- Hình thức thực hiện:
Nghiên cứu được thực hiện nhằm mục đích khám phá, điều chỉnh và bổ sung các biến quan sát dùng để đo lường các khái niệm nghiên cứu với các nội dung sau:
Trên cơ sở lý thuyết và lược khảo các nghiên cứu liên quan, tác giả đã xây dựng mô hình dự kiến cho các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng mua căn hộ Flora Mizuki Park để ở của khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh. Theo đó, các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng mua căn hộ Flora Mizuki Park để ở của khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh và mỗi yếu tố bao gồm nhiều biến quan sát.
Sử dụng kỹ thuật thảo luận nhóm với các chuyên gia, các nhà quản lý đang làm việc tại lĩnh vực kinh doanh bất động sản cụ thể là căn hộ chung cư. Vấn đề đưa ra thảo luận là ý kiến của các chuyên gia về những các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng mua căn hộ Flora Mizuki Park để ở của khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh. Mục đích của buổi thảo luận nhóm là để điều chỉnh, bổ sung các biến quan sát phù hợp dùng để đo lường các nhân tố khảo sát.
Nội dung được thảo luận với các chuyên gia là các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng mua căn hộ Flora Mizuki Park để ở của khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh và cách thức đo lường những nhân tố đó. Tác giả tập trung lấy ý kiến chuyên gia về ảnh hưởng của 5 nhóm nhân tố đã được chỉ ra từ các nghiên cứu liên quan là Tài chính (TC); Thuộc tính nhà (TT); Vị trí nhà ở (VT); Hoạt động truyền thông (MK); Kiến trúc nhà (KT).
- Các bước thực hiện nghiên cứu định tính:
• Xác định những các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng mua căn hộ Flora Mizuki Park để ở của khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh.
và thang đo các biến quan sát.
• Xây dựng dàn bài thảo luận nhóm.
• Thu thập thông tin: Dùng dàn bài thảo luận thay cho bảng câu hỏi chi tiết, và thảo luận trực tiếp với các chuyên gia. Dàn bài đuợc thiết kế sao cho gợi ý và nắm bắt đuợc dễ dàng ý kiến của các chuyên gia là những nguời đã có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cụ thể là căn hộ chung cu.
3.2.2 Nghiên cứu định lượng
- Hình thức thực hiện:
Đuợc thực hiện bằng phuơng pháp định luợng và cũng thông qua phuơng pháp thu thập số liệu bằng cách sử dụng bảng câu hỏi khảo sát đã đuợc xây dựng trong quá trình nghiên cứu sơ bộ. Mục đích của nghiên cứu này dùng để kiểm định lại mô hình đo luờng các yếu tố tác động đến mức độ thỏa mãn công việc của CBCCVC và các giả thuyết trong mô hình. Dữ liệu thu thập sẽ đuợc xử lý bằng phần mềm SPSS 22.0. Sau đó dữ liệu sẽ đuợc mã hóa và làm sạch qua các buớc sau:
Truớc hết đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach Alpha, qua đó sẽ loại bỏ các biến không phù hợp nếu hệ số tuơng quan biến - tổng (Corrected item - total correlation) nhỏ hơn 0.3 và thang đo có thể chấp nhận đuợc về độ tin cậy nếu hệ số Cronbach Alpha lớn hơn 0.6. (Trọng và Ngọc, 2008)
Tiếp đến là phân tích nhân tố khám phá EFA dựa trên hệ số tải nhân tố (factor loading) nhỏ hơn 0.4 sẽ bi loại. Thang đo sẽ đuợc chấp nhận khi tổng phuơng sai trích lớn hơn hoặc bằng 50% và eigenvalue có giá trị lớn hơn 1 (Hair & ctg, 1998).
- Xây dựng thang đo định tính các nhân tố của mô hình
Dựa trên cơ sở lý thuyết và lược khảo các nghiên cứu thực nghiệm có liên quan, tác giả xây dựng thang đo định tính các nhân tố của mô hình. Thang đo định tính này đã được hiệu chỉnh lại sau khi có kết quả thảo luận nhóm trong nghiên cứu sơ bộ. Cụ thể, tác giả đã xây dựng lại các thang đo của 5 nhóm nhân tố theo ý kiến chuyên gia đề xuất.
Để đo lường các biến quan sát, tác giả sử dụng thang đo Likert 5 mức độ từ rất không đồng ý đến rất đồng ý, được biểu thị từ 1 đến 5. Trong đó, 1 tương ứng với chọn lựa rất không đồng ý và 5 tương ứng với chọn lựa rất đồng ý.
Bảng 3. 2 Thang đo các nhân tố trong mô hình nghiên cứu
STT Mô tả thang đo Ký hiệu Nguồn
1 Giá của căn hộ phù hợp với khả
năng tài chính. TC1
Mateja Kos Koklic; Irena Vida(2009)
2 Khả năng thế chấp tối đa của căn
hộ. TC2
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
3 Khả năng thanh toán nợ hàng tháng
tối đa. TC3
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
4 Lãi suất vay. TC4 Mateja Kos Koklic; Irena
Vida (2009)
5 Thời gian thanh toán nợ vay. TC5 Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
STT Mô tả thang đo Ký hiệu Nguồn
anh/chị trong việc vay. Vida(2009)
Thuộc tính nhà (TT)
7 Loại nhà chung cư phù hợp với
mong muốn TT1
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
8 Diện tích sử dụng của ngôi nhà TT2 Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
9 Thiết kế và trang trí bên ngoài ngôi
nhà TT3
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
10 Thiết kế của khuôn viên xung
quanh căn hộ TT4
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
Vị trí nhà ở (VT)
11 Sức hấp dẫn của khu vực VT1 Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
12 Vị trí gần nơi làm việc VT2 Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
13 Vị trí gần nơi trường học VT3 Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
14 Vị trí gần nhà người thân VT4 Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
STT Mô tả thang đo Ký hiệu Nguồn
Vida(2009)
16 Vị trí gần chợ và siêu thị VT6 Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
17 Vị trí gần các trung tâm thương mại VT7 Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
18 Vị trí gần các khu vực công nghiệp VT8 Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
19 Vị trí gần trung tâm y tế hoặc bệnh
viện VT9
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
Hoạt động truyền thông (MK)
20 Danh tiếng và uy tín của Chủ đầu
tư MK1
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
21 Thông tin tham khảo từ bạn bè,
đồng nghiệp MK2
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
22 Tình trạng pháp lý của ngôi nhà MK3 Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
23 Tiến độ hoàn thiện xung quanh theo
kế hoạch MK4
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
Kiến trúc nhà (KT)
STT Mô tả thang đo Ký hiệu Nguồn
hình dáng hiện đại. Vida(2009)
25 Căn hộ có tầm nhìn ra bên ngoài
( View đẹp ) và thông thoáng KT3
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
26 Chất lượng hoàn thiện căn hộ tốt và
nội thất đẹp KT4
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
27 Căn hộ thông thoáng và ngập tràn
ánh sáng tự nhiên KT5
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
28 Hệ thống phòng cháy chữa cháy
hiện đại và lối thoát hiểm an toàn. KT6
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
Quyết định của khách hàng
29
Bạn rất thích việc mua căn hộ Flora Mizuki Park để ở tại TP. Hồ Chí
Minh. QD1
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
30
Bạn sẽ giới thiệu cho bạn bè, người thân và gia đình của mình mua căn hộ Flora Mizuki Park để ở tại TP. Hồ Chí Minh.
QD2
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
31
Bạn hoàn toàn tin tưởng vào chất lượng cuộc sống sẽ ngày một tốt hơn khi mua căn hộ Flora Mizuki
Park để ở tại TP. Hồ Chí Minh. QD3
Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)
3.3 Phương pháp chọn mẫu và phân tích hồi quy
- Phương pháp chọn mẫu
Thiết kế mẫu: Mẫu được chọn theo phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Kích thước mẫu là 300 quan sát.
Thực hiện phỏng vấn để thu thập số liệu khảo sát phục vụ cho việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng mua căn hộ Flora Mizuki Park để ở của khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh được thu thập từ tháng 12/2019 đến tháng 03/2020. Bên cạnh khảo sát trực tiếp thông qua bảng câu hỏi phát tại văn phòng giao dịch căn hộ Flora Mizuki Park, TP. Hồ Chí Minh, khảo sát gián tiếp thông qua gửi bảng câu hỏi qua e-mail cũng được sử dụng. Tổng số bảng câu hỏi gửi đi dự kiến là 300 bảng câu hỏi. Sau đó sẽ tiến hành nhập số liệu và làm sạch số liệu để tiến hành phân tích.
Sự phù hợp của mẫu nghiên cứu: Theo nguyên tắc kinh nghiệm số quan sát trong mẫu tối thiểu phải gấp 5 lần số biến quan sát trong mô hình nghiên cứu. Số biến quan sát của các nhân tố trong mô hình nghiên cứu sơ bộ là 38 biến quan sát (bao gồm cả 3 biến quan sát của nhân tố quyết định của khách hàng về mua nhà để ở). Do đó, kích thước mẫu tối thiểu phải là 5 x 31 = 155 quan sát. Vậy kích thước mẫu thu thập được để phân tích bao gồm 300 quan sát dự kiến là thỏa mãn.
- Phân tích hồi quy đa biến:
Phân tích hồi quy đa biến được thực hiện sau đó để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết định của khách hàng mua căn hộ Flora Mizuki Park để ở của khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh, đồng thời kiểm định các giả thuyết nghiên cứu. Để nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng mua căn hộ Flora Mizuki Park để ở của khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh, mô hình hồi quy bội được xây dựng có dạng:
QD = F(F1, F2, ..., Fn)
Trong đó:
• Biến phụ thuộc (QD) là sự quyết định của khách hàng mua căn hộ Flora Mizuki Park để ở của khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh.
• F1, F2, Fn là biến độc lập, đại diện cho nhóm các yếu tố ảnh huởng đến sự quyết định của khách hàng mua căn hộ Flora Mizuki Park để ở của khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh có đuợc từ phân tích EFA.
Các kiểm định tự tuơng quan, đa cộng tuyến, phuơng sai thay đổi đuợc thực hiện nhằm xác định mô hình thu đuợc tốt nhất. Kiểm định hệ số hồi quy đuợc thực hiện để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.
TÓM TẮT CHƯƠNG 3
Trong chương 3 tác giả đã tiến hành đề xuất mô hình nghiên cứu thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết định của khách hàng mua căn hộ Flora Mizuki Park để ở của khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh, các nhân tố này bao gồm: Tài chính; Thuộc tính nhà; Vị trí nhà ở; Hoạt động truyền thông; Kiến trúc nhà.
Trên cơ sở các nhân tố này, tác giả đã phát triển 5 giả thuyết nghiên cứu tương ứng để tiến hành kiểm định sự ảnh hưởng. Nghiên cứu được tác giả thực hiện với quy trình 2 bước gồm nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức. Nghiên cứu sơ bộ đã xây dựng được thang đo để tiến hành khảo sát. Nghiên cứu chính thức được tác giả thực hiện khảo sát với mẫu các cá nhân đã có nhu cầu hoặc đã mua căn hộ chung cư Flora Mizuki Park để ở tại TP. Hồ Chí Minh (không phân biệt giới tính; công việc; xuất thân;...). Bên cạnh việc trình bày quy trình nghiên cứu, tác giả cũng tiến hành xây dựng các thang đo dự kiến cho các nhân tố trong mô hình. Thang đo này được xây dựng trên cơ sở các nghiên cứu trước, sau đó tiến hành thảo luận nhóm với các chuyên gia để điều chỉnh lại nội dung cho phù hợp.
CHƯƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1GIỚI THIỆU NƠI NGHIÊN CỨU
4.1.1 Nơi nghiên cứu
Tác giả đã tiến hành khảo sát chính thức với đối tượng là các cá nhân đã có nhu cầu hoặc đã mua căn hộ chung cư Flora Mizuki Park để ở tại TP. Hồ Chí Minh (không phân biệt giới tính; công việc; xuất thân;...). Thời gian khảo sát được tiến hàng từ tháng 12/2019 đến tháng 3/2020. Tác giả đã tiến hành khảo sát trực tiếp bằng bảng câu hỏi được phát trực tiếp tại văn phòng giao dịch căn hộ Flora Mizuki Park, TP. Hồ Chí Minh ngoài ra các bảng câu hỏi còn được gửi qua mail để khảo sát. Tổng số bảng câu hỏi gửi đi là 300, thu về được 237 bảng và loại đi 37 bảng không hợp lệ bởi những thông tin thiếu chính xác vậy cuối cùng kích thước mẫu để sử dụng tiến hành phân tích là 200 quan sát.
4.1.2 Thực trạng mua bán căn hộ
Từ đầu năm 2017 đến nay, Nam Sài Gòn dự án có quy mô lớn thu hút sự chú ý là Khu Đô Thị MIZUKI PARK với diện tích lên đến ( 37Ha ) với tổng sổ vốn ước tính lên đến 8.000 tỉ đồng. Mizuki Park được bảo chứng với những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản gồm công ty cổ phần đầu tư Nam Long và hai đối tác Nhật Bản là HANKYU REALTY & NISHI NIPPON RAILROAD hợp tác đầu tư.
Mizuki Park với quy mô của một khu đô thị nhưng mật độ xây dựng chỉ vỏn vẹn 29%, phần lớn diện tích giành cho các mảng xanh , ánh sáng và kênh đào được kết hợp hài hoà. Hệ thống tiện ích đẳng cấp , khu đô thị Mizuki Park hứa hẹn trở thành điểm nhấn mới về cảnh quan, kiến trúc và tiện ích Nam Sài Gòn .
Khu đô thị Mizuki Park là mội trong những dự án hiếm hoi đáp ứng tiêu chuẩn " Nhất Cận Thị - Nhị Cận Hà - Tam Cận Lộ " đem lại may mắn, thịnh vượng cho mỗi gia đình.
• Quy mô : 37 hecta. • Mật độ xây dựng : 29%.
• Căn hộ biệt lập Flora : 4676 căn. • Biệt thự và nhà phố : 170 căn. • Hồ cảnh quan : 1.7 hecta. • Cây xanh : 75.000 m2 • Công trình y tế : 7.500 m2. • Đất giáo dục : 40.000 m2. • Khu đa chức năng : 15.000 m2. • Khu hành chính - văn hoá : 5000 m2.
Hiện các block Flora Mizuki đã hoàn thiện hầu hết, bàn giao nhà vào quý IV/2019. Hầu hết tất cả các block đã đi vào vận hành.
Bảng 4.1: Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu theo các phân loại
Phân loại Tần số Tần suất
Giới tính Nam 97 48.5% Nữ 103 51.5% Tổng cộng 200 100% Độ tuổi Từ 18 - 30 tuổi 92 46.0% Từ 31 - 45 tuổi 92 46.0% Trên 45 tuổi 16 8.0% Tổng cộng 200 100% Tình trạng hôn nhân Độc thân 20 10.0% Đã kết hôn 161 80.5% Ly hôn 19 9.5% Tổng cộng 200 100%
Phân loại Tần số Tần suất
Công việc hiện tại
Nhân viên văn phòng 57 28.5%
Kinh doanh 68 34.0% Tự do 42 21.0% Khác 33 16.5% Tổng cộng 200 100% Thu nhập mỗi tháng Từ 5 - 10 triệu 42 21.0% Từ 11 - 20 triệu 101 50.5% Trên 20 triệu 27 13.5% Không ổn định 30 15.0% Tổng cộng 200 100% (Nguồn: Phụ lục 4)
Theo như kết quả khảo sát dựa trên thì trong tổng số 200 người tham gia khảo sát thì có 97 người giới tính nam chiếm tỷ lệ là 48.5% và số người giới tính nữ là 103 người chiếm tỷ lệ là 51.5%.
Theo như kết quả khảo sát thì trong tổng số 200 người tham gia khảo sát thì nhóm tuổi từ 18 đến 30 tuổi có 96 người chiếm tỉ lệ 46%; từ 31 đến 45 tuổi có 96 người chiếm tỉ lệ 46% và trên 45 tuổi có 16 người chiếm tỷ lệ 8%.
Theo như kết quả khảo sát thì trong tổng số 200 người tham gia khảo sát thì số người đang có tình trạng độc thân là 20 người chiếm tỷ lệ 10%; đã kết hôn có 161 người chiếm tỷ lệ 80.5% và đã ly hôn là 19 người chiếm tỷ lệ là 9.5%.
Theo như kết quả khảo sát thì trong tổng số 200 người tham gia khảo sát thì nhân viên văn phòng có 57 người chiếm tỷ lệ 28.5%; đang làm kinh doanh có 68 người chiếm tỷ lệ là 34%; công việc tự do là 42 người chiếm tỷ lệ là 21% và công việc khác có 33 người chiếm tỷ lệ là 16.5%.
Theo như kết quả khảo sát thì trong tổng số 200 người tham gia khảo sát thì nhân viên văn phòng có 42 người có thu nhập từ 5 - 10 triệu đồng mỗi tháng chiếm tỷ lệ 21%; thu