thuộc nhóm A.
Các dự án không thuộc trường hợp được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.
Ranh giới như vậy có thể phù hợp với giai đoạn khuyến khích đầu tư lúc mới bắt đầu thực
hiện quá trình công nghiệp hóa, coi việc phát triển kinh tế là lợi ích quốc gia. Trong giai đoạn đẩy
mạnh công nghiệp hóa hiện nay, bài toán đầu tư cần tính trước hết tới hiệu quả đầu tư và cần bảo
đảm tính bền vững xã hội trong quá trình phát triển kinh tế. Ranh giới giữa cơ chế chuyển dịch đất
đai tự nguyện và cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc cần xác định lại bảo đảm tính đạo lý cao
hơn. Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc trên cơ sở quyền thu hồi đất của Nhà nước chỉ được áp
dụng cho các dự án đầu tư vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và trong
trường hợp đã áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện được từ 80% diện tích đất cho dự án
trở lên với sự đồng thuận của từ 80% người đang sử dụng đất trở lên (xem bảng dưới đây).
Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc
Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện
Mục đích chính trị, xã hội
Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Không áp dụng
Mục đích kinh doanh Phần diện tích đất còn lại đối với dự án áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai
tự nguyện mà đã có được 80% diện tích đất trở lên với sự đồng thuận của 80% người đang sử dụng đất trở lên. Các dự án vì mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư.
21
Quy định của Luật Đất đai được đề xuất như sau:
3.3.2. Đề xuất về đổi mới cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện
Trong Luật Đất đai 2003, cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện được gọi là cơ chế tự thỏa
thuận giữa nhà đầu tư với những người đang sử dụng đất trên cơ sở việc thực hiện các quyền của
nhà đầu tư về giao dịch đất đai theo đúng quy định của pháp luật với sự đồng thuận của những
người đang sử dụng đất. Nếu chỉ quy định như vậy vẫn chưa đủ, cần có một số quy định thêm để
giải quyết 2 vướng mắc cần tháo gỡ:
(1) Một số người đang sử dụng đất không muốn hợp tác với nhà đầu tư, nói giá đất quá cao
đối với phần đất còn lại sau khi nhà đầu tư đã nhận chuyển quyền được phần lớn diện tích đất cho
dự án đầu tư.
(2) Nhà đầu tư nhận chuyển quyền đối với đất nông nghiệp theo giá thị trường, sau đó phải
nộp cho Nhà nước khoản chênh lệch về giá trị đất giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp để
được sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, trong đó giá đất nông nghiệp được xác định theo
phương pháp thu nhập từ sản xuất nông nghiệp, thấp hơn nhiều so với giá đất nông nghiệp được
định theo thị trường, gây thiệt thòi cho nhà đầu tư.
Quy định của Luật Đất đai cần sửa theo hướng công khai hóa các dự án đầu tư sẽ áp dụng
cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện gắn với quá trình đăng ký thực hiện và thủ tục định giá đất.
Về nguyên tắc áp dụng pháp luật dân sự, cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện là việc nhà đầu tư
cũng như những người sử dụng đất thực hiện quyền đối với đất đai được pháp luật cho phép. Để
khắc phục nhược điểm đã chỉ ra của cơ chế này, việc đăng ký thực hiện cơ chế và định giá là cần
thiết để nhận được sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi phải áp dụng cơ chế thu
hồi đất bắt buộc, đồng thời để xác định chính xác nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư.
Đề xuất 1: Ranh giới giữa cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện và cơ chế chuyển dịch đất đai
bắt buộc