2.4.1 Nghiên cứu môi trường chính trị, pháp lý
Sự ổn định về chính trị cũng như đảm bảo về mặt pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và tài sản có ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến ý định và hành vi của nhà đầu tư. Trong quá trình đánh giá dự án cần xem xét toàn bộ các yếu tố sau:
+ Hệ thống pháp luật, chính sách, các quy định của Nhà nước có liên quan đến hoạt động đầu tư: quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của quốc gia, ngành, vùng; quy hoạch kiến trúc xây dựng, luật ngân sách, bộ luật dân sự, luật đất đai, luật doanh nghiệp, luật đầu tư, luật xây dựng, luật thuế thu nhập doanh nghiệp, luật thuế xuất nhập khẩu,...và các văn bản hướng dẫn dưới luật có liên quan.
+ Các cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động của dự án: các giấy tờ chứng minh pháp lý về năng lực tài chính của chủ đầu tư, giấy tờ bảo lãnh, hợp đồng vay vốn, thế chấp, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giấy đăng ký kinh doanh nếu là doanh nghiệp, quyết định thành lập với các tổ chức,…
Sự ổn định về mặt chính trị, luật pháp nghiêm minh và các chính sách nhất quán sẽ mang lại sự an tâm cho các nhà đầu tư. Các chính sách phát triển, cải cách và chuyển dịch cơ cấu kinh tế phản ánh sự đổi mới tư duy trong quản lý, tạo thuận lợi cho môi trường đầu tư.
2.4.2 Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động đầu tư. Điều kiện kinh tế vĩ mô tác động đến tất cả các giai đoạn của dự án từ khi mới hình thành ý tưởng đến khi dự án triển khai trên thực tế và đi vào hoạt động. Với vai trò quan trọng như vậy, việc đánh giá các điều kiện kinh tế vĩ mô là hết sức cần thiết. Trong quá trình đánh giá, chủ đầu tư cần lưu tâm tới các vấn đề sau:
+ Đánh giá tính hình phát triển kinh tế của đất nước, của địa phương và tình hình sản xuất kinh doanh các ngành, lĩnh vực có liên quan đến dự án.
+ Lãi suất: nếu mức lãi suât cao sẽ gây khó khăn cho các dự án cần huy động vốn từ bên ngoài và ngược lại.
+ Tỷ lệ lạm phát: mức lạm phát trong thời kỳ đầu tư ảnh hưởng mạnh mẽ đến hiệu quả tài chính thực của dự án. Mức lạm phát càng cao thì lợi nhuận ròng thực thu về của dự án sẽ càng thấp.
+ Tình hình xuất nhập khẩu, chính sách thuế quan với hàng hóa xuất nhập khẩu, chính sách tỷ giá,... có tác động mạnh đến các dự án có hoạt động xuất nhập khẩu.
+ Quy mô đầu tư công trong ngân sách: quy mô đầu tư công càng lớn thì càng kích thích mạnh mẽ nền kinh tế nói chung và hoạt động đầu tư nói riêng. Bản thân hoạt động đầu tư công cũng tạo ra rất nhiều việc làm và giải ngân một nguồn vốn lớn cho các thành phần kinh tế phát triển.
+ Các chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước: bao gồm các chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa, chiến lược phát triển kinh tế, các ưu tiên phát triển trong từng giai đoạn nhất định,…có tác động tăng tốc hoặc kìm hãm hoạt động đầu tư tùy theo hoàn cảnh và lĩnh vực cụ thể.
2.4.3 Môi trường văn hóa – xã hội
Văn hoá là một hệ thống các giá trị, quan niệm, niềm tin, truyền thống và các chuẩn mực giao tiếp ứng xử của một cộng đồng được được hình thành trong những điều kiện nhất định về vật chất, môi trường tự nhiên, lịch sử của cộng đồng và được cộng đồng đó giữ gìn, phát triển cùng với các nền văn hoá khác.
Thói quen tiêu dùng của khách hàng cũng như hành vi ứng xử trong đàm phán của các đối tác chịu ảnh hưởng sâu sắc của nền văn hoá của dân tộc họ. Do vậy, chủ đầu tư cần hiểu biết môi trường văn hoá tại quốc gia mà họ dự định đầu tư để tùy biến hoạt động đầu tư cho phù hợp với môi trường văn hoá đó.
Ví dụ: Gia đình trong một số quốc gia châu Á là một điều thiêng liêng, quan trọng. Các nhà quảng cáo tại khu vực này thường lấy hình ảnh gia đình đầm ấm vui vẻ khi sử dụng sản phẩm để quảng cáo cho hàng hoá của họ. Hay khi đàm phán, người Nhật không có thói quen từ chối thẳng như người phương Tây.
Việc am hiểu môi trường văn hóa xã hội trong một số trường hợp sẽ quyết định sự thành bại của cả một dự án.
2.4.4 Môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên
Nghiên cứu về địa hình, địa chất, khí hậu, nguồn nước, chất đất, nguồn tài nguyên... có ảnh hưởng đến việc lựa chọn các nguồn lực, đến việc thực hiện, khả năng thành công và phát huy hiệu quả của dự án sau này. Hoạt động đầu tư khai thác tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là tài nguyên khoáng sản, có đóng góp quan trọng cho tăng trưởng kinh tế thông qua một số phương diện: thu hút đầu tư nước ngoài, tạo ra nhiều việc làm, tạo nguồn thu thuế cho chính phủ, thu ngoại hối cho quốc gia, thúc đẩy các ngành khác phát triển theo. Tuy nhiên mặt trái của những hoạt động này thường gây ô nhiễm tàn phá môi trường khu vực khai thác một cách nặng nề và khó có khả năng phục hồi hoặc chi phí phục hồi quá tốn kém.
Đối với một số ngành, một số quốc gia, môi trường tự nhiên tạo ra lợi thế cạnh tranh cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực đó. Sự thay đổi của môi trường tự nhiên có thể dẫn đến những thay đổi trong hoạt động của các dự án hay doanh nghiệp nói chung. Khi sự quan tâm của chính quyền và người dân đến bảo vệ môi trường, xu hướng phát triển bền vững thì áp lực đối với các dự án trong quá trình triển khai hoạt động sản xuất như việc sử dụng nguyên liệu từ thiên nhiên tiết kiệm với hiệu suất cao, sử dụng công nghệ xử lý chất thải… ngày càng tăng cao, tạo ra những thách thức không nhỏ đối với dự án. Tùy từng dự án mà yếu tố môi trường tự nhiên được nghiên cứu ở các mức độ khác nhau.
2.4.5 Quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế
Phân tích các quy hoạch, kế hoạch không những là một trong những căn cứ phát hiện cơ hội đầu tư mà còn có ý nghĩa quan trọng đối với chất lượng và hiệu quả của hoạt động đầu tư. Các dự án chỉ được thực hiện khi nằm trong quy hoạch của nhà nước, của địa phương. Một dự án có được hưởng các ưu đãi đầu tư hay không phụ thuộc vào vị trí của nó trong việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của ngành, vùng. Bên cạnh đó, khi lập quy hoạch, kế hoạch, Nhà nước cần phải dựa trên các cơ sở khoa học để đảm bảo những mục tiêu kinh tế xã hội trong dài hạn. Việc cụ thể hóa chiến lược về mặt không gian, thời gian hài hòa với những mục tiêu đó sẽ mang lại những
lợi ích lâu dài cho dự án. Vì vậy, để tránh những tổn thất, lãng phí khi phải điều chỉnh, di dời dự án, đảm bảo tính hiệu quả thì ngay trong quá trình lập dự án cần dành sự quan tâm thỏa đáng đến hoạt động quy hoạch. Cụ thể:
- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của cả nước, của vùng, của địa phương. - Quy hoạch phát triển ngành.
- Quy hoạch phát triển đô thị. - Quy hoạch xây dựng. - Quy hoạch kiến trúc
2.4.6 Sự phát triển của khoa học, công nghệ và kỹ thuật
Dưới tác động của khoa học, công nghệ và kỹ thuật, trình độ sản xuất trong nền kinh tế sẽ ngày càng được nâng cao, năng lực sản xuất của nền kinh tế nhìn chung sẽ tăng lên. Việc chuyển giao công nghệ hiện đại trên thế giới so với trước tuy có những thuận lợi hơn, song cũng không kém phức tạp. Do vậy, khi tiếp nhận công nghệ mới, dự án cần phải thận trọng, tránh những sai lầm, tránh được lãng phí vốn do nhập công nghệ lạc hậu gây ra. Dự án bắt kịp với xu hướng mới, cải tiến công nghệ giúp giảm chi phí sản xuất, tăng khả năng kinh doanh.
Ngoài ra, với tốc độ phát triển khoa học công nghệ nhanh như hiện nay cũng đặt ra yêu cầu cập nhật công nghệ mới cho các dự án, đòi hỏi chi phí cho các hoạt động nghiên cứu và phát triển (R&D) trong nội bộ dự án.
2.5 VÍ DỤ MINH HỌA
Giới thiệu sơ lược về dự án:
Tên quán: “Tropical Pub ”
Địa điểm: Lô C307 – C308, Dãy phố cổ Hạ Long Park, TP Hạ Long, Quảng Ninh
Ngành nghề kinh doanh: cung cấp dịch vụ giải trí phục vụ các thức uống có cồn như cocktail, rượu, bia,..đồ uống giải khát khác và tổ chức sự kiện.
Mục tiêu của dự án:
Đạt được lợi nhuận trong năm đầu hoạt động.
Tạo môi trường giao lưu năng động, kết bạn, thư giãn, giải trí, văn hóa lành mạnh cho khách hàng.
Thiết kế, concept đi theo xu hướng mới của giới trẻ
Tối đa hóa sự hài lòng của khách hàng về dịch vụ
Đạt được uy tín với các bên có liên quan: nhà cung cấp, khách hàng.
Các loại đồ uống giải khát, hoa quả tươi, đồ ăn vặt không hợp vệ sinh, không được kiểm tra, kiểm soát một cách chặt chẽ đang lan tràn trên thị trường. Việc phân biệt bằng mắt thường là điều rất khó khăn. Điều này đã gây lo lắng không nhỏ đối với người tiêu dùng về sức khỏe.
Mặt khác, đời sống của người dân ngày càng được cải thiện và nâng cao, trình độ dân trí ngày càng tăng nên người dân có điều kiện quan tâm tới sức khỏe vừa mong muốn thỏa mãn nhu cầu vui chơi giải trí của họ.
Nghiên cứu tiền khả thi:
a. Khía cạnh kinh tế - xã hội:
Quảng Ninh là một đỉnh trong tam giác kinh tế của Miền Bắc nối với Hà Nội và Hải Phòng. Hạ tầng đô thị không ngừng được đầu tư nâng cấp ở Quảng Ninh. Với hàng loạt thành phố, thị xã được nâng cấp và thành lập mới đã đưa vùng trở thành khu vực đô thị của cả nước. Trong những năm vừa qua, tỉnh Quảng Ninh thành lập một số thành phố, thị xã mới trên cơ sở các huyện, thị xã đã có. Quảng Ninh đang tiếp tục đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế, cải tạo và nâng cấp đô thị để hứng tới trở thành đô thị loại 1 trực thuộc trung ương vào những năm tới. Khu vực này tập trung nhiều di tích lịch sử và danh lam thắng cảnh của Việt Nam. Các dự án sân golf, khu nghỉ mát chuẩn quốc tế đã và đang được đầu tư xây dựng, đặc biệt là tại khu vực xung quanh di sản thế giới Vịnh Hạ Long.
Vùng kinh tế này là một trong những trung tâm năng lượng hàng đầu của cả nước, là nơi sản xuất và xuất khẩu than đá (Quảng Ninh), nhiệt điện (Uông Bí - Quảng Ninh).
Về giao thông, cảng Cái Lân - Quảng Ninh là một trong những cụm cảng nước sâu hàng đầu cả nước. Trong tương lai gần, một dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 15 tỷ USD phát triển đô thị và cảng container tại Quảng Ninh do các tổng công ty và tập đoàn trong nước (ban đầu là Tổng công ty Dầu khí Việt Nam, Tập đoàn Công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam, Tập đoàn Công nghiệp tàu biển Vinashin) với năng lực ước tính khoảng 100 triệu tấn/năm, có thể đón tàu có tải trọng trên 100.000 tấn cập cảng.
Hàng không có sân bay ở Vân Đồn Quảng Ninh có công suất đón 2,5 triệu khách/năm.
b. Nhu cầu của thị trường:
Ngày nay, sự thay đổi về môi trường, văn hóa, đã làm thay đổi nhu cầu của khách hàng. Đòi hỏi các quán café, pub, bar,.. phải nâng cao chất lượng đồ uống phù hợp với người tiêu dùng. Tropical Pub sẽ được xây dưng có tính chủ đề rõ nét là quán Pub tiêu thụ đồ cồn mix với trái cây nhiệt đới để tạo nên cocktail duy nhất và đặc biệt luôn bắt kịp xu hướng trên thế giới. Do quán là hình thức pub nên có nhiều đối thủ cạnh tranh, vì thế mà chủ quán phát triển đổi mới menu cho khách hàng tránh nhàm chán.
Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô
Các căn cứ pháp lý:
Việc lập Dự án đầu tư “ Pub” dựa trên những cơ sở pháp lý sau:
Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12/6/2006 của Chính phủ về Qui định chi tiết Luật Thương mại về hàng hoá, dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện. Nghị định số 40/2008/NĐ-CP ngày 07/4/2008 của Chính phủ về sản xuất, kinh doanh rượu. Thông tư số 10/2008/TT-BCT ngày 25/7/2008 của Bộ Công Thương về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 40/2008/NĐ-CP ngày 07/4/2008 của Chính phủ về sản xuất, kinh doanh rượu.
Thông tin pháp lý:
Nghị định 40/2008/NĐ-CP ngày 07/4/2008 và Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về sản xuất, kinh doanh rượu.
Nghị định số 89/2006/NĐ-CP ngày 30/9/2006 của Chính phủ về nhãn hàng hóa.
Quyết định 21/2007/QĐ-BYT ngày 12/3/2007 của Bộ trưởng Bộ y tế về ban hành “quy định về điều kiện sức khỏe đối với những người tiếp xúc trực tiếp trong quá trình chế biến thực phẩm bao gói sẵn và kinh doanh thực phẩm ăn ngay”.
Quyết định 42/2005/QĐ-BYT ngày 08/12/2005 về việc ban hành “Quy chế công bố về tiêu chuẩn sản phẩm thực phẩm”.
Quyết định 39/2005/QĐ-BYT quy định về các điều kiện vệ sinh chung đối với cơ sở sản xuất thực phẩm.
Thông tư 10/2008/TT-BCT ngày 25/7/2008 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 40/2008/NĐ-CP ngày 07/4/2008 của Chính phủ về sản xuất, kinh doanh rượu.
Thông tư 04/2004/TT-BCA ngày 31/3/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định số 35/2003/NĐ-CP.
Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 7043:2002 (Rượu trắng – Quy định kỹ thuật) năm 2002 của Bộ KH và CN.
Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 7044:2002 (Rượu mùi – Quy định kỹ thuật) của Bộ KH và CN năm 2002.
Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 7045:2002 (Rượu vang – Quy định kỹ thuật) của Bộ KH và CN năm 2002.
Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 1052:1971 (Etanol tinh chế – Yêu cầu KT) của Bộ KH và CN năm 2002.
Phân tích tình hình kinh tế xã hội:
Tình hình kinh tế - xã hội tháng 8 và 8 tháng năm 2017 có nhiều chuyển biến tích cực và rất khả quan:
Chỉ số tiêu dùng (CPI) tháng 8 tăng 0,2 % so với cùng kỳ và CPI bình quân 8 tháng tăng 3,84 % so với cùng kỳ năm 2016. Lạm phát được kiểm soát, thị trường tiền tệ, tín dụng ổn định. Các chỉ số về sản xuất nông nghiệp, công nghiệp có chiều hướng tăng cao so với cùng kỳ năm ngoái.
Giải ngân vốn đầu tư nguồn ngân sách nhà nước của 8 tháng ước đạt trên 137 nghìn tỷ đồng, bằng 38,4% tổng kế hoạch vốn đầu tư nguồn ngân sách nhà nước được Quốc hội giao, xấp xỉ bằng cùng kỳ năm trước (39%) và bằng 44,3% kế hoạch vốn đã được Thủ tướng Chính phủ giao. Sau gần 1 tháng thực hiện Nghị quyết 70/NQ-CP, có 11/44 Bộ, ngành và 15/63 địa phương có tỉ lệ giải ngân cao trên 60%; tuy nhiên vẫn còn 13/44 Bộ ngành và 4/63 địa phương có tỉ lệ giải ngân dưới 30%.
Tổng lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong tháng này ước đạt 1,23 triệu lượt, tăng 35,1% so với cùng kỳ năm 2016, đây là tháng đón lượng khách quốc tế lớn nhất từ trước đến nay.
b. Tình hình phát triển kinh tế xã hội tỉnh Quảng Ninh.
Số liệu mới nhất năm 2017:
6 tháng năm 2017, kinh tế của tỉnh tăng trưởng 9,6%, mức tăng cao nhất so với cùng kỳ từ