tính chất các vụ việc ngày một phức tạp, gây khó khăn cho cơng tác giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến tiến độ thi công của các dự án trên địa bàn tỉnh. Nội dung tranh chấp chủ yếu tập trung ở các dạng như bồi thường giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư; địi lại đất cũ trước đây đưa vào hợp tác xã, đòi lại nhà, đất trước đây Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng…; tranh chấp quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với các cơ quan đơn vị, tranh chấp đất hương hỏa chia thừa kế, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Một số vụ việc tiêu biểu có thể kể đến như:
+ Khởi kiện vụ án dân sự của một số hộ dân liên quan đến bồi thường GPMB thực hiện dự án cải tạo nâng cấp Quốc lộ 18A đoạn ng Bí - Hạ Long.
+ Khiếu kiện của một số hộ dân thuộc khu chung cư cao tầng cột 8, phường Hồng Hà, thành phố Hạ Long liên quan đến việc di chuyển các hộ dân ra khỏi chung cư đã xuống cấp, không đảm bảo an tồn cho tính mạng và tài sản của các hộ dân; Dự án khu đô thị Nam Ga Hạ Long, khu đô thị Bãi Muối và dự án khác kinh doanh hạ tầng khác trên địa bàn thành phố Hạ Long.
+ Vụ việc khiếu kiện của một số hộ dân thuộc dự án xây dựng Nhà máy thiết bị nâng hạ Quang Trung, ng Bí liên quan đến việc bồi thường, GPMB; Vụ việc của một số hộ dân tại hai phường Bắc Sơn và Vàng Danh, thành phố ng Bí, kiến nghị về việc Nhà máy xử lý chấy thải rắn và sản xuất nguyên liệu tái tạo của Công ty CP XD Việt Long tại phường Bắc Sơn, thành phố ng Bí và một số dự án dầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng trên địa bàn thành phố ng Bí.
+ Vụ việc khiếu nại, kiến nghị của ông Vũ Văn Lâm và 100 hộ dân thôn Dương Đê, xã Yên Đức, thị xã Đông Triều liên quan đến việc UBND tỉnh gia hạn thời gian khai thác đá cho Doanh nghiệp tại thôn Yên Khánh, xã Yên Đức.
+ Vụ việc khiếu nại của một số hộ dân thôn Cổ Giản, thôn Kim Sen, xã Kim Sơn, huyện Đông Triều liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khu đơ thị Kim Sơn.
+ Vụ việc các hộ xã viên HTX Nông Nghiệp Quang Hanh, thành phố Cẩm Phả khiếu nại việc thu hồi đất thuộc Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng Khu dân cư đô thị 18A - KM8, phường Quang Hanh, thành phố Cẩm Phả;
+ Vụ việc các hộ dân HTX Cẩm Bình, phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả tố cáo cán bộ Đảng viên của UBND thành phố Cẩm Phả, phường Cẩm Bình làm trái chính sách của Nhà nước trong Dự án Khu Văn phịng, đơn vị hành chính sư nghiệp thành phố Cẩm Phả, tại khu Hòa Bình, phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả.
+ Một số hộ dân phường Ninh Dương, Ka Long, Thành phố Móng Cái liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khu đơ thị mới Tây Ka Long; Một số hộ dân phường Hải Hòa, Thành phố Móng Cái liên quan đến việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau vụ án đất đai tại phường Hải Hòa
2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
2.2.1. Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án tại tỉnh Quảng Ninh
Theo số liệu thống kê của TAND tỉnh, số vụ tranh chấp đất đai được các TAND hai cấp xét xử trong giai đoạn 2013 - 2017 như sau:
Biểu đồ 1: Số vụ tranh chấp đất đai được TAND hai cấp xét xử sơ thẩm trong giai đoạn 2013 - 2017 (Báo cáo tổng kết năm ngành Tòa án tỉnh Quảng Ninh, 2013, 2014, 2016, 2017)
Biểu đồ trên cho thấy số vụ việc tranh chấp đất đai do tòa án thụ lý và giải quyết thay đổi qua các năm với xu hướng gia tăng rõ rệt. Năm 2013 và 2014 số vụ tranh chấp không thay đổi đáng kể, nhưng năm 2017 tăng lên 606 vụ, tăng 10% so với năm 2015 và tăng hơn 20% so với năm 2013. Điều này phản ánh tình trạng tranh chấp đất đai thời gian gần đây tăng nhanh theo đà phát triển kinh tế cùng hoạt động triển khai một loạt các dự án trọng điểm trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
Các vụ án xét xử tại tịa án có thể phân loại chủ yếu là: tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm đất đai.
499 505 520 552 606 0 100 200 300 400 500 600 700 2013 2014 2015 2016 2017
Năm Phân loại 2016 2017 Thụ lý Giải quyết Tỉ lệ Thụ lý Giải quyết Tỉ lệ
Tranh chấp chuyển đổi QSD
đất 140 33 95% 142 133 93,6% Tranh chấp nhượng QSD đất 112 100 90% 135 130 96%
Tranh chấp thuê QSD đất 120 110 82% 119 110 92% Đòi đất cho mượn, cho sử
dụng nhờ, lấn chiếm 100 81 81% 115 100 87%
Các tranh chấp khác 80 72 90% 95 93 98% Bảng 1: Số vụ tranh chấp đất đai được xét xử sơ thẩm trong 2 năm 2016-2017 (Báo cáo tổng kết của Tòa án tỉnh Quảng Ninh các năm 2013, 2014, 2016, 2017)
Năm 2016 tổng số vụ tranh chấp đất đai được tòa án giải quyết là 496, đạt tỷ lệ 89,8%. Đến năm 2017, số vụ giải quyết là 567, đạt tỷ lệ 93,6%. Nhìn chung tỷ lệ các vụ việc được giải quyết đạt tỷ lệ cao, năm sau cao hơn năm trước, cho thấy công tác xét xử tại TAND hai cấp trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh được quan tâm chú trọng. Tuy nhiên do tính chất phức tạp nên việc giải quyết các tranh chấp đòi lại đất cho mượn, cho sử dụng nhờ... thường đạt tỷ lệ chưa cao.
2.2.2. Một số vụ tranh chấp đất đai điển hình tại Tịa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh
2.2.2.1. Vụ kiện đòi nhà cho ở nhờ
Tranh chấp “đòi nhà cho ở nhờ” giữa nguyên đơn Bùi Anh Thắng, sinh năm 1984 trú tại Tổ 1, khu 1, phường Trưng Vương, thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh với các bị đơn là Đỗ Quang Vinh, sinh năm 1966 và Nguyễn Thị Thơm, sinh năm 1970 trú tại Tổ 2, khu 3, phường Yết Kiêu, thành phố Hạ Long, Quảng Ninh (TAND thành phố Hạ Long, 2017).
Nội dung vụ án: Ông Bùi Anh Thắng mua của vợ chồng ông Đỗ Quang Vinh
và bà Nguyễn Thị Thơm một ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 438914 mang tên Đỗ Quang Vinh và Nguyễn Thị Thơm tại địa chỉ Tổ 2, Khu 3, phường Yết Kiêu, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Việc mua bán được lập thành hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất, có cơng chứng tại phịng Cơng chứng số 1 tỉnh Quảng Ninh ngày 30/3/3012.
Sau khi làm hợp đồng mua bán, thanh toán đầy đủ số tiền 1.200.000.000 đ (một tỷ hai trăm triệu đồng) mua nhà và đất cho ơng Vinh, bà Thơm đã hồn tất thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ơng Bùi Anh Thắng tại Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long. Sau khi mua bán chuyển nhượng và nhận bàn giao nhà đất vì chưa có nhu cầu ở đồng thời ơng Vinh và bà Thơm đề nghị ông Thắng cho ở nhờ trên nhà đất, nên ông Thắng đã đồng ý cho ông Vinh và bà Thơm ở nhờ. Đến đầu năm 2013, ông Thắng muốn lấy lại nhà và đất để sử dụng và yêu cầu ông Vinh và bà Thơm phải trả nhà đất cho mình, nhưng từ đó cho đến nay ơng đã nhiều lần đến địi nhưng ơng Vinh và bà Thơm cố tình khơng trả lại nhà và đất. Nhà đất hiện nay trị giá khoảng 1.250.000.000đ (một tỷ hai trăm năm mươi triệu đồng). Tại phiên tịa ơng Thắng đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết buộc vợ chồng ông Đỗ Quang Vinh và bà Nguyễn Thị Thơm phải trả lại đất và nhà trên cho ông Thắng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG483914, thửa đất số 45, tờ bản đồ số 07 do UBND thành phố Hạ Long cấp ngày 29/7/2011 cho ông Vinh và bà Thơm đã chuyển nhượng cho ông Thắng.
Bị đơn Nguyễn Thị Thơm và Đỗ Quang Vinh trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, mặc dù, mặc dù đã được Tòa án tống đạt Thông báo thụ lý vụ án, thông báo các phiên hòa giải cũng như tống đạt giấy triệu hợp lệ, tống đạt Quyết định đưa vụ án ra xét xử và niêm yết tại địa phương nhưng ông Vinh và bà Thơm đều vắng mặt khơng có lý do, khơng có quan điểm gì về u cầu khởi kiện của ơng Thắng, gây khó khăn cho Tịa án trong quá trình giải quyết vụ án.
Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: bà Phạm Thị Thảo trình bày: Ngày 23/10/2012, Ngân hàng nông nghiệp và phát
triển nông thôn Việt Nam, chi nhánh tại thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh ký kết hợp đồng thế chấp tài sản quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 23102012/66/HĐTC với anh Bùi Anh Thắng vay vốn số tiền là 1.000.000.000đ (một tỷ đồng). Trước khi cho anh Thắng vay vốn ngân hàng đã tiến hành thẩm định giá nhà và đất mang tên anh Thắng, Ngân hàng cũng không biết chủ cũ của ngơi nhà và đất vẫn cịn ở lại đó, sau khi anh Thắng có đơn đến Tịa án nhân dân thành phố Hạ Long khởi kiện địi lại nhà và đất thì ngân hàng mới biết. Hiện nay Cơng ty cổ phần thương mại của anh Thắng khơng cịn khả năng trả nợ cho ngân hàng. Quan điểm của Ngân hàng là đề nghị Tòa án giải quyết buộc anh Đỗ Quang Vinh và chị Nguyễn Thị Thơm phải trả lại nhà và đất cho anh Bùi Anh Thắng, để anh Thắng thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 07/2017/DSST ngày 22/2/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh quyết định: Buộc anh Đỗ Quang Vinh và chị Nguyễn Thị Thơm phải trả lại cho anh Bùi Anh Thắng 01 ngơi nhà 3 tầng trên diện tích đất 72m2 thuộc thửa đất số 45, tờ bản đồ số 07 có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 438914 tại Tổ 2, Khu 3, phường Yết Kiêu, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang ở Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn đang quản lý theo Hợp đồng thế chấp số 23102012/66/HĐTC ngày 23/10/2012.
Nhận xét: Tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30 tháng 3
năm 2012 (được công chứng chứng thực tại phịng cơng chứng số 1 tỉnh Quảng Ninh) thể hiện ông Đỗ Quang Vinh và bà Nguyễn Thị Thơm đã chuyển nhượng cho ông Bùi Anh Thắng thửa đất số 45 tờ bản đồ số 07 tại tổ 2 khu 3 phường Yết Kiêu, Tp Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Tại các giấy nhận tiền ngày 30/3/2012; 05/4/2012; 06/4/2012 (Giấy có chữ ký của bà Thơm) thể hiện bà Thơm đã nhận đủ 1.200.000.000đ (một tỷ hai trăm triệu đồng) tiền bán nhà đất ông Thắng giao.
Hai bên đã giao cho nhau các giấy tờ liên quan đến thửa đất cho ông Thắng. Ngày 29/6/2012 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đã xác nhận quyền sử dụng thửa đất cho ông Thắng.
Trên cơ sở tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ thấy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông Thắng và ông Vinh, bà Thơm đã được công chứng theo đúng quy định, các bên đã thực hiện việc giao tiền, nhận nhà, quyền sử dụng nhà đất của ông Thắng đã được cơ quan có thẩm quyền đăng ký xác nhận. Giao dịch mua bán giữa các bên đã hoàn tất. Đồng thời tại thỏa thuận ngày 16/8/2016 ông Vinh và bà Thơm thừa nhận đã bán nhà đất đang tranh chấp cho ông Thắng từ năm 2012, khẳng định việc ông bà ở tại nhà đất nêu trên chỉ là ở nhờ.
Ông Thắng đã nhiều lần đòi lại nhà đất từ năm 2013 nhưng ông Vinh, bà Thơm không trả nên mới xuất hiện tiếp thỏa thuận ngày 16/8/2017. Tuy nhiên sau khoảng thời gian theo thỏa thuận ông Đỗ Quang Vinh và bà Nguyễn Thị Thơm vẫn không thực hiện đúng thỏa thuận và khơng trả lại nhà.
Như vậy, tịa án cấp sơ thẩm đã căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án buộc ơng Đỗ Quang Vinh và bà Nguyễn Thị Thơm phải trả lại nhà đất cho ơng Bùi Anh Thắng là có căn cứ.
2.2.2.2. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa anh Hoàng Kim Anh trú tại Tổ 10, Khu 6, phường Thanh Sơn, thành phố ng Bí, Quảng Ninh là con nhận của bà Phạm Thị Tuyết trú tại thôn Đồng Minh, phường Phương Đông, thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh (TAND tỉnh Quảng Ninh, 2017).
Nội dung vụ việc như sau:
Ngày 31/7/2012, theo thỏa thuận, bà Tuyết chuyển nhượng cho anh Kim Anh một ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tại thôn Đồng Minh, phường Phương Đơng, thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh với giá 250.000.000đ. Khi mua hai bên có làm “giấy nhượng nhà đất”. Nội dung giấy chuyển nhượng ghi anh Kim Anh đã trả cho bà Tuyết 150.000.000đ còn nợ lại 100.000.000đ .
Sau khi chuyển tiền cho bà Tuyết, anh Kim Anh đã ở trên ngơi nhà và mảnh đất đó được 4 năm đến năm 2015 thì anh Kim Anh khơng ở nữa. Đến năm 2017 vì bà Tuyết khơng chuyển mục đích sử dụng 50m2 đất ở cho anh Kim Anh, vì vậy anh Kim Anh đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nhà đất lập ngày 31/7/2012 giữa anh Kim Anh với bà Phạm Thị Tuyết là vô hiệu, với lý do vào thời điểm năm 2012 diện tích đất chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Phạm Thị Tuyết. Lỗi giao kết hợp đồng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là lỗi của cả hai bên, tuy nhiên lỗi không thực hiện hợp đồng là lỗi của bà Phạm Thị Tuyết và anh Kim Anh đề nghị bà Phạm Thị Tuyết phải trả lại cho anh Kim Anh số tiền 150.000.000đ đã đưa trước đó, ngồi ra anh Kim Anh khơng có u cầu gì khác.
Bà Phạm Thị Tuyết trình bày trước tịa về việc anh Kim Anh đã nói rõ nguồn gốc đất (mua lại của người khác và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhưng anh Kim Anh đã đồng ý mua nên giữa hai bên đã có thỏa thuận thống nhất bà Tuyết để lại tồn bộ diện tích đất, nhà và cây cối cho anh Hoàng Kim Anh. Ngày 03/8/2015, bà Tuyết được UBND thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên Phạm Thị Tuyết, với diện tích 100m2, sử dụng riêng, mục đích sử dụng đất trơng cây lâu năm, thời hạn sử dụng 50 năm. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên bà Tuyết đã yêu cầu anh Kim Anh phải trả nốt số tiền còn lại, nhưng anh Kim Anh không trả cho bà Tuyết số tiền trên. Vì vậy bà Tuyết yêu cầu anh Kim Anh phải tiếp tục thực hiện hợp đồng và phải trả số tiền còn lại theo thỏa thuận 100.000.000đ (một trăm triệu đồng).
TAND thành phố ng Bí xét xử phiên sở thẩm đã khơng chấp nhận đơn khởi kiện của anh Hoàng Kim Anh, khởi kiện bà Phạm Thị Tuyết về “Tranh chấp hợp đồng dân sự, chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tịa cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà giữa nguyên đơn anh Hoàng Kim Anh với chị Phạm Thị Tuyết là có căn