NAM VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẢO ĐẢM CẤP TÍN DỤNG
Tại Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam, bảo đảm cấp tớn dụng đƣợc thực hiện theo Quy định thực hiện bảo đảm cấp tớn dụng đối với khỏch hàng đƣợc ban hành kốm theo Quyết định số 1168/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 11/11/2011 của Hội đồng quản trị Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam. Văn bản này quy định về bảo đảm cho khoản cấp tớn dụng dƣới cỏc hỡnh thức cho vay, bảo lónh, chiết khấu, bao thanh toỏn và cỏc hỡnh thức cấp tớn dụng khỏc của Ngõn hàng Cụng thƣơng đối với khỏch hàng. Quy định trờn của Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam đƣợc đỏnh giỏ là khỏ chi tiết, cụ thể, toàn diện, chặt chẽ về
thực hiện bảo đảm cấp tớn dụng. Đối với biện phỏp bảo đảm cấp tớn dụng là thế chấp quyền sử dụng đất, ngoài việc cụ thể húa cỏc quy định phỏp luật nhằm hƣớng dẫn chi tiết cho cỏc đơn vị, chi nhỏnh trực thuộc Ngõn hàng Cụng thƣơng ỏp dụng trờn thực tế, Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam cũn đƣa ra những điều kiện, quy định đặc thự nhằm hạn chế tối đa rủi ro cú thể xảy ra trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của khỏch hàng.
Về điều kiện đối với quyền sử dụng đất thế chấp để đảm bảo cấp tớn dụng: Nhƣ phõn tớch tại chƣơng 1, Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định điều kiện đối với quyền sử dụng đất thế chấp tại cỏc tổ chức tớn dụng để đảm bảo cấp tớn dụng phục vụ phỏt triển sản xuất kinh doanh bao gồm:
- Cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đất khụng cú tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất khụng bị kờ biờn để bảo đảm thi hành ỏn. - Trong thời hạn sử dụng đất.
Đồng thời quyền sử dụng đất thế chấp phải đỏp ứng thờm cỏc điều kiện đối với tài sản bảo đảm theo quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP để đảm bảo cấp tớn dụng tại cỏc tổ chức tớn dụng nhƣ sau:
- "Được phộp giao dịch" [14, Điều 4].
- Cú khả năng chuyển nhƣợng theo quy định phỏp luật.
- Giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp phải lớn hơn số tiền đƣợc cấp tớn dụng. Ngoài cỏc điều kiện đƣợc Luật đất đai năm 2003 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tớn dụng, Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam quy định thờm điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất là: vị trớ đất khụng nằm trong vựng quy hoạch, giải tỏa.
Quy định này là hợp lý và gúp phần hạn chế tối đa rủi ro trong việc nhận tài sản bảo đảm tại Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam, bởi lẽ:
Thứ nhất, nếu ngõn hàng nhận quyền sử dụng đất mà vị trớ đất nằm trong vựng quy hoạch, giải tỏa thỡ việc định giỏ tài sản thế chấp sẽ phải căn cứ vào Bảng khung giỏ đất do Ủy ban nhõn dõntỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành mà khụng thể dựa vào giỏ chuyển nhƣợng đất thực tế trờn thị trƣờng bất động sản (vỡ khi thực hiện thu hồi đất phục vụ quy hoạch thỡ số tiền đền bự cho chủ sử dụng đất cũng sẽ căn cứ vào Bảng khung giỏ này). Do đú, giỏ trị tài sản bảo đảm đƣợc định giỏ sẽthấp, điều này đồng nghĩa với việc khoản cấp tớn dụng mà khỏch hàng nhận đƣợc cũng sẽ thấp, khụng đỏp ứng đủ nhu cầu vốn của bờn đề nghị cấp tớn dụng.
Thứ hai, theo quy định tại hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ký kết giữa Bờn thế chấp và Ngõn hàng, trong trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất thỡ ngõn hàng sẽ đƣợc hƣởng số tiền đền bự, bồi thƣờng để thu hồi nợ củakhỏch hàng tại ngõn hàng. Thủ tục đền bự, bồi thƣờng trong trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất thƣờng kộo dài do chủ sử dụng đất khụng đồng ý với mức đền bự mà Nhà nƣớc đƣa ra. Vỡ vậy, ngõn hàng sẽ mất nhiều thời gian để theo đuổi số tiền đền bự này để thu hồi nợ, trƣờng hợp khỏch hàng khụng cũn nguồn thu nào khỏc để trả nợ ngõn hàng thỡ khoản nợ đƣợc bảo đảm bằng quyền sử dụng đất thế chấp cú nguy cơ trở thành nợ xấu, khú đũi, ngõn hàng cú nguy cơ mất vốn, ảnh hƣởng tới lợi nhuận (do ngõn hàng phải trớch dự phũng rủi ro) và mất cõn đối cỏn cõn thanh toỏn của ngõn hàng.
Trƣờng hợp một phần diện tớch đất nằm trong vựng quy hoạch, giải tỏa (dƣới 1/3 diện tớch đất thế chấp)thỡ Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam cú thể xem xột, linh hoạt nhận toàn bộ diện tớch đất làm tài sản thế chấp với điều kiện phần đất cũn lại khụng thuộc diện quy hoạch tƣơng đối lớn, khả năng chuyển nhƣợng tốt, giỏ chuyển nhƣợng cao.Khi đú, Ngõn hàng Cụng thƣơng sẽ định giỏ tài sản thế chấp bằng giỏ trị của phần đất khụng thuộc diện quy hoạch.
Về phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cấp tớn dụng
Điều 716 Bộ luật Dõn sự 2005 quy định về phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất nhƣ sau:
1. Quyền sử dụng đất cú thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ.
2. Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thỡ nhà, cụng trỡnh xõy dựng khỏc, rừng trồng, vườn cõy và cỏc tài sản khỏc của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu cú thỏa thuận [38].
Đồng thời, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy địnhvề đầu tƣ vào tài sản thế chấp nhƣ sau:
Trong trường hợp bờn thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp và dựng phần tài sản tăng thờm do đầu tư để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khỏc hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp và nhận thế chấp bằng chớnh phần tài sản tăng thờm do đầu tư thỡ giải quyết như sau:
a) Trường hợp phần tài sản tăng thờm cú thể tỏch rời khỏi tài sản thế chấp mà khụng làm mất giỏ trị hoặc giảm sỳt giỏ trị của tài sản thế chấp so với giỏ trị của tài sản đú trước khi đầu tư thỡ cỏc bờn nhận bảo đảm cú quyền tỏch phần tài sản mà mỡnh nhận bảo đảm để xử lý.
b) Trường hợp phần tài sản tăng thờm do đầu tư khụng thể tỏch rời khỏi tài sản thế chấp thỡ tài sản thế chấp được xử lý toàn bộ để thực hiện nghĩa vụ. Thứ tự ưu tiờn thanh toỏn giữa cỏc bờn cựng nhận bảo đảm được xỏc định theo thời điểm đăng ký [14, khoản 2 Điều 27].
Tại quy định bảo đảm cấp tớn dụng, Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt
Nam quy định rừ:
- Trƣờng hợp bờn thế chấp đầu tƣ vào tài sản thế chấp thỡ tài sản tăng thờm do đầu tƣ cũng thuộc tài sản thế chấp. Cỏc bờn sẽ tiến hành định giỏ thờm phần giỏ trị mà bờn thế chấp đó đầu tƣ vào tài sản thế chấp và ghi nhận
tại Biờn bản định giỏ lại tài sản/Văn bản sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp. Trƣờng hợp tại thời điểm phải xử lý tài sản theo quy định tại hợp đồng thế chấp, hai bờn vẫn chƣa tiến hành đƣợc việc định giỏ lại thỡ Ngõn hàng vẫn đƣợc xử lý tài sản bao gồm cả phần giỏ trị đó đƣợc đầu tƣ.
- Mọi tài sản gắn liền và hiện hữu trờn thửa đất trƣớc và trong quỏ trỡnh xử lý tài sản thế chấp đều thuộc tài sản thế chấp và ngõn hàng đƣợc quyền xử lý toàn bộ tài sản đú cho dự tài sản đú tồn tại trƣớc hoặc sau thời điểm ký hợp đồng này, cho dự tài sản đú do bờn thế chấp đầu tƣ, cải tạo, xõy thờm hoặc cho phộp bờn thứ ba đầu tƣ, cải tạo, xõy thờm.
Quy định này cho thấy Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam đó nhận định đƣợc rủi ro xảy ra trong trƣờng hợp phải xử lý tài sản bảo đảm mà bờn nhận thế chấp dựng tài sản gắn liền với đất để thế chấp ở ngõn hàng này và dựng quyền sử dụng đất để thế chấp ở ngõn hàng khỏc. Bởi vỡ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khụng thể tỏch rời nhau, nếu tỏch ra để xử lý tài sản thỡ khụng ai đăng ký mua, nguy cơ khụng thu hồi đƣợc vốn và lói của ngõn hàng rất cao. Với việc quy định nhƣ trờn, khỏch hàng khi muốn đề nghị Ngõn hàng Cụng thƣơng cấp tớn dụng cú bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản tăng thờm do bờn thế chấp, bờn thứ ba đầu tƣ, cơi nới, xõy thờm. Do đú, tớnh thanh khoản của loại tài sản bảo đảm này sẽ cao, khả năng thu hồi nợ của ngõn hàng khi xử lý tài sản thế chấp sẽ rất khả thi.
Về phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo cấp tớn dụng:
Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định cỏc phƣơng thức xử lý tài sản tài sản bảo đảm theo thỏa thuận bao gồm:
1. Bỏn tài sản bảo đảm.
2. Bờn nhận bảo đảm nhận chớnh tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bờn bảo đảm.
3. Bờn nhận bảo đảm nhận cỏc khoản tiền hoặc tài sản khỏc từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đũi nợ.
4. Phương thức khỏc do cỏc bờn thỏa thuận [14, Điều 59].
Và phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trƣờng hợp khụng cú thỏathuận về phƣơng thức xử lý nhƣ sau: "Trong trường hợp khụng cú thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thỡ cỏc tài sản này được bỏn đấu giỏ" [14, Điều 68].
Tại quy định đảm bảo cấp tớn dụng, Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam quy định phƣơng thức xử lý quyền sử dụng đất thế chấp nhƣ sau:
Bờn thế chấp chấp thuận vụ điều kiện cho Bờn nhận thế chấp đƣợc lựa chọn một trong cỏc phƣơng thức xử lý tài sản sau để thu hồi nợ:
- Bỏn tài sản thế chấp để thu hồi nợ: Bờnnhận thế chấp bỏn hoặc phối hợp với Bờn thế chấpbỏn tài sản trực tiếp cho ngƣời mua hoặc ủy quyền cho bờn thứ ba bỏn tài sản cho ngƣời mua (trừ tài sản mà phỏp luật quy định phải được bỏn tại tổ chức bỏn đấu giỏ chuyờn trỏch). Bờn thứ ba đƣợc ủy quyền bỏn tài sản cú thể là Trung tõm bỏn đấu giỏ tài sản hoặc doanh nghiệp bỏn đấu giỏ tài sản hoặc tổ chức cú chức năng đƣợc mua tài sản để bỏn. Bờn thế chấp cam kết tạo mọi điều kiện thuận lợi, khụng làm bất cứ điều gỡ gõy khú khăn trở ngại cho việc bỏn tài sản của Bờn nhận thế chấphoặc của bờn thứ ba;
- Bờn nhận thế chấp hoặc ngƣờiđƣợc Bờn nhận thế chấpủyquyền trực tiếp nhận cỏc khoản tiền, tài sản từ bờn thứ ba trong trƣờng hợp bờn thứ ba cú nghĩa vụ trả tiền hoặc giao tài sản cho Bờn thế chấp, bờn bảo lónh (nếu cú);
- Bờn nhận thế chấp nhận chớnhTSBĐ để thay thế cho việc thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ đƣợc bảo đảm.
Trƣờng hợp tài sản đƣợc xử lý theo phƣơng thức Bỏn tài sản thế chấp để thu hồi nợ, Bờn thế chấp ủy quyền vụ điều kiện và khụng hủy ngang cho Bờn nhận thế chấp bỏn tài sản để thu hồi nợ. Đồng thời ủy quyền cho Bờn
nhận thế chấp ký tờn trờn cỏc giấy tờ liờn quan; thực hiện cỏc quyền của bờn cú quyền và nghĩa vụ liờn quan tới tài sản trong việc bỏn tài sản. Phƣơng thức bỏn, giỏ khởi điểm do Bờn nhận thế chấp quyết định. Bờn thế chấp cú trỏch nhiệm phối hợp với Bờn nhận thế chấpđể bỏn tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khụng được xử lý theo thỏa thuận của cỏc bờn trong hợp đồng thỡ Bờn nhận thế chấp đưa ra bỏn cụng khai tài sản để thu hồi nợ.
Việc quy địnhphƣơng thức bỏn cụng khai tài sản thế chấp là quy định linh hoạt và phự hợp với thực tế xử lý tài sản bảo đảm tại Việt Nam của Ngõn hàng Cụng thƣơng. Bởi lẽ so với thực hiện bỏn đấu giỏ tài sản, bỏn cụng khai tài sản thuận lợi hơn vỡ thủ tục đơn giản hơn và khụng phụ thuộc vào tổ chức cú chức năng bỏn đấu giỏ để xử lý tài sản, giỏ chuyển nhƣợng sẽ là giỏ chuyển nhƣợng thực tế trờn thị trƣờng bất động sảnnờn số tiền thu đƣợc từ việc bỏn tài sản sẽ lớn hơn, khả năng thu hồi nợ cao hơn,cỏc chủ thể cú nhu cầu nhận chuyển nhƣợngsẽ đa dạng hơn và dễ dàng tiếp cận tài sản để quyết định việc chuyển nhƣợng.