Theo Hiến pháp năm 2013 thì Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp, tại Điều 4 Luật đất đai năm 2013 khẳng định rõ: "Đất đai là sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý".
Nói tóm lại, đất đai đất đai được hiểu là các hệ sinh thái gắn liền trực tiếp với bề mặt đất, kể cả những vùng bị nước bao phủ. Về tính năng, đất đai bao gồm vô số các giá trị sử dụng đối với con người, từ các quyền lợi đối với sự phát triển hay xây dựng công trình trên đất, đến quyền lợi trong khai thác nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, cũng như các quyền lợi liên quan đến việc sử dụng và khai thác bề mặt đất.
Kế thừa các hạt nhân hợp lý trong quan niệm nêu trên, phù hợp với góc độ tiếp cận QLNN, trong luận văn này, đất đai được hiểu là khoảng không gian có giới hạn: theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất); theo chiều ngang trên mặt đất (là sự kết hợp của thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật và các thành phần khác) gắn với các tọa độ khác nhau trên vỏ trái đất.
Với tư cách là mộtphần của thế giới tự nhiên, ra đời và vận hành theo những quy luật khách quan của nó, đất đai, mặc dù được con người chiếm hữu, sử dụng và cải tạo, luôn có những đặc tính khác biệt với các loại tài sản khác, nguồn lực khác của xã hội loài người. Các đặc điểm đó là:
Thứ nhất, đất đai luôn gắn liền với một vị trí cố định trên bề mặt trái đất, không thể di chuyển được. Đặc tính cố định về mặt địa điểm khiến đất đai được liệt
vào loại bất động sản. Đặc tính này của đất đai cũng quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian của nó và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có thửa đất cụ thể.
Thứ hai, tổng cung đất đai là cố định đối với một quốc gia, thậm chí đối với cả loài người, do tổng diện tích đất đai trên trái đất là có hạn (với giả định các điều kiện khác như độ giãn nở của trái đất không thay đổi; các biến cố trong vũ trụ chưa ảnh hưởng sâu sắc đến sự biến dạng của trái đất…). Tuy nhiên cơ cấu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau luôn thay đổi theo thời gian và phụ thuộc vào cơ cấu, trình độ phát triển kinh tế. Do cung đất cố định, cầu đất có xu hướng tăng, nên con người có xu hướng tìm các phương thức tăng hiệu quả sử dụng đất.
Thứ ba, đất đai là một tài sản đặc biệt, không bị tiêu hao trong quá trình sử dụng và giá cả của đất đai có xu hướng tăng trong dài hạn do cung đất đai có giới hạn, cầu về đất đai không ngừng tăng lên cùng với quá trình phát triển của xã hội loài người. Tuy nhiên, giá cả của các loại đất đai ở các vị trí khác nhau có thể không tăng giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá cả lớn hơn đất đai ở nông thôn; đất đai ở những nơi tạo ra thu nhập lớn hơn cho người sử dụng đất sẽ cao hơn giá cả đất đai ở những nơi tạo ra thu nhập thấp cho người sử dụng đất; các điều kiện cơ sở hạ tầng trên đất hoàn thiện hơn sẽ làm cho đất đai có giá cả lớn hơn những vùng đất đai có điều kiện hạ tầng kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi, nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn, thì đất đó sẽ có giá cả tăng lên. Vị trí đất đai, điều kiện hạ tầng trên đất, giá cả đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp, mà còn đem lại lợi thế hoặc bất lợi thế cho một quốc gia sở hữu đất đai đó.
Thứ tư, đất đai không những là một tư liệu sản xuất đặc biệt, nhất là đối với ngành nông nghiệp (theo nghĩa rộng), mà còn là môi trường sinh thái có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe con người và gắn với nhiều giá trị tinh thần như quê hương, Tổ quốc, tập quán, văn hóa đi đôi với nền tảng khí hậu, thủy văn, chất đất… Trong hoạt động sản xuất và sinh hoạt con người tác động theo nhiều cách khác nhau (cả tích cực và tiêu cực) vào đất đai nhằm thỏa mãn các nhu cầu của
mình. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp làm thay đổi tính chất của đất đai, có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất, thậm chí làm ô nhiễm đất, xói mòn đất, sa mạc hóa đất…Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên ít nhiều thành sản phẩm của lao động con người.
Thứ năm, đất đai còn mang ý nghĩa chủ quyền lãnh thổ quốc gia, tài sản thuộc sở hữu của các chủ thể khác nhau mà việc sử dụng, bảo vệ chúng phải đáp ứng không những các yêu cầu về quốc phòng, an ninh, mà còn phải được thể chế hóa thành các quyền của chủ sở hữu đối với đất để phòng tránh các tranh chấp không đáng có trong chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai.