tại
ngân hàng VietinBank chi nhánh Tây Hà Nội 3.2.1. Giải pháp về phương pháp định giá tài sản bảo đảm
Phương pháp định giá tài sản tại ngân hàng VietinBank được các CBĐG áp dụng từ các cách tiếp cận từ thị trường, từ chi phí và từ thu nhập theo thông tư 126/2015/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08,09 và 10. Tuy nhiên, ta có thể thấy được đối với TSBĐ là bất động sản, động sản,... cách vận dụng phương pháp định giá cho các TSBĐ chưa hoàn toàn hợp lý và khách quan. Do đó, BGĐ và bộ phận định giá tại chi nhánh Tây Hà Nội cần chú trọng, quan tâm vào việc nghiên cứu, áp dụng các phương pháp định giá gần sát với hiện trạng của tài sản vào hoạt động định giá. Để hạn chế việc định giá tài sản dựa vào kinh nghiệm và làm giảm đi những ý kiến không giống nhau trong một tổ định giá tại chi nhánh, các văn bản hướng dẫn về việc vận dụng các phương pháp định giá với từng tài sản sẽ được ban hành với nội dung:
Đối với TSBĐ là bất động sản: bởi vì giá đất trên thị trường được xác định dựa trên giá trị sử dụng, độ khan hiếm, đặc điểm, vị trí, khả năng thanh toán của người tiêu dùng,. nên mỗi bất động sản sẽ có những phương pháp định giá khác nhau. Vì vậy, đưa ra kết quả khả thi nhất, chi nhánh không nên dừng chân ở phương pháp so sánh trực tiếp mà nên sử dụng thêm các phương pháp định giá khác để có sự kiểm tra chéo trong kết quả định giá.
Đối với TSBĐ là máy móc, thiết bị: chi nhánh mới chỉ dựa vào phương pháp tính khấu hao để định giá giá trị máy móc, thiết bị thế chấp. Tuy nhiên, với máy móc, thiết bị các nhân viên định giá tại chi nhánh cần phải xem xét đến cả những tổn hại không nhìn thấy được của tài sản. Vậy nên, các CBĐG cần phải tham khảo các giá trên thị trường của máy móc, thiết bị có cùng công năng, và đánh giá cả về phần hao mòn vô hình của tài sản đó để đưa ra kết quả định giá hợp lý nhất.
Ngoài ra, để có thể việc định giá TSBĐ phục vụ cho vay có nhiều thành tích tốt hơn tại ngân hàng VietinBank chi nhánh Tây Hà Nội, giám đốc chi nhánh cần trang bị cho các CBĐG một môi trường làm việc thoải mái với cơ sở vật chất và các
công cụ phục vụ, hỗ trợ cho công việc như thiết bị đo đạc dành cho việc định gia bất động sản, máy móc, thiết bị, các máy tính có chất lượng mạng mạnh,...
3.2.2. Giải pháp về việc nâng cao trình độ chuyên môn cho các cán bộ định giátài tài
sản
Các yếu tố chủ quan của CBĐG có ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá TSBĐ. Chính vì vậy, ngân hàng VietinBank chi nhánh Tây Hà Nội cần phải có những buổi đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn của các CBĐG. Ngoài ra, để giảm bớt những trường hợp giá trị định giá và giá trị thực trên thị trường của tài sản có sự chênh lệch lớn, BGĐ cần có những quy định rõ ràng về quyền và trách nhiệm đối với các CBĐG.
Một trong những vấn đề cơ bản đối với hoạt động định giá tài sản là năng lực chuyên môn. Với mục đích là phát triển hoạt động định giá TSBĐ, các CBĐG cần phải có cái nhìn khách quan và công bằng, thực hiện đúng các quy định của pháp luật và tiêu chuẩn thẩm định; không công khai số liệu, thông tin có được trong quá trình định giá tài sản; và có tinh thần học hỏi nâng cao trình độ chuyên môn.
Việc cập nhật thường xuyên các văn bản pháp luật liên quan đến định giá cũng giúp cho CBĐG tranh được những thiếu sót trong quá trình định giá. Các quy định, văn bản pháp luật liên quan đến định giá luôn được nhà nước cải tiến và thay đổi thường xuyên. Để cán bộ nhân viên có những phân tích và vận dụng linh hoạt các văn bản pháp luật và cách quy trình liên quan đến định giá, ban lãnh đạo ngân hàng nên tạo điều kiện để các cán bộ nhân viên có thêm nhiều kiến thức về pháp luật bằng cách mở các lớp bồi dưỡng và mời các chuyên gia về luật, về lĩnh vực định giá đến để trao đổi với nhân viên.
3.2.3. Giải pháp về hệ thống cơ sở dữ liệu
Xây dựng cơ sở dữ liệu cung cấp thông tin nội bộ phục vụ cho việc định giá
Hiện nay, sự đa dạng của các nguồn thông tin, yêu cầu về thu thập và xử lý càng cao. Thông tin thu thập để phục vụ cho công tác định giá cần đầy đủ, kịp thời và có độ tin cậy cao. Do vậy cần xây dựng hệ thống cung cấp thông tin từ cơ sở đến trung ương, hệ thống thông tin nội bộ thuận tiện, hiện đại, giúp cho việc truy cập
thông tin nhằm cung cấp thông tin kịp thời phục vụ cho công tác định giá tài sản bảo đảm.
Chi nhánh yêu cầu các CBĐG nộp báo cáo về tình hình thị trường liên quan đến bất động sản hoặc động sản mà CBĐG được phân công định giá trong hai tháng gần nhất. Từ đó, chi nhánh sẽ phân tích, tổng hợp lại và lưu lại trong hệ thống dữ liệu. Việc nộp báo cáo thường xuyên giúp cho CBĐG có cái nhìn tổng quát về thị trường, tăng khả năng phân tích thông tin và có hệ thống dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá.
Xây dựng một trang web trong nội bộ cho việc quản lý tài sản
Đề thực hiện quy trình thẩm định giá như tính toán, tìm kiếm cơ sở dữ liệu và trình bày báo cáo làm cơ sở, tài liệu để CBĐG làm tài liệu tham khảo giá, ngoài phần mềm phổ biến như excel, word,... thì cần có một trang web trong nội bộ để có thể theo dõi và có những nhận xét khái quát về tình trạng hoạt động của doanh nghiệp vay vốn từ đó xác định mức cấp tín dụng cho vay và có khoản trích lập DPRR.
Hợp tác với công ty con chuyên về thẩm định giá cúa VietinBank trong việc trao đổi thông tin liên quan đến thị trường TSBĐ
Trao đổi với công ty con chuyên về thẩm định giá cúa VietinBank các thông tin liên quan đến thị trường TSBĐ như biến động giá, đặc điểm cung - cầu, đặc diểm của bất động sản, động sản (phương tiện vận tải, máy móc, thiết bị) từng khu vực. Bởi thông tin từ tổ chức chuyên nghiệp đã được khảo sát, chọn lọc, phân tích nên có tính chính xác cao. Từ đó làm giảm thời gian, chi phí trong bước thu thập.
3.3. Kiến nghị * Đối với trụ sở chính
Hệ thống Ngân hàng VietinBank cần thu thập, khai thác và cập nhật thông tin về giá thị trường của bất động sản theo từng khu vực đến các chi nhánh. Để có dữ liệu cơ sở cho việc phát triển hệ thống thông tin trong hoạt động định giá, cán bộ nhân viên ngân hàng phải có sự đầu tư về thời gian trong việc thu thập và xử lý thông tin. Mục đích của kiến nghị này là để các thẩm định viên có nhiều thời gian hơn trong việc định giá tài sản từ đó, thiết lập tiến độ làm việc phù hợp khi xử lý hồ sơ khách hàng.
* Đối với bộ tài chính
Hiện nay, TSBĐ được đăng ký giao dịch tại các cơ quan nhà nước khác nhau dựa theo đặc điểm, tiêu chuẩn của mỗi loại tài sản khác nhau ví dụ như do quy trình, thủ tục đăng ký đối với bất động sản giữa các cơ quan có thẩm quyền, có những điểm khác nhau dẫn đến khó khăn trong việc kiểm soát thông tin và kết quả đăng ký. Như vây, bộ tài chính cần có những phương án về việc hình thành và kiểm soát hệ thống dữ liệu về giao dịch bảo đảm trên toàn quốc.
Bên cạnh đó, bộ tài chính cần thiết lập cơ chế lãi suất, thuế, lệ phí,.. từ các giao dịch đã được thực hiện thay cho việc kiểm soát các giao dịch mua bán TSBĐ theo đối tượng sử dụng. Điều này giúp cho việc điều chỉnh và thúc đẩy tính thanh khoản của TSBĐ và phản ánh đúng giá trên thị trường của TSBĐ đó. Qua đó, các hoạt động định giá và xử lý TSBĐ ngày càng chính xác và dễ dàng hơn.
*Đối với cơ quan khác
Về thị trường bất động sản, cơ quan nhà nước có quyền đa dạng hóa các hình thức giao dịch bằng cách cập nhật các quyền và nghĩa vụ của tổ chức, quốc gia, cá nhân. Từ đó, xây dựng những đề xuất, phương án nhằm hạn chế, ngăn chặn, các giao dịch không hợp pháp trong mua bán bất động sản không nằm trong quyền quản lý. Như vây, các thông tin về việc kiểm soát và chỉnh sửa hành vi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản sẽ được công khai trên thị trường. Điều này giúp tốc độ giao dịch được đẩy nhanh, tình thanh khoản được gia tăng và có được nhiều vốn đầu tư. Qua đó, giá cả của TSBĐ là bất động sản sẽ làm nền tảng để nâng cao chất lượng hoạt động định giá TSBĐ tại ngân hàng VietinBank và các tổ chức tín dụng khác.
*Đối với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đi vay
Để bảo đảm tính chính xác, mỗi đối tượng thực hiện giao dịch bảo đảm tại chi nhánh, ngân hàng cần phải chú ý đến việc kê khai các khoản mục tài sản theo đúng quy định chuẩn mực chung khi lập bản cân đối kế toán và báo cáo tài chính. Các đối tượng đi vay nhất là với các doanh nghiệp đều cần có ý thức trong việc sử dụng vốn vay và có thái độ hợp tác với ngân hàng thông qua các báo cáo tài chính. Nếu thực hiện tốt các điều kiện trên thì hoạt động định giá tài sản sẽ diễn ra thuận lợi và nhanh chóng cho khách hàng cũng với ngân hàng.
TÓM TẮT CHƯƠNG 3
Khóa luận được thực hiện nhằm để nâng cao chất lượng hoạt động định giá TSBĐ phục vụ cho vay tại ngân hàng VietinBank chi nhánh Tây Hà Nội. Vì vậy để khắc phục các hạn chế ở chương 2, một vài đề xuất các giải pháp được đưa ra đối với các cán bộ nhân viên tại Ngân hàng VietinBank chi nhánh Tây Hà Nội. Ngoài ra, chương 3 còn đưa ra các kiến nghị đối với trụ sở chính của ngân hàng VietinBank và các cơ quan khác như: doanh nghiệp , sở địa chính.
KẾT LUẬN
Hiện nay, hoạt động định giá TSBĐ là một trong những nhiệm vụ được đặt lên hàng đầu, đây là điều mà BGĐ Ngân hàng VietinBank Chi nhánh Tây Hà Nội đã nhận thức được và dành nhiều thời gian để tìm ra các phương án, kế hoạch đầu tư. Bằng việc phân tích số liệu lịch sử, để thấy được hoạt động định giá tại chi nhánh còn có nhiều mặt cần khắc phục. Để nâng cao chất lượng định giá TSBĐ phục vụ cho vay, các khuyến nghị, đề xuất giải pháp cần được triển khai một cách đồng bộ cùng với sự hỗ trợ từ phía trụ sở chính, các chi nhánh trên cả nước và các cơ quan chức năng nhằm giúp cho hoạt động định giá TSBĐ phục vụ cho vay tại ngân hàng VietinBank Chi nhánh Tây Hà Nội ngày càng phát triển.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Asworth Damodaran, 2000, “Định giá đầu tư. Dịch từ tiếng Anh. Người dịch Nhóm Tinh Vân Media, 2010. Hà Nội, Nhà xuất bản Tài chính.
2. Bộ Tài chính, 2005, “Chính sách Giá và Thẩm định giá Việt Nam”, Hà Nội, Nhà xuất bản lao động xã hội.
3. Bộ Tài Chính, 2015, “Thông tư số 28/2015/TT-BTC về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07”, Thư viện Pháp luật:. Truy cập ngày 9/5 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Tai-chinh-nha-nuoc/Thong-tu-28-2015-TT - BTC-Tieu-chuan-tham-dinh-gia-Viet-Nam-so-05-06-07-269168.aspx .
4. Bộ tư pháp - Bộ tài nguyên môi trường - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2014, “Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT/BTP-BTNMT-NHNN về hướng dẫn chi tiết về xử lý tài sản bảo đảm”, Hà Nội.
5. Chính phủ, 2004, “Nghi định 181/2004/ NĐ-CP về thi hành luật đất đai”, Hà Nội. 6. Chính Phủ, 2005, “Nghị định 101/2005/ NĐ-CP về thẩm định giá”, Hà Nội. 7. Chính Phủ, 2006, “Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm”, Thư
viện Pháp luật:. Truy cập ngày 9/5 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Quyen-
dan-su/Nghi-dinh-163 -2006-ND-CP-giao-dich-bao-dam-16240.aspx .
8. Chính phủ, 2012, “Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 163/2006/NĐ-CP của chính phủ về giao dịch bảo đảm”, Thư viện Pháp luật:. Truy cập ngày 9/5 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Quyen-
dan-su/Nghi-dinh-11-2012-ND-CP-sua-doi-Nghi-dinh-163-2006-ND-CP-giao- dich-bao-dam-135065.aspx .
9. Công ty thẩm định giá Thành Đô, 2019, “Quy trình thẩm định giá tài sản theo tiêu
chuẩn số 05”. Truy cập ngày 10/5. <https://thamdinhgiathanhdo.com/quy-trinh- tham-dinh-gia-tai-san-theo-tieu-chuan-so-05>.
10.Giáo trình “Nguyên lý chung định giá tài sản”, Học viện Ngân Hàng 11.Giáo trình “Tài chính doanh nghiệp”, Học viện Ngân hàng.
12.Mai Thị Huyền Trang, 2018, “Hoạt động thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng Thương mại cố phần đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ngọc Khánh Hà Nội”, Luận văn tốt nghiệp, Học viện Ngân Hàng.
13.Ngân hàng Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Tây Hà Nội, Báo cáo thường niên của Ngân hàng Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Tây Hà Nội (2018- 2020), Tài liệu nội bộ.
14.Nguyễn Hữu Hoàng Anh, 2016, “Hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Quận Ngũ Hành Sơn - Thành phố Đà Nằng”, Luận văn Thạc sỹ Tài chính Ngân hàng., Trường Đại học Đà Nằng.
15.Nguyễn Minh Hoàng, 2007, “Giáo trình Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị”, Hà Nội: Học viện Tài Chính.
16.Nguyễn Thị Hoa, 2020, “Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, Phòng giao dịch Vinhomes Mỹ Đình”, Luận văn tốt nghiệp, Học viện Ngân Hàng.
17.Nguyễn Thị Thúy Kiều, 2018, “Hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh tỉnh Quảng Bình”, Luận văn Thạc sỹ Khoa học kinh tế. Trường Đại học Kinh tế Huế.
18.Phạm Thị Khánh Vân, 2013, “Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm nhằm mục đích cho vay tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Đầu Tư
và Phát Triển Việt Nam BIDV chi nhánh Tây Hà Nội’, Luận văn tốt nghiệp, Học viện Ngân Hàng.
19.Quốc hội, 2012, “Luật giá số 11/2012/QH13”, Hà Nội.
20.ReviewBank, “Vay thê chấp ngân hàng Vietinbank”. Truy cập ngày 09/05/2021. https://reviewbank.vn/vay-the-chap-ngan-hang-vietinbank#cac-
san-pham-vay-the-chap-o-vietinbank .
21.Trần Hải Sơn, 2020, “Thực trạng công tác thẩm định giá tải sản bảo đảm đối với khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng Agribank - Chi nhánh Tây Đô”, Luận văn tốt nghiệp, Học viện Ngân Hàng.
22.Trần Thị Hằng, 2018, “Nâng cao hiệu quả công tác định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam”, Luận văn tốt nghiệp, Học viện Ngân Hàng.
- Vi trí: 1□ 2□ 3□ 4α
- Địa chi Thừĩđất^r HT^I (L) 7ĨỜ bàn đô sổ: 00 Khu nhà ở thương mại Công ty TNHH A - Hà Đông, phường Hà Cầu, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
' ~~ U I *∙ OΛ,∣ nΛ∣ι,iVI Illclt t3∣3il∖, lɔil mot vɑðɑfir
- Diện tích 61,3 m2 (băng chữ: Sau mươi mot pna) Oil IIiVi 'UVI s,
- Hinh thức sử dunʃ Str dụng riêng - Mục đích sử dụng Đất ở tại dô thị T Thơi hạn sử dụng Lâu dài
Nhà mrờc giao dấl có thu tiền sứ dụng dm