QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CễNG THƢƠNG VIỆT NAM
2.3.1. Những ƣu điểm, thuận lợi
Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm phổ biến hiện nay do giỏ trị của quyền sử dụng đất ngàycàng cao,
dễ chuyển nhƣợng, nhu cầu nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trờn địa bàn Hà Nội ngày càng tăng, nờn cỏc ngõn hàng trong đú cú Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Namrất tin tƣởng vào loại tài sản bảo đảm này của khỏch hàng.
Quyền thế chấp quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất đƣợc ghi
nhận trong nhiều văn bản luật khỏc nhau nhƣ: Luật đất đai, Bộ luật Dõn sự,
Luật đầu tƣ, Luật doanh nghiệp... Cho nờn, trong trƣờng hợp cú văn bản quy phạm dƣới luật hoặc cỏc văn bản luật cú liờn quan khỏc hạn chế hoặc khụng
cho phộp ngƣời sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất trỏi với quy định của Luật đất đai thỡ theo nguyờn tắc ỏp dụng phỏp luật và nguyờn tắc ỏp dụng phỏp luật chuyờn ngành, ngƣời sử dụng đất vẫn cú quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại cỏc tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phỏt triển sản xuất, kinh doanh.
Về tớnh sẵn cú của quyền sử dụng đất: Khi đề nghị cấp tớn dụng để phỏt triển sản xuất, kinh doanh, nếu khụng đủ điều kiện để đƣợc vay vốn khụng cú bảo đảm bằng tài sản theo quy định của ngõn hàng, khỏch hàng sẽ khụng mất nhiều thời gian cho việc tỡm kiếm tài sản đủ giỏ trị để bảo đảm cấp tớn dụng. Khỏch hàng cú thể thế chấp ngay quyền sử dụng diện tớch đất sẵn cú của mỡnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngõn hàng. Khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, bờn thế chấp khụng giao cho bờn nhận thế chấp giữ, quản lý khu đất thế chấp mà chỉ giao bản chớnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bờn nhận thế chấp giữ. Do đú, bờn thế chấp vẫn đƣợc tiếp tục sử dụng khu đất thế chấp đú phự hợp với mục đớch ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển nhƣợng và thế chấp quyền sử dụng rất chặt chẽ. Theo
quy định của Luật đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đƣợc lập bằng văn bản (hợp đồng) và phải đƣợc cụng chứng, chứng thực và đăng ký tại văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Điều này cũng hạn chế rất nhiều đối với cỏ nhõn, hộ gia đỡnh hoặc tổ chức cú ý định lừa đảo, cung cấp thụng tin khụng trung thực về quyền sử dụng đất thế chấp để vay vốn tại Ngõn hàng Cụng thƣơng. Đồng thời bờn thế chấp quyền sử dụng đất cũng khú cú thể dựng quyền sử dụng diện tớch đất đú để tiếp tục thế chấp tại tổ chức tớn dụng khỏc hoặc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thế chấp nếu chƣa trả hết nợ hoặc chƣa cú sự đồng ý của Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam.
Thuận tiện cho bờn cho vay kiểm tra, giỏm sỏt quỏ trỡnh sử dụng tài sản thế chấp của bờn thế chấp:Đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, cỏn bộ
ngõn hàng rất dễ kiểm tra tài sản thế chấp trờn thực tế vỡ đất đai là bất động sản khụng di dời đƣợc, đƣợc tọa lạc tại một địa điểm cố định và đƣợc đăng ký tại văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Do đú, cỏn bộ ngõn hàng vừa cú thể kiểm tra thụng tin lƣu trong hồ sơ tại văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất, vừa cú thể kiểm tra thực tế quyền sử dụng đất thế chấp.Việc kiểm tra này sẽ giỳp cho ngõn hàng giỏm sỏt đƣợc mục đớch sử dụng quyền sử dụng đất của bờn thế chấp phự hợp với thỏa thuận trong hợp đồng hoặc cú thể phỏt hiện, ngăn chặn kịp thời khỏch hàng dung quyền sử dụng đất thế chấp để bảo đảm tiền vay tại tổ chức tớn dụng khỏc hoặc chuyển nhƣợng cho tổ chức, cỏ nhõn, hộ gia đỡnh khỏc.
Tuy nhiờn, hiện nay, trƣớctỡnh hỡnh kinh tế trong nƣớc gặp nhiều khú khăn, hoạt động kinh doanh bất động sản gần nhƣ bị đúng băng từ giữa năm 2011, do đú hoạt động nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cỏc ngõn hàng núi chung và Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Namnúi riờng đặt ra nhiều thỏch thức, cụ thể là:
- Giỏ trị tài sản bảo đảm hiện tại giảm rất nhiều, thậm chớ giảm tới 2/3 so với giỏ trị tài sản bảo đảm đƣợc định giỏ tại thời điểm cấp tớn dụng cho
khỏch hàng;
- Một số nơi xảy ra cỏc vụ vỡ nợ tớn dụng đen nhƣ: Bắc Ninh, Hà Đụng, Thƣờng Tớn... cỏc con nợ đều đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản mà chƣa thể rỳt vốn;
- Việc xử lý tài sản bảo đảm tại Ngõn hàng Cụng thƣơng để thu hồi nợ gặp rất nhiều khú khăn do khụng thể phỏt mại đƣợc quyền sử dụng đất thế chấp.
2.3.2. Những bất cập trong thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam
2.3.2.1. Về chủ thểthế chấp quyền sử dụng đất
• Đối với doanh nghiệp thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp
Trong thực tế nhận quyền sử dụng đất để vay vốn tại Vietinbank, cú một số doanh nghiệp thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp muốn thế chấp quyền
lý về vấn đề này, nờn ngõn hàng đó từ chối nhận quyền sử dụng đất mà cỏc doanh nghiệp thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp. Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định về điều kiện đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất của những tổ chức, cỏ nhõn đƣợc Nhà nƣớc cho thuờ đất chứ khụng quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của những tổ chức kinh tế thuờ lại đất trong cỏc khu cụng nghiệp. Do vậy, chƣa cú cơ sở phỏp lý cho phũng cụng chứng và sở tài nguyờn và mụi trƣờng thực hiện cụng chứng và đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thuờ lại trong khu cụng nghiệp theo yờu cầu của bờn thế chấp và bờn nhận thế chấp.
Theo quy định tại Điều 110 và 111 Luật Đất đai năm 2003, tổ chức kinh tế thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp khụng đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất thuờ lại của doanh nghiệp đầu tƣ xõy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cụng nghiệp mà chỉ cú quyền "thế chấp, bảo lónh bằng tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ tại cỏc tổ chức tớn dụng được phộp hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phỏt triển sản xuất, kinh doanh" [37, Điều 111].
Cho đến nay, hầu hết cỏc khu cụng nghiệp nƣớc ta đều do cỏc doanh nghiệp cú vốn đầu tƣ nƣớc ngoài (doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài hoặc
doanh nghiệp liờn doanh) đầu tƣ, thành lập. Cỏc doanh nghiệp này thuờ đất của Nhà nƣớc để đầu tƣ xõy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cụng nghiệp. Sau khi xõy dựng xong cụng trỡnh kết cấu hạ tầng và đang trong quỏ trỡnh vận động đầu tƣ và khu cụng nghiệptrờn cơ sở quy hoạch phỏt triển chi tiết đó đƣợc duyệt, doanh nghiệpđầu tƣ xõy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cụng nghiệp đƣợc thực hiện những quyền và nghĩa vụ của ngƣời thuờ đất của Nhà nƣớc nhƣ những doanh nghiệp cú vốn đầu tƣ nƣớc ngoài khỏc. Vỡ vậy, doanh nghiệp đầu tƣ xõy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cụng nghiệpđƣợc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuờ đất tại tổ chức tớn dụng hoạt động hợp phỏp tại Việt Nam để vay vốn phỏt triển sản xuất kinh doanh nếu đótrả tiền thuờ đất nhiều năm mà thời hạn thuờ đất đó đƣợc trả tiền cũn lại ớt nhất là 5 năm.
Từ thực trạng trờn, cú thể thấy rằng quy định của Luật Đất đai năm
2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP về doanh nghiệp thuờ lại đất trong khu
cụng nghiệp là chƣa phự hợp, chƣa bảo đảm đƣợc quyền lợi của ngƣời thuờ lại đất. Bởi lẽ:
Thứ nhất, khi thuờ lại đất của doanh nghiệp đầu tƣ xõy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cụng nghiệp, doanh nghiệpthuờ lại đất đó đƣợc cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời điều chỉnh diện tớch đất tƣơng ứng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trƣớc đõy cấp cho doanh nghiệp đầu tƣ xõy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cụng nghiệp. Do đú, trong trƣờng hợp này cả bờn cho thuờ và bờn thuờ lại đều khụng thực hiện đƣợc đầy đủ quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất mà đỏng lẽ ra một trong hai bờn đƣợc hƣởng theo quy định của phỏp luật.
Thứ hai, trƣờng hợp doanh nghiệp đầu tƣ xõy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cụng nghiệp đó trả tiền thuờ đất cho Nhà nƣớc trong nhiều năm hoặc thời hạn thuờ đất đó trả tiền cũn lại ớt nhất là 5 năm, thỡ đƣơng nhiờn doanh nghiệpnày đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất thuờ để vay vốn tại ngõn hàng. Nếu doanh nghiệp đầu tƣ xõy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu
cụng nghiệpđó cho thuờ lại diện tớch đất đú, thỡ doanh nghiệp thuờ lại đất cần đƣợc thực hiện quyền và nghĩa vụ nhƣ doanh nghiệp đầu tƣ xõy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cụng nghiệpđối với diện tớch đất thuờ lại. Hơn nữa, việc doanh nghiệp thuờ lại đất trả tiền thuờ lại đất cho doanh nghiệp đầu tƣ xõy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cụng nghiệp cú thể đƣợc coi nhƣ doanh nghiệpthuờ lại đất đó trả tiền thuờ đất cho Nhà nƣớc thụng qua doanh
nghiệpđầu tƣ xõy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cụng nghiệp.
Thứ ba, Nhà nƣớc đó cú chủ trƣơng và ỏp dụng nhiều chế độ ƣu đói để khuyến khớch ngƣời thuờ đất trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ hoặc trả tiền thuờ đất cho nhiều năm. Do vậy, việc doanh nghiệpthuờ lại đất trong khu
cụng nghiệp đó trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ hoặc trả trƣớc nhiều năm mà thời gian thuờ lại đất đó đƣợc trả tiền cũn lại ớt nhất là 5 năm cũng
cần đƣợc hƣởng chế độ ƣu đói và đƣợc thực hiện những quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ doanh nghiệp đầu tƣ xõy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu
cụng nghiệp hoặc cỏc doanh nghiệp thuờ đất ngoài khu cụng nghiệp (doanh
nghiệpđƣợc Nhà nƣớc cho thuờ đất) theo quy định của phỏp luật.
• Đối với hộ gia đỡnh
Vớ dụ: Thỏng 5/2008, hộ gia đỡnh bà Nguyễn Thị Võn Thỡn thế chấp quyền sử dụng đất tại Ao Sen, Hà Đụng, Hà Nội tại Vietinbank Thanh Xuõn để vay 600 triệu đồng. Hộ gia đỡnh bà Thỡn gồm ụng Vinh (chồng bà Thỡn), con trai Dƣơng 21 tuổi và con trai Sơn 11 tuổi. Theo quy định của Vietinbank, đối với tài sản chung của hộ gia đỡnh, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đƣợc tất cả cỏc thành viờn từ đủ 15 tuổi trở lờn trong hộ gia đỡnh đú thống nhất và ký tờn. Do đú bà Thỡn, ụng Vinh và anh Dƣơng đều phải ký tờn trờn hợp đồng thế chấp tài sản.
Vietinbank quy định nhƣtrờn khi hộ gia đỡnh thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngõn hàng theo quy định tại Điều 109 Bộ luật Dõn sự năm 2005:
"Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung cú giỏ trị lớn của hộ gia đỡnh phải được cỏc thành viờn từ đủ 15 tuổi trở lờn đồng ý, đối với cỏc tài sản chung khỏc phải được đa số thành viờn từ đủ 15 tuổi trở lờn đồng ý" [38].
Về vấn đề trờn, Điều 146 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định:
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuờ, thuờ lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đỡnh phải được tất cả cỏc thành viờn cú đủ năng lực hành vi dõn sự trong hộ gia đỡnh đú thống nhất và ký tờn hoặc cú văn bản ủy quyền theo quy định của phỏp luật về dõn sự [12].
Nhƣ vậy cựng một vấn đề đang cú hai quy định của hai văn bản phỏp luật mõu thuẫn với nhau. Trong trƣờng hợp trờn, Vietinbank đó ỏp dụng quy
định của phỏp luật dõn sự. Vietinbank cũng nhƣ cỏc ngõn hàng thƣơng mại khỏc yờu cầu khỏch hàng nhƣ vậy để tự bảo vệ và hạn chế những rủi ro. Tuy nhiờn việc này cũng gõy nờn những rắc rối do cỏc thành viờn trong hộ gia đỡnh khụng phải lỳc nào cũng ở cựng nhau để sẵn sàng ký tờn trờn hợp đồng bảo đảm tài sản.
Hộ gia đỡnh là chủ thể hạn chế của quan hệ phỏp luật dõn sự. Muốn xỏc định năng lực chủ thể của hộ gia đỡnh ngoài căn cứ cỏc quy định của Bộ luật Dõn sự, cần phải xỏc định mục đớch sử dụng vốn của hộ gia đỡnh đú hoặc hoạt động sản xuất kinh doanh của hộ gia đỡnh ở lĩnh vực nào. Phỏp luật dõn sự cũng khụng quy định về hỡnh thức thỏa thuận (bằng văn bản hay bằng miệng)
trong việc sử dụng tài sản của hộ gia đỡnh cũng nhƣ thỏa thuận về sản xuất, kinh doanh của hộ gia đỡnh. Do đú khi xem xột hộ gia đỡnh cú tài sản hay khụng thỡ bờn cạnh việc xem xột thỏa thuận bằng văn bản cú ký tờn của cỏc thành viờn cũn cần xỏc định ý chớ chung của cỏc thành viờn trong hộ gia đỡnh qua sự thể hiện bằng hành vi trong hoạt động kinh tế chung của hộ gia đỡnh.
Theo nguyờn tắc ỏp dụng phỏp luật khi cú sự mõu thuẫn giữa quy định
chung và quy định của phỏp luật chuyờn ngành thỡ ƣu tiờn ỏp dụng phỏp luật chuyờn ngành.Ngoài ra Luật đất đai chỉ quy định bắt buộc cỏc thành viờn của hộ gia đỡnh cú đủ năng lực hành vi dõn sự mới phải ký tờn khi thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh. Do đú, khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, Vietinbank quy định bắt buộc tất cả cỏc thành viờn đủ 15 tuổi phải thống nhất ký tờn bằng văn bản liệu cú cần thiết? Khi hộ gia đỡnh tham gia xỏc lập giao dịch dõn sự thụng qua ngƣời đại diện (nếu giao dịch dõn sự đú phự hợp với lợi ớch chung của hộ) là căn cứ luật định cho trỏch nhiệm dõn sự của hộ gia đỡnh với tƣ cỏch là chủ thể của cỏc quan hệ phỏp luật dõn sự.
Mặt khỏc, với việc yờu cầu tất cả cỏc thành viờn của hộ gia đỡnh từ đủ 15 tuổi trở lờn phải thống nhất ký tờn trong cỏc giao dịch liờn quan đến quyền sử dụng đất chung của hộ gia đỡnh cũng gõy nờn khú khăn trong việc xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Trong trƣờng hợp Vietinbank xử lý tài sản bảo đảm mà cần bỏn tài sản để thu hồi nợ thỡ đũi hỏi tất cả cỏc thành viờn cú tờn trong sổ hộ khẩu gia đỡnh phải ký tờn trờn hợp đồng chuyển nhƣợng, kể cả cỏc thành viờn đó lập gia đỡnh, đang sinh sống tại nơi khỏc mà chƣa thực hiện tỏch hộ. Nếu cỏc thành viờn ở khỏ xa nhau thỡ thời gian để xử lý tài sản của Vietinbank sẽ rất khú khăn và kộo dài và nhiều khi là bất khả thi, ảnh hƣởng rất lớn tới việc thu hồi vốn cho vay.
Để giảm thiểu những bất cập trong việc sử dụng đất của hộ gia đỡnh nờu trờn, thời gian gần đõy hộ gia đỡnh đứng tờn trong sổ đỏ đó thực hiện thủ tục đớnh chớnh lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ việc đứng tờn hộ gia đỡnh sang đứng tờn hai vợ chồng chủ hộ. Việc này tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hộ gia đỡnh khi tham gia cỏc giao dịch liờn quan đến quyền sử dụng đất, đặc biệt là thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tớn dụng tại cỏc ngõn hàng