CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠIVÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CễNG THƢƠNG VIỆT NAM
3.1. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
Cú thể núi, việc hoàn thiện phỏp luật về thế chấp quyền sử dụng đất là một phần rất quan trọng của việc hoàn thiện phỏp luật về bảo đảm tiền vay.
Trong khi đú, phỏp luật về thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay lại đƣợc quy định rải rỏc ở nhiều văn bản phỏp luật khỏc nhau, từ Bộ luật Dõn sự,
Luật Đất đai, đến cỏc văn bản dƣới luật nhƣ Nghị định 163/2006/NĐ-CP về
giao dịch bảo đảm, Nghị định 181/2004/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai, Thụng tƣ liờn tịch số 05/TTLT-BTP-BTNMT, và cỏc văn bản khỏc liờn quan đến hoạt động ngõn hàng. Nhỡn chung cỏc văn bản này đó tạo hành lang phỏp lý tƣơng đối an toàn cho cỏc ngõn hàng khi thực hiện hoạt động cho vay và bảo đảm tiền vay liờn quan đến thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiờn, những văn bản này quy định một số nội dung khụng thống nhất, mõu thuẫn, chồng chộo làm cho việc ỏp dụng trờn thực tế gặp khụng ớt khú khăn.
Nhƣ vậy, việc hoàn thiệncỏc quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất, về hợp đồng thế chấp, về đăng ký, xúa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, về xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất là những nội dung quan trọng trong việc hoàn thiện cỏc quy định về thếchấp quyền sử dụng đất.
3.1.1. Về chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tớn dụng của ngõn hàng thƣơng mại
ã Đối với doanh nghiệp thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp
Trờn cơ sở những điều đó trỡnh bày tại chƣơng 2, Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng cần xem xột, kiến nghị với cấp cú thẩm quyền ỏp dụng những biện phỏp thớch hợp thỏo gỡ những vƣớng mắc và khú khăn theo hƣớng tạo điều kiện cho cỏc doanh nghiệp thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất thuờ lại tại cỏc tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phỏt triển sản xuất, kinh doanh theo quy định của phỏp luật.
ã Đối với hộ gia đỡnh
Hiện nay, Bộ luật Dõn sự (đạo luật chung) và phỏp Luật Đất đai (luật chuyờn ngành) cú quy định khụng thống nhấtvề chủ thể ký hợp đồng thế chấp của hộ gia đỡnh, Bộ luật Dõn sự thỡ quy định khi thế chấp tài sản cú giỏ trị lớn của hộ gia đỡnh phải đƣợc cỏc thành viờn từ đủ mƣời lăm tuổi trở lờn đồng ý, Nghị định 181/2004/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai thỡ lại quy định hợp đồng thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đỡnh phải đƣợc tất cả cỏc thành viờn từ đủ 18 tuổi trở lờn trong hộ gia đỡnh đú thống nhất và ký tờn hoặc cú văn bản ủy quyền theo quy định của phỏp luật. Nhƣ vậy, cần phải đƣợc nghiờn cứu và xem xột quy định thống nhất giữa Bộ luật Dõn sựvà phỏp Luật Đất đai về việc khi ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh.
ã Đối với chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất cú nguồn gốc từ ngõn
sỏch bhà nước
Do phỏp luật chƣa quy định rừ vấn đề xuất trỡnh giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thế chấp khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch Nhà nƣớc, nờn ngƣời yờu cầu đăng ký thế chấp khụng biết xuất trỡnh giấy tờ nào để đỏp ứng yờu cầu của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Hậu quả là hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất trong những trƣờng hợp đú hầu nhƣ khụng đăng ký đƣợc hoặc phải mất rất nhiều thời gian, chi phớ mới đăng ký đƣợc tại văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Vỡ vậy, Bộ Tƣ phỏp, Bộ Tài nguyờn và
Mụi trƣờng và Bộ Tài chớnh cần xem xột, ban hành một thụng tƣ liờn tịch hƣớng dẫn cụ thể quy định núi trờn của Luật Đất đai năm 2003.
ã Cỏc kiến nghị khỏc
- Luật Đất đai năm 2003 quy định trƣờng hợp bờn thế chấp là tổ chức kinh tế trong nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài chỉ đƣợc thế chấp tại "cỏc tổ chức tớn dụng được phộp hoạt động
tại Việt Nam". Điều này cú nghĩa là cỏc tổ chức kinh tế trong nƣớc, ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài khụng đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất của mỡnh tại cỏc tổ chức tớn dụng nƣớc ngoài, tại cỏc tổ chức khỏc trong và ngoài nƣớc. Vậy quy định này cú đƣợc hiểu là hộ gia đỡnh, cỏc cỏ nhõn trong nƣớc đƣợc thế chấp tại tổ chức kinh tế, trong và ngoài nƣớc hay khụng? Cần phải quy định rừ ràng, cụ thể.
Mặt khỏc, hiện nay trong quỏ trỡnh hội nhập kinh tế quốc tế, để tạo tớnh cạnh tranh, việc cỏc tổ chức, cỏ nhõn tiếp cận những nguồn vốn vay từ nƣớc ngoài là rất cần thiết. Do vậy, để tạo tớnh chủ động cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn tiếp cận nguồn vốn từ nƣớc ngoài thỡ phỏp luật về thế chấp quyền sử dụng đất cũng phải tiếp tục đƣợc nghiờn cứu điều chỉnh, tạo cơ chế nhất định để cỏc tổ chức tớn dụng nƣớc ngoài cũng là chủ thể đƣợc nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất khi thực hiện hoạt động cho vay, đảm bảo thống nhất, cõn bằng quyền lợi giữa cỏc chủ thể cú quyền sử dụng đất, trỏnh tạo ra sự phõn biệt, đối xử giữa ngƣời Việt Nam ở trong nƣớc với ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài theo nhƣ quy định của Luật Đất đai hiện nay.
- Ngoài ra, Luật Đất đai cũn quy định hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chỉ đƣợc thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất khi họ "vay vốn để sản xuất, kinh
cửa để ở mà khụng phải với mục đớch kinh doanh thỡ cú đƣợc thế chấp hay khụng? Việc quy định này đó hạn chế rất lớn đối với quyền của ngƣời thế chấp cũng nhƣ gõy khú khăn cho cỏc ngõn hàng khi cho vay. Trong khi đú, khi quy định về quyền và nghĩa vụ của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thỡ cú quyền "thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại cỏc tổ chức tớn dụng được phộp hoạt động
tại Việt Nam" [37, Điểm c, Khoản 2 Điều 121] mà khụng cú hạn chế về mục
đớch của khoản vay. Điều này đó tạo ra sự phõn biệt đối xử giữa ngƣời Việt Nam ở trong nƣớc và ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài. Điều này đũi hỏi cỏc nhà lập phỏp cần phải nghiờn cứu để cú quy định cụ thể, rừ ràng, tạo điều kiện cho việc ỏp dụng phỏp luật đƣợc thuận lợi, đảm bảo cụng bằng giữa cỏc chủ thể sử dụng đất.
3.1.2. Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tớn dụng của ngõn hàng thƣơng mại
- Theo quy định của phỏp luật, một trong những điều kiện quan trọng để đất đƣợc thế chấp là phải "cú Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". Điều kiện về cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những quy định nhằm đảm bảo an toàn, chặt chẽ cho cỏc ngõn hàng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
Mặc dự hiện nay Nghị định 84/2007/NĐ-CP đó cú những quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng hiện nay Bộ Tài nguyờn vàMụi trƣờng chƣa cú hƣớng dẫn về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nờn tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay vẫn cũn rất chậm, trong khi đú theo Nghị định này, kể từ ngày 01/01/2008, ngõn hàng chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất đó cú Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chứ khụng chấp nhận "sổ trắng" (những giấy tờ đƣợc quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai). Nhƣ vậy, nếu khụng thực sự quyết liệt trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thỡ sẽ ảnh hƣởng rất lớn đến hoạt động cho vay của cỏc ngõn hàng. Và nhƣ vậy thỡ việc tiếp cận nguồn vốn vay từ cỏc ngõn hàng của cỏc tổ chức, cỏ nhõn sẽ rất khú khăn, điều đú cũng đồng nghĩa với việc ảnh hƣởng đến tốc độ phỏt triển của nền kinh tế.
Bờn cạnh đú, phỏpluật cũng cần phải quy định cụ thể trỏch nhiệm, chế tài ỏp dụng đối với tổ chức, cỏ nhõn cú những hành vi làm ảnh hƣởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Theo quy định của Luật Đất đainăm 2003 thỡ ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất khi cú đầy đủ bốn điều kiện, trong đú cú điều kiện đú là "đất khụng cú tranh chấp". Tuy nhiờn, việc xỏc định đất đai khụng cú tranh chấp là một vấn đề tƣơng đối phức tạp: nhƣ thế nào đƣợc coi là khụng cú tranh chấp, những trƣờng hợp nào đƣợc coi là đất đang cú tranh chấp (cú bắt buộc phải cú đơn từ khiếu nại, tố cỏo thỡ mới đƣợc coi là đất cú tranh chấp hay khụng?)? cơ quan nào sẽ cú trỏch nhiệm và thẩm quyền để xỏc minh điều kiện thực tế của đất đai tại thời điểm thế chấp để xỏc định rằng đất đú hiện cú tranh chấp hay khụng cú tranh chấp? hay cỏc bờn tự tỡm hiểu và tự cú những cam kết với nhau rằng hiện đất đú khụng cú tranh chấp? cỏch thức xỏc minh nhƣ thế nào? Vớ dụ: trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đó đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng cũn nợ tiền nhà nƣớc khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đem thế chấp cú đƣợc coi là đất đai hiện đang cú tranh chấp hay khụng? Trƣờng hợp ngƣời cú đất thế chấp khi xõy dựng nhà trờn đất nhƣng lấn chiếm sang đất liền kề 5-10cm, ngƣời thế chấp khụng thế chấp nhà mà chỉ thế chấp đất theo đỳng với diện tớch đất của mỡnh đƣợc ghi trờn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỡ đõy cú coi là đất đang cú tranh chấp hay khụng? Trƣờng hợp đến kỳ nộp thuế sử dụng đất hàng năm mà ngƣời sử dụng đất chƣa nộp, lỳc này phỏt sinh quan hệ nghĩa vụ giữa ngƣời sử dụng đất với nhà nƣớc nhƣng ngƣời sử dụng đất chƣa thực hiện nghĩa vụ của mỡnh, nếu hiểu quan hệ này một cỏch đơn thuần thỡ đõy cũng là một loại tranh chấp phỏt sinh giữa nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất, vậy đõy cú
đƣợc coi là tranh chấp và bị hạn chế quyền thế chấp hay khụng? Trƣờng hợp nếu khi nhận thế chấp mà chƣa phỏt sinh tranh chấp nhƣng trong quỏ trỡnh nhận thế chấp mới phỏt sinh tranh chấp thỡ giải quyết nhƣ thế nào?...
Do vậy, phỏp luật cần phải cú những quy định và hƣớng dẫn cụ thể để tạo điều kiện cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn thuận tiện trong quỏ trỡnh ỏp dụng, trỏnh những suy nghĩ chủ quan, ỏp đặt, cảm tớnh, gõy khú khăn cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn khi tiếp cận cỏc nguồn vốn vay ngõn hàng.
3.1.3. Về định giỏ quyền sử dụng đất thế chấp trong hoạt động tớn dụng của ngõn hàng thƣơng mại
ã Về cỏch thức định giỏ quyền sử dụng đất thế chấp: Phỏt triển thị trường bất động sản
Phỏt triển thị trƣờng bất động sản là cơ sở quan trọng cho Nhà nƣớc quy định giỏ đất và tạo điều kiện thuận lợi để ngõn hàng xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp sỏt với giỏ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trờn thị trƣờng.
Thị trƣờng bất động sản cú tổ chức đó bắt đầu đƣợc triển khai, nhƣng
thị trƣờng này hoạt động đó nảy sinh nhiều hạn chế cần đƣợc khắc phục để
cỏc ngõn hàng và khỏch hàng xỏc định đƣợc chớnh xỏc giỏ trị bất động sảnthế
chấp để cấp tớn dụng.
Luật kinh doanh bất động sản đó ra đời tạo lập khung phỏp lý cho sự
ra đời của thị trƣờng bất động sản. Cỏc sàn giao dịch bất động sản đó đƣợc
hỡnh thành và đi vào hoạt động. Tuy nhiờn, trờn thực tế cỏc giao dịch bất động
sản đều khụng thụng qua sàn giao dịch. Nhiều trƣờng hợp qua sàn giao dịch
thỡ giỏ giao dịch quyền sử dụng đất chƣa đƣợc phản ỏnh đỳng, hàng húa trờn cỏc sàn giao dịch nhiều khi khụng đỳng trờn thực tế, phớ mụi giới bất động sản
thƣờng quỏ cao. Giỏ quyền sử dụngđất qua sàn thƣờng cao hơn thực tế nhiều,
nhiều trƣờng hợp căn hộ chung cƣ, quyền sử dụngđất đó đƣợc bỏn nhƣng vẫn
thế nào?. Cần nghiờn cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phớ về nhà đất theo hƣớng khuyến khớch sử dụng cú hiệu quả bất động sản, đồng thời phỏt triển mạnh cỏc giao dịch chớnh thức trờn thị trƣờng. Đồng thời giảm thuế và phớ trong giao dịch trờn thị trƣờng bất động sản ở mức hợp lý nhằm khuyến
khớch giao dịch chớnh thức, khắc phục tỡnh trạng giao dịch "ngầm", cỏc hành
vi trốn nghĩa vụ tài chớnh gõy thất thu cho ngõn sỏch nhà nƣớc.Đồng thời quy
định chặt chẽ và xử lý thật nghiờm cỏc trƣờng hợp giao dịch khụng thụng qua sàn giao dịch.
Cần thành lập tổ chức định giỏ đất uy tớn, tổ chức bảo hiểm về hoạt
động thế chấp bất động sản, đảm bảo hoạt động mụi giới bất động sản diễn ra
lành mạnh; củng cố hệ thống dữ liệu thụng tin về đất đai; thiết lập mối quan hệ liờn thụng giữa cỏc ngõn hàng với cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng
đất.Điều này sẽgúp phần hạn chế đầu cơvàổn định thị trƣờng.
ã Về xỏc định giỏ trị bất động sản hỡnh thành trong tương lai, hoa lợi, lợi tức và cỏc quyền phỏt sinh từ quyền sử dụng đất thế chấp
Chớnh phủ cần cú quy định, hƣớng dẫn cụ thể về cỏch thức xỏc định
giỏ trị tàisản hỡnh thành trong tƣơng lai là bất động sản; hoa lợi, lợi tức và cỏc
quyền phỏt sinh từ tài sản thế chấp để cỏc tổ chức tớn dụng cú căn cứ xỏc định
giỏ trị là cỏc lợi thế của tài sản - bất động sản thế chấp khi cấp tớn dụng cho
khỏch hàng.
3.1.4. Về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động
tớn dụng của ngõn hàng thƣơng mại
ã Về hỡnh thức của hợp đồng: cụng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hỡnh thành trong tương lai
Để giải quyết triệt để thực trạng cơ quan cụng chứng khụng chứng nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hỡnh thành từ vốn vay, Bộ Tƣ phỏp cần cú văn bản hƣớng dẫn cụ thể cỏc tổ chức cụng chứng trong việc
chứng nhận hợp đồng thế chấp trong trƣờng hợp này, nhằm đảm bảo quyền và
lợi ớch hợp phỏp của cỏc bờn trong giao dịch và sự thống nhất của cỏc quy
định phỏp luật về bảo đảm tiền vay. ã Kiến nghị khỏc
Việc cụng chứng, chứng thực hợp đồng cũng nhƣ đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những yờu cầu quan trọng, mang ý nghĩa rất lớn đối với cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú liờn quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền và lợi ớch của cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú liờn quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, cần phải xõy dựng, ban hành cỏc quy định về cụng chứng viờn, nhõn
viờn chứng thực, đăng ký viờn nhằm chuẩn húa yờu cầu về chuyờn mụn,nghiệp
vụ đối với cỏc cỏn bộ làm cụng tỏc cụng chứng, chứng thực hợp đồng, đăng