thẩm định
giá ĐBS tại Agribank Yên Mỹ - Hưng Yên 2.3.1. Kết quả đạt được
Mặc dù còn nhiều hạn chế về nhân lực, về vị trí địa lý, nhưng Agribank Yên Mỹ đang ngày một hoàn thiện chi nhánh của mình để theo kịp với toàn hệ thống Agirbank. Một số kết quả đang ghi nhận của Agribank là:
3 Phương pháp định giá
Việc thực hiện phương pháp định giá được quy định rõ ràng, chi tiết cho cán bộ thẩm định. Thống nhất cách thực hiện, xác định các yếu tố cũng như cách tính toán các mức độ điều chỉnh tránh sự bất đồng về quan điểm giữa cán bộ TĐG.
4 Quy trình định giá
Quy trình TĐG được xây dựng dựa trên các “tiêu chuẩn thẩm định giá” của bộ tài chính và đáp ứng được nhu cầu thực tế của công tác TĐG tại chính ngân hàng.
5 Nguồn thông tin thu thập
Những thông tin được sử dụng trong quá trình TĐG đều được thu thập và đối chiếu từ nhiều nguồn khác nhau như internet, ý kiến của người dân sinh sống xung gần khu vực BĐS cần thẩm định...Điều này giúp xác thực của kết quả thẩm định” hơn, bám sát với “giá trị thị trường” của BĐS đảm bảo.
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân a. Hạn chế
về tính pháp lý: Cán bộ thẩm định chưa kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ nhận được từ chuyên viên QHKH. Đây là một lỗ hổng lớn trong toàn bộ quy trình thẩm định giá BĐS bởi dưới góc độ là người bán dịch vụ, chuyên viên QHKH chưa thể nắm rõ được cách xác định “tính hợp pháp của hồ sơ thẩm định giá”, điều này tạo điều kiện để khách hàng giả mạo hồ sơ. Thêm vào đó, rủi ro về đạo đức cũng có thể xảy ra nếu như chuyên viên QHKH kết hợp với khách hàng giả mạo hồ sơ nhằm đạt được lợi ích riêng sẽ gây tổn hại đến chính Agribank. Ngoài ra các quy định về thẩm định giá của AMC đều chịu ảnh hưởng từ phía Agribank dưới góc độ là thẩm định giá tài sản làm TSBĐ phục vụ việc vay vốn. Do đó kết quả định giá của AMC thường thấp hơn tương đối so với thị trường nhằm đảm bảo tính an toàn cao cho kết quả định giá cũng như mục tiêu quản trị rủi ro của chính Agribank. Điều này đôi khi
khiến khách hàng sẽ bị chịu thiệt hơn so với kết quả thẩm định giá của đơn vị độc lập thuê ngoài.
Ví dụ: Một BĐS của khách hàng được AMC định giá bằng 75% giá trị thực của BĐS. Nhưng khi đơn vị thẩm định giá thứ 3 thực hiện công tác định giá, giá trị của BĐS này bằng 85% giá trị thực của BĐS.
về quy trình thẩm định giá: Trong công tác định giá, việc hợp tác giữa cán bộ thẩm
định với chuyên viên QHKH chưa được chặt chẽ dẫn tới việc thu thập và xử lý thông tin của cán bộ thẩm định bị kéo dài do phải thu thập thông tin từ đầu. Chuyên viên QHKH chưa nắm được tiến trình thực hiện việc thẩm định giá BĐS dẫn đến sự thụ động trong các khâu tiếp theo sau khi định giá.
về phương pháp thẩm định: Phần lớn BĐS bảo đảm khi được định giá đều sử dụng hai phương pháp là phương pháp so sánh thị trường và phương pháp chi phí. Trong phương pháp so sánh trị trường, cán bộ thẩm định thường sử dụng mức giá giao bán trên thị trường cho một số BĐS so sánh chứ không phải hoàn toàn là mức giá giao dịch, điều này có thể làm tăng mức độ sai lệch của kết quả định giá.
về nguồn thông tin: Cán bộ thẩm định thường gặp khó khăn trong công việc tiến hành thu thập thông tin liên quan đến BĐS, thời gian tìm kiếm thông tin bị kéo dài. Bên cạnh đó thông tin thu thập được chủ yếu là thông tin truyền miệng, thông tin không qua kiểm chứng trên internet dẫn đến thông tin thu thập được có mức tin cậy thấp, nhiều nguồn tin gây nhiễu dẫn đến khó xác định được giá trị thực của TSBĐ.
về nguồn nhân lực: Nguồn nhân lực có kiến thức về TĐG TSBĐ tại Agribank Yên Mỹ và AMC hiện vẫn còn thiếu hụt rất nhiều. Vấn đề này đôi khi làm trì trệ hoạt động của chính chi nhánh do sự tương tác giữa hai bên không đồng đều. Đồng thời kiến thức về thẩm định giá của đa số cán bộ nhân viên tại Agribank Yên Mỹ chưa đáp ứng được các điều kiện hoạt động thực tế của Ngân hàng cũng như sự nhanh nhạy trước những thay đổi liên tục của thị trường.
b. Nguyên nhân
* Nguyên nhân khách quan - Từ phía thị trường BĐS
Thị trường BĐS vẫn chưa được ổn định, còn tồn tại tình hình đầu cơ, lách luật. Trong các cuộc giao dịch, các bên tham gia mua bán thường không muốn công khai giá giao dịch thực tế, thông tin mua bán trên thị trường lại chưa thực sự phản ánh giá trị thực của BĐS.
- Từ nguồn nhân lực TĐG
Ngành thẩm định giá vẫn còn là một ngành mới đối với Việt Nam nên nguồn nhân lực còn thiếu hụt rất nhiều, đặc biệt là những lao động dày dặn kinh nghiệm trong ngành. Ngoài những hiểu biết, quan điểm về ngành thẩm định giá còn còn hẹp thì bên cạnh đó ngành thẩm định giá là một ngành đặc thù yêu cầu sự nhạy bén và kiến thức chuyên môn vững vàng.
- Từ phía các cơ quan Nhà nước
Cơ quan nhà nước vẫn chưa phát huy được hết vai trò của mình, những chính sách đã ban hành chưa thể hiện hết hiệu quả, “hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thị trường BĐS vẫn còn nhiều bất cập và chưa bắt kịp được xu hướng của thị trường. Ngoài ra việc thu thập thông tin của cán bộ thẩm định đòi hỏi phải có sự cộng tác từ phía rất nhiều các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên việc các cơ quan này cung cấp thông tin thường rất hạn chế và chậm chễ, kéo theo thông tin bị lỗi thời, không đáp ứng được nhu cầu kịp thời. Nguồn thông tin từ các phương tiện thông tin đại chúng dù nhanh nhưng nhiều khi lại không phản ánh đúng giá thực của các cuộc chuyển nhượng BĐS.
- Từ phía khách hàng
Khách hàng là người đến với mục đích vay vốn của ngân hàng, do đó nhiều khi khách hàng có thể cung cấp các thông tin thiếu chính xác hoặc thậm chỉ là giả mạo giấy tờ để đạt được mục đích của mình là vay được vốn của ngân hàng hoặc là vay được số tiền nhiều hơn so với mức định giá của TSBĐ.
* Nguyên nhân chủ quan
- Sự thiếu hụt cán bộ, nhân viên thẩm định có kinh nghiệm
Việc thiếu hụt cán bộ, nhân viên thẩm định giàu kinh nghiệm đã dẫn đến rất nhiều hạn chế trong quá trình hoạt động. Sự thiếu hụt về cán bộ thẩm định có kinh nghiệm
gây ra sự hạn chế trong quá trình xây dựng quy trình thẩm định giá cũng như các quy định về thẩm định giá. Điều này dẫn đến việc Ngân hàng phải thuê các đơn vị thẩm định giá ngoài gây ra sự tốn kém mà hiệu quả mang lại chưa chắc đã cao do các đặc điểm riêng biệt của thị trường TS ở Việt Nam
- Sự thiếu kiến thức về thẩm định giá của chuyên viên QHKH
Mức điều chỉnh giá trị BĐS vẫn chưa thực sự rõ ràng. Các ý kiến mà cán bộ thẩm định đưa ra đều dựa vào ý kiến chủ quan và trên cơ sở kinh nghiệm, kiến thức của bản thân mình. Nếu kiến thức về TĐG của chuyên viên QHKH bị hổng thì sẽ gặp khó khăn trong việc kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ cần thiết, gây tốn thời gian mà hiệu quả hoạt động cũng bị giảm đi.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Trong chương 2, bài luận đã trình bày tổng quan về thực trạng công tác định giá tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Agribank chi nhánh Yên Mỹ, đồng thời thông qua phân tích từng bước thực hiện trong quá trình định giá BĐS đảm bảo trong một tình huống cụ thể đã chỉ ra một cách rõ ràng hơn kết quả cũng như những mặt còn hạn chế và nguyên nhân trong quy trình thẩm định giá BĐS bảo đảm.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG CHO VAY TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH